解读东部华侨城的规划

解读东部华侨城的规划 老大 发于2010年06月02日 16:36 阅读(27) 评论(0) 分类: 个人日记 举报 日前有报道，深圳东部华侨城试业两年收入35亿，入园人数达400万，堪称中国旅游景点创造的奇迹。人们多从品牌制造、营销宣传、节目安排方面去探讨成功的原因。但我觉得，东部华侨城的总体规划思路，才是成功的核心元素。其总体布局，交通安排和功能分布，无不体现了世界视野下的因地制宜、曲尽其妙的特点，我一直尝试着从一个参观者的角度，去理解其中的奥秘。 总体规划的难度何在 如果进行归零思维，回到东部华侨城还完全未开发的早期，手中只有一张从三洲田水库到大梅沙的地形图，你就很容易理解这个总体规划有多么棘手。 按传统旅游规划设计的思路，照例要考虑对自然资源和人文资源的评估和有效利用。从自然资源上看，这幅地近海，但因大梅沙早已开发，故已没有海岸线可资利用;不但如此，连接近岸线的平地都没有，只有一些丘陵和小山，非常奇怪地一直向纵深发展，直伸向山里交通极为不便的三洲田水库边。 有山，但也是三类以下旅游资源，三洲田水库边还有些湿地。中国传统的规划也许会把眼光聚焦在这里:目前华东、华南、中南诸地的许多水库旅游开发不都是这样做的吗,他们会大力在湿地上做文章，在水面上做文章。但东部华侨城总体规划显然并未蹈此覆辙。因为从世界上旅游规划打造的惯例来看，湿地属应保护的范畴，不宜大规模开发，不具有很强的商业利用价值。杭州西溪类型的开发显然不是世界主流。 至于人文资源，据说三洲田和孙中山最早的起义有些关系，但似乎也没有多少历史遗存;这里大概还属于龙岗客家人的聚集地，不过和梅州、惠州等地的客家文化相比，总是小巫见大巫。 总之，除了这块地是在深圳范围、接近客源市场这一优点以外，其它基本乏善可陈:资源缺乏，交通不便，植被单一，地形复杂;在国内翻遍学家们的总体规划煌煌大著，恐怕也找不到任何这块土地使用的灵感和指引。 三个最关键的布局考虑 站在现今东部华侨城云中部落的山头，我想象自己是在这里工作的规划师。我觉得，当时规划师们的争论一定很激烈吧。我捉摸，对这幅从三洲田水库到海边的狭长天地如何利用，应该有三个最关键的问需要妥善考虑。 第一:整个项目的中心地应该放在何处，是海边,还是三洲田水库边的纵深地带，还是地块中间某地, 如果按惯常思维，要考虑已形成的交通网，故近大梅沙海边最方便，有现成的交通干道可对接，且有海景可观;如果放在三洲田水库边，可以带动整体区域开发，但立即又会产生极大的困难，这一长距离对游客将是何等的山高水远。 第二:山峦起伏的地形如何解决交通问题, 惯常的思维也许建一个内部公路网，但要下决心这么干不容易，因为要破坏大面积的山林植被，且因地形狭长的原因，如果游客多，无论路多宽，都会出现瓶颈地带，如果只主要依靠地面车辆交通，严重的塞车在所难免。 第三:如何确定项目布局，各个子项目用什么结构统一起来, 这是一个功能分区的问题。眼前，只是一个又一个十分相似的小山头，植被、气候、高度各方面并无本质的区别，如何表现出旅游的趣味，赋予不同的旅游意 义,这些地带如何不重新塑造，顶多是一个又一个郊野公园的观景点，如果引入新项目，又如何在重山峻岭中，恰如其分地把它们串成一个整体, 这三大问题，对东部华侨城发展生死攸关。我想，当时这已成为一个绝妙的时机，它将考验规划师的想象力、视野和稔熟的技巧，尤其对旅游的深切感悟。 破解这道难题的，一定是一位九段高手。法国人曾经在一次悬赏解决一道数学难题时，收到了一封来自英国的匿名的漂亮答卷，但他们从字迹中看到了那是大师牛顿的笔迹。于是法国人倒吸了一口凉气，感叹道:我们看到了狮子的影子。 毫无夸张地说，解决东部华侨城总体规划诸多问题的人，就是当今中国旅游界的牛顿式人物。 