房产合同签订案例实解 (2)

精品精品可编辑可编辑精品可编辑林盛购买了一套二手房银华花园，在中介方签订合同时，中介方没有确认过评估价就告诉林先生可以贷到45万，林先生算算自有资金，借的钱刚好够支付首付款，再加喜欢这套房子，于是就爽快地签定了合同。到了去银行办贷款时，却被告知该房只能贷到40万。这样无形中多了5万的首付，银行贷款自然是没办成，专程请假办事却没办成，浪费时间不说，还得到处去借钱。中介公司业务员说的不一定都正确，评估价一定要经过有权威的评估公司人员评估后得出，可以亲自确认，也可以请中介方代为确认评估价，总之一定要算好应付款，完全有把握了再签订合同。潘振标出售鳌峰苑某单元，原贷款未结清且还款尚未满1年。致电原贷款银行被告知需还款1年后才能提前结清贷款。潘有钱却还不了款。这种情况属潘先生发生了违约行为（潘与原贷款银行签订了《借款合同》）。尽量等还月供超出12个月后再出售。尤其在签定合同时，中介业务员不得乱承诺，保证房东能在多长时间内收到房款，因为银行能否让你还款，还款手续时间都是不确定的。陈先生出售三木家天下的房产给林先生。双方在签订合同时，谈得很愉快，陈承诺家里的家具家电全部赠送。林先生因为面子问题，接受了陈的口头承诺，没让中介把赠送的家具家电写进合同里。后来办手续时，双方有了点小矛盾，陈先生变卦在交房时把家里所有能搬动的带走了。口说无凭，林先生也只好认亏。签订合同是严肃的事，先小人后君子，所有的口头承诺最好都变成书面的，这样对双方都有保障，以免后期产生纠纷。力某出售湖头小区给周某，在签订合同时力某的房子处于出租状态，租期1年，还有5个月到期。待该房过户给周某，周某收房的时候，租客不肯搬出。周某无法提高租金，只得低价继续租给原租客。签订合同时一定要落实房子是否出租给他人使用。若买家自己要住，则一定要让卖家提前终止与原租客的租赁关系。否则买家要续出租直至原租赁合同到期。同时，卖方在签订合同之前，应提前告知租客该房要出售了，否则后期产生的法律责任由卖方承担。案例14：刘霞购买东华苑的房产，并与卖方郑某签定了《房屋买卖合同》，并在签订合同当天一次性支付50%房款给郑某，且约定在过户当天再支付剩余房款。后来过户收件后若干天，交易所通知该房产权不清晰，不能交易。可此时郑某“人间蒸发”，再也联系不上，刘霞先前支付给郑某的房款也无处讨回。原来郑某在离婚时虽然法院判决该二手房不为其所有，但由于其仍持有已作废的原房产证，与购房者签订二手房买卖合同。案例15：庄永琴因欠银行贷款1年未还，所抵押的房产被法院查封。她无视法院的举动，把查封的房产挂牌出售。结果在过户收件时被收件窗口拒收。可此时买方的首付款已经冻结在银行多时，想解冻又找不到庄永琴本人了。弄得买家不知所措。签定合同时，应了解卖家的产权是否清晰，最好能去房产所查询。还要看看卖房者是否是真正的产权人。像案例14中产权已判给他人，但产权并没有变更给他人时，郑某就有可能钻空子骗钱。案例15中，可在该二手房被解封后方与产权人交易。案例16：丁某继承了他父亲的房子，可是尚未办理产权变更手续。丁某以父亲身体不适为由，在没有父亲委托的情况下，私自拿着产权证和王小姐签订了《房屋买卖合同》，并当即收取定金伍万元。结果第二天开始，丁某就失踪了。王小姐要去法院告，被告知她与丁某签定的《房屋买卖合同》无效。案例17：刘先生出售龙城广场的房子，产权证是他和妻子林丽2个人的名字。在签订合同时，刘先生单独一人带着产权证和共有权证前来签字。买家要求见他妻子，刘却说妻子在国外，等产权过户时会回来签字。买家看刘先生说得诚恳，勉强签了合同并支付定金。到了过户当天，林丽拒绝卖房。买家要求刘先生赔偿，刘先生却说自己不曾违约，合同本身就是无效的。买家就这样，失去了购买另一套好房子的机会，后悔不已。以上两个案例都是合同主体无交易资格导致《房产买卖合同》无效。案例16中，丁某无权代理售房。切记：出售方一定要产权本人签署的《房屋买卖合同》才有效，否则代理人要出具合法的《公证书》。