甜水园危改小区

甜水园危改小区 预计土地价格7亿元,楼面价为7509元/平方米 甜水园危改小区位于朝阳区六里屯,西至西大望路,南至水锥子中街,东至至道家园路,北至规划路,总占地面积1.77万平方米,规划用途为住宅用地,容积率在4.35,控规建筑规模为7.4万平方米。 用地所处的位置和环境都极为优越,东西线能看到红领巾公园,朝北能看到朝阳公园。同时用地处于豪宅聚集地,目前周围聚集着棕榈泉、公园大道、泛海国际居住区、万科公园5号等高端住宅项目。由于容积率的限制,未来该地块将很有可能建造为类似棕榈泉的高层豪宅项目。 1、项目总开发价值的确定 根据市场调查,目前地块周边地区房地产开发项目的售价20000元/平方米,据此计算,该地块未来的销售总额约为:2万元×74000=148000万元。 2、成本费用 (1)建造成本 根据北京市建筑市场行情及政府规定的收费计算如下: a、建安费用:按北京市现行建筑工程概(预)算标准,结合本项目规划条 件,确定该项目的综合建安费用为5000元/平方米,则:建安费用=0.25万 元×74000=18500万元。 b、红线内市政费用:综合取建安费用的12%,红线内市政费用=18500×12%= 2220万元,故:建造成本=18500+2220=20720万元。 (2)不可预见费:取建安的费用的8%,则不可预见费=18500×8%=1480万元。 (3)专业人士费:取建造成本的8%,则专业人士费=20720×8%=1658万元。 (4)贷款利息:项目开发周期定为2年,土地取得费用一次投入,建安费用于半年 后均匀投入,利率取6.84%,按单利计:则建安成本总计:20720+1480+1658 =23858万元,贷款利息=23858×6.84%×(2-0.5)÷2=1224万元,故:本 项目成本费用=(1)+(2)+(3)+(4)=25081万元,单价:25081÷74000/10000 =2585元/平方米。 3、销售费用 (1)两税一费(营业税、城市维护建设税、教育附加费)按销售收入的5.5%计取, 两税一费=148000×5.5%=8140万元。 (2)销售代理费:按销售收入的2%计取,销售代理费=148000×2%=2960万元, 故:销售费用=8140+2960=111000万元。 4、开发商利润:受市场经济的制约和供求的影响,开发商的投资风险增加,投资利润率 降低。综合本项目的实际情况,确定该项目建设周期为2年的建造成本投资回报率为30%,则,建造成本投资利润=25081×30%=7157万元。 5、求项目开发余值:项目开发余值=项目总开发价值-成本费用-销售费用-开发商利润= 148000-2-7157=104661万元。 6、求熟地价:设地价为x,购地期望回报率取30%,利率同前。熟地总价格x=104661 ÷(1+30%+6.84%×2)=72843万元,楼面熟地价=熟地总价÷建筑面积=7509元/平方米。