资产评估学资产评估报告讲义

资产评估学资产评估报告讲义　　本讲是资产评估第十五讲，主要讲述第11章资产评估，主要内容包括的根本程序、资产评估报告的根本概念及根本、资产评估报告书的制作技能、资产评估报告书的应用。　　(一)、资产评估报告的根本概念(了解)　　1、资产评估报告　　资产评估报告是指评估机构按照评估工作有关，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的，说明评估过程和结果的书面报告。　　资产评估报告应该包括资产评估报告书正文、资产评估说明、资产评估明细表及相关附件　　(二)、资产评估报告书的根本内容结合学习。　　1、资产评估报告书的作用(熟悉)　　(1)、它为被委托评估的资产提供作价。　　(2)、资产评估报告书是反映和表达资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的根据。　　(3)、对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。　　(4)、资产评估报告书是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息。　　2、资产评估报告书的种类(熟悉)　　(1)、按资产评估的范围划分，资产评估报告书可分为整体资产评估报告书和单项资产评估报告书。　　(2)、按评估对象不同划分，资产评估报告书可划分为资产评估报告书、房地产估价报告书、土地估价报告书等。　　(3)按评估报告所提供信息资料的内容和详细程度分，可分为简明评估报告和完整评估报告。　　(三)、资产评估报告书的根本要素(掌握)　　它包括15项，具体内容大家看p438页的资产评估报告书的根本内容结合学习。　　(四)资产评估报告根本制度　　1、资产评估报告根本制度的产生和开展　　该局部了解一下即可。　　2、资产评估报告书的根本内容　　(1)、资产评估报告书正文及相关附件的根本内容　　(2)、资产评估说明的根本内容　　(3)、资产评估明细表的根本内容　　(一)、资产评估报告书的制作步骤(掌握)　　(1)工作底稿和归集有关资料　　(2)评估明细表的数字汇总　　(3)评估初步数据的分析和讨论　　(4)编写评估报告书　　(5)资产评估报告书的签发与送交　　编写评估报告书又可分两步：　　第一步，在完成资产评估初步数据的分析和讨论，对有关局部的数据进行调整后，由具体参加评估各组负责人员草拟出各自负责评估局部资产的评估说明，同时提交全面负责、熟悉本工程评估具体情况的人员草拟出资产评估报告书。　　第二步，将评估根本情况和评估报告书初稿的初步结论与委托方交换意见，听取委托方的反应意见后，在坚持独立、客观、公正的前提下，认真分析委托方提出的问和建议，考虑是否应该修改评估报告书，对评估报告中存在的疏忽、遗漏和错误之处进行修正，待修改完毕即可撰写出资产评估正式报告书。　　(二)、资产评估报告书制作的技术要点(掌握)　　(1)、文字表达方面的技能要求。文字表达技能要求既要清楚、准确，又要提供充分的依据说明，还要全面地表达整个评估的具体过程。　　(2)、格式和内容方面的技能要求。对资产评估报告书格式和内容方面的技能要求，必须严格遵循财政部颁发的《资产评估报告根本内容与格式的暂行规定》行事。　　(3)、评估报告书的复核及反应方面的技能要求。资产评估报告书的复核与反应也是资产评估报告书制作的具体技能要求。通过对工作底稿、评估说明、评估明细表和报告书正文的文字、格式及内容的复核和反应，可以将有关错误、遗漏等问题在出具正式报告书之前得到修正。　　对资产评估报告进行复核，必须建立起多级复核和交叉复核的制度，明确复核人的职责，防止流于形式的复核。　　(4)、撰写报告书应考前须知。资产评估报告书的制作技能除了需要掌握上述三个方面的技术要点外，还应注意以下几个事项：　　①、实事求是，切忌出具虚假报告。　　②、坚持一致性做法，切忌出现表里不一。　　③、提交报告书要及时、齐全和保密。　　(三)、资产评估报告书的实例　　ZX评估有限责任公司接受QS股份的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原那么，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在xx年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：　　名称：QS股份　　住所：XX区XX大道1154号　　法定代表人：XXX　　资本：4500万　　经营范围：饮食供给，国内商业，旅馆，舞厅，浴室效劳，美容美发，商务效劳，礼仪效劳，模拟游戏机。　　为对外投资提供价值参考依据。　　本次纳入评估范围的资产为QS股份拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(xx)字第157号、第158号、”“W房字第xx05765号、第xx05766号、第xx05855号、第9900103号”。　　本评估工程基准日是20xx年7月1日;本评估报告所采用的一切取价均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。　　遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原那么。在对全部资产进行现场勘察的根底上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。　　1、《土地管理法》和《房地产管理法》;　　2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理》和《国有资产评估管理方法施行》;　　3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作标准意见(试行)》;　　4、《资产评估报告根本内容与格式暂行规定》和财企[xx]20号《资产评估准那么—根本准那么》及《资产评估职业道德准那么—根本准那么》;　　5、W市政府制定的基准地价资料;　　6、W政[xx]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的》;　　7、委托方提供的产权证明：“W国用(xx)字第157号、第158号、”，“W房字第xx05765号、第xx05766号、第xx05855号、第9900103号”;　　8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照;　　9、工程造价信息及房价信息;　　10、评估人员现场勘查等。　　根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比拟法，对储运部仓库采用重置本钱法，对土地使用权采用重置本钱法和基准地价修正系数法。　　本次评估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：　　1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由工程负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承当的责任、义务和评估业务根本领项。　　2、现场调查：在资产占有方资产清查的根底上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。　　3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。　　4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。　　1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原那么确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承当的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。　　2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。　　评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。假设资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。　　1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。　　2、本报告的附件是构成报告的重要组成局部，与报告书正文具有同等的法律效力。　　3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。　　4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。　　5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原那么下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和标准。　　6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。　　7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与评估师及评估机构无关。　　列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。　　本报告提出日期为20xx年7月21日　　1、房屋建筑物评估明细表　　2、土地使用权评估明细表　　3、资产评估委托方承诺函(复印件)　　4、委估土地使用权证(复印件)“W国用(20xx)字第157号、第158号”　　5、委估房屋所有权证(复印件)“W房字第xx05765号，第xx05766号，第xx05855号，第9900103号”　　6、资产占有方营业执照(复印件)　　7、评估机构营业执照(复印件)　　8、评估机构资格证(复印件)　　9、评估师资格证(复印件)　　资产评估师：XX　　资产评估师：XX　　ZX评估有限责任公司　　二OXX年七月二十一日模板,内容仅供参考