案例17中，依照我国法律的规定，共有财产的出售必须得到其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。当有共有人不同意出售时，则该交易无效。应当在签定合同时，让所有的产权人都到场签字。小周看中了亚峰新村的一套二手房（拆迁房），因为是新建成的，楼龄新，户型采光也都不错，于是决定购买。在签合同时，小周只看了产权证，没看到土地证。房东告诉他，土地证还没有去办，可以办理。于是小周没有落实就听信房东，签了合同。结果等产权证拿到，小周去办土地证时才知道，土地证不能办理。签定合同之前，要落实完自己关心的问题，最好是能到相关部门咨询，得到确切答案再决定要不要签约。不可轻信个人。也可以让房东把承诺的东西写进合同里，约定如果房东说谎应当如何赔偿。外地人小张想要购房落户。当他看中屏西小区时，中介和房东都告诉他，这房子没落过户口，可以落户。房东甚至把户口本拿下出来给他看，房东的户口不在该单元内。于是小张和房东签了购房合同。可当小张拿到产权证去迁户口时，却不能迁。原来，房东也是从张三手上买来的，张三已经落过外地户口了。小张花钱买了个不符合自己需求的房子，自认倒霉。迁户口要等产权过户到小张名下才能办。为了以防万一，应在签定合同前就到户政中心或便民中心落实清楚能否落户，再签约。黄姐购买鸿业公寓的二手房，在签约时看到了产权证和土地证。土地证上的使用权类型没有体现，这就有可能相差1万块钱的土地证费。房东和中介方都不知道，只说小区里其他幢楼是出让地，然后又是下班时间无处落实，黄姐经不住价格便宜的诱惑就签约了。最后交土地证费用时才知道，是划拨地，要多交1万块。想停止交易又要赔付违约金5万。出让地和划拨地费用不同。签约时一定要理智，不要在没把握时赌一把。黄姐完全可以等第二天落实后再买，或者在合同上加上免责条款，否则很容易就让自己处于被动，被人牵着走。王先生经中介公司介绍，决定购买杨女士所有的一套商品房，于是王先生已向中介公司支付意向金人民币2万元整，当日他授权中介将该笔款项以定金方式支付给杨女士，双方适用定金罚则。三方签订了意向书并约定一周后签订正式的买卖合同，一周后，杨女士改变主意将房屋卖与他人，并要求中介公司解除与王先生的意向书，王先生认为杨女士违反约定在先，应当双倍返还，即返还4万元。杨女士不肯，双方进入诉讼。案例结果：双方签署的意向书中虽有相关定金罚则的约定，但由于杨女士没有实际收到定金，且其也没有授权中介公司代为收取定金，王先生支付的是意向金，而不是定金，不能适用定金罚则。杨女士只需如数返还2万元，无需双倍返还。关于定金和意向金的区别，定金是一方当事人向另一方当事人支付一定的金钱作为债权的担保，它具有以下特点：（1）定金必须以书面方式约定；（2）定金数额不超过合同标的额的20%；（3）定金自一方向另一方实际交付时生效；（4）定金罚则的适用：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；（5）债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。其中，第（4）项是定金最重要的特点，也是该制度发挥担保作用的基础，因此定金具有制裁违约行为的性质。    关于意向金，虽然我国现行法律没有明确规定其含义，但在实践中却广泛适用。一般认为，其属于预先支付的款项，合同成立后充抵价款，合同不成立时则应当返还，因而不存在制裁违约行为的问题，对合同没有担保作用，不能适用“定金罚则”。根据我国现行法律的有关规定，交付意向金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。    我国法律规定，定金合同自定金交付之日起生效。即在签订定金合同的情况下，只有定金已交付给了房东，且房东已提供书面收据，并明确收取金额为定金的情况下，该定金合同方为有效。