香港的历史-香港回归历史

香港的历史-香港回归历史 精品文档 香港的历史-香港回归历史 香港被占历史 香港被占历史 1842年。英国通过鸦片战争强占了香港岛。1860年英国又侵占了九龙半岛界限街以南的地方。1898年，英国又强行“租借”了界限街以北，深圳河以南的九龙半岛北部大片土地及其附近的岛屿。 新中国成立后。中国政府庄严宣布废除一切帝国主义强加给中国人民的不平等条约。坚持香港必须回归祖国的立场。经中英两国多次谈判。1984年12月19日，两国政府签署了《关于香港问咫的联合声明》。之后。中国颁布了《中华人民共和国香港特别行政区基本法》 1997年7月1日。香港正式回1月祖国。中国政府根据“一个国家。两种”的方针。在香港成立了特别行政区。除国家外交、国防事务外。香港特别行政区享有高度自治权 香港回归的历史背景(转贴) 引子: 1982年，撒切尔夫人通过利枪利炮战胜阿根廷，夺取了马岛。 接着，撒切尔挟马岛余威来到中国，找dxp谈香港。她内心目的是什么,97年以后继续统治香港，纵然不能，主权换治权，再不能，第三步棋，给你制造麻烦，让中国得一个烫手的香港。谁知，在人家大会堂，dxp却坚定而自信地坚持:97年以后，香港绝对无条件归还中国，从此与英国一刀两断～这一招却大出撒切尔意料之外，对这个日 1 / 86 精品文档 不落帝国的元首，竞有人敢跟他出如此狠招，还绝不许讨价还价，而且表现得如此自信，根本不把她放在眼里。 于是撒切尔决心给这个“小个头的”中国领导人一点颜色看看，这时，dxp悠悠地吸了口烟，慢慢地说出全世界都吓了一跳的话:“中国人穷是穷点，但打起仗来是不怕死的～” 掷地有声的话，让撒切尔夫人在走下人民大会堂台阶里，仍在回味，以至她心神不宁，摔了一跤～只好按dxp的话来做了。 国际先驱导报驻伦敦记者徐剑梅，回忆采访铁娘子当年的外交顾问、中英首脑香港问题谈判的见证人鲍威尔勋爵时验证了这一点，勋爵感叹是dxp的“狠”开启了香港回归之路。 中英首脑香港问题谈判的见证人鲍威尔勋爵回忆说:“dxp与撒切尔夫人，都是钢铁制成的，谈判风格都非常强硬 。” 鲍威尔回忆道，他第一次陪同撒切尔夫人见到dxp，对dxp的印象就非常深刻，感到这位身材矮小的中国领导人具有非常旺盛的精力。“初次见到dxp，感觉他身材很瘦小，但谈吐很敏捷，使我感到他精明过人，头脑清晰，很有主见，直言不讳。”鲍威尔说，“不久我便知道，眼前是一位相当有个性、对目标坚定不移的中国领导人。 ” 他说:“dxp先生在陈述自己想法时，非常坦率和直接，几乎完全不管外交上谨慎圆滑那一套。就此而言，他和撒切尔夫人可谓棋逢对手，因为撒切尔夫人也同样直率。” 2 / 86 精品文档 1982年9月24日dxp在人民大会堂会见撒切尔夫人。鲍威尔说，双方坐下之后，根本没有半句客套话，两位领导人很快便进入主题。dxp告诉撒切尔夫人，中国一定会在1997年收回香港，也不能接受英国继续管治香港的主张。话说得坚决而直截了当，那情景，简直就是告诉英方，中国政府主意已定，英国没有半点讨价还价的可能。 “这次会面的气氛是紧张的。”鲍威尔回忆说，尽管这种情况在事前早就有心理准备，但还是使人感到充满困难。 撒切尔夫人也是一位很直接的人，鲍威尔说，“钢”与“铁”相遇，难免发生铿锵碰撞。鲍威尔回忆道，在1982年这次会谈中，dxp与撒切尔的想法一再发生冲突。他介绍说:“当时，dxp提醒撒切尔夫人，中国有权派军队武力收复香港;撒切尔夫人回答道:如果这样，将会导致香港的崩溃;dxp则说;如果这样，我们要勇敢地面对这个灾难。” 如今，每当香港市民每每提及那次谈判，都无不感慨赞叹:邓公够狠～ hjt主席在评价时更是一步到位:dxp同志崇尚英勇果敢，在关键时刻更是表现出非凡的胆略和勇气„„ 香港历史地理的变迁[*]作者:司徒尚纪 热带地理 1997年09期 提要 本文在复原香港古代文明和地方建置基础上，阐明香港自古以来即为中国领土，鸦片战争以后被英国实行殖 3 / 86 精品文档 民统治的空间扩张过程、市镇发展、经济崛起、特殊政治舞台和特殊文化风格等历史地理变迁;指出香港能成为世界性经济大都会，主要因素在于香港区位、华人资本、人力、技术流入、机遇，以及中国人民刻苦经营和辛勤劳动结果，而不是英国殖民主义胜利。 关键词 领土丧失 经济崛起 地理变迁 香港 香港地区自古即为中国领土，是我国东南沿海交通孔道，有过辉煌古代文明。鸦片战争以后，香港在英国殖民统治下，在一个半世纪里，中国人民披荆斩棘、含辛茹苦，把香港开发、经营为一个繁荣兴旺的世界性经济中心，对人类文明和进步，对中国内地经济发展作出重大贡献。这都连同1997年7月1日香港回归祖国一样值得讴歌和庆贺。完全可以相信，香港在“一国两制”条件下走向更加稳定和繁荣。所以，总结香港区域发展的历史经验，不仅为香港未来增加信心，也为同类地区开发建设提供成功范例。 1 鸦片战争前香港历史地理梗概 香港是岭南古代文明一个亮点 考古发现，香港6000年前就有人类居住，是一个以渔猎经济为主的海岛。距今5000,6000年新石器中期文化遗址在香港就有10多处，皆分布在上升海岸沙洲或沙堤，出土海生或淡水鱼贝类残骸，另有彩陶、白陶、绳陶等之陶釜、罐、碗等，为古越族先民文化遗存。距今5000,3500年新石器时代晚期，广东进入父系氏族社会。香港有多处这个时期遗址，出土与南海西樵山细石器十 4 / 86 精品文档 分相似的燧石、霏细岩等石器，在香港深湾、虎地湾、大屿山等地出土环块饰物在深圳也有发现;香港多个地点出土几何纹陶风格更与广东各地如出一辙;屯门、涌浪土坑出土钺、玉石环、镯等与曲江“石峡文化”同类器物十分相似，显示“石峡文化”南传结果。 广东青铜文化时代遗址和墓葬约700多处，分布在香港的30,40处，发现有青铜斧、戈、矛、剑等兵器，工具以及铸铜石范，说明3000多年前香港已能铸造青铜工具，其风格与广东大陆、湖南长沙、贵州贵阳同类青铜器很相似。又在香港石璧、蒲台岛、东龙岛、长洲、大庙湾等地发现摩崖石刻，有似鸟、蛇等动物图案，也与在珠海等地一些岩刻画相同，乃古越人祖先原始崇拜的写照。 以上史前文化遗物遗址表明，香港是岭南文化源地之一，既有在当地制造，也有从大陆传入器物，特别是与珠江三角洲原始文化一脉相承，有很深厚渊源关系，是岭南古代文明一个亮点。这就排除了香港原始文化“南来说”或“西来说”，显示了与祖国大陆文化的血肉关系。 香港古代行政建置历隶于广东大陆 先秦时期，香港为禹贡扬州外徼，属荒服之区。秦平岭南，粤地初开，在广东首置郡县，香港属南海郡番禺县。此为香港有行政建置之始。西汉初南越国时期及其后，香港同隶于番禺，后汉因之。直到东晋初年，香港仍与今广州地区同属于番禺县。此为香港行政建置第一个时期。东晋咸和六年，东莞郡从南海郡划出，下辖宝 5 / 86 精品文档 安、兴宁、海丰等6县，香港开始属宝安县。隋文帝开皇九年撤销东莞郡，宝安县属广州南海郡。唐代撤郡留州，宝安县直隶于广州，香港与广州地区关系进一步密切。此为香港属宝安县即行政建置第二个时期。香港行政建置第三个时期始于唐至德二年，宝安县改称东莞县，治所从南头迁至到涌，香港即为东莞县辖。此后，历南汉、宋、元，直到明末。此时期广州辖境包括珠江三角洲大部分地区，香港与珠江三角洲关系随而扩大。香港行政建置第四个时期从明万历元年到清道光二十一年即割让给英国前夕。新安县从东莞县划出，驻所南头。今香港许多地名已见于新安县建制中，例如锦田、圆朗、屏山、厦村、辋井、屯门、新田、浅湾、葵冲、沙田、梅窝、黄泥冲、大埔头、龙跃村、麻雀岭、河上、上水等，说明建制日趋完备。清初受“迁界”令影响，新安县一度被撤，并入东莞县，至康熙八年始复界，重置新安县，仍治南头。此时期香港绝大部分时间在新安县辖下，社会经济有一定发展，海防和海运地位也日益突出和上升。 香港历为我国海上交通要冲 香港扼我国东南沿海海上交通要冲，具水深面阔、避风条件良好等优势，故能成为良港。东晋末年浙东卢循起义军南下即取道屯门，攻克广州。唐元和十四年韩愈坐贬潮州，途经广州前往，据传在屯门停留，有“屯门虽云高，亦映波浪没”诗句。另一位诗人刘禹锡也在《踏潮歌》中描写“屯门积日无回飚，沧浪不归成踏潮”。《唐 6 / 86 精品文档 书?地理志》记载了唐代闻名中外的“广州通海夷道”，即从广州出发，经印度洋抵达东非乃至欧洲航线。此航线经过屯门，书中说:“广州东南海行二百里，至屯门山，乃帆风西行一日至九洲石”。 宋元时期广州海上贸易更加兴旺，香港作为广州外港地位进一步加强，留下遗迹遗址也最多。例如香港佛堂门有建于北宋“天后庙”，为香港最古建筑，供奉航海保护神天后娘娘。元代“屯门巡捡额管150人”[]，超过广州地区香山、番禺、南海、新会等县海防人数，反映香港海上交通地位。 明中叶以后，欧洲殖民主义者东来，香港首先成为他们窥视对象。正德十二年佛郎机武装船舰8艘进泊屯门湾，其中2艘炮舰驶入广州水域。正德十六年到嘉靖元年葡萄牙人派出一支由5艘舰只、1000多名官兵组成的庞大舰队闯入屯门水域，要求通商，并在大屿山布防，但为明政府拒绝，结果爆发屯门之战，以葡萄牙人失败告终。嘉靖三十二年澳门被葡萄牙占领以后发展为世界性贸易港，自此“诸澳尽废，惟濠镜为泊薮”[2)]，屯门也包括在内。但以后随着葡萄牙海上霸权丧失，澳门地位日渐衰落，香港作为广州外港地位不断上升，故林则徐说:“而就粤省海道而论，则凡东越惠潮，北往闽浙之船，均不能不由该处经过”[3)]。道光二十一年闽浙总督伯焘也指出:“香港为商船内驶必由之路，其岛曰红香炉，上有营汛居民，并非偏僻小岛可比”[4)]。正由于香港交通区位优势，故在鸦片战争中 7 / 86 精品文档 为英国侵略者看中而要求割让决非偶然。 香港兴盛的海盐和种香业 香港除了舟楫，尚有渔盐之利，自古即为当地经济支柱。至迟从南汉开始，香港就成为我国重要采珠基地。南汉主刘在此设“媚川都”，派兵驻守，监视专业户采珠。采珠地点在今新界大埔一带，称“媚川池”。但采珠是一件很危险事情，有时得潜入很深海底，蛋民溺死或为鲨鱼所害时有发生。故到宋代“媚川都”一度诏废，但香港与合浦、钦州一样采珠仍在继续。元代，采珠业更发展为一项暴政。至元三年，建立广州采珠提举司，且以采珠户4万赏赐巴延[5)]。另据《元史?张圭传》称:“泰定元年中书平章政事张等奏，东莞县及惠州珠池，„„蛋户七百余家，„„入水为虫鱼伤死甚众，遂罢采珠户为民”，可见香港采珠业规模相当巨大。至明代香港原有珍珠蚌被采殆尽，而新蚌又未能及时生长补充，资源濒于枯竭，朝廷不得已下令罢采。自此香港采珠业日渐式微，仅有少量开采而已。 香港海滨宜于晒盐。汉武帝在番禺设全国有数的盐官，负责盐产销，谅有一部分盐产于香港。吴甘露元年于东莞县设司盐校尉，监管珠江口东部盐场，含今港岛、九龙、新界盐业生产，称“东莞场”。晋因之。北宋初朝廷又在九龙湾西北设海南盐场，取名“海南栅”。南宋初在九龙东设官富场，派官员专人管理。明代新安县境内分设东莞、归德、黄田、官富4个盐场，皆隶于广东盐课提举司。官富场仍在九龙东，是广东 8 / 86 精品文档 13个大盐场之一。它所产海盐除在新安县城和鲨鱼涌、长洲设销售点以外，还由香港大鹏湾经梧桐山运往广州。清初受“迁界”令影响，香港盐户内迁，盐田尽废。乾隆以后，九龙、大澳、屯门、大屿山等地才重开盐田，但经营者为新盐户，盐产量和质量都不及往昔，香港盐业自此走向衰落。 香港山多地少，盛产莞香。香港得名，一说是转运莞香的港口。香港一词，最早见于明万历郭棐《粤大记》所附《广东海图》，而在此以前，香港地区多标为“屯门”。但莞香树在唐以前已传入广东，宋元以后遍植于香港所在东莞县。照此看来，香港产莞香最兴盛也在此时期。其中以东路沥源和西路沙螺湾所产最为著名。附近大宗莞香多由九龙尖沙头落艇，运往港岛西南今香港仔东端一个小港湾，改装艚船北运广州，再过梅岭销往江浙苏杭等地。故明末清初屈大均《广东新语》有“岭南之俗，食香衣果”之说。清初“迁界”以后，莞香树大量被砍，香农转业，莞香业元气大伤。至康熙中至少在新安县不成为一项产业，以致当时编修的县志也不列入《方产》条目中。兴盛多时的香港莞香业自此成为历史陈迹。