房产泡沫经济论文 房地产市场论文

房产泡沫经济论文 房地产市场论文 房产泡沫经济论文房地产市场论文 浅谈我国房地产市场泡沫经济成因及其发展趋势的客观 【摘要】近几年来，我国房价不断飙升，土地价格也是“见风涨”。房地产市场，原本应该是基于人们购买需求而存在和发展的一个载体，而人们的购买能力显然不可能永远达不到满足，所以房地产市场注定不可能永远火爆。近阶段一来，由于投机者对房地产的大量介入，以及客观存在的消费者购买需求也在增加，所以导致了房价的一路高歌猛进。这些不正常的市场象，引发了国家的通货膨胀，导致了泡沫经济的形成，严重影响了房地产市场的良性发展。通过科学的分析方法，找到泡沫经济形成的原因，纠正房地产市场的错误发展方向，使其进入良性循环发展的轨迹。 【关键词】房地产;市场现状;发展;良性循环;泡沫经济 1 房地产市场的现状 1.1 经济的现状 2010年中国经济增长超过10%，GDP上升为世界第二的国家，但是CPI也在持续不断的攀升。在全国每一个城市，农产品价格一升再升，生活用品涨了又涨，房屋价格也是成倍的翻番。诚然，国际上我们有了世界第二的声势，我们有了经济大国的资本。但是回观内部，我们却还有人口众多的焦虑。所以我们的人均GDP只有世界的排名95，远远赶不上中国台湾的第37名，更不用说世界前列的美国等，就 连约旦、厄瓜多尔也都排在中国的前面。前100中，在中国后面的也仅仅是伯利兹城、突尼斯、波黑、萨尔瓦多和土库曼斯坦而已。也就是说，虽然中国的GDP上去了，但是实际上人均的GDP却还有很大的差距。这种情况下，如何保证全民的消费力度, 1.2 去年的房地产市场分析 1.2.1 前期准备工作情况 2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。 2010年上半年，全国房地产开发企业房屋面积30.84亿平方米，同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。 2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。 1.2.2 商品房销售情况 2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。 1.2.3 企业资金组成情况 2010年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%;利用外资250亿 元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%;其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%;个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。 1.2.4 各城市房价变化情况比较 房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。 2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%;商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平;商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。 2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点;环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。 2 房地产市场现状形成的原因 近几年来，楼市价格不断攀升，房价成翻番的趋势向上窜，究其原因，最主要的就是投资(投机)者对房地产市场的幕后“推波助澜”。其中最典型的例子就是“温州炒房团”，在前几年，一个一百多人的温州民间团体进入楼市。先是在上海3天买走100多套房子，致使5000多万现金直接砸向上海楼市。然后又使资金大举进入杭州、青岛、重庆、沈阳等城市，数以2000亿元的资金在以上城市翻江倒海，结果 就是所到之处，房价直上云霄。另外在这些资金的带动下，部分老百姓的闲散资金也开始流入房地产市场。以前的老百姓是把钱存在银行，拿银行那一点点利息了事。在房价高速提升的诱惑下，这些原本闲散的资金也被用到购买房地产上。然后就坐等房产升值，或则将购买的房产用于出租。这样，就更加剧了房源的紧缺，俗话说:物以稀为贵。这又带动了房价的上升。如此恶性循环，形成了房地产市场的泡沫经济。当然，形成了房地产市场的泡沫经济，也不仅仅就是因为民间资金的入主这么简单。还比如房地产的投资资金来源因素、开发商以利润瓜分程度确定房屋价位、银行利息占据大量利润空间等也都是房地产市场形成泡沫经济的原因。 3 泡沫经济的表现 首先是地产价格的泡沫。土地是不可再生资源，加之市场对土地的需求是永无止境的，在现实的房地产市场形态下，土地价格成倍、几十倍的飞涨，导致近几年屡屡出现的“天价地皮”或则“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投资(投机)者的大势介入，造成很多的空置房屋。前几天开的两会上，还有代表提出对3000多万套空置房实行高价收税的措施。按照国际经验，空置率超过10%的，就会形成泡沫经济。