如定金没有交付给房东，买家无法提供由房东亲笔签署的定金收据，则定金没有交付，即使定金合同签署的再漂亮，仍然是无效，买家也就无法希望通过定金合同来保护自己的利益，享受双倍返还定金的权利。本案就是因为没有房东的定金收条，也没有房东授权中介收取定金的授权，虽然相关定金罚则在居间合同中有约定且房东有签字确认，却因为定金生效要件不足，被法院确认定金无效，王先生无法获得相应的赔偿。    因此，在一般条件下，意向金是不等同于定金的。在签订房地产买卖意向书时，应当加强法律知识的学习，在合同的用语上尽量用法律词语表述，做到用词严谨，不产生歧义，从而避免引起不必要的纠纷。陈小姐购买某二手房，成交价为80万。为了保障自己的利益，害怕房东反悔不卖，就抬高自己支付的定金数额，一口气付了30万定金。后来房东因种种原因违约了，陈小姐根据定金罚则，要求房东双倍返还定金，法院不予支持。我国合同法中的相关规定，定金数额不得超过总标的的20%，即签订房屋买卖交易的定金合同，定金数额不得超过总房价的20%。定金数额超过总房价20%部分无效，定金数额少于总房价20%的，定金合同有效，也就是说，即便约定的定金数额超过总房价，则其中的２０％部分有效，超过２０％的部分无效，适用定金罚则时只能就２０％部分适用，超过部分不适用定金罚则。买家是台湾同胞，在签署了二手房买卖合同后支付给卖家60万首付款，同时，该买卖合同中附件三付款里明确约定上家在收到首付款3个工作日后，在贷款银行允许的最短时间内还贷，在中介陪同下前往房地产交易中心办理注销抵押登记。买家在签署该买卖合同后七个工作日内向银行申请贷款，合同约定的过户期限距离签约日相差6个多月。合同签约两周后，卖家表示首付其中30万用于他处购房，现要求中介担保垫资30万后，再继续履行该买卖合同。之后，律师开展了卖家资信及房屋权利状况的调查工作，在房地产交易中心查询到该房屋曾有被司法查封的记录，而且了解到卖家履约能力存有疑问，其本人宣扬自己有黑社会背景。鉴于此，买方律师策略性建议下，及时收回30万首付款后决定再起诉卖家追究违约责任。本案例中，之所以卖家能挪用首付款，究其根本原因在于卖家轻信中介，合同制定不严密。对于违约责任的举证责任在于受约方，要证明卖家违约，也即证明卖家在银行还贷最短时间未与还贷，该条款中“最短时间”很难确定，同时，过户时间又安排在6个月后，买家若等到该时间再起诉风险很大。所以，签合同看似小事，其实大有学问。对于卖家尚有贷款未还的，在补充条款中至少应明确约定“本合同生效后x日内，出卖人与银行抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，买受人有权追索出卖人的违约责任，按照合同第X条执行。”同时，还可以利用第三方资金监管或转按揭的模式，较为科学及合理地规避风险。孙太太在中介公司的介绍下看中了王小姐的某处房产，成交价格为150万元。签约当天孙太太支付房款的30%，即45万元整，105万元由孙太太贷款。事后交易过程中，银行发现孙小姐的该处房产的评估价格仅为126万元整，按照就低不就高的原则，孙太太的贷款金额实际为88.2万(126×70%)。这就与孙太太预期的贷款金额有很大的差距。幸运的是，王小姐在中介公司帮助下，在签约当日在合同中写明了“若乙方改变贷款额度或贷款不足，乙方须于取得该房屋《收件收据》当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”的条款，完好地保护了卖方利益。中介方在签定合同应注意买方改变贷款额度的情况，比如买方原定贷款7成，而实际签《借款合同》时仅仅贷款了5成。就要在合同中补充条款备注说明，当出现意料中的变化时应如何应对。李林是个80后，因资金不足决定购买阿波罗酒店公寓（小单身公寓），预算首付三成，贷七成。签定合同时他看了产权证的面积楼层没错，就签字了。却没有注意到性质是商业（最高只能贷五成），而非住宅，导致银行签约不成，资金不足只得违约，还白白损失了违约金。