而代之而起的是港岛采石业，原先转运莞香后取名“香港”的小港湾成了转运石料到广州的港口，易名“石排湾”，而其原先“香港”一名反不为人所知。所以说“香港”一名在古代因莞香业兴而起，也因莞香业散而废。不过至今石排湾附近还保留一个“香港村”地名。鸦片战争时英国人经过 9 / 86 精品文档 该村，以其记为全港岛地名，并按蛋民口音，读为“Hong Kong”。此即今日香港英译来源。 古代居民和聚落 从九龙李郑屋村东汉墓出土文物判断，至迟到汉代当地已进入农耕社会，建立了聚落，形成与珠江三角洲同类型建筑文化特征。东晋末卢循起义军在广州失败后，部分残部逃入大屿山一带，捕鱼为业。他们被称为“卢亭”或“卢余”，成为香港蛋民一个来源。宋代入居香港移民大增，其中不少是整族举家迁入的。如宋崇宁年间江西吉水人邓符协官封阳春县令，卸任后举家迁来锦田，子孙在新界、港岛繁衍，至今人口已百万计。除邓姓以外，从宋到明迁居新界的著名氏族有侯、文、廖、彭姓等，加上邓姓，号称“新界五大族”。河上、上水、新田、大埔、粉岭等成为重要聚落。他们还建立圩市，繁荣当地经济。例如邓氏开元朗圩和大埔旧圩，文、彭两氏开大埔新圩，廖氏开上水石湖圩等，成为香港最早一批市镇。这些早期移民多为客家民系一部分。而清初“迁界”以后入居的也主要是客家人，其数量更多，分布地域更广，形成客家与其他民系杂处局面。故从一定意义上说，鸦片战争前香港主要是客家人社会。 2 鸦片战争后香港历史地理迅速变迁 英占香港地域范围扩张 战前不久英国人对香港作过多次勘察和测量，结果认为香港“较澳门为佳，海水既深，陆地环绕，常年可用，易资防守。它是山地，但已经开垦，在食物上可以独立。岛的西南有一个地腰， 10 / 86 精品文档 是很好的贮货所。这个地方并且是北方来的船只汇集之地，中国政府便无法干涉它的船只，将茶、丝运到我们的船里来”[6)]。“无论出口入口，香港水陆环绕的地形，是世界上无与伦比的良港”[7)]。既有如此优越区位和地利，英国人于1841年1月25日鸦片战争尚在进行中便强占香港，翌日发告文告，宣布:“香港岛及其所属范围内的一切土地、港口、财产或私人设施，属英女王之权利、皇权和特权所支配，并全归女王所专用”[8)]。并于同年2月1日给香港人《安民告示》中宣布:“香港已为英国女王版图之一部分。所有香港本地居民须知:尔等业已成为英国女王之臣民，必须服从女王及其官员，并向其履行义务”[9)]。而割让香港的《南京条约》是1842年8月29日签署的，这表明香港是被英国先强占后割让的。自此，这个面积[2]岛屿成为英国侵华基地。 港岛之北为香港屏障九龙半岛，其南端尖沙咀是个良好泊薮，故亦最早为英国人觊觎。1856年第二次鸦片战争爆发，第二年12月29日英法联军攻占广州，对广州实行三年军事占领。1860年8月攻陷北京，火烧圆明园，同年10月24日签署中英《北京条约》，规定将九龙割让给英国。翌年1月19日港英在九龙举行仪式，正式接收九龙半岛。自此，九龙半岛南端，界限街以南及石匠岛[2]中国领土成为英占香港地区一部分。 但贪得无厌的英国侵略者并不以此为满足。他们乘1895年中国在甲午战争中失败，被迫 11 / 86 精品文档 签订中日《马关条约》之机，积极策划扩界活动，于1898年6月9日逼迫清政府签订《展拓香港界址专条》，规定从1898年7月1日起将界限街以北、深圳河以南，东起大鹏湾，西到深圳湾，南至南丫岛及其附近235个岛屿总面积为[2]中国领土租借给英国，租期为99年，即到1997年6月30日为止。这块租借地后称“新界”。由于新界423村10万居民的反抗，到1899年4月16日英国才正式接管新界，与港九地区连成一体。 1899年12月27日，英国又将原来未列入租借范围的九龙城寨，单方面宣布为“女皇陛下香港殖民地一部分”，纳入香港辖区。但这即为清政府拒绝，清政府还发表声明，九龙城寨是中国领土，管辖权仍属中国。此后，港英当局多次强迁当地居民拆除城寨，但都没有得逞。直到近年由于城市规划、建设等原因，这个占地[2]城寨才被拆除，建设为一座公园，保留一部分文物古迹。 这样，从签订《南京条约》割让香港岛，到《北京条约》割让九龙，再到“租借”新界，包括上述九龙城寨在内，英国共侵占中国领土为[2]，后又填海造地[2]，形成今天香港陆地面积为[2]地域范围。 图1 香港地理区域的形成 香港市镇拓展 香港是由古代一些乡村发展为一个国际大都会的。1841年5月香港首次人口统计，凡4350人。最大聚落赤柱约2000人，次为筲箕湾，约有1200人，其余则为150,200人小村。香港大部分为山地，平原甚为狭小，仅北 12 / 86 精品文档 部沿岸有一条羊肠小径，故城市用地甚为困难，开山填海成为取得用地主要途径。1842年在岛北部沿海开出第一条马路，长达4英里，即今皇后大道。1859,1862年这条马路向海岸加宽，建成今德辅道。1889年开始又向海岸扩展，建成今干诺道，这样形成今香港市区最早3大干线。与此同时，总督府、大会堂、教堂、银行、商店、学校、医院、报馆、图书馆、博物馆、监狱、水库、货仓、避风塘、住宅等公私建筑接踵而起，形成以今皇后大道为中心的繁华商业区，即英国人聚居区的所谓女皇城。而华人生活区则分布在港岛西区，那里主要为中国劳工、小商人、农民以及来港避难内地人所居。每当国内动乱，香港即成为世外桃源，人口不断增加。1845年香港万人，1858年万，1861年12万，1871年达13万。这样港岛作为一座商业和航运城市已初具规模。 南九龙半岛尖沙咀地势比港岛平坦，紧靠航道，地理环境比港岛优越。但港英当局当初主要将其用作港岛军事防卫区，未作经济开发。直到本世纪初南九龙大部分地区仍很荒芜，多为英军驻地，南端为码头和仓储区，华人则集中于油麻地、红碪、何文田、大口环、大角咀一带。大抵到本世纪20年代前后，九龙繁庶才不亚于港岛，形成沿维多利亚港南北两岸分布的城市格局。 直到本世纪70年代以前，香港经济中心和人口中心仍在港岛和九龙，新界基本上是农业区，对香港农副产品供应作用甚大。但港岛和九龙毕竟面积狭 13 / 86 精品文档 小，容纳不了日益增多的人口和产业。故港英当局从1948年开始即提出建设“徙置区”计划，拟将部分人口迁到港九近郊。但这个计划真正执行始于1954年，约以每年10万人速度迁进“徙置区”。到1971年，迁移人口累计达120万人，占当年香港人口30%左右。由此在九龙和新界形成一批卫星城镇。首先是1953年观塘开发为卫星镇，此后相继有荃湾、屯门、沙田、大埔、元朗、粉岭、上水、石湖、将军澳等，有些卫星镇发展为中等城市。例如沙田1971年只是个2万多人小镇，1981年增加到11万人，1991年已达50万。这种人口郊区化的成功，明显地改变了香港城市人口过分集中分布格局。香港人口规模也由于各种原因不断扩大，1901年30万，1940年180万，1951年200万，1961年313万，1971年394万，1976年440万，1981年520万，远远超过广州市人口，大约每10年增加100万人，且形成从南向北推进的人口和城镇分布格局。 香港经济崛起 香港资源匮乏，开埠之初环境恶劣，主要从事鸦片走私和苦力贸易，比澳门毫不逊色。据统计，1858年进入中国的鸦片高达7万多箱，其中3,4是经香港入口的[10)]。香港成了世界最大一个毒窟。更有大批华工经香港被转卖到南北美洲，许多人死于途中。而香港商业甚为不景，以致有些英商动议英国政府放弃香港。但不久在太平天国运动影响下，大批移民和大量华资涌入香港，为当地经济带来活力，香港很快成为南 14 / 86 精品文档 北货运和贸易的中继港，相继开辟了香港至我国沿海各港和澳门的航线，以及至欧美和日本的远洋航线。尤其是1869年苏伊士运河通航，西欧至香港的航程缩短了5000km以上，促进香港航运业大发展。1880年约有中国进口货物的1,5，出口货物的1,3是经香港转口和分配的。到1900年欧美各国与中国贸易货物已有1,2经香港转运。19世纪末到20世纪初香港已发展为一个国际性贸易港。而为航运服务的修船业、旅馆业和饮食服务业，为当地人提供食物的工业，如糖厂、酒厂、面粉厂，以及火柴、肥皂、羽毛加工等相继建立起来。同时兴起的还有通讯、供水、供电、银行、证券、地产、博彩业等，香港社会经济面貌大为改观，奠定了进一步发展的基础。 20世纪初到40年代初即香港沦陷于日本侵略者之前为香港经济缓慢发展时期。由于港英坚持自由经济政策以及第一次世界大战使西欧国家经济受创而无暇东顾，香港获得较好发展机遇。1911年广九铁路通车，与珠江三角洲联系更为便捷有效，港岛内及新界公路网络也基本形成。1928年正式启用启德机场，开始空运服务。一些中小型工业如纺织、烟草、搪瓷、罐头、玻璃、化妆品等也纷纷建立起来。特别是金融业在香港相继勃兴，建立起多家中外银行。其中华资银行占了很大比重。1912年第一家华资广东银行在港开业，此后则有康年储蓄银行、东亚银行、广东信托商业银行、永安银行、香港汕头银行等成立，打破洋商银行 15 / 86 精品文档 垄断香港银行界局面。这些华资银行对确立香港国际金融地位和经济发展功不可没。另外，1900年以先施公司为代表的华资百货业也在港岛中心商业区兴起，同样结束了洋商对百货业垄断局面，使香港商业走向繁荣。 抗战初期，香港处于中立状态，上海、广州大量资金、设备入迁，给香港经济带来一度繁荣，尤其是商业畸型兴旺。但到1941年底日军占领香港，实行军事统治，给香港社会经济造成巨大破坏。1945年8月日军投降，英国恢复对香港统治时，香港人口减少了100万，其他损失难以历数，故香港人说1941年12月25日即日军占领整个香港这一天为“历史上最悲惨的一个圣诞节”。 战后香港利用国内外形势变化带来的机遇重新发展起来，特别是因国内战争，大量资金、设备、技术、人员流入，为香港经济起飞准备了条件。例如解放前夕上海、广州就有不少工厂南迁香港，来港各类人员多达10万。1948年香港有大小工厂1600家，超过“七?七”事变到1941年沦陷前香港工厂数量。1949年香港生产总值达亿港元，比1947年增长72%。其中纺织业发展为香港工业主导部门，1950年与纺织业相关的工厂超过1000家，工人3万多人，不少产品打入国际市场。贸易额也迅速上升，1951年高达亿港元，比1947年亿港元增加了倍。与此相应航运业和金融、证券业也很快获得恢复，且创办了不少新银行，保证了经济运作和增长。 50,60年代，由于美国操纵的联合国对中国禁 16 / 86 精品文档 运，香港转口贸易受到沉重打击。香港不得不利用大陆移民带来的大量劳力、西方国家资金和技术向亚洲转移的机遇，大力发展以纺织、成衣、塑胶、电子等为主的工业体系。1960年全港制造业工厂达1500家，工人21万人，同年产品出口值达亿港元，超过转口贸易额[11)]。这使香港城市性质发生重大改变，从50年代以前几乎是单一的转口贸易港市转为以工业为主的城市。自此以后，香港这种功能长盛不衰，工业至今仍是香港经济的重要支柱。 70,80年代，香港利用世界经济衰退条件，迅速改变自己经济结构，由原来以工业为主，转变到以工业为基础，大力发展贸易、运输、金融、信息、地产、旅游、购物等产业，迈向经济现代化和多元化，成为亚洲“四小龙”之一，迎来了香港历史上经济最辉煌时代。 香港是一个特殊历史政治和历史文化区 香港作为一个特殊历史政治区主要是在割让给英国之后，一方面是英国对它 实行殖民统治，实行资本主义政治、经济和法律制度;另一方面它又远离英国本土，是一个自由港，绝大部分人口是华人，在地缘、血缘、亲缘上与内地有不可分割联系，是中国社会一部分，所以香港成为夹在中英之间和东西方之间一个特殊政治地理单元，在各个历史时期充当了特殊政治角色。鸦片战争后，香港成为英国侵华的桥头堡。第二次鸦片战争时英军经过香港攻占广州，残杀中国人民;清朝灭亡后，香港成为清朝遗老遗少的避风港;民国初年广 17 / 86 精品文档 州商团和陈炯明反对孙中山的叛乱即得到香港英国人支持;在军阀混战中落魄军人和政客也多避地香港;国民党政权在大陆崩溃前夕，流入香港军政人员及其家属数以10万计;新中国成立后，在东西方两大阵营对峙中，香港成了一些外国势力对中国进行颠覆活动的基地。 但香港又是革命势力活动阵地，在孙中山推翻清朝的革命活动中，香港是一个重要基地。