新时期下绿色低碳地产发展趋势分析

     新时期下绿色低碳地产发展趋势                  戴培城（泉州市房地产交易与房产权属登记处362000）在我国，房地产行业作为带动行业最广，投资规模最大，吸纳就业最多的支柱性产业，在实现科学发展的过程中责无旁贷的应发挥主导作用。但是，建设资源节约型和环境友好型社会属于公共利益范畴，房地产作为一种盈利性行业，经营者是否具备承担社会责任的自发性愿望；政府应该采取什么措施激励房地产行业走绿色环保道路；鉴于以上两方面的研究仍较为缺乏，作为前期研究，本文将从房地产行业向绿色低碳化转型的重要性人手，分析房地产企业转变传统开发经营方式的影响因素，进而从这些因素切入，对引导房地产行业向绿色低碳化转型给出政策建议。1绿色低碳地产的概念近年来，随着可持续发展观念的深入人心，“绿色、节能、环保”意识得到普及。房地产行业内部也已认识到向绿色低碳化转型的必要性，北京、上海等一线城市的许多龙头地产企业如万科已经开始在房屋建造和物业运营过程中采用新技术和环保，减少污染排放，提高能源利用率；在2009年12月的哥本哈根全球气候峰会上，中国地产业代表宣称将着力倡导绿色低碳地产的发展；各地房地产协会也纷纷对绿色低碳地产做出积极回应。2010年1月13日，全国工商联房地产商会、精瑞（中国）不动产研究院、北京精瑞科技基金会等机构牵头发起成立的“全国房地产绿碳信用联盟”宣告成立，该联盟推出了《中国绿色低碳住区减碳技术评估框架体系》，成为中国民间首个低碳住区评估如今，虽然定义各有不同，但是绿色低碳地产的概念范畴已逐步清晰。目前主流的提法包括节能地产、绿色地产、低碳地产。节能地产概念的诞生较早，主要是指在采暖过程中采用了降低能耗，减少热损耗技术标准的建筑；绿色地产的概念则比较宽泛，也相对超前，它是基于人与自然持续共生原则和资源高效利用原则而建造的一种能使住宅内外物质能源系统良性循环，无废、无污、能源实现一定程度自给的新型住宅模式；低碳地产是一个最新的概念，它是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个周期内，减少化石能源的使用，提高能效，降低碳排放量。除以上三种提法外，近年来又衍生出生态地产、健康住宅等概念。综合以上定义可以看到，绿色低碳地产最核心的是强调建筑的节约和环保，大体上包含“投入少、排放低”两个方面的含义，强调人与自然的和谐。2我国房地产行业向绿色低碳转型的宏观趋势分析绿色低碳地产在欧美的发展非常迅速。欧盟是世界上环保要求最高的地区，对于建筑污染物排放有着最高标准的限制；而美国政府在应对次贷危机过程中的一个重要经济刺激措施就是鼓励居民使用新能源，不仅投入大量资金用于环保能源的开发，还对采用新能源技术的企业和个人给予补贴。在这些政策措施的推动下，欧美房地产行业近年来普遍开始向绿色低碳化转变。对我国而言，房地产行业向绿色低碳化转变有着十分重要的意义。这不仅是贯彻落实科学发展观的必然要求，同时也是我国经济社会整体实现可持续发展的必由之路。综合各方面因素来看，绿色低碳地产必将成为未来我国房地产行业发展的新方向，这是因为：(1)政策的指导作用。科学发展观的提出对于房地产企业转变粗放型生产方式做出了统一部署与方向性的指导。科学发展观强调全面、协调、可持续的以人为本的发展，要求我国调整经济结构、转变传统粗放型经济增长形式，走资源节约型和环境友好型的经济发展道路。这是对包括房地产行业在内的我国所有社会经济部门所提出的统一要求，为各行业转变生产经营方式、实现产业结构调整升级指明了宏观的方向，是站在国家和民族长期发展的高度所提出的战略性指导。为了贯彻落实科学发展观，国家发改委、建设部、国土资源部、环保总局等中央部委多年来为房地产行业制定了包括土地、财税、建筑标准、环境监督核查等措施在内的多种政策法规，其中有些属于非强制性、鼓励性的，有些则属于强制性、约束性的。随着我国进一步推动经济发展方式转变，对于房地产行业环保、节能的要求必将不断提高，相应监管措施也必将更加严格，行业准入制度也将得到完善，不能够达到绿色环保要求的企业将被清出市场。作为房地产行业而言，理应遵守这些政策法规，向社会提供质量合格、环保健康的产品，否则将承担相应的法律责任。(2)企业角色的转变和社会舆论的监督。企业社会责任意识的觉醒和社会舆论监督机制的成熟对房地产企业给予了道德层面的约束。改革开放初期，企业被认为是单纯以盈利为目的的经济行为主体。近年来，随着经济发展水平和公民权利意识的提高，企业的社会责任问题引起了越来越多的关注。企业不再被允许单纯以追求经济利益为目标，而应在享受社会发展成果的同时，承担起应尽的社会义务，即所谓“达则兼济天下”。对于与公众生活息息相关的房地产行业而言，其从诞生之日起就具有肩负社会责任的使命。在全社会都倡导绿色环保的今天，作为房地产行业，理应承担起应尽的社会责任，将自身利益诉求与社会共同利益统一起来，在实现行业价值的同时，无愧于作为公民社会一份子的职责。为此，我国诸多城市的房地产行业协会已经自发的开展行业自律行动，倡导绿色低碳地产；而新闻媒体等社会舆论监督部门也在不遗余力的宣传推广绿色低碳地产。