周敏经中介介绍，看了一套湖前新村的二手房，中介告诉他这房子是96年盖的，肯定是框架房。于是周敏经过几番议价后约房东签合同。签字前，她特别看了产权证上的时间，是96年，想当然地以为是框架，就签字了。后来到银行贷款却被拒绝。原来产权虽是96年，但开发商当时为了省钱，把本是框架的房子登记成“混合”，使房子无形中贬值，影响贷款。某中介介绍一套面积75平米的二手房给白涛，实地看房满意后，经议价后谈妥价格为75万，双方约好了签字。可临签约前白涛看了下产权证，傻眼了。产权证上的面积为73.8平米。白涛提出降价，房东说按套卖的，一分不降，结果双方不欢而散。白涛白白浪费了时间精力。老先生出售福盛花园的房子给徐文，徐一次性付款购买。产权证上的登记机关是晋安区房管局的章。中介业务员在签买卖合同时忽略这一细节，承诺徐过户后十五天就能拿到产权证，房东能拿到钱。结果手续足足办理了快两个月，导致客户严重不满意，投诉中介。签合同前，除了要落实房东的产权是否清晰外，还应认真看清产权证上的每一事项。如：地址、房号、面积、结构、性质、抵押状态、权利来源时间、登记机关等等，确认无误再签字，否则一个细节没注意就影响到后期交易时否成功和顺利地进行。原欢看中东大商场503单元的房产，简单议价后约房东签合同。可产权证的写的却是505单元。原欢担心不是同一套房产，于是签约失败。签约时一定要看清所买的单元和自己看到的是否是同一套房产，以免后期产生纠纷。辛先生看中一套二手房。在中介的撮合下，双方谈妥房价，而辛先生也在中介公司的建议下支付了2万元作为定金。卖家也开具了定金收据，并约定3天后签订房屋买卖合同。3天后，当辛先生再次联系卖家时，卖家竟然已经不知所踪，手机打不通，按房产证登记的地址去找，却发现此人根本就不是房东。辛先生找到中介，要求其对此事负责，中介也感到很冤屈，因为在正式签约之前，中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。不法分子也正是利用了这个漏洞，使得辛先生上当受骗。为防止此类漏洞，建议买家可以选择对定金进行托管。比如签定合同时可以约定定金由中介方代为保管而不急于交给卖家。小李看中一套小面积的套二房，总价约60万元。小李准备了20万元的首付款。但在办理银行按揭贷款预审时出现了一些小问题，小李的信用不够，不能给予全额贷款，银行只同意贷六成，也就是说，他还有4万元的资金缺口。小李认为自己能够从亲戚朋友那里凑齐这4万元，于是与卖家约定一个星期之后补足首付款。但世事难料，规定的时间到了之后，小李竟然还差3万元的缺口，于是他再次与卖家商量，请求延期，也得到了卖家的理解。但最后小李依然还是没有凑足首付款，只好放弃，好在卖家也算通情达理，返还了部分定金。林飞今年57岁，想用公积金贷款购买一套二手房。他预算贷10年，每月还款2000元.中介也没有提前告知就让林飞和卖家签了买卖合同。到了办贷款时，银行告诉他，林飞最多只能贷3年，这样无形中月供要达到5000以上，而其配偶又无收入，林飞根本无法承受月供，只好放弃购房，赔偿了定金给卖方。购房者在支付定金前，要把可能发生的情况都考虑在内，避免自己违约而损失定金的情况。建议购房者不要急于支付定金，最好参考家人意见后再做决定。因房龄、年龄、个人信用不良等因素，很多购房者不能贷足七成，所以购房者在做预算时，一定要留足应对特殊情况时的款项。杨斌将尚在抵押的鼓山苑小区卖给郑重，中介选择了买方赎楼解押。买卖合同只约定了首付款到位时间，却没写房东何时解押。结果杨斌拖了3个月还未去申请结清原贷款，原来杨斌一直在外地，后来又找了另一个出高价的买家，准备违约了。可怜买家按时将首付款冻结了3个月，白白损失利息不说，想要解冻还得打官司。卖家房产有抵押时，应确定撤销抵押的时间，否则会拖延交易时间或像本案例中那样，发生变数。外地人小李的孩子今年要上了，他想在福州购房并把户口落进来。于是在中介陪同下看中一套二手房，房东表示到时会把户口迁出，小李放心签约。