新民主主义革命时期，中国共产党即利用香港为基地开展各种斗争，如1938年成立八路军香港办事处，1947年建立中共中央香港分局，领导香港和华南人民革命斗争。建国后，在帝国主义封锁下，我国利用香港进口大批战略物资、技术和情报，挫败了帝国主义的阴谋，香港对捍卫年轻的人民共和国发挥了应有作用。 香港是一座华洋共处城市，中西文化在此交融、碰撞和整合，形成独具一格的香港文化。在文化内容上，世界各种文化流派和思潮都可以在这里找到自己的位置，自由地发展，从城市建筑、人们衣冠履带、社情民俗、宗教信仰到宣传广告、饮食娱乐等无不如此。在文化空间上，历史早期展现英国人和华人居住区与商业区对照;近代山野别墅与山下贫民窟以及港九近代西方文明与新界传统闭塞生活方式对照;在物质文化上，香港聚集着巨大财富、先进设备和高科技产品、密集信息，拥有强大的文化优势和能量，故能辐射世界各地。但在精神文化上，香港又是一个迷信盛行，低级、粗俗文化充斥之地。香港文化的 18 / 86 精品文档 复杂性和多元性是历史长期积淀形成的，它作为岭南文化一 部分，源头仍是中华文化。但它又深受西方文化影响，表现 出强烈西方文化特质和风格。这就决定了香港文化特殊历史 地位和作用，在中国历史文化地图上占有重要一席地。 3 小结 香港自古即为中国领土，古代价值主要在于舟楫和 渔盐之利。鸦片战争以后，英国通过一系列不平等条约，将 香港一步步强占为自己殖民统治范围，形成今日香港地理区 域。此后香港充分利用地利，把握机遇，开发建设城市，发 展多种产业，崛起为一个经济多元化的世界性经济中心，并 在历史政治和文化上显示特殊地位和作用，取得举世瞩目的 成就。但香港的成功，主要是包括香港同胞在内的中国人民 充分发挥聪明才智，艰苦创业，辛勤劳动的结果，而不是英 国殖民主义的胜利。1997年7月1日香港回归祖国，使百年 国耻得到彻底清洗，也开辟香港发展新纪元。 [*] 国 家自然科学基金项目编号49471032 《广东政区体系空间结 构及其效应的区域比较研究》论文之一。 CHANGES OF HISTORICAL GEOGRAPHY OF HONG KONG Situ Shangji (Center for Urban and Regiond Stuches,Zhongshan University,Guangzhou, 510275)Key Words:Territorial loss; Economic rise; Historical geography; HongKong Abstract From the analysis of its ancient civilization and administrative organization 19 / 86 精品文档 system,the author aims at clarifying that Hong Kong has ever been a part of the territory of series of topics about changes in its historical geography since Hong Kong was brought under British rule after the Opium War:the process of its spatial expansion,township development,economic rise,special political arena and characteristic aspects of culture are discussed,It is pointed out that the mainreasons for Hong Kong to become a world economic metropolis are:its advantageous location,influx of Chinese capital,man power and technology,special opportunity,as well as the assiduous managerial operations and hard work on the part of the native Chinese rather than the successof the British colonization. 注释: 1)陈大震.《南 海志》卷10.兵防. 2)廖士相，杨士骧.《广东图说》卷 8. 3)林则徐.《夷务始末》卷90. 4)文庆等编.《筹 办夷务始末》道光朝，卷30. 5)《续文献通考》卷23. 6)中国史学会编.《鸦片战争》2册.神州国光社，1954:652. 7)丁又.香港初期史话.三联书店，1983:24. 8)广东 省文史研究馆译.鸦片战争史料选译.中华书局，1983:224. 9)同8)，第225,226页。 10)邓开颂等.粤港澳近代 关系史.广东人民出版社，1996:107. 11)许锡挥等.香 20 / 86 精品文档 港跨世纪的沧桑.广州:广东人民出版社，1996:261—262. 作者介绍:司徒尚纪 中山大学，广州 510275 读历史了解香港地产 压 匡 届 毒 何谓 “ 炒家” 间有一道屏障 ，就算楼盘公 开发售 ，大 很可能只是在原地踏步 ，试 问 炒家 友 人 开 设 塑 胶 玩 具 厂 ，预 期 定 单 众 也 买 不 到 。这 种 被称 为 黄 牛 式 的 如 何 生 存 , 不 少 ，于是 购 入 塑 胶 期 货 。不 料定 单 不 炒家 由于警方的介入 以及监管逐渐严 21 / 86 精品文档 如预 期般理 想 ，塑胶 粒原 料 却提价 不 格 ，早 已 被 取 缔 。 少 ，他 决 定 出售 塑胶 ，获利 不 菲 ，他 是 否应 该 被 称 为 炒 家 , 在 物 业 市 场 上 ，何 谓 炒 家 , 当 年 ，只 要 买 家 与 开 发 商 熟 稔 投资者 , 位 塑胶 粒 原料 供 应商 见玩 具行 往 往 能 一 幢 幢地 向发 展 商 认 购 ，再分 拆 业生意不错 而塑胶原料的价 格却未见 于 亲 朋好 友 手 中 (这 可 称 为 ” 家 或 回升 于 是 大 量 进 货 ，跟 着定 单接 踵 而 拆 “ 家 ” 。 但 经 常 有 炒 家 未 能 完 成 交 来 ，结果是所获不菲。 炒 定义很容易被混淆 ，大 多数物业投资者 以收 租 为 主 购 入 一 处 物 业 后 有 原 装 易 ，由于 只 是 认 购 ，买 家 可 能 只是 付 出 22 / 86 精品文档 他 不 是炒 家 ，是 一位 切切 实 实的 出租 的 (也 有 改 建 后 提 高 租 金 再 出租 象征性 的定金 ，伎开发商失去售楼 的良 投资者 (利用对市场的认识 、敏锐 的眼 的 (例 如购 入 小 型 乙级 商 厦 后 改造 成 服 机 ，幸 好 此 情 况 已 消 失 多年 。 务 式 或银 座 式 商 场 增 加 租金 收入 。无 光 及 过 人 的 胆 量 而 获利 。如 果 此 事 发 生 稳 健 的 炒 家 则 是 从 开 发 商 手 在 地 产 界 ，比 如说 有 人意 识 到 政 府 将 改 论 原 装抑 或改 建 ，亦不 排除 在合理 利 中购 入 物 业 后 ，立 即转 售 至 置 业 人 士 的 造 工 业 大 厦 ，而低 价 购 入 一 些 厂 房 。如 润 下 将物 业 出售 ，但 他们 绝 对称 不上 手 中 这种模 式 被称 为 信 用状式 炒 今这 些厂 房 的价格 已 经有 相 当大 的升 炒 家”。 家 23 / 86 精品文档 但 此 类 交 易方 法 可 能 涉 及 内幕 交 幅 ，亦有机会 出售 ，他可能会被传媒称 为 ” 家 ” 其 实他 是 一 位 投 资 者 。 炒 以 往 ， 一 些 人 会 购 入 戏 院 、 酒 楼 我认 为 (炒家 购入 物 业后 只有 一 易 ，属刑事犯罪 ，现在也不多见了。 个 目的—— 购入 物业后在市场上 出售。 如 今 ， 开 发 商 开 盘 已 不 再 留 空 间 回 顾 , 世 纪 , 年 代 初 (人 们 难 以 给炒 家 虽然 每 次 新 盘 推 售 ，售 价 都 会 等 大面 积 物 业 ，并 将 其 改 建成 商 场 ，然 , , 购入 由开发商出售 的楼宇 ，迫不得已加 上调 ，反 应 好 的更 会 当 场 加价 ，但 将 第 后 出售 。我个人认为这是最无奈的事 ， 价 向 炒 家 ” 购 买 开 发 商 与 大 众 之 , , 一 24 / 86 精品文档 次 推 售 与最 近 一 次 推 售 的价 格 相 比 因为 一 个 完 整 的 商 场 一 经分 拆 ，各 个 行 投资理财 , , 楼 , , 业 之 间未 必 能 配 合 ，例 如 一 个 铺 位 卖 油 回升 、楼价 与租金均向上调整时 ，又立 一 票 ，获 利 固 然 好 ，亏 损 则 伤 感 情 ，尤 炸食 品 ，而 隔壁 的 铺位 可 能是 卖服 装 即会 被 人 指 责 是 炒 家 (扰 乱 金 融 秩 序 。 其 是 每 一 次 出 资 ，必 定 会 问 对 方 投 资 是 的 (结 果 只 会 令 商 场 减 值 。分 拆 而 又 成 与 ,, 年 炒 家全 盛 时 期 相 比 ，现 在 的 炒 否 正 25 / 86 精品文档 确 ,何 时结 束 ,何 时 获 利 , 若市 况 , , 功 的 商 场 并 不 多 见 但 购 入 而 又 分 拆 出 家可 能 只 剩 下 ,, ， 目前 大 多 数 炒 家 都 向下 ，对 方 必 定 会 有所 怨言 。 , 以 收租 为 主 ，写字 楼 的租 金 与 , , 年 相 , , 售的人始终是一位 投资者 若真 与 友人 合 作 (必 须 定下 总 投 资 额 及 合 作 时 间表 例 如 两 年 至 三 年 ， 双 方 也 要 达 成 共 识 ，达 到某 一 利 润 必 然 , 世 纪 ,, , 年 代 ， 香 港 物 业 市 比 部 分 甚 至 还 有 ,, 至 , , 的跌 幅 ， , 楼价 慢 慢 地 被 抬 高 而 遇 非 常坎 坷 的 业 主 ，更 何 况 投 资 物 业 的 买 的 理 论 大 家 都 知 道 ，虽有 可 能 在 高 位 俗 脱 离真 正 的价 值 (当 市 况 回 归 现 实 (泡 还 款 期 很 长 在社 会 慢 慢 不 接 受 物业 投 售 出 低位购入 ，但 只 买不卖 ，只能换 沫爆破 (一批 批炒 家被 淘汰 。 26 / 86 精品文档 资者 的环境下 ，参 与的人愈来愈 少 (手 来 未 能 确 认 的 利 润 若 以此 虚 幻 利 润 再 作投 资 ，市 况 一 向下 便会 全 军覆 没 。 现 在 开 发 商 资 金 充 裕 ， 大 部 分 投 持现金 的人则转往投资其他金融产 品 、 资者 也手 持 多项 物业 收租 ，就 算有 炒 股 票 、债 券 等 ，一 场 金 融 海 啸 下 来 吞 , , 年时 ，有部分投资者 因为没有遵守 , , 卖 ，都 只 是 “ 票 ”性 质 (所 以 在金 融 噬 了不 知 多少 人 的 血 汗 钱 只 有 稳 稳 当 以 上 准 则 淹 没 在 金 融 危 机 的 洪 流 中 。 玩 海 啸 下并 没 有 投 资者 没 顶 。 换 句 话说 ， 炒 家如 果 能 进 步 便 会 进 化 为投 资 者 ， 否则 便 会 被 淘 汰 。 当的物业投资者避过此劫 。 做 业 主 其 实 并 不 容 易 ，每 年 的 租 三 、财 务安 排要 有准 备 27 / 86 精品文档 若 没 有 足 够 的 资 金 购 入 物 业 ，就 金 收 入 减 去 利 息 支 出只 是 微 利 ，又要 经 会希望支付定金后有人会 出更高 的价钱 得 起 诱 惑 因 为 不 时 听 见 某 人 在 股 票 市 向你 购入 ，这 是 “ 家 ”的 行 为 。