房地产企业若不积极顺应这一潮流，久而久之，不仅无法在业内立足，更会招致社会舆论的压力。(3)行业自身特质。房地产行业作为我国国民经济的龙头、支柱性产业，其投资规模巨大，相关从业人口众多，带动了大量的相关产业，而且还是能源和原材料主要消耗部门。房地产本身的资源能源消耗量和环境影响巨大，自然的成为节约环保工作的重中之重。如果房地产行业能够大力倡导、发展绿色低碳地产，必将带动相关产业向绿色、节能、环保转变，从而在建设资源节约型、环境友好型社会的过程中担负龙头作用。而若房地产行业不能实现向绿色环保转变，则占国民经济组成成分相当大一部分的产业门类也难以实现绿色环保转型。房地产行业本身的这种特质决定了其必须承担起发展绿色低碳地产的职责，造福于社会。(4)消费者需求的变化。随着我国教育事业的发展和普及，国民素质得到了显著地提高。在城市中，高端消费群体内部具备较高学历层次的知识型高收入者数量呈不断增长态势，并日益成为各行各业竞相争夺的客户群体。可以预见到，房地产行业今后的目标客户群体中这类高知识层次的中高收入者将越来越多并最终成为主体。该类人群的显著特点是比其他人群更加热衷公益事业，更加向往清新宜人、舒适健康的居住、办公环境和自然的生活方式，更加挑剔并注重细节。而且，这部分人群具备较高鉴赏能力，对于新事物的接受能力和倾向程度也更高。因而，对于房地产行业而言，未来必须着力打造符合这些人群消费理念的、绿色、健康、环保的产品，以迎合其需要。大力发展绿色低碳地产正是争夺、适应消费者的有力方式。(5)科技、材料、技术基础已具备。迫于资源环境的压力，世界早已开始节能、环保技术的研究开发，我国近年来在建筑节能、环保技术方面也取得长足的进展，在材料科学、太阳能技术、水处理技术等方面已经跻身世界先进水平。而且，随着我国对外开放程度的进一步提高，这些技术和材料还能够从国外环保技术强国进口。如今，许多绿色环保技术和材料已经得到了较为广泛的应用，其价格也不再是“高高在上”，早已能够“飞入寻常百姓家”。房地产行业向绿色低综上所述，科学发展观为房地产行业向绿色低碳化转变指明了方向；而我国经济社会可持续发展及消费者需求的变化对房地产行业走绿色低碳发展道路提出了具体的要求。房地产行业本身的特质决定其必须发挥带动经济社会整体可持续发展的龙头作用，而社会舆论对于房地产行业承担节能环保社会责任的情况形成了监督和压力。并且，房地产行业也具备向绿色低碳转型的主管意愿与能力。可见，绿色低碳地产必然将成为我国未来房地产行业的发展方向。3我国房地产企业向绿色低碳转型的激励政策研究(1)提高消费者对绿色低碳地产的偏好程度。在过渡时期，政府可以通过给购买绿色低碳地产的消费者以补贴或税费减免的形式鼓励其更多的购买此类产品；同时，可以对购买传统地产产品的消费者征收较高的税费，在物业运营期间也可相应开征环境影响税、排污税等，以加大传统地产产品的购买和持有成本。此外，应加强舆论宣传与环保教育，提高公民和企业环保意识，通过差别化的税费政策和环保宣传教育，使得消费者对传统地产和绿色低碳地产的偏好程度此消彼长，向着绿色低碳地产方向偏移。(2)降低绿色低碳地产开发成本，提高传统地产开发成本。一方面，政府可以通过公共投资的形式，加大绿色环保技术开发、普及力度，并给予绿色低碳地产建设所需原材料生产、设计建造技术支持及建设施工企业补贴，以降低其生产成本进而产品价格；另一方面，政府自身也应做出表率，在公共建筑、保障性住房的建设过程中更多的采用绿色低碳建设运营模式，从而培育相关产业发展，促使其实现规模化生产，降低生产成本。与此同时，政府还可通过提高税收等形式促使传统地产开发运营升本上升。通过以上两方面的举措，一方面提高绿色低碳地产的利润率，同时也压缩了传统地产产品的利润空间，从而使房地产企业逐渐自发的倾向于绿色低碳地产项目开发。(3)将房地产企业的社会责任以法律和政策的形式给予强化和巩固。在政策法规层面，政府应提高建筑污染物排放标准，加大监督惩罚力度，提高行业准入门槛，将不能按照环保要求进行开发建设的企业清出市场。同时，政府也利用好房地产企业地域性强的特征，充分调动、发挥地方房地产协会的行业自律职能以及龙头企业的带动作用，通过地方或者全国范围内的房地产企业协会以及代表性企业的表率作用，强化房地产企业的社会责任意识。另外，政府也可以通过举办各种研讨会、论坛的形式，邀请房地产企业参与，借以宣传政府节能环保政策、与房企实现良好的沟通。5结论我国房地产行业向绿色低碳经营模式转变已成为必然的趋势，但由于目前我国房地产市场发展阶段所限，这一转变过程可能面临着诸多的困难，因而较为漫长。为了尽量缩短这一转变周期，及早实现房地产行业由高污染、高耗能的粗放型开发向绿色、环保、节能的可持续发展转变，政府需要给予适当的引导。一方面政府可以通过提高消费者购买绿色低碳地产的意愿并降低绿色低碳地产开发成本的形式，提高开发商开发绿色低碳地产的利润率；另一方面，政府也应通过各种政策法规以及其在房地产市场当中的主导性影响，促使房地产企业开发更多的绿色低碳产品，同时淘汰那些仍然采用传统开发经营模式的企业，从而实现行业整体档次的提升和主流开发经营模式的转变，最终促进我国经济、社会、生态的全面协调可持续发展。 -全文完-