后来小李入住后不久，小孩子要入学了，房东因没地方接收户口而迟迟未将户口迁出，导致小孩子上学缴纳了赞助费。虽然双方达成一致会将户口迁出，却没明确迁出时间，给小李带来不便。所以，签定合同最好要明确户口迁出时间，并将口头承诺改成书面文字。小林为了快入学的孩子能上重点学校，看中了鼓一小边上的一套两居室。签约时房东和中介信誓旦旦承诺是划片鼓一小，于是小林签了买卖合同。当他为孩子报名时，学校告诉他这房子不是划片鼓一小。小林花了几十万买了一套不符合自己需求的房子，气愤不已。购房同样不要轻信他人，不要一时偷懒省略了去相关部门核实给自己带来损失。本案例中，合同上除了可以写上卖家承诺的事项，还应当约定“若承诺与事实不符，对方要承担怎样的违约赔偿责任”。林杭与章三在中介方签定了房屋买卖合同。中介要求卖家林杭把产权证留下代为监管，可林杭却始终不肯，章三看卖家意思坚决，就同意了林杭的做法。后来过了合同交易日期，却迟迟等不来林杭签字。原来，林杭将本来卖给章三的房子以更高的价格卖给了李四而且已经过户了。为防止卖家一房两卖，签合同时最好要把卖方的产权证放在中介方代为保管。纪先生与中介的王小姐是大学同学，纪先生看中一套二手房并很快和卖家签约。纪先生的钱要筹备3个月左右才到，在签约桌上，纪先生故意和卖家扯东扯西，双方谈得很愉快，卖家没有留意付款时间就签约了。王小姐是纪的同学，碍于情面就没把付款时间写进合同。导致后来卖家再急再催促也没用，只能被动等待，房款自然也等了很久才拿到手。卖家在签合同时，应注意在合同上标注约束买方的事项，比如付款时间，过户时间等。吴红现租房，月租金1500。看着租金渐涨，她决定购房。后来买了西庄小区的房子，签合同时房东说好可以马上搬。可她拿到产权证要收房时，房东却一直不搬家，也不交房。她决定起诉房东，可是律师一看合同，劝她还是和房东商量更好。原来，合同上并未注明交房日期。买家在签合同时，也应注意合同上标注约束卖方的事项，比如交房时间，解押时间等。陈文和陈武是孪生兄弟，陈文按揭购买了一套二手房。但他的个人资信不良，一般银行拒绝贷款。他不愿意支付违约金给卖家，就用其孪生弟弟的身份证件及资料申请贷款。在银行批准贷款后，收件过户时陈文被交易中心查出，与抵押人不符，交易失败。卖家最好在签约时了解一下买家的情况，人品，个人信用等等，以免做无用功。张先生自己名下已购买一套房产，为了让贷款额度高点和利率低点，想以父母首次购房的名义购买一套商品房，父亲62岁是某厂退休职工，其母56岁为家庭主妇无工作单位。他去某中介签订了《房产买卖合同》并让其业务经理为其计算贷款月供，结果经理帮他算了贷款期限20年的月供，客户看了月供明细才1000多后觉得在自己的支付能力范围内就签订了合同。等手续开始办理的时候，发现业务经理给客户的月供明细不符合该客户的实情（客户父母最多只能贷3年，由此月供猛增），客户要求取消合同退定金。在签定合同时，作为业务经理，应该根据客户的实际情况计算客户的月供金额，而不是为了把合同签下来就乱承诺，这样会给后期手续的办理带来很大的困扰，到最后可能导致佣金打折或退单；作为客户，在看到月供金额时也可以按常理推算并再次向中介确认，男的目前最高可贷到65周岁，女60周岁，月供这么少显然不对，确认完后再签买卖合同也不迟。张姐名下有多套房产，于是把其中一套房子出租给林某，两人签定了2年的租赁合同。09年房地产市场异常火爆，所以张姐决定把该套房产拿去出售。为了不付违约金张姐未把房产出售的事提前告之林某。待张姐与洪某签定买卖合同办理物业交接时，林某才得知该房子已出售，。林某感觉这套房子不错本打算把它买下来，现在张姐已经在他不知情的情况下出售给了洪某，倍感气愤。林某是该房产的租户，他享有优先购买该套房产的权利，张姐未经林某同意放弃购买该套房子就出售，违背了房产交易的相关法律、法规，应给予林某相关的赔偿。所以在签定合同时，买方应当了解该房的状态是否有出租，还要让房东保证“租客已放弃同等条件下的优先购买权”并写在合同上，以免后期产生纠纷。