投 资 炒 无 良业主 往 往 以 奸 商 、 业 主 无 良 ， 场上以小博大 ，若转而投资股票 ，便前 者应 考虑物业 出售与否的投资策略 ，要 , 世 纪 , 年 代 或 以 前 的 报 纸 杂 志 功尽弃 。业主只希望所拥有 的物业在几 做 好财务安排 。否则 ，突如其来的变化 , , 刻 十年 后能够卖出一个好价钱 (不过这期 有 可 能令 利 润 化 为 乌 有 。 薄 雇 主 等 作 为 大 宇 标 题 就 像 是 既 定 间就 得 忍 受 无 良业 主 的 指 责 。 的公 式 。 28 / 86 精品文档 四 做好违约或蚀本的准备 资深 投 资 者都 会 以 有 限公 司 的 名 义购 买 物 业 以 防 市 况 一 旦 逆 转 ， 这 主 要 是 因 为 香 港 以 前 有 租 务 管 如何成为一名合格的投资者 制 ，后来逐步解除 当到达某一阶段 ， 传媒 问某位 资深 投 资者 如何 成 方便放弃交 易。投 资时不要 十损 失定金 白 而 被 迫 成 交 ，否则 的话 日后 的 损 失 可 被 解 除 租 管 的 物 业 必 定 会 大 幅 加 租 ，租 为一 名成 功 的 地产 投 资 者 , 某 君 答 日 : 客 也 会 上 街 示 威 ，指 责 业 主 无 良 。我 却 须 具 备 专 业 知识 (人脉 须 广 ，且 要 对 能 会 更 大 。 29 / 86 精品文档 不 明 白 ，为 何 租 客 们从 没 想 过 ，过 去 他 每 一 个 投 资机 会进 行 精 确 的 分 析 ，大 胆 们也 曾 享 受过 平租 的待 遇 ，其 思 路 实 在 假 设 ，, ， 求 证 。 由 于 上述 答 案放 之 ,, ， 是令 人 费 解 人生有多少个十年 范 蠡 献 西 施 后 ， 将 越 王 勾 践 从 吴 四海 而 皆准 ，可 以说 是 真 理 也 可 以 说 现 实 情况 是 ，每 一 次物 业市 道 下 是 废 话 。 滑 业 主 往 往 最 先 受 到 影 响 租 客每 每 王夫差手 中救 回国 ，采 用大夫文种 “ 十 上 述 答 案 如 同 一 剂 连 太 子 也 年 生 聚 十 年 教 训 的策 略 ，使 越 国再 以生 意 不 好 为 由 ，逼 业 主减 租 ，若 业 主 吃 30 / 86 精品文档 不 坏 的 中药 (放 诸 任 何 行 业 任 何 事 次 富 强 。 同意 减 租 ，银 行 又会 因 回报 率 不 足 ，估 情 皆准 ，不 过 (若 加 上 以下 四项 ，答 案 所 谓 十 年 人 事 几 番 新 新 学 值下 降 ，要求业主补足 差额 。金 融海啸 会 更 加 完 美 : 来临 所有的物业投资者都被认定是 负 资产一族 ，一时间 门庭冷落 。但 当市道 一 制 “ 三 四 ，又 是 十 年 。人 们 从 事 某 三 一 、 不 要与 朋友 合作 个 行 业 十 年 ，可 以 说 历 尽 风 波 (已 看 与 朋 友合 作 ，对 方 必定 投 以信 心 尽 该 行 业 的 起 落 。以 地 产 业 为 例 (如 果 , , 31 / 86 精品文档 投 资理财 , 市 楼 一 个投资者能够坚持十年而未被淘汰 率长期偏低 四 、需求不减 :五 、失业 则 隐 。 ” ,, 年 地产 市道 还处 于高 峰时 ， , , 大概 可 以进 化 至 另 一 个 境界 。 回想 ,, 率 不 升 。所 以 (他们 认 为 ，, , 年 年 底 , , ,, 年 时 ，有 多少 地 产 投 资 者 叱 咤风 云 ， 隐 所 作 的 错 误 预 测 罪不 在 他 们 ，若 内地 人 香港政府比现 在的美 国政府做 了更多的 隐约 约 成 为 行 业 的 领 导 者 ，到 了今 天 ， 没剩 下几 个 。 士 不 在 香 港 置 业 银 行 收 紧贷 款 ，加 上 预 防 工作 ，但 物 业 价 格 始 终 向下 调 整 ， 根 据 32 / 86 精品文档 他 们 的 估价 报 告 向客 户 追 收 差 额 淘 汰 了 不 少投 资者 。, , 年 至 ,, 年 物 ,, ,, , , 年 金 融 风 暴 , , 年 , , 之 楼市必如他 们所预料 的那般于,, 年大 业 市 道 回 升 ，被 淘 汰 而 又 能 重 出 江 湖 者 , , ,, , , ,, 后 (大部分投资者都被 淘汰 ，有人移 民 跌 (谁敢说他们 的预测是错误的 。 他 乡 ，有人退隐江湖 ，有人小赌怡情 大约只有两至 三成 。为 了不被淘汰 人 , , 年 , 有 分 析 师 发 表 甲级 写 字 们 转 变 了 投 资 策 略 ，包 括 不 再 大 量 借 ,, 月 甚 至 有 人 锒 铛 入狱 。并 不是 说 他 们 的 投 楼 租 务 市 场 报 告 (认 为 甲 级 写 字 楼 需 贷 准 时还 款 以及 持 货 量 按 个 人 能 力来 资策 略 是 错 误 的 ，只 不过 十 年 内可 能 会 求 减 少 33 / 86 精品文档 租 金 下 半年 内会 有 ,, 以 上 的 作 出 部署 。 , 经 历 一 次 甚 至 两 次 洪流 ，有 危 亦 有 机 ， 跌 幅 ，要 知道 他 们 所 引 用的 数 据 已 经 , , 年 年底 (部分 投 资者看 到楼 ,, 能把 握 机 会 的 当 然 飞黄 腾 达 (否 则 便 会 滞后 ，因为预测不 比去年低 没什么惊 市 的跌 幅 不 是 太 大 ，开 始 在 市 场 中放 售 被历史洪流所吞噬。 喜 传媒较 少引用，令报告失去效果。 去年年底却有不少数据认为 (甲级 资产 由于 自, , 年第 四季度开始 ,, ,,,淡 之风不绝 ，令地产投资者陷入 :,, ,, 过 去 一年 中 物 业市 场 的波 动有 如十年 ，,, 年分析 师大胆预测楼市会 写字楼供不应求 未来两 、三年 ，中区 进退 维 谷 的境 地 。 , 34 / 86 精品文档 , 大幅下调 ，迫使银 行向客户狂追差额 ， 投资者首 当其冲 ，经历 了无数次谈判 ， 只有,多万平方英尺的楼面 (政府应增加 , 那 股 唱 淡 之 风 是 由 分 析 师 开 始 土 地供 应 ，降低 收购 旧楼 的门 槛 。 时 隔 的 (他们散布楼市将大幅下跌 的言论 ( 建议 客 户 出售 手 头 的 物 业 ，更建 议 部 分 总 算 将 问 题 解 决 。但 最 近一 年 投 资 者 吸 短 短 数 月 ，报 告 的 内容 竟 然 南 辕 北 辙 ， 取 了市 场 波 动 的教 训 不 敢 胡 乱 投 资 若政府参考分析师 的报告来制定土地政 银 行 向客 户 追 收 差 额 估价 报 告亦 较 市 转而采用越大夫文种 十年生聚 ”的策 策 一定会不知所措 。所 以，我认 为测 值低两三成 。此举实在是伤透了客户 的 略 ，休养生息。现在投 资者将租金减去 市 报 告 不应 太 频 繁 ，或 许 每 半 年 才 应发 心 ，物业投资者惟有以 拒 绝入市 作 利息支 出后的盈余作为储备 (用以防备 表一次 正式 的楼市预测报 35 / 86 精品文档 告 ，同时亦应 无 声 的抗 议 。 下 一 轮 分 析 师集 体 看 淡 物 业 市 场 时 ，银 检讨上,期报告的成效 好作对比。 行 迫 不 得 已 再 次 追 收 差 价 ，, , , 年 ，, 多 前 的 策 略 今 天仍 然 奏 效 。不 过 柴 九 说 : 要 改 变 投 资 者 的 心 态 ， 首 先 当 然 目 前 (政 府 尚 未 对 估 价 师 作 出任 要 从 估 价 报 告 着 手 当 时 由 于 市 况 下 何 监管 ，也不知道如何监管 ，市民只有 滑 (不排除有个别物业低 于市价 出售 。 人生有多少个十年 。”难怪投资者现 期望估 价 师本 着 良心办 事 ，且 实事求 若 以此 为 标 准 要 求银 行 向客 户 追 收 差 在又蠢蠢欲动了。 是 。还 记 得 , , 年 年 初 市 况 冷清 ，分 额 (只 会 令 楼 市 一 浪低 于一 浪 ，拖 垮 香 ,, 析 师开 始 大 力唱 淡 令 不 少 业 主被 迫 出 港 的物 业 市 场 。只 要 物 业市 场能 平 稳 下 36 / 86 精品文档 一 个 凄惨 的 故事 一 售 物 业 — — 因为 业 主 出售 物 业 (他 们 就 来 ，进 入 买 家 市 场 ，投 资者 自然 会 有 名 业 主 被 银 行 追 收 差 额 ， 刚 巧 会 有生 意 。分 析 师 的 行 为 在 商 业社 会 是 道则现 ”，市场也会重现生机 。可惜 ， 发 出估价 报 告的 是老 友兼 老 同学 故 无可 厚 非 的 ，但 不 能 以 正义 之 师 自 银行却急于追收差价 ～ 此 ，他不惜要求老友将估价报告的预测 居 ，将 自己说 成 正气 凛 然 的 专 业人 士 。 稍稍 调高 ，以度难 关 。老友 却不 肯相 为什 么不讲真话 ，说 在商言商 (不得不 石澳 助 ，还正气凛然地说是专业职责所 在 ， 无能为力 ，业主不得不将楼宇出售。后 来房价 回升 那位分析师已不敢出席往 无道 则隐 后的同学聚会 。 推低楼价就是 了。 要 说 香 港 最 贵 的 豪 宅 ， 当 然 是 爆 出 , 元 37 / 86 精品文档 氓 价 的 干 德 道 天 汇 ，其 实 香 港 万 的豪 宅 不 少 ，其 中 地段 最 隐秘 的非 石 澳 , , 年 年 初 ，楼 市 大 幅 下 调 ，不 道莫属 。 ,, 分 析 师称去 年楼 市 不跌 反升 部 少投资者退 出物业投资市场 (或转为收 过 去 ，香 港 的超级 豪 宅均 落入 名 分原 因是预料不到 的，包括 :一 、各国 租 所 持 的理 由就 如孔 子 《 论语 ? 泰 门望族 之手 (与优 质铺位 一 样很少 转 联 手 救市 ，二 政 府 担 保 存 款 三 利 伯 篇 》 所 言 : 天 下 有 道 则 见 无 道 手 。但 香港 楼市 自, , 年开 始下滑 ( , , 投 资理 财 ， 巾 楼 , , 年 , , 发 时 更 是 处 于 一 个 极 低 , , ,, 暴 38 / 86 精品文档 如 果 将 , , 年 的 香 港 地 产 炒 家 与 , , 外 国 人 与 中 国 人 对 于 物 业 方 向 的 的 水 平 。 当 时 有 不 少 铺 位 、豪 宅 变 成 银 现 在 的投 资者 作 比较 (那 时 的炒 家 可 以 要 求 有 所 不 同 (传 统 上 中 国 人希 望 能坐 主 盘 ，受 条 款 所 限 银 行 收 回 的物 业 必 说 是 重 战 轻 防 ” ，现 今 的 炒 家 则 是 北 向 南 ，背 山 面 海 。 在 香 港 ，维 港 两 岸 须 在 一 定 的 时 间 内 出售 ，所 以有 不 少 靓 重 防轻 战 。 不 难 发 现 , , 年 时 有 几 相 对 的单 位 都 是 首 选 ，最 不 中 意 的 是 坐 , , 遇 上 亚 洲 金 融 风 东 向 西 因 为 有 西 晒 。 外 国 人 不 介 意 西 铺 优 质 豪 宅 都 落 入 有 银 之 土 手 中 。而 位 炒 家急 速 上 位 (但 39 / 86 精品文档 ,, 该等人士也非常有实 力，低价买入这些 暴来袭 未 到, , 暴发 时便 已销 声匿 晒 ，认 为 阳 光 照 射 到 房 间 里 ， 可 以 杀 笋 盘 后 ，若 非 天 价 决 不 会 将 手 上 的优 迹 ，现在幸存者不多 (而投资策略也 由 菌 ，而 日出时不会 照射到屋里 可以多 质 物 业 出售 (故 此 这 些 物 业 除 非 不 成 过 去 的 重 战 轻 防 转 变 为 现 在 的 重 睡一 会 。 交 ，一 旦 成 交 ，必 定 创 出天 价 。去 年 年 防 轻 战 。 每 个 开 发 商 都 会 宣 传 即 将 出 售 的 底 英 皇 集 团 以 , 元 购 入 广 东 道 子 铺 亿 子 重 战 有 时 是 为 势 所 迫 ， , 世 楼 盘 — — 位 置 最佳 ，方 向 最 好 ，到 中 环 , 40 / 86 精品文档 就 是 一 例 (腾 讯 主 席 马 化 腾 以, , 元 纪 , 、 , 年代 ，通 胀 高 企 ，物 价 飙 升 亿 。 , 购入石澳别墅则是另一个例子 。 有人 问 石 澳 别墅 的售 价合 理 吗 , 只需数十分钟 。这间接承认 中环才是最 楼宇借贷 率又高 ，住宅 物业 、印花税 理 想 的地 点 。 不过 (地 运 亦 会 随 着 时 间 未成 交前 不 需 缴 付 ，这 统 统 都 构 成 了投 而改 变 ,世 纪 , 至, 年 代 (西 环 、石 , , , 石 澳 一 处 神 秘 而 又 尊 贵 的 地 机 的 环境 。 不 时 有 报道 称 ，某 人 把 握 机 塘 咀 一 带 不但 是 烟 花 之 地 ，更 是 南 北 货 方 ，如果晚上驾车从哥连 臣角转入石澳 会 ，付定 金 后 再 转 售 利 润 以 亿 元 计 ， 物 交 易 中 心 灯红 酒 绿 (从 早 到 晚 都 热 道 ，车 子 沿 弯 路 行 驶 ，感 觉 会 愈 来 愈 神 而 普 通市 民 向 开 发 商 购 买 远 期 成 交 物 业 闹 41 / 86 精品文档 非 常 虽 然 当 时 中 环 已 成 型 但 只 是 秘 ，相信, ,的香港人从未踏足石澳 ，亦 转 售 获 利 ，利 润 带 着 浓烈 的殖 民地 色彩 的政 治 中 心 ，上 ,, 俗 后 道 任 何 一 栋 别 墅 ，更 遑 论 说 拥 有 。 马化 相 当 惊 人 。 当 时 (涉及 地 产 炒 卖 的 人 比 一 辈 的 人 ， 有 多 少 曾 进 入 中 环 汇 丰 银 , 腾 先 生 当 然 深 知 不 能 轻 易 购 得 石 澳 别 现在 多出何止 , 倍 ，而新楼 销售每年 , 行 ,后 来 ，石塘 咀 一带 慢慢 转 变成 民 墅 ，因为 任 何 购 买 石 澳 道 别 墅 的人 士都 万 多 宗 ，比 现 在 还 要 多 一 倍 (大 家 似 乎 居 ，经 济 亦 逐 渐 向 中 部 转 移 ，使 中 环 成 要 经 过 业 主 委 员 会 的 审查 及 同意 ，比 申 都 不 曾 想 到 地 产 会 有 下 跌 的 一 天 。 请 马会 会 员 及 商 业 上 的 尽 职 审 查 ”更 为 此 ，政 府 也 作 出 了 限 制 例 如 为 如 纽 约 华 尔 街 般 的 42 / 86 精品文档 经 济 中心 。 当 然 ， 香 港 的 理 想 地 点 还 有 很 为 严 谨 。石 澳 甚 至 可 以说 是 不 属 于 社 会 住 宅 楼 每 一 次 交 易 都 要 缴 付 印 花 税 (将 多 ，开 发 商 自己 亦 会 打 造 。近 几 年 ，大 大众 的地方 ，一般投 资者都无从或不 知 按 揭 从 九 成 减 至 七 成 ，但 并 没 有 起 到 立 部分 的 开 发 商 都 将 顶 层 甚 至 高 层 改 造 成 , , 从何着手 亦难 与其他物业作 比较 ，至 竿 见 影 的 效 果 直 至 , , 年 亚 洲 金 融 风 相连 或复式单位 再冠以一个非常雅致 于, , 亿元贵不贵,我认为不贵 ～ 暴 ，楼市才 向下调整 。所有的投资者都 的名字 (售价往往 比中层贵一倍以上 。 马 化 腾 先 生 与 其 他 内 地 富 豪 一 吓 破 了 胆 ，大 家 都 变 得 小 心 翼 翼 ，所 以 在 高 层 顶 楼 ，方 向已 不 太 重 要 ( 因为 售 43 / 86 精品文档 , , , 价 可 以 比下 一 层 贵 , , , , , (但 绝 不 样 在 香 港 早 已 拥 有 一 套 或一 套 以 上 的 金 融 海 啸 来 袭 ，昔 日 的 炒 家 没 一 个 出 豪 宅 但 居 港 多年 ，已经 意 识 到何 处 才 事 ，因 为 他 们 都 注 重 防 守 ～ 会 比 隔 壁 的 单 位 超 出 ,, ( 因为 开 发 商 , 都 知 道 楼 无 方 向 ，只 有 高 低 。 是香港真正顶级 的住宅地段 。我相信 内 地 富豪将陆续 以高价购入香港本地 富豪 楼无方向 ，只有高低 所 拥 有 的优 质 物 业 ，这 是 正 常 的趋 势 ， 大 家无 须 大 , 怪 。 , , ，, 传 媒 问 洛 克 菲 勒 ， 为 何 他 的 写 字 楼 经 常 租 满 ，有 什 么 秘 诀 , 洛 , , : ? 答 “,,, , ; ,,, ， 一 铺养三代 以 前 ， 一 个 铺 位 便 代 表 一 盘 生 一 间 面 铺 一 44 / 86 精品文档 , ; ,, , , ,, ， , ;, ,, , ,, 。 意 思 意 ，如 果 是 一 间 杂 货 店 重 战 轻 防 广 州 电 视 塔 虽 然 由 荷 兰 人 设 计 是 其 实 不 是 位 置 、位 置 、位 置 ” ，而 间冰室 ，足够养活老 中 青三代 ，假 是 地 点 ，方 向 (坐 落 ” 。 以时 日售 出铺位 的话 (所得款项更可 多 45 / 86 精品文档 感觉上危危乎 (但颇 符合 中国南方人的 美 国 纽 约 洛 克 菲 勒 中 心 经 常 租 养 三 代 。 最 近 不 时 有 铺 位 出 售 所 得 利 润 性格 ，因为在建筑风格上 中国北 方人 满 ，尤 其 是 高 层 单 位 更 为 抢 手 (传 媒 又 爱 用 强 桩 弱梁 ，南方 人则 是 桩 弱 问 洛 克 菲 勒 有 何 秘 诀 ，他 答 道 梁强 ”。 楼 无 可 能是 数百 倍 。该 等 铺位 有一 个 共 同 点 ，那 就 是 业 主 自用 ，他 们 对 继 续 经 营 , , 方 向 只有高低 。 投资理财 ， 楼巾 本 业 已 意 兴 阑 珊 (又苦 无 继 承 人 ，出 售 多个 ，基 本上 都 互 相认 识 ，来 来去 去 都 是那 46 / 86 精品文档 帮 人 。报 纸 所 报道 的都 是他 们 之 间 的买 卖 如 果最 终 没 人愿 意 接 手 ，交 易 张巡杀妾飨三军 文 天 祥 正 气 歌 , 个 史 诗 式 故 事 , 中 ， 为 张 睢 阳 齿 ， 为 颜 常 山 舌 谈 及 安 禄 山 史 思 明 突 然 叛 变 ， 而 唐 朝 亦 因 长 期 太 平 盛 世 (无 法 应 付 突 如 其 铺位是为家庭事业 划上句号 。由于出售 的时机很好 所得 回报也相 当不错。 要 结束 家族 生 意 ，最关 键 的是 有 可能会取消 ，报纸却不会刊登 。 一 个了无大志 的后人 。如果继承 人欲 将 又 或 者 两 个 铺 主 互 相 买 卖 (大 家都将铺 位价值 抬高 三成至 四成 ，由 于 仅 属 协 议 交 易 之 中 不 排 除 交 叉 交 易 ，也 就 是 说 ， 其 中一 方 只 需 付 溢 价 47 / 86 精品文档 家 族 事 业 发扬 光 大 (家 庭 必 须 不 曾 发 生 巨 变 ， 如 夫 妇 离 异 兄 弟 不 和 继 而 分 来 的兵变 各地 方官 员投降者 不计其 数 。 张 巡 、 颜 呆 卿 死 守 孤 城 ，拖 延 安 史 叛 军 的 进 军 速 度 ， 使 唐 军 得 以 重 家 否则铺位早就会落入别人的手 中。 到美 国 、加 拿大 澳大 利亚 等地 厘 印费 ，抬高售价 后 如果成 功将铺 移 民的人 士 ，有不 少 曾经拥 有优 质铺 位 以高价 售 出 就可 以进 一步 向银行 位 当时 因为移民而将铺位 出售 ，如今 申请 大额贷款 。, , 年 前 银 行可 向 , , 整旗 鼓 。虽 然张 、颜二 人后来兵 败身 亡 (仍 然 赢 得人 们 的尊 重 。 ,,,, 、 , , 年 楼 市投 资气 氛 火 ,, 48 / 86 精品文档 看见铺位成交金额之巨 想起 当年将其 住宅 楼宇提供 九成 的按揭 ，而 铺位 按 贱卖 怎不 夭心天肺 ”。一个 当年只 揭 只 不 过 是 五 成 可 见 银 行 从 不 轻 易 值 ,万 元 的 铺 位 ，竟 然在 短 短 , 年 间 升 给商铺 贷款 (其对铺 位交 易的态 度甚 , , 爆 ，大 额 成 交 不 断 (, , 年 年 底 ，分 ,, 析师 突然高调 唱淡 ，物业估 值也越 来 越 低 ，迫 使 银 行 向 按 揭 客 户 追 收 差 额 ，一 时 间 风 声 鹤 唳 ，令 物 业 投 资 者 值至上亿元 (不但 要命好运好 ，更可能 为 小 心 是 前 世 积 下 阴 德 。 不过 要 长 守 数 十 年 才 看 罢 上 述 两 个 案 例 (是 否 已令 大 苦 不堪言 ，纷 纷放弃 未成交 的物业 能有此 回报 ，现代 人可能会嫌太慢 。 现 在 大 部 分 铺 位 都 以 收 租 为 主 当 中亦 涉 49 / 86 精品文档 及 炒 卖 ，而 所 有 学 者 分析 员 教 人 买 卖 铺位 时都 会 说 :地 点 好 、回 报 好 、租 容 好 有 潜 力 。我 则 认 为租 约 的 家心惊胆 战,不过真 实情 况并不 是如 此 恶 劣 ，近 年 来 因为 国 际 连 锁 店 进 入 真实性最 为重要 ，即租约是否带 有 水 分 ,租 约是否是真的 ,现在投 资者为 了出售手上 的铺位 ，有时会 打 条租 ” 落去 ，即造假 ，如不慎 购入这种铺位 ， 亏损 会 十 分 巨大 。 投 资 铺 位 是 物 业 投 资 的 最 高 境 界 如果不熟悉地产行业 ，在人云亦云 之下 ，往往未见其利 先见其害 ，投资 损手是极容易发生的事 。总之 (一切小 心 为 上 铺位投资的危与机 如 果 以 教 育 制 度 “ 三 四 来 比 三 50 / 86 精品文档 喻物业投 资 (初 中三年为住宅投资者 高中三年 为写字楼投资者 ，大学四年 为 铺位 投资者 ，投资铺位如履薄冰 ，稍有 不慎 ，便会全军覆没 。 报 纸 上 经 常 刊 登 某 某 铺 位 大 额 成 交 ，但 由于在香港投资铺位的人只有十 投资理财 ， 楼市 并 尽 量 减 持 现 有 的 投 资 。不 过 碍 于 市 况 不 沉 没 , 急 转 直 下 ，银 行 不 肯 提 供 按 揭 ，所 以 成 交量不大。 将 高 达 , , 至 , , ，主 因是 楼 市 受 金 融 , , 海 啸 的 严 重 击 。现 在 看 来 ，各 分 析 师 中 香 港 人 因 为 吸取 了 , ,年 的教 训 ， , , 51 / 86 精品文档 物业按揭借贷 的比率较为严谨 ，同样 的 当时接二连三地开记者招待会预告楼市 后来 ，市 况略 为 好转 投 资者 为 资金 当年可购买两个至三个物业 ，如今 将 下 调 实 在 没 意 思 。 保 存 实 力 ，,, 年 时 只好 低 价 出 售 手 上 只 能 拥 有 一 个 ，所 以此 次 金 融 海 啸 中没 ,, 当 时 ，大 家 都 受 各 种 金 融 产 品 所 的优 质物 业 ，例 如 资深 投 资 者 卢 华 出 售 顶 的 人 其 实 不 多 ，投 资 金 融 衍 生 产 品者 累 ， 现 金 短 缺 (消 费 力 减 弱 ，股 市 下 九 龙 城 地 盘 ，资 本 策 略 卖 出 苏 杭 街 项 则例, 。投资物业者的情况就像吃水线 调 、楼 市 受压 是 必 然 的 。 但仔 细 想 想 、 , 目 郑 躬 明 出售 中环 大 单 边 铺 ，更 多 的 深 不 倒 翁 式 的 远 洋 舰 设 计 ( 即便 遇 上 该 等 外 资分 析 师 以服 务 , 资 为 主 若 外 , 、 投 资者 出售 位 于 铜 锣 湾 ( 旺 角 、尖 沙咀 风 暴 也 不 容 易 沉 没 。 52 / 86 精品文档 的铺 位 。 并 不 是说 他们 放 弃 了物 业 市场 ， 资要减持物 业 (推介 报告会唱好市道 以 前 ，物 业 租 金 收 入 比 利 息 支 出 反 之 ，报 告 会 力 指市 道 将 大 幅 下调 ，以 高 的时间其 实并 不多 ，人们一 直习惯 于 助, 资基金入货 。