定稿海石滩控规文本

海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区淇水湾区域 海石滩控制性详细规划文本 2009年12月 目 录 第一章、总则    3 第二章、规划功能结构与布局    3 第三章、土地使用性质及容量控制    5 第四章、土地使用强度控制    5 第五章、公共设施控制    6 第六章、村庄安置规划    6 第七章、绿地及环境景观控制    6 第八章、道路规划    7 第九章、市政公用设施控制    7 第十章、竖向规划    7 第十一章、环境保护和环境卫生    7 第十二章、防灾规划    7 第十三章、奖励与处罚    8 第十四章 城市设计导引    8 第十五章、附则    8 第十六章、名词解释    8 附表一：现状用地平衡表 附表二：规划用地平衡表 附表三：海石滩区域规划地块控制指标一览表 附表四：各类建设用地适建范围表 附表五：公共设施用地绿地率控制指标 附表六：配建停车场(库)的停车位指标 附表七：居住小区配套公共服务设施一览表 附表八：规划道路一览表 第一章、总则 第1条：规划目的 为了配合海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区海石滩区域（以下简称“海石滩区域”）依法建设，统筹安排土地使用，为道路交通、市政建设等提供规划管理和相关控制依据，特制定本规划文本。 第2条：规划范围 规划区位于文昌市淇水湾，四至范围为：文德路以东（局部以西），钻石大道以南，东至海边确定的建设用地边界，包括部分铜鼓岭自然保护区，规划面积约为3.94平方公里。 第3条：规划编制依据 1．《中华人民共和国城市规划法》； 2．《城市规划用地分类与城市用地》（GBJ137—90）； 3.《城市规划编制办法》(建设部2006年4月1日颁布)； 4.《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）； 5.《中华人民共和国国家级自然保护区保护条例》 6.《中华人民共和国环境保护法》 7.《旅游发展规划管理办法》 8.《风景名胜区规划规范（GB50298 一 1999）》 9.《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）； 10.《海南省旅游发展规划》（2003--2020年） 11.《文昌市城市总体规划》（2004—2020年） 12.《文昌市社会经济发展“十一五”规划》 13、《海南文昌滨海旅游经济产业带规划（2005.8）》 14、《海南文昌滨海旅游经济带规划（2006.9）》 15、《海南铜鼓岭自然保护区总体规划》（2003—2020年） 16、《海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区概念规划》 17、《海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区总体规划（修编）》 18.《龙楼镇总体规划》（2004—2020）； 19．国家及海南省、文昌市相关的技术标准、规范和规定； 20．规划局提供的地形图及其它相关资料。 第4条：规划原则 1. 用科学发展观统领经济社会发展全局，坚持环境优先、持续发展原则，突出山、水自然环境与开发建设的和谐发展。 2．自觉遵循和适应社会主义市场体制的内在运行规律，在功能分区和用地安排上，留有一定的弹性和兼容性，使规划既有宏观调控能力，又有适度的微观应变能力。 3. 建设高效率、低能耗的基础设施，并加强社会配套服务设施建设，以改善投资环境增强地域聚合力。 4. 合理、充分利用土地资源，协调处理好城镇建设与土地之间的矛盾；同时尽量利用地形，减少土地工程成本。 5. 重视近期建设安排，立足远期发展布局，处理好近远期控制发展和建设关系。 6．规划要体现既是海石滩区域建设和管理的依据，又具宣传该开发地区，扩大知名度，增强吸引力的作用，并为招商引资提高功效。 第5条：本文本中下划线均为强制性条文。 第6条：本规划中的坐标系统采用文昌坐标体系，标高采用黄海高程。 第7条：本文本适用于海石滩区域控制性详细规划范围内各地块的土地使用性质、强度和综合环境质量等的规划设计和建设控制管理。 第8条：本文本与“海南文昌铜鼓岭国际化生态旅游区淇水湾区域海石滩控制性详细规划图则”同时使用，二者不可分割。 第9条：本文本所确定的指标是根据国家及文昌市的有关规范、标准，结合海石滩区域性质、特点，并留有适度弹性而制定的。其它未涉及的指标应符合国家、海南省及文昌市的有关法规、规范和标准的规定。 第10条：本规划的解释权属文昌市人民政府规划行政主管部门。 第二章、规划功能结构与布局 第11条：功能定位 海石滩区域是国际热带海滨型旅游休闲度假胜地，是铜鼓岭国际化生态旅游区起步区淇水湾的一部分，是规划建设初期主要旅游接待和服务基地，主要功能是：休闲度假、休闲运动、旅游社区、探险旅游等。 第12条：目标定位 将海石滩区域建设成为国内知名，具有国际影响力的旅游度假胜地，以中低密度，低层建筑为主，高层为辅，体现传统乡土特色，充分发扬位于生态旅游区的优势，打生态名片，走国际化道路。 第13条：产业定位 形成以满足中、高端旅游需求为主的旅游观光、休闲度假业、同时带动相应餐饮、医疗保健、娱乐、体育健身、文化教育等配套产业，并以旅游房地产业、旅游商品销售、体育休闲等为支撑，形成以旅游业为主导的产业体系。 