河北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

河北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。第二条我省行政区域内从事房地产开发的纳税人适用本办法。第三条土地增值税清算单位为纳税人填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。对一个清算项目中既有普通标准住房又有其他商品房的，应分别清算。第二章清算条件第四条符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售并能够准确核算的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第五条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，其转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）经主管地方税务机关纳税评估发现利润异常或存在问题的房地产开发项目；（五）税务机关规定的其他情况。第三章申请与受理第六条符合第四条规定的清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算申请,并据实填写《土地增值税清算申请审批表》，同时报送有关资料（见第八条）。主管税务机关接到纳税人申请后10日内做出是否清算的决定。对符合清算条件的，按规定办理税款清算手续。对不符合受理条件的，应将不予清算的理由在《土地增值税清算申请审批表》中注明，连同有关资料一并退回纳税人。第七条符合第五条规定的清算条件的纳税人，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》同时报送有关资料。第八条纳税人在办理土地增值税清算时，应向主管税务机关报送下列资料：清算项目财务报表；土地使用权受让及支付地价款（出让金）凭证；清算项目贷款合同和银行贷款利息结算通知书；（四）开发项目的预算、概算书；房地产开发项目验收证明；清算项目销售许可证；公共配套设施有关资料；预征土地增值税完税凭证复印件；房地产开发成本、费用的凭证（包括地价款、出让金、房产开发成本、费用等）；（十）与转让房地产有关的完税凭证和费用凭证；（十一）房地产买卖合同复印件；（十二）《普通标准住房审核表》；（十三）房地产买卖合同复印件；（十四）主管税务机关要求报送的其他资料。第四章清算审核第九条审核内容。审核内容包括：（一）清算项目收入、扣除项目、应纳税额；（二）证明、凭证、资料；（三）鉴证；（四）其他相关资料.第十条收入的审核。审核内容包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。第十一条对于纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。对于纳税人隐瞒房地产成交价格，或其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的，税务机关可按照上述方法中的市场价格或评估价值确定房地产转让收入。第十二条对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应按下列规定分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用计入房地产转让收入。在计算扣除项目金额时，对实际支付的代收费用，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为房地产转让收入，在计算扣除项目金额时，不允许扣除代收费用。第十三条主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核《鉴证报告》的真实性；格式的性；内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。第十四条房地产开发项目发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。扣除项目审核顺序为：（一）扣除项目能够直接认定的，审核凭证是否合法有效；（二）扣除项目不能直接认定的，审核分摊标准是否合理；（三）审核开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致。（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。第十五条公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的社会公共事业设施所发生的支出确定。如：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所、停车场（库）、会所、文体场馆等公共设施，具体审核原则按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）相关规定执行。第十六条在审核公共配套设施费的扣除时，应先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在清算时应按实际发生的费用进行分摊。在后期清算时，对实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。第十七条对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）按实际发生额据实扣除，对纳税人进行土地增值税清算时，开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用，有下列情况之一的，税务机关应按第二十条的核定方法进行确认扣除：（一）费用凭证或资料不符合清算要求或不实的；（二）发现《鉴证报告》内容有问题的；（三）单位面积工程成本扣除额，明显高于按照房地产所在地建设部门公布的工程造指数，计算的单位面积工程造价金额，又无正当理由的。第十八条税务机关根据建设部门定期公布的工程造价指数，结合商品房用途、结构以及清算项目建设周期等因素，确认单位面积工程造价，并据此核定扣除额。第十九条单位面积工程造价可由主管税务机关根据实际情况，按下列方法确认：单位面积工程造价=综合基价直接费/建筑面积领目建设周期内各月份工程造价指数的算术平均数第二十条应纳税额的审核。税务机关应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。对于有多个开发项目的房地产企业，要审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；对于同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅的，其收入额与扣除项目金额要分开核算，分别清算。审核结束后，根据审核结果填写《土地增值税清算申报表》第二十一条经清算应缴（退）土地增值税的，由纳税人凭《土地增值税清算审核意见书》到相应税务机关办理缴（退）税手续。第二十二条在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额留青算的总建筑面积第二十三条在清算审核过程中，发现纳税人有下列情况之一的，按本办法第二十四条规定的税率核定征收土地增值税，纳税人填报《土地增值税核定纳税情况表》（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第二十四条销售普通标准住宅的核定征收率为1.5%；销售非普通住宅的核定征收率为3%；别墅、写字楼、商用房的核定征收率为5%。第五章清算鉴证管理第二十五条房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。第二十六条中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。第二十七条中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。第二十八条对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。第六章附则第二十九条本办法未尽土地增值税其他事项，按照《税收征收管理法》及其《实施细则》的有关规定执行。第三十条以前规定与本办法相抵触的，一律以本办法为准。第三十一条本办法由河北省地方税务局负责解释。第三十二条本办法自年月日起执行。