我估计这就是他们唱 , 、 只 不 过 大 家 无 法 掌 握 市 况 ，仅 能 为 日后 物 业 有 升 值 的能 力 ，租 金 只是 弥补 利 息 淡 的 理 由 。他 们 有 没 有 想 到 ，这 样 的言 的 持 久 战 做 准 备 。为 了活 下 来 (他 们 不 支 出 。, 多年 前 市 场 上 最 高 的借 贷 利 率 论 对 手 上 持 有 物 业 的投 资 者 将 产 生 多大 , 得 不放 弃 一 些 心 爱 的 物 业 ，如 张 巡 守 睢 是 年 息 ,厘 ，即月 息 , , 厘 ，当 时 环境 的 影 响 。 , , 阳 一 样 “ 妾飨 三 军 ” 。 杀 甚 差 ，中英谈 判 刚开始 ，大批 港 人移 温 故 而 知 新 ， 还 记 得 , , 年 至 , , 53 / 86 精品文档 , , 年 ，投 资者 没 有准 备 ，面 对 民 ，物 业 贬 值 租 金 则 上 升 一 度 出现 ,, 年 ，香 港 市 民还 在 水 深 火 热 中时 ， , , ,, 市 况逆 转仍 不肯 出 货 ，物 业价 值 一跌 再 租金高于利息支 出的情况 。 , 资分 析师已不断预测楼市会下调 。事 、 , 跌 ，结 果楼价从高峰 时下跌逾 七成 ，这 当 时 浙 江 第 一 银 行 曾 经 在 报 纸 实 上 ，, 资 基金 却 在 市 场 上 默 默 地 从 不 , 、 时 不少 业 主 才 放 弃 物 业 。 霎 时 间 ，银 主 上刊登头版广告 ，详列租金收入与利息 同 的 渠道 购 入 优 质 物 业 ，包 括 在 中 环 盘 充 斥 市 场 ，银 行 即使 将 物 业 出售 ，亦 支 出 的 对 比 ，鼓 励 人 们 置 业 。如 果 当时 金 钟 区 吸纳 甲级 写字 楼 ，一 幢 幢优 质 商 不 能 全 数 收 回所 贷 出 的款 项 。 购 买 物 业 ，必 定 获 利 不 菲 。如 今 ，连 最 厦 甚 至 是 工 厂大 厦 。 到 ,, 年 中 环 ,, 54 / 86 精品文档 金 融 海 啸 一 役 ，几 乎 所 有 的 物 业 保 守的经济学者都认 为低 利率将会维持 金钟 区由, 资基金 拥有的甲级 写字楼几 , 、 投资者都能幸免于难 虽然互不相识 ， 较 长一段 时间 ，而美元贬值 、通胀来临 乎 被 悉 数 出 售 ，都 借 金 融 海 啸 为 名 出 但 在 某 种 程 度 上 大 家 结 成 统 一 战线 ，都 亦 是 不 争 的 事 实 。 如 果通 胀 重 临 ，物 业 货 。历 史 在 不 断地 重 演 ，外 资分 析 师 旧 不 急 于 出货 ，以 免 互 相 践 踏 ，导 致 楼 价 资产 必 定 升 值 ，如借 贷不 变 ，情 况 好 比 调 重 弹 ， 在 已 受 重 创 的 楼 市 伤 口 上 撤 无 止 境 地 向下 调 整 。 成吉思汗 的舰 队 ，突然间变得 更大 (吃 盐 ，让, 资基金再次有机会入货 。 , 、 水线更深 ，也会更安全 。 幸 好 ，大 家 都 看 穿 了 事 实 的 真 相 ，坚守持盈保泰 的原则 (黎 明终于在 55 / 86 精品文档 神风 第 二 次 世 界 大 战 期 间 ，令 美 军 闻 风 丧 胆 的 是 日本 的 神 风 特 攻 队 ， 神 坚守到破晓 诺 曼 底 战 役 中 ，艾 森 豪 威 尔 将 军 ,, 年 下 半 年 来 临 。 ,, 风 二 字 出 自蒙 古舰 队进 攻 日本 时 ，遇 指 示 联 军 第 一 批 空 降 部 队 ，到 达 目的地 上 台风 导致 全 军 覆没 ;若 成 吉 思 汗 听从 后 ，要 坚 守 到 破 晓 。还 记 得 , , 年 ,, 以租养贷 前 财 政 司 司 长 唐 英 年 上 任 时 ，指 宋朝 降将 的劝 告 ，不 用 只适 合 内 陆 河 流 年 初 一 位 好 友 问 : “ 在 究 竟 应 不 应 该 出 香 港政 府 如 果 以 保 守 态 度 理 财 ，就 如 现 的浅 水 舰 攻 曰 ，即使 遇 上 神 风 不会全军覆 56 / 86 精品文档 没 。 亦 减 持 物 业 , 答 日 : 如 果 阁下 拥 有 多 家 有 二 干 ，每 日二 钱 (全 无 生 计 ，用 项物业 ，应该做一些瘦身运动 持盈保 得 几 年 , 始 终 会 有 财 尽 的 一 天 ，应 考 金 融 海 啸 自美 国爆 发 ，次 贷 是主 泰是健康的投资之道 。如果只拥有少量 虑发债 或开征 新税 项。 要 原 因 。 由 于 美 国 人 的 物 业 借 贷 率 太 物业 ，则不妨参考艾森豪威尔将军的指 当 时 唐 司 长 为 准 备 开 征 销 售 税 进 行 前 期游 说 随 着 经 济 好 转 政 府 没 有 高 ，自有资产 比例太低 ，情况有如成吉 令 — — , , ,, ,, , , 。 ” ,, ,, , , , ， , 思 汗 使 用 浅 水 舰 一 旦 遇 上 风 暴 ， 因吃 去 年 年 初 多 名 外 资 分 析 师 不 约 而 再 大 兴 土 木 ，广 派 福利 。 虽 然 卖地 不 积 57 / 86 精品文档 水 线 太 浅 ，上 重 下 轻 ，容 易 侧 翻 ，怎 能 同地指 出 ，香港楼 市将 继续 下调 ，幅度 极 ，又 削 减 利 得 税 ，豁 免 酒 税 ，但 竟 能 投资理财 ， 市 楼 多次避过赤字预算 ，化 险为夷 ，实有赖 择 合 适 的 战 将 ，因为 结 果 将 由他 个 人 及 帮倒忙 于内地 的开放政策及香港财经 官员的紧 其 家 族 承 担 。 缩开 支 征 收销 售税 得 以搁 置及 尽量 “ 水 之 战 ” 中 ， 令 符 坚 大 败 的 淝 反 观 诸 葛 亮 虽 被 认 为 用 兵 谨 人是降将朱序 ，秦军应晋军的要求向后 避免 发债 以免 陷入 以贷 养债 ” 的 慎 ，但 因个 人 意 愿 明知 事 不 可 为 依 转 移 阵 地 让 晋军 登 陆 决 战 朱 序 在 后 危机 。 然 耗 尽 蜀 国 国 力 (坚 持 北 伐 ，六 出 祁 方 率 58 / 86 精品文档 众 大 叫 秦 军 已 败 使 秦 军 军 心 涣 以 往 在 利 息 高 企 时 租 金 收 入 与 山 ，始 终 无 功 而返 为晋 司马 氏灭 蜀 埋 散 ，不战而溃，最终 以兵败收场。 利 息 支 出相 比 往往 会 出现 负数 即租 金 下 了伏 笔 。 , , 年 年 底 (香 港 地 产 市 道 跟 随 ,, 收入 比利息支 出少。当投资者购入一个 前 金 管 局 总 裁 任 志 刚 在 离 任 前 提 世界 经济形势 从高峰下调三成 ，正 当 物 业 后 便 不停 地 为该 物 业 补 贴 。但 也 醒市民 ，金融海啸最坏的时间未过 要 喘定 之际 ，外资分析师不但没有发表一 有投资者 因应物业升值 而向银行加大贷 小心谨慎 。不过股市 、楼市去年 , 月至 些利 好 言 论 来 稳 定 楼 市 (反 之如 朱 序 一 款 额 (用 以补 贴租 金 与利 息 差 额 及 日常 , 的 涨 幅 却 不 小 ， 听从 劝 喻 的 人 可 能 样 大 59 / 86 精品文档 声疾 呼说 楼 价 将 会 下跌 一半 ，务 必 月 开 支 情 况 有 如 政 府 发 债 (最 后 陷 入 错失了投 资及置业的机会 。今天看来 以贷 养 债 的 危机 。 若 物 业 永 远 上 升 就 没 有 大 问 题 要 香 港地 产 市 道 崩 溃 。 不 知 道该 如何 解 任 总 的话 不 无道 理 ，他 只 要 求 大 家 注意 释 他们 的心 态 但 假如 真 的如他们 所 风 险 就如 父母 劝 子 女 ，要 早 睡 早 起 、 料 全 香港 的业主 以至 市 民都是 受害 但楼市始终会 有涨跌 ，每一次物业向下 努力工作 、不抽烟不嗜酒 (或者像政府 者 ，当时全香港人心惶惶 ，风声鹤唳 ， 调整 便会淹没一批投资者 最惨烈的 反吸毒宣传 不可一 ( 不可再 一样 ( 当然 是从 ,, 年 向下 调 整 至 ,, 年 。 正 绝 没 有 错 ，说 与 不 说 区 别 不 大 。但 我 认 , , ,, 60 / 86 精品文档 草 木 皆兵 。 香港 的物 业代 理行 更 是立 刻发 信 至各业主 ，要求将所租 用的商铺减租两 所谓 ” 浪花淘尽英雄 (不少投资者从 为 ，不投资并不等于谨慎 ( ,, 声匿迹。 ,, : , , , 没 过 多久 ( 财 政 司 司 长 曾 俊 华 又 至 三 成 或 以上 (理 由是物 业 代 理 市 场 萎 幸 存 的 投 资 者 在 投 资 方 面 自然 会 站 出来告诉大家 金 融海 啸最坏 的时刻 缩 与 此 同 时 ，香港 零 售 业 协 会 更 是 发 较为保守 ，且相 当专注于租金收益 (大 已过 ，应 抓 紧 复 苏 的 机会 (谨 记 投 资时 信 至 各 会 员 (指 示 要求 向业 主 减 租 (随 家都 认 同要 有 61 / 86 精品文档 经 常性 收入 ，手上 的 物 需谨慎 。究竟什么是 谨慎 ,是 否如特首 函并附有一封 格式信件样本 ，将合 业才 能得 以保 存 ，于是 实行 以租养 所 言 :要 步 步 为 营 抑或 如 长 实主 席 李 约精神置之不理 使租客与业主之间的 贷” 有稳定租金收入的投资者方能安 嘉 诚 所 言 : “ 量 力而 为 。 ”我 个 人 认 关 系 恶化 恶 果直 至 今 天 才 一 一 浮现 。 应 然 度过 。 为 ，两 种说 法 皆正确 如 果 替客 户投 香 港经 济并 没 有像 他们 预 期般倒 下 (相反 (内地给 予更 多的城市 自由 今 天 ， 各 国 政 府 都 采 用 “ 息 救 资 ，如特首替港人做事 要步步为营 , 低 未来 ”的政策 ，只有低息才不 会使 欠债 若只是个人投资 ，则应量 力而为 因为 行 ，使得 零 售业 不 跌 反 升 ，业 主看 在 人加重负担 也令现金持有者转购 资产 后 果 由个 人 承担 。 实物 大胆消 62 / 86 精品文档 费 。如果重新启动置业消 眼 里 ，耿 耿 于怀 。今 天 有 租 约 到 期 时 ， 去 年 的 楼 市 升 浪 不 知 道 大 家 有 不 少 租客 无 法 获得 续 租 或 被 要 求 高 于市 费 的 引擎 ，全 世 界 经 济就 会好 起 来 ，若 没 有 留意 ，资深投 资者所 占的比重 不 值 的租 金 ，更 加 没 有 商 量 的 余地 一 切 上 述 假 设 属 实 ，低 息政 策 仍 会 维 持 一 段 大 。 严格 说 来 ，他 们 是 出货 比 入 货 多 ， 一 切 皆 由协 会 的一 封 信 而起 。 较长 的时间 这并非说投 资者看淡后市 ，只不过大家 在一个 自由的商业社会 中，尊重合 都 比较 谨慎 。如今 的投资策略是与人合 约精神相 当 63 / 86 精品文档 重要 租约是租 客与业主根 谨慎 去 年 , 英 超 开 锣 赛 ，阿 森 纳 ,:, 月 作步步为营 ，个人投资则量力而为。 据 当 时 的理 解 而 订 立 的 ，零 售 业协 会 的 因此豪 宅升 浪 中 ，资深 投 资者参 举 动严重破坏 了彼此间的立约精神 ，以 大破 埃 弗 顿 ，感 觉 如 沐春 风 。三 国时 孙 与 的 并 不 多 开 发 商 其 实 希 望 多 一 些 资 后订 立租 约是 否 还要 得 到 协会 的同 意 , 权如阿森纳领队云加一样 喜 用年轻小 深 投 资 者 出现 在 售 楼 场 地 (可 多 做 一 些 将 (周瑜火攻曹操于赤壁 (陆逊破刘备 宣传工作 ，吸引更 多的人购买 。虽然投 64 / 86 精品文档 只在乎 曾经拥有 , 世 , , , 年代 移 民离开 香港 , ,, , 的人 (大 多数将物业出售 带着全部家 烧营于獍亭 ，时 皆年轻俊杰 。由于 当时 资者不热哀于入市买豪宅 但我深信购 东吴政权属孙权拥有 他必须谨慎地选 买 力依 然存 在 。 