第三就是房价虚涨泡沫经济。由于开发商大多都是银行贷款作为垫付资金，为了牟取暴利，人为抬高价格，形成泡沫经济。总之，一些不正常、不正规的发展，使得房价虚高，供求关系歪曲，形成泡沫经济，连带引起金融危机。 4 基于房地产市场现状国家的应对策略 2010年1月份到4月份，国家连续出台了楼市调控政策。2010年4月17日，国务院又出台了新“国十条”。这都是为了抑制城市房价过快上涨，切实解决城市居民住房问题的措施。国家还通过调整银行利率，以及刚刚在各大城市出台的“限购令”等，都是在对现在房地产市场的宏观调控。在各大城市，加紧建设“廉租房”，大范围建设“经济适用房”，这都是对房地产市场的宏观调控。特别是对“廉租房”的大力推进，是对广大低收入群体的一个住房保证，是对房地产市场的一个稳定措施，同时，也使得房地产市场的一部分国有化。另外，在全国的部分农村，实行“新农村建设”，“高山移民”等等措施，也在解决人民的住房问题，对房地产市场的一个宏观调控。 5 今年来房价的变化分析 近几年的楼市可谓是真正的火了好几把，价格节节高升，建设面积不断扩大，销售市场一片红火，整个房产市场唱的都是红脸。以重庆为例，2006年房价也就3000元/平米上下。到现在，地段稍差一点的地方6000元/平米算便宜的。要是豪华别墅区，价格都在20000元/平米以上。全国其他的各个大小城市，房价都是呈上涨的趋势。但是总的来说，大城市比中小城市涨幅要慢，每月同比上一年涨幅又要小一些。特别是在国家的各项政策不断出台过后，无论大小城市的房价增幅明显降低。 6 房价不断上涨的原因 随着社会的进步，国家的发展，人民的生活水平越来越高，收入也在逐年增加。人们都希望改善自己的生活条件，提高自己的生活 质量，所以建设好，生活配套设施完善的新建社区就被人们更加青睐。在大城市，越来越多的外来人口的涌入，也更加需要对房地产市场的加快开发建设。很多投资(投机)者对房地产市场的关注，在很大程度上对房价的上涨也起了决定性的作用。在一些小的城市，随着对农村的大力改造，“高山移民”，“新农村建设”等措施的实行，使很大一部分农村人口口袋鼓起来了，也需要更好的生活医疗条件了，对城市注入新的血液的同时，也就大大增加了对房地产市场的需求。当然，原因都是多方面的，没有哪一个原因是独立存在。每一个原因相互联系，相互牵制，又相互影响。 7 房地产市场价格变化的科学表象 房地产的价格决定因素很多，分析价格变化规律是很复杂的问题，考虑到实际的情况以及市场的瞬间变化性，不可能得出其变化的精确路径。但是，结合市场发展的自然规律，观察已有的房地产价格变化表，再考虑到实际的市场信息，得出房地产价格变化的大致走势是没有问题的。 首先，从短时间的表象是不能看出房地产价格的变化的。近几年的房地产价格不断飞涨，很容易就给人们一个假象，那就是房地产价格只有一直上涨，没有下跌的时候的。而事实上，房地产市场同样也是要遵循市场发展自然规律，也是建立在社会供求关系基础上。不断建设的房地产，一旦供求关系趋于平衡，就不会有价格的上涨了。其次，房地产价格是围绕一个均衡值上下波动的。通货膨胀时常伴随着经济增长，而通货膨胀又影响着房地产价格变化是否正常。也就是 说，在经济增长的过程中，一直都有通货膨胀在影响着房地产价格的变化。只是这种影响有时不是很明显，有时却很是明显。所以一个国家要做的就是预防通货膨胀。除开通货膨胀的因素不考虑，对于一个国家或则地区来说，如果各项市场经济体制比较完善，那么，这个国家或则地区的房地产价格将处于一个长期的均衡值。 具体而言，我国现阶段造成房价虚高的原因不外一下几种:一是城市建设形成的拆迁户。新城市在建设，很多的老旧房子需要拆除，重新建设达到新城市规划。这就出现了很多拆迁户，拆迁户需要新的住房，必须得买。二是高收入群体换房。随着原来对住房的分配福利住房逐渐向自主购房为主的转变，高收入群体原来的分配住房或则早期购买的商品房不能满足他们的生活需要了，需要换购新的商品住房。三就是随着扩招浪潮毕业生的走向社会，也需要相当数量的住房，虽然他们的支付能力有限，但是为了结婚成家，不惜背上沉重的房贷压力也要买房。正式基于此，我国目前的房价才居高不下。但是随着这些群体购房的逐渐饱和，对住房的需求将会越来越小，慢慢趋于平稳。所以，长期来看，房价的走势还是会遵循经济规律，在均衡值上下小范围的波动。 总之，我国现阶段的房地产市场形态虽然处于泡沫经济时期。但是国家的各项措施在积极跟进，出台“限购令”等政策抑制房价过快的上涨。相信在稳定房价保持民生的政策制约下，房地产市场将会逐渐的走向良性循环，虚高的房价将会回到供求关系基本原则的市场经济规律平台上，消除现阶段表现出来的泡沫经济、抑制通货膨胀的蔓 延。房地产价格变化也将会遵循自然规律，随着体制的逐渐完善和市场的逐渐成熟而围绕长期的一个均衡值小范围的上下波动。 参考文献: [1]侯玉萍.我国房地产市场现状浅析 [J].CumulativeNO.157.2010.22 [2]张柸强.我国房地产市场形态和价格变化的经济学分析[J].财经视点.201620 [3]金献芳.浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施[J].产业研究.325000 [4]刘国生.2011年1—2月全国房地产市场运行情况数据解读[J].咨询中心.2011.3.11 [5]封兄.《国际观察》【国际关系】2010世界各国人均GDP最新排名[J].2011.1.29