民事代理意见

民事代理意见尊敬的审判长、审判员：原告李斌（反诉被告）诉被告山西金宝圣房地产开发有限公司(反诉原告)商品房买卖纠纷一案，我接受原告李斌的委托，根据本案客观事实及相关证据，现发表如下代理意见：一、被告应当返还原告房款144948元及利息1万元，合计154948元。（一）首先，对于本案中被告递交的所谓《商品房买卖合同》，经司法鉴定意见为“李斌”签名不是李斌所写，可以表明原被告双方并没有签订面的《商品房买卖合同》，而《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同；对于没有订立书面商品房买卖合同的后果，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条作出了明确规定，如果因当事人一方原因未能订立书面商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；本案中定金为1万元，因被告的原因未能订立书面商品房买卖合同而应向原再支付1万元的理由稍后再作论述。（二）确认单不等于《商品房买卖合同》（1）最高院对未订立书面商品房买卖合同的后果之所以予以明确规定，恰恰说明了对于关系民生的重要商品房买卖法律持以谨慎的态度，要求应当订立书面《商品房买卖合同》，对此，《商品房销售管理办法》中第十六条明确规定了商品房买卖合同的主要内容应当包括公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等事项；很显然确认单并没有以上内容，因而其并非法律规定的书面商品房买卖合同。（2）确认单上并没有李斌本人的签名和被告公司盖章，而商品房买卖合同应当是双方均签名或盖章才对双方具有法律约束力，因此确认单不等于《商品房买卖合同》。（三）原告从来没有否认想要购买被告的商品房，至此，对于李斌没有签名的确认单应当定性为预约合同，对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条及第二条有明确规定，正是由于被告不能按期交房（有被告致歉信为证）和提供虚假《商品房买卖合同》（有鉴定意见为证）及户型不一致等有违诚信原则的原因导致原告未能与被告订立书面的《商品房买卖合同》，因此原告才正如反诉中描述的要求解除预约合同。所以原被告之间的预约合同早已因被告的违约行为和原告的通知而解除，现原告要求被告返还房款144948元及利息1万元有法可依。二、原告不应当支付被告20万元剩余房款及所谓的违约金9万元。被告的反诉依据的是其提供的《商品房买卖合同》，然而经司法鉴定后鉴定此份合同并非原告所签名，故而其反诉内容不应得到支持。综上，代理人认为被告应当返还原告房款144948元及利息1万元，合计人民币154948元。请求法院予以采纳。代理人：许海潮二O一五年三月三十日