投 资理财 , 楼， 产移往彼邦 (现在 看到 香港物业 的价 只要经过皇上玉玺核批 明显是不欲与 高铁 议案被 反对派议员以拉横 幅的形式 格 飙 升 铺 位 屡 创 天 价 ，无 可 奈 何 ～ 世 界 接 轨 ，于 是 国 势 慢 慢 转 弱 ， 明 朝 造 成 拖 延 ，变成 议 而 不 得 决 。 虽 然 高 铁 议 案 最 后 获 得 通 过 ，但 ? , 年 代 移 民 海 外 的 人 士 大 多 灭 亡 。 , 属 技 术 人 才 ，贪 恋 彼 邦 的 生 活 较 香 港 惬 反 高 铁 的 议 员 要 求 示 威 人 士 以 一 以后 议 65 / 86 精品文档 员都 知 道 以行 政 手 段 或 发 动 一 些 意 。, 、, 年 代 移 民 的 人 士 则 大 部 分 是 拖 三 , , 中击 立 法 会 ，如 果 是 以 一 ” 拖 年 轻人 ，对某 一件 事 以 围堵 的方 法对 生 意 人 ，临 行 前 都 会 将 生 意 结 束 或 转 让 父 母 (兄或弟 可 能会 得到反效 果 付 ，可以使政府的运作瘫痪 究竟对香 港 好抑或不好,大家 自己判断 。 , 后 年 轻 人 在 上 大 学 时 应 , 给 其他股东甚至伙计 ，将住 宅 、铺位出 变成三拉一 人数反而更少 。 售 (义 无反 顾 。 奥 运 圣 火 在 欧 洲 被 藏 独 分 子 中 能够 以 天价 出 售 的铺位 ，原 业主 击 ，在 美 国 要 绕 道 而 行 ，在 澳 大 利 亚 有 当学 会 分 析 每 一 件 事 之 利 与 弊 要 以衡 大 多持 有 很 长 一 段 时 间 ，若 期 间 曾经 选 华 66 / 86 精品文档 人 自愿组团维护圣火。香港作为圣火 量 结 果 为最 终 目的 ，绝 不 能 只 考 虑 弊 的 择 移 民 ，早 已 弃 守 (哪 来 天 价 出售 。还 的中国首 站 ，有立法会议 员要求群众示 因素 而 忽 略 利 的 因 素 ，为反 而反 。 如 果 记 得 当 年 香 港 精 英选 择 移 民时 (资 讯 不 威 ，抢 夺 圣 火 ，给 北 京, 个 下 马威 。 结 政府真 的搁置兴建高铁 香港便会渐渐 如 今 天 发 达 ，交 通 费 也 很 昂 贵 ，离 开 重 果 如 何 ，大 家都 知道 香 港 人 比世 界 上 与 内地脱轨 有朝一 日当大家觉醒 时， 临 ，可 能是 数年 后 的 事 。 说 实 话 ，当年 任 何 一 个 地 方 更 团结 ，更 维 护 圣 火 。 在 彼 邦 的生 活 确 实够 惬 意 ，所 带走 的 资 今天反高铁的人士有没有胆量勇于承认 今 天 同 一 批 议 员 反 对 高 铁 明 所 犯 的 错 误 , 届 时 很 可 能 他 们 已 换 旗 帜 责 问 政 府 当 日为 什 么 不 兴 建 高 铁 。 据 闻 日 航 将 破 产 ，导 致 日航 破 产 的原 因 ，除 了 其臃 肿 的 企业 结构 外 (最 67 / 86 精品文档 金不但可 以购买 套 中价楼 还可 以有 知 立 法 会 将 以高 票 数 通 过 ，又 拉 横 幅 靓 车 (外 国 的福 利 好 ，教 育 又 免 费 ，因 又 发 动群 众 示 威 ，所 谓 何 事 , 有 人 出来 此 毋 须 努 力 工 作 ， 当时 有 所 谓 的 三 等 搞 对 抗 ，实 非 港 人 之 福 人 —— 等 吃 等 睡 ，等 死 。 纽 约 华 尔 街 所 在 地 曼 哈 顿 区 其 实 主 要 的 是 敌 不 过 竞 争 对 手 — — 子 弹 火 儿 女 长 大 后 ，大 学 教 育 便 成 了 问 是纽约 的一个 岛 ，对外 的交通包 括与纽 车 即高铁 题 若选 择 普 普通 通 的 国 立 大 学 (未 必 约 市 其 他 岛屿 甚 至 与新 泽西 相 连 全 靠 能 满足 上 进 的儿 女 ，而 名满 天 下 的长 春 内 地 短 途 飞 机 行 业 已 成 为 夕 阳 68 / 86 精品文档 ,座 大 桥 ，其 他 岛屿 或 新 泽 西则 是 曼 哈 高铁 系 统 越 完 善 ，短 程 航 班 更 容 易 被 淘 , 藤 系列 及 其 他 名牌 大学 ，学 费及 生 活 费 顿的后勤基地 。若曼哈顿市政府不批准 汰 ，以 后 往 来 内 地 城 市 将 以 高 铁 等 陆 路 相 当惊人 。与此 同时 ，以前 亲 自送子 女 建设这, 座桥 ，曼哈顿,定不会成为世 交通 工具 为 主 。如 果 一 个 商 业城 市 不 兴 , 入 大 学 来 回搭 乘 商 务 舱 ，对 在 彼 邦 生 界 金 融 中 心 。 活 已 经 , , 年 的 人 来 说 ，简 直 是 天 文 , , 数 字 ，感 觉 相 当 可 惜 。 建高铁 ，将来一定会被 淘汰。但 香港 此 如 果 香 港 不 兴 建 高 铁 与 内 地 城 市 次高铁投票 中 ，尚有, 位约 占, ,的议 , , 接轨 ，慢慢会被孤立 ，外 国人会 直接 进 席 议 员 反 对 (实 在 是 不 明所 以 。不 69 / 86 精品文档 过 在 忽 闻 旧 日 曾 经 拥 有 的 物 业 今 天 以 入 上 海 北 京 等 城 市 。 内 地 人 移 民 外 议 案 通 过 当晚 有 不 少 反 对 派 议 员面 露 天价 出售 面 对昔 日旧 部 颇 感 沮 丧 。 地 ，如 果 交 通 不 便 香 港 不 会 是 首选 微 笑 ， 他 们 也 知 道 香 港 一 定 要 兴 建 高 若 不 移 民 昔 日所 拥 有 的 物 业 现 值 数 反 对 的 议 员 也 知 道 这 一 点 ，但 今 天 他 们 铁 ，他 们 支 持 反 高 铁 人 士 投 反 对 票 ，而 亿 。加上儿女们突 然告诉你 ，已被麻 省 以政 治 利 益 为 首 选 ，其 他 不 作 考 虑 。 理工学院录取 ，却 由于金融海 啸 ，奖学 议 案 又 获 得通 过 则 是 他 们 所 想 看 到 的 最 今 天 , 后 ”反高 铁 ，明天 到 内 , 理 想 的结 果 。政 治 从 来 都是 这 样 的 。 今 日高铁 问 70 / 86 精品文档 题可以说是暂时喘定 ， 金 大 减 每 年 的 学 费 生 活 费 需 , 美 地 公 干 ，要 乘 坐传 统 交 通 工 具 接 驳 内 地 万 元 当 日移 民 的一 大 理 由 高 铁 (非 常不 方便 却 又偏 偏 高 举 旗 帜 从报纸上可 以看见 内地某个城市 的高铁 约, 万 。 不就 是 为 儿 女 的教 育 着 想 吗 ,想 及 昔 日 指责政府无能 ，实行 以明天 的我打倒 今 站发生故障 某段铁路 因天气恶劣而停 所 有 ，唏 嘘不 已 , 天的我 。 驶 ，发觉高铁原来在不知不觉问已经融 入 生 活 领 域 ，若 香 港 政 府 不 提 出兴 建 高 以一拖三 明朝 实施锁 国政策 ，距海 岸线, , , 议而 不得决 71 / 86 精品文档 铁 ，反 对派 不藉此机 会责问政 府才怪 国务院前总理朱镕基曾批评香港政 如今 大家都是 善忘的。 里 内 不 得 建 立 民 居 ，建 造 , 丈 二 尺 船 府 行事 议 而 不 决 (决 而 不 行 。 此 次 , , 投资理财 , 楼巾 天地有正气 号 。 金 管 局 已 向银 行 查 问 物 业 按 揭 情 降龙十八 掌 洪 七公 见郭 靖 资质 平庸 (练 习变 龚 家 争 产 案 尘 埃 落 定 ，龚 如 心 的 况 并 要 求 收 紧按 揭 贷 款 毕 竟 低价 楼 72 / 86 精品文档 打 胞 弟龚 仁心 以 文天祥 的 《 正气 歌 》之 波 动 太 大 会 影 响 民 生 ，政 府 不 得 不 小 心 化 灵 活 的 “ 狗 棒 法 ”进 步 不 大 ，勤加 天地有正气 ”来形容裁 决 (最恰 当不 面 对 。 苦练 降龙十八掌 ”可能 比较合适 ;若 过 。而 《 正气歌》的,个 史诗式故事之 , 进 入 , , 年 楼 宇 销 售 情 况 不 真的练不出来 至少也能学会 潜龙勿 , , 成交量 (从执笔时的楼价看 ，购买者用 后 (不知是否可以为此次事件加上 或 错 新房不在话下，二手房也有可观的 用 ，见 龙 在 田 (飞 龙 在 天 (亢 龙 有悔 ” 为 法 院决 (全 港 皆 称 杰 ” 。 四式 。 我 个 人 认 为 ，此 次 裁 决 最 正 气 的 作 自住 仍 然 可 行 ，但 持 投 资 或 投 机 心 态 73 / 86 精品文档 招 式 取 自 《 经 》 (上 述 四 句 用 易 , 人是两位遗嘱见证人 无论遗 嘱是真是 者则要 小心 (股市, 日跌破 , , , 来解释香港过 去,年 的地产市道也未尝 月, , ,，, , , ,, 假 他们都愿意证明遗嘱的确属实 (若 点 (证明大部分热钱 已经撤离市场 ，楼 不 可 。, ,年 至, , 年 间地 产 市 道 一蹶 不以 ” 正气 ”二字来形容两位 (我实在 价 在 低 息 环 境 下 虽 然 仍 维 持 着 小 幅 增 不 振 (此 时 投 资 多 数 会 遭 受 损 失 ( 即 想不到更好的形容词。 长 ，但 大 家都 知道 低 息 环 境 始 终 会 有 结 潜 龙 勿 用 ” 。 , , 年 , , 后 ，市 道 ,, , , 开始 蠢蠢 欲 动 ，曙 光 初 露 (是 见 龙在 以 前 华 懋 的 售 楼 策 略 是 只 建 不 束 的 一 天 ，若 买楼 用作 收租 ，现 在 的 回 卖 (部 分 建 成 的 楼 宇 除 因风 水 因素 而 空 报 率 实 在 经 不 起加 息 的挑 战 。 当大 家 认 田 阶段 ，应 及 早 部 署 投 资 计 划 。 置 其 实有 大 部 分 是 只 存 74 / 86 精品文档 不 卖 。 由于 该 为买楼收租无利可 图的时候 (配合大气 经 过 六 年 的 休 养 生 息 ，地 产 市 道 公 司 非上 市 公 司 (毋 须 向股 东 交代 ，以 候不佳 届时便会一 窝蜂地将物业推 向 理 应 重 新 蓬 勃 (有 如 飞 龙 在 天 (如 往 可 以说 是 一 言 堂 由小 甜甜 一 人 说 了 市场 楼价不急速 下跌才怪 。住宅买家 果能把握机会 大 多数会有收获 。 亢 算 。只是 小甜甜 在过 去 , , 间忙 于争 不 同于专业投资者 没 有实战经验 ，不 龙有悔 应为市道 在过度亢奋后会向下 , , 产 、治 病 看 风 水 ，实 在 无 暇 兼顾 华 懋 懂得防守 ，如果用于物 业的杠杆 比例太 调整 ，不 过, , 年 的情 况稍稍 不 同的 ,, 的 正 常 业 务 ， 而 香 港 物 业 市 场 在 过 往 大 ，很 容 易 导 致 重 大 的损 失 。 二 三 十 年 间不 断 上 涨 (物 业 升值 使 很 多 是 (下 跌 除 因 天 气 恶 劣 金 之 银 金 管 局 以 “ 可太 进 取 ”来劝 喻 外 (飞龙亦身 中两箭 ，并非 不知不觉间成为千亿公司 。 是 75 / 86 精品文档 由于银行现在的现金依 然太 多，利息 物业市场过度亢奋 。若 ” 两箭 ”能及早 今后 华 懋将 会 由基金 会 的一 帮专 仍在低位徘徊 ，所以个 别银 行对按揭贷 拔除 (就算全球金 融危机 尚未结束 香 业人士管理 ，虽然没有确实数据显示华 款相 当宽松 (估价 师又不敢违反银行 的 港 地 产 市 场 必 定 能 再度 活 跃 起 来 ，依 然 懋有多少空置 的楼宇 (但策略一定 是将 意思 尽量将要按揭的物业估足价 。正 可 以 飞 龙 在 天 。 囤积多年的楼宇推 向市场发售 (数量之 好 内地 开 始 收 紧 贷 款 ，有 需 要 的 人士 将 , , 年 下 半 年 开 始 ，香 港 受 惠 于 ,, 多可以说会 对楼价造成压 力(同时又有 会 以不 同的 渠 道 在 香 港 取 得 贷款 (香 港 内地 购 买 力以 及政 府 的担 保 存 款 政 策 ( 助于纾缓楼宇短缺 。