第14条：人口规模 规划总人口约1.3万人；其中居住人口约0.8-1万人，旅游服务人口约0.3万人。 第15条：功能分区 根据用地环境与功能组织的特点和路网结构，规划形成四大用地分区： 1、铜鼓岭高尚休闲居住区：依托铜鼓岭南麓，在钻石大道北侧绿树掩映的山地中规划低层、高层住宅区、豪华度假酒店，以形体适宜、风格独特的山地景观建筑群体为特色。具体包括门楼入口广场、铜鼓岭高尚住宅区、小澳湾度假酒店区。入口广场承担外来公交和旅游车辆及人流在此换乘进入景区等功能。 2、海滨核心区：凭眺南部沿海优越的自然海岸景观，沿文铭路、文德路南侧规划滨海低层高档住宅区、特色风情商业等，充分满足游客与住客娱乐、购物、健身、休闲的需要。 文德路南端规划行政服务中心用地，先期解决规划区域内的行政服务、招商等功能，在其使命完成后再予以调整为酒店用地。 3、山地高尔夫休闲区：品味区域内怪异的山体奇石、领略热带海域风光，规划设计18洞山地高尔夫，尽享海南最东部奇石、植被、海岸、沙滩的独有魅力，提高对滨海岸线的利用水平，同时通过将高端客户群体引入该区域而加快整个旅游区的开发过程。 高尔夫周边规划高尔夫度假别墅，球场与别墅互相穿插、交错，得到最大的景观效应和土地使用价值。 4、大澳隐世体验休闲区：沿光华路东端临海设计两座高档豪华度假酒店、别墅酒店，利用大澳与蛟螺头、石头公园、小澳的衔接关系，给不同需求的游客提供去体验、探险自然保护区神秘的色彩、鬼斧神工的峭壁、梦幻的彩石、浪起云涌的海滩等诸多旅游活动。 第16条：规划用地布局 1．居住用地 一类住宅用地面积86.02公顷。 一个是位于钻石大道北边的两个低层住宅区，以联排别墅为主；一个是围绕山地高尔夫周边的十块低层住宅区，位于钻石大道南侧、文德路和光明路两侧以及高尔夫场地中间。 二类住宅用地面积6.25公顷。 在钻石大道北侧、铜鼓岭南麓规划两个居住小区，以高层住宅为主。 2．商业金融用地 规划三块商业金融用地。一是结合高层住宅区、联排别墅区的中心，在钻石大道门楼广场处设置商业金融用地，用于对住宅区及进入旅游区人流服务配套的商业、金融、服务业设施。二是文铭路南侧的商业街，结合石头公园和当地的渔业资源着力打造特色较强的风情商业，为景区内的游客提供休闲观光购物服务。三是在文德路南侧设置招商行政服务中心，满足前期景区的行政、招商、服务等辅助功能，在其使命结束后调整用地性质，更改为酒店用地，容积率可根据开发情况另行调整。 用地面积12.78公顷，在招商行政服务中心用地调整为酒店后，总的商业金融用地为6.12公顷。 3．旅游度假用地 利用大澳湾、小澳湾得天独厚的峭壁、沙滩、奇石分别设置三块旅游服务设施用地，结合其特有小海湾地形，设置特色宾馆、高档别墅酒店和超五星宾馆等。用地面积24.11公顷，在文德路南侧的招商行政服务中心用地调整酒店后，总的旅游度假用地面积为30.77公顷。 4．体育用地 规划体育用地为18洞山地高尔夫球场，充分利用铜鼓岭特有山形地貌，依山就势，周边配套和中心穿插多个别墅区，使运动休闲与度假、居住很好地结合，相辅相成。在提升周边居住、度假品质的同时，也可有力地保障高尔夫球场的人气聚集，更有利于比赛等环境氛围的营造。 5. 绿地 保留并加强沿海至少100米宽的防风林带，以及有固沙作用的灌木和草地。植物应选用抗风耐盐碱的树种。 第三章、土地使用性质及容量控制 第17条：本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），用地划分至小类。 第18条：图则中所规定的土地使用性质及规模如需变更时，必须经文昌规划行政主管部门核准。 第19条：建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。 第20条：各地块土地使用的界线、面积一般不得变更。以地块为整体成片开发时，地块用地界线及地块内的小区道路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中适当调整，但其规模必须符合分图图则中提出的控制指标要求。 第21条：海石滩完全开发建设后的建筑总面积71．18万平方米，毛容积率0.18。 第四章、土地使用强度控制 第22条：容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、建筑后退道路红线距离、停车泊位等是控制土地使用强度的必要指标。各地块的上述控制指标必须符合“海石滩区域规划地块控制指标一览表”。 第23条：控制指标规定表的使用 根据海石滩区域规划管理特点，结合文昌市规划管理实践经验，确定本规划采用控制指标规定表的形式，为规划管理提供依据的同时，针对不同开发规模的住宅用地、各级绿地等提出灵活、有弹性的控制指标，以便规划管理时选择执行，增强控制管理的可操作性。 第24条：土地使用强度控制指标项为容积率。本规划中容积率为上限取值。若地块建设中为旅游区提供地块面积的10%～20%的公共活动场地，容积率值可有一定提高。规划对容积率作以下规定： 低层住宅0.28～0.6，高层2.3，商业金融0.8，旅游度假0.4。特殊地区可做一定范围的调整。 第25条：空间使用强度控制指标项为建筑密度和建筑限高。建筑密度是控制地块建筑容量、环境容量和空间使用强度的重要指标，其指标不得超过图则中规定的建筑密度的限制。建筑限高除必须满足有关净高限制外，还必须满足海石滩的有关规定及城市设计要求。 1. 规划对建筑密度作以下规定：住宅15～22%、商业金融50%、旅游度假25%。