旅游超市模式浮出中国 此情此景提示人们，东部华侨城的开发模式，显然不可能是如锦锈中华、世界之窗的那种完全人造的主题公园模式;也不可能完全利用自然资源，做成一个类似黄石公园的自然开发模式。它的开发模式必定是商业化的、追求高利润的，但又需要介于主题公园和自然开发模式之间的。即以自然为背景，以人工构筑为主题的一种混合开发模式。 我还在几年前游览马来西亚柔佛州的一个叫A’Formosa的旅游目的地时，就已经感受到，这种东南亚其实早已存在的旅游开发模式，就是我们称之为旅游超市模式的手法。 同东部华侨城一样，A’Formosa也是以地点命名。因为它包罗万象，已无法用一个特色鲜明的名词表达清楚。那里做了一个西部小镇概念，有日夜不同时段都有演出，也有动物园和度假宾馆、高尔夫球场。更重要的是，在整个旅游区外围，项目占最大份量的投资是度假别墅——都是卖给新加坡人和马来富人们的。旅游加地产，这就是旅游超市的盈利模式。 东部华侨城的规划思路显然正是这个思路。在用地两翼造的海景大宅——天麓别墅，目前已卖到10万/平方米就是明证;华侨城在北京、上海、成都的旅游项目，其实都在重复使用这一模式。不但如此，深圳华强集团在芜湖、长株潭区域的新项目，也是在实践这一模式。 如果有了这一世界性视野，再加上对旅游的体悟，东部华侨城的规划就变得可以理解了。规划师一定会在心中形成几条主导原则: 一、把整体项目中心点放在最深的山洲田水库边，因为规划要考虑整个区域 的协调和共同发展; 二、把地块的中央部分用交通和景点连接起来，让旅游旺盛的人气占领它，把两边可以看见海景的山脊留下来开发房产别墅; 三、在人力不够的地方大量使用科技力量，不能被原始、自然的说法给束缚了。让地面交通作为辅助，要把漫长的旅行距离从劣势变成优势，上天入地制造有趣的交通方式，吊车、缆车、火车交通不断更换，让游客在交通中酝酿兴奋。 四、利用山谷、山顶、湖边做几个异国情调的小镇节点。这里可以容纳消费，安排诸多节目，让游客有足够多消磨时间的地方; 异国情调是一种“舞台真实”，具有场景转换的重要价值，问题是投资庞大，需能够下狠劲去投资，这是大资本的优势; 五、如果游客还不够兴奋，就需要经营性策划入场了。定点举行的大游行，声光电俱全的演出和各目繁多的节日，一定会让你眼花缭乱。 这就出现了整个东部华侨城旅游景点的整体结构:繁多有趣的交通，红酒小镇、茵特拉根小镇、天麓大宅、高尔夫球场、天禅演出、、、、、如此等等。如一个琳琅满目的超级市场。 华侨城的成功给中国旅游业最重要的启示就在于:旅游业是一种现代新型的工业投资方式，可以象引进生产线一样引进技术，为人们制造出欢乐和旅游感觉。欢乐作为一种公众产品，生产过程必须有科技含量，有资本和可靠的盈利模式;以前那种小家小户圈起一个地方搞旅游的方式太落伍了。大资本的操作方式俯视业界，挟风裹雨，奇迹属于他们。 法国人说，度假休闲是一种人权。现在中国富裕的老百姓也明白了，周未总要找个地方放松，不想呆在家里，这就是经济发展后的旅游市场变化。 这也是旅游超市性的目的地产生的社会原因。正如一个城市里有许多超市一样，一个超市总是服务于一定范围内的有效人群，旅游超市也是如此。未必需要唯一的一个主旨鲜明的定位词，也未必一定要原真的自然独特性，有正确的选点和差异化的定位，完整齐备的“欢乐制造”景点和设备，旅游超市就可以为一定范围的人群提供休闲服务。 旅游其实是一种极为平常的消费品，设计者从城市超市的选点、铺货和营销中就可以找到参照系。旅游者有时需要的只是与日常生活异样的空间，别具一样的消磨时间的方式，能够把平常的烦恼忘掉，并不需要在旅游中寻找伟大的教育意义。 东部华侨城的规划设计师，把这个原初极其简单的法则洒向崇山峻岭，一时景象缤纷，霞光万丈。许多从内地来的游客和投资者在离开时，总在心中沉吟:哦，这就是中国未来的旅游。