而华懋现在的存货 银行 的资金很 76 / 86 精品文档 快便会被抽掉 ，结果会轮 银行按揭贷款已恢 复正常 分析 师也已 大部分是中下价楼 ，所 以对 中下价 楼的 到香港收紧按揭贷款 (利息掉头向上 。 影响最大。 理 性地 为各 种物 业 发 出合 理 的估价 报 楼市 ) 受伤 的两 这并不是危言耸听 (只不过是将我的见 告 (直 接拔 除令 飞龙 囫 始撤 回，, 月份股市 连 日下跌是 一个信 导 说 一 两 句 好话 也 是 恰 当 的 。 香港历史地理概况 智 课 网 S A T 备 考 资 料 香港历史地理概况 香港，顾名思义，就是芳香的海港。关于这一美丽名称的由来，有一段故事，在明朝时，香港及广东东莞、宝安、深圳一带盛产莞香，此香香味奇特，颇受人们的喜爱，故而远销江浙，饮誉全国。由于当时贩卖莞香的商人，一般都是在港岛北岸石排湾港将莞香船运往广州或江浙等省，所以人们将这个港口称为香港，故而得名香港，意为贩香运香之港。 77 / 86 精品文档 港口旁边的村庄，当时称为香港村，1841年英国侵略军在港岛南部赤柱登陆后，由一名叫陈群的当地居民带路向北走，经过香港村时，英军询问该处地名，陈群用粤语答称"香港"，英军即以陈群的地方口音Hong Kong记之，并用以称呼全岛。在1842年签订的《南京条约》中,香港作为全岛的名称被正式确定下来。1856年签订《中英北京条约》和1898年签订《展拓香港界址专条》之后,香港又进而成为整个地区的称谓。 今日的香港，是一个中西文化融合的地方，是个现代化的国际大都市，人口超过700万人。地理上包括香港岛、九龙半岛南端及昂船洲、新界与大屿山等260座大小岛屿, 总面积约1，100平方公里。 香港岛地势陡峻,太平山最高峰552米, 是全岛最高山峰，北岸与九龙半岛相对;中间为维多利亚港, 面积约六千公顷, 吃水12米轮船可以自由进出,海底多为岩石星底，泥沙少，航道无淤积，加上群山屏障, 是可供船只停泊的理想海港, 所以一直以来是国际航运的主要通道，是世界三个最优良天然港口之一。 九龙界限街以北至深圳河以南称北九龙, 英国租借后, 称为新界。新界丘陵起伏，大雾山海拔957米, 是全区最高山峰。在界限街以南的大陆部分，是南九龙半岛。九龙北面一带, 山岭连绵,成为天然的屏障。港九两岸的交通, 长期以来依靠天星小轮和油麻地公司小轮往还联系, 78 / 86 精品文档 自从一九七二年八月, 耗资三亿二千万元的海底隧道工程竣工, 启用通车后, 香港岛与九龙半岛从此历史性地连接起来, 成为一个整体。 更多关于香港人文旅游购物的信息，请访问香港旅游发展局网站: 日本、香港银行历史 1985年9月，日本签署了“广场”，日元大幅升值， 这个时期，日本出现了大量的剩余资金。日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，大量游资热钱不断流入股市和房地产市场，出现房地产商、建筑公司甚至一些中小企业，都利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。企业从银行贷款非常容易。当时的情况是，借款方不考虑一旦利率升高，还不起本息怎么办，贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并且天真地认为，如果这些企业暂时资金困难只需将手中的房子出售，就可以解决问题。 在这双重收益的刺激下，国际游资大举进入日本的股市和楼市。国际游资的流入，又促使日元进一步升值，股市和楼市泡沫的进一步膨胀，而这反过来又刺激国际游资进入日本进行投机。周而复始，股市泡沫和楼市泡沫越吹越大。 1991年，历时6年的日本房地产泡沫从天堂步入地狱，日本 79 / 86 精品文档 股价和房地产价格同时开始暴跌。 日本国土交通省xx年3月23日发表的一组数据表明，12年前日本房地产泡沫破裂所撕裂的伤口，至今还在流血。 你可以想像，说到土地短缺，日本的人口密度是中国的300,。日本的土地比中国更加短缺，更加寸土寸金，却也能一连12年狂跌不止。 与1991年相比，住宅地价已经下跌了46,，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平;商业用地下跌了约70,，为1974年以来的三十多年以来的最低水平，东京部分地区的商业和办公用房及其地价，平均跌去75,，只有房地产业鼎盛时期的1/4，住宅及其用地的价格也只有1990年的40,。泡沫留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。至今未能恢复元气。 房地产价格的暴跌重创了日本金融业。房地产价格的暴跌导致许多房地产商和建筑公司的投资血本无归，纷纷倒闭破产。 据统计，在十多年来日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大。仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业，就有6000多家公司破产，占当年全部破产企业的,。 除房地产商和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，一些涉足房地产业较深的大 80 / 86 精品文档 企业因此纷纷倒闭。2002年，日本有28家上市公司倒闭，创战后上市企业倒闭的最高记录，其中有1/3以上都涉足了房地产业。 房地产公司在向银行贷款时，虽然基本上都有房地产实物作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构的不良债权大幅增长。 从1995年以来，日本全国的金融机构虽然已经利用营业利润或者房地产、股票等资产处理了约50万亿日元的坏帐，但不良债权的余额不仅没有减少，反而越来越多。据日本金融厅发表的统计数据，截至2002年,月底，日本全国金融机构的不良债权余额仍有万亿日元，连续两年还在增加。 不良债权增加导致金融机构抗风险能力低下。 目前，日本13家大型银行的平均资本充足率已经降至8,，为国际清算银行规定的下限。国际著名的企业信用评级机构不断降低日本金融机构的信用等级，导致其在国际金融市场的筹资难度加大，成本提高。另一方面。金融机构为了减少不良债权的发生，不得不提高贷款门槛，缩小了信贷规模，使得日本央行 放松银根的政策不能产生效果，许多企业因得不到生产所需资金被迫破产。 日本中央银行连续5次下调利率，利率水平由1985年的5%降至1987年3月以后的%，在当时 81 / 86 精品文档 为日本历史上最低。 由于货款利率是如此之低，与投资收益相比简直可以忽略不计，人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨。在巨额虚拟资产的光环下，一个巨大的泡沫产生了。 银行卷入土地投机 在这一时期，日本的房地产业迅速增长，住宅开发、饭店、高尔夫球场、大型观光设施、度假旅游场所、娱乐场所、滑雪场等投资项目众多，资金需求旺盛。于是，银行原苦于有钱贷不出，现在竟像疯子一般向房地产企业融资。 银行还很热心地劝告那些有存款的人进行土地投资:“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”假如那个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，借给他相当于土地价格70%左右的资金，劝他再买别的土地，然后再以新的土地为担保，去买别的土地，如此循环反复。由于随着土地价格的上涨，担保价格也会上升，所以贷款规模不断扩大。就这样，为进行土地投机而发放的银行贷款数额急剧增大，到1992年3月末已达到150万亿日元，占当时银行总贷款额的三分之一以上。土地投机者因为其所拥有的土地资产升值而变成了大富翁，银行的金融资产也因此膨胀起来。 日本银行业角色的转换:从“发动机”到“绊脚石” 82 / 86 精品文档 长期以来，在日本政府全力庇护下发展起来的银行和政策性金融体系非常强大，他们在国民经济中占有举足轻重的地位。日本在1955,1973年的高速增长时期，创造了GDP年均增长率%的“经济奇迹”，其中银行业扮演着“发动机”的角色。日本银行业的实力由此得到迅速提高。20世纪80年代中后期，世界500家银行排序，前10家大银行几乎为日本所包揽。 20世纪80年代中期，美国汇率政策出现逆转，日元汇率一路走高。日本被迫以扩大内需替代出口，银行把大量资金投入证券和房地产市场，由此酿成了以证券和房地产价格飙升为主要特征的泡沫经济。进入90年代以后，股市和房地产价格暴跌，银行账面资产严重缩水，贷款无法收回，形成大量坏账。这导致日本住宅金融专门会社等一批金融机构破产。在亚洲金融危机爆发之前，日本政府对银行业不良债权问题一直采取任由银行自主处理的态度。尽管自1992年起，银行业处理了不少不良债权，但因经济持续不振、破产企业增多，银行不良债权有增无减。1993年日本金融厅公布的银行业沉积坏账近13万亿日元，而到1996年仅按银行法确定为“风险管理债权”的不良债权就达万亿日元。 尽管日本人口仅亿，但却拥有130余家银行。这导致了激烈的竞争和过低的平均收益，因此海外业务成为日本银行收入的重要来源。但是，自1995年大和银行丑闻发生后，日本银 83 / 86 精品文档 行业的信誉严重受损，国际金融界竞相对日本海外银行融资征收高达1%的保险费，经营成本增加，再加上大藏省对金融机构自有资本率的要求愈发严格，导致日本银行业纷纷从欧美金融市场撤回分支机构。1997,1998年亚洲金融危机爆发后，日本银行业加快海外收缩，纷纷从其最后一个重要利润来源地——东亚撤离。“9?11”事件后，全球经济恶化，外部需求停 滞，使得日本公司盈利和还贷压力加大，银行坏账节节上升。日本银行往往通过重估其大量持有的股票价值来缓解账面压力，但“9?11”事件后，股票市场一度萎缩到只有泡沫经济时期的1/4，银行持有的股票严重缩水，这使得日本银行业雪上加霜。 据日本金融厅公布的数据，截至2001年3月，日本金融体系的不良贷款达150万亿日元，占贷款总额的22,，占GDP的1/3。而美国高盛公司估计，日本银行业坏账高达237万亿日元，约占日本GDP的一半。这使日本银行业成为全球金融体系中极为薄弱的一环，成为十年来日本经济持续十年难以复苏的最大“绊脚石”，其国际排名也急剧下滑，美国穆迪评级公司对日本银行业评定为E+，仅稍好于克罗地亚的银行体系。 从理论上来看，GDP增速下降与银行业不良率的上升存在很大的相关性，也就是说，经济下行一般都会导致银行业 84 / 86 精品文档 不良资产上升。 1997年开始至1998年，香港房地产价格一年内剧降，个人按揭不良率猛升。1997年以来，香港GDP与房价走了一个W形状，即有二次下跌期，一次是1998年前后，一次是xx年前后。而这两次下降期，渣打银行的不良率都有上升;汇丰银行在1998年不良率大幅增长，在1999年中期达到顶峰后，之后呈下降趋势，xx年不良率开始反弹。 香港房地产业发生了二次周期 第一轮周期:1978,1986 香港房地产在78年后一直处于上升期，市场气氛乐观，炒作现象普遍，81、82年新完工住宅空置率分别达到54%和58%。 本轮周期的复苏是香港开始实行联系汇率制度，保持了汇率的稳定。 并且84年9月中英公布联合声明，承认现行土地契约并对新界地区出让土地承诺无须补地价款，续期至2047年，增强了香港各界对地产的信心，行业在05年初开始逐步复苏。 86年后，港币随美元一同贬值，刺激了香港贸易和经济的恢复增长。 汇丰银行最优惠贷款利率也由84年底的11%最低下降至%。银行迫于竞争压力，放松了按揭贷款条件，将按揭贷 85 / 86 精品文档 款期限延长至20年，滋生了炒作风气，并且80年代中后期，大量国际资本进入香港，也增加了置业需求。 第二轮周期:1987,1996 香港地产业在85年后经历了近十年的上升期，主要原因是在实行联系汇率之后，利率受美国利率水平影响，虽然90年代初期国内通胀高企，但并不能加息，导致实际利率长期为负，助长了投机气氛。 86 / 86