[教学]从一起纠纷中看售后公房居住权

[教学]从一起纠纷中看售后公房居住权 从一起纠纷中看售后公房居住权 ——兼析物权法背景下的公房居住权 北京一法律师事务所 韩洪律师 案情简介:李老某和妻子王女生育二子，李大某和李二某。91年李老某的单位分配给全家一套三居室的公房，李老某是承租人，李老某夫妻居住一间、李大某和李二某各居住一间。李老某93年去世。99年王女代全家以自己的名义用房改标准价购买了这套公房。2003年王女瞒着李二某把房屋卖给李大某，并办理了过户手续。现在李大某突然起诉李二某要求腾房，理由是现在房屋的产权是自己一人的，李二某不是产权人，无权在房中继续居住。李二某说，腾房可以，但要求李大某给一定的经济补偿。 法院一审判决:争议房屋在王女名下时李二某有居住权，但自王女把房屋卖给李大某时李二某就丧失在此房屋中的居住权，判决李二某无条件给李大某腾房，李大某不需要给李二某任何经济补偿。 对法院的判决，我不敢苟同～ 首先，我们一下李二某在公房内享有的居住权来源。 李二某在本案争议房屋内享有的居住权来源于国家对原承租人李老某生前工资中没有给付的住房资金部分的补偿。 在福利分房年代，我国实行低工资制，职工工资不含住房消费，国家将这部分钱款集中起来，由财政拨给各单位，各单位再建房分配 给职工，因此所住公房是一种福利，是一种待遇，是国家以实物形式对职工工资的支付，是国家对职工的对待给付。职工也对分得的公房享有多种财产权利，不仅只享有承租权(包括其同住家庭成员的居住权)，还享有公房购买权，等等。在住房改革中，国家允许职工购买公房，即体现这种公房购买权。应该说，家庭成员的居住权和公房购买权是一种民事财产权利。 职工死亡后，凡符合条件的与其生前共同居住的家庭成员除继续享有居住权外，还可以从中推举一人代表整个家庭登记为新承租人，由新承租人在房改中代表整个家庭行使公房购买权，这说明居住权和公房购买权作为一种财产权利被延续下来，可以继承。这一点，许多文件上都有表述。例如，购房中的工龄计算，北京市房改办和房管局颁发的《关于购房职工调整住房等有关问题的补充规定》中规定，职工丧偶若未再婚，按本人与原配偶的工龄和计算。该文件还规定，购房职工已故、所购住房发生继承的，继承人可按,,,号文件规定申请按成本价购房。其中已故购房职工夫妇工龄和等于或超过,,年的，继承人可不补交房价款，视同成本价购房，并按,,,号文件第六条规定改办产权登记手续;不足,,年的，继承人可按,,,号文件第三条规定补交房价款，改按成本价购房。职工死亡后，他的继承人可以购买职工生前获得的公房，实践中也是这么做的。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发(1994)43号)第十二条、第十八条规定可以明确，公房出售的对象是职工家庭而非个人。 对以上政策的分析表明，在公房出售时国家是充分考虑到传统职 工工资中没有住房资金而予以了补偿，本案中诉争房屋(即原来的公房)承租人李老某死亡后，不论由谁代表庭成员行使公房购买权，其购买公房时支付的价款中都没有包含同住人的居住权所折算的经济价值。本案中王女99年之所以能按照原承租人李老某家庭人数、工资、职称、级别等因素，以低价(标准价)购买本案诉争公房，正是因为国家把原承租人李老某传统工资中没有给付的住房资金部分按继承原则分配给了包括李二某在内的每一个同住家庭成员。 这种分配结果在政策上体现为国家肯定同居人对售后公房享有居住权;在经济上可以计算为一定的价款(居住价值)。 其次，分析公房居住权的法律性质。 虽然同居人在售后公房内的居住权是国家政策分配的结果，并且具有经济价值，在法律上属于《民法通则》规定的“与财产所有权有关的财产权”，从民法通则的角度及法理上分析应该属于物权法中的用益物权，但《物权法》并没有把这种居住权规定为物权，根据物权法定的原则，这种居住权在目前在法律上只能定位为一种具有物权性质的债权。 根据债权不能对抗物权的法理，李大某可以以所有权(物权)对抗李二某的居住权(债权)，要求李二某腾房。但是，法院在优先保护李大某的所有权(物权)的同时，也应考虑对李二某的居住权(债权)丧失给予公平的补偿。因此，诉争房屋的产权无论登记在王女名下还是出卖给李大某，都不应侵犯原同住人李二某的居住权，即要求 李二某放弃居住权有同时给予李二某公平的经济补偿。 再次，李二某在王女出售房屋时具有优先购买权。 从李二某居住权的政策渊源分析，原承租人李老某去世后，王女是代表全家人(包括李大某和李二某)以承租人的身份购买的公房，从政策的角度讲，李二某是售后公房的共有产权人之一。既使其在购房时没有出钱，其也只欠王女一部分债权，并不影响其应享有的共有份额。根据物权法，王女在出售共有房屋时，李二某当然享有优先购买权。 退一步讲，既使李二某在王女购买公房后，不具有共有人身份，也具有承租人的地位。从政策的角度讲，王女是产权人，李二某享有居住权，是因为李老某死后公房出售前，是由李二某和李大某从家庭中推举王女一人代表整个家庭登记为新承租人，由新承租人在房改中代表整个家庭行使公房购买权。既便从物权法的角度讲，售后公房登记在王女一人名下，王女从家庭承租人代表的身份上升为所有权人的身份，李二某作为售前承租人之一，既使不能上升为共有权人之一，但也不应丧失承租人的身份，只不过这时的出租方不再是国家或原单位而是王女，李二某只所以不用给王女支付房租，是因为王女购买公房时支付的价款中并没有包李某的居住权所折算的经济价值，这种经济价值其实就是李二某应继承的，国家未给付的原承租人李老某传统工资中的住房资金。也就是说，从法律上讲，王女的身份上升为所有权人，并不妨碍李二某保留原来承租人的身份。 综上，无论从政策的角度还是法律的角度，李二某在王某出售房屋时都有优先购买权，这种优先购买权在法律上定性为具有物权性质的债权。 本案中王女和李大某买卖房屋的行为都是瞒着李二某进行的，作为购房人李大某绐终和李二某在争议房屋内居住，他在向王女购房时是知道李二某在此房屋内有居住权的实情的，但其在购买诉争房屋时并没有通知李二某，因此王女和李大某的行为侵犯了李二某的优先购买权，李大某也不属于物权法中的“善意第三人”，其不能以善意取得物权制度对抗李二某的优先购买权(债权)。而李二某的优先购买权在本案中的具体行使方式表现为居住权的继续享有。 最后，从法的角度讲，本案中王女把房屋卖给李大某后李二某仍享有居住权。 我国《合同法》第150条规定:出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务;第151条规定:买受人订立合同时知道或应当知道第三人对买受的标的物享有权利的，出买人不承担本法第150条规定的义务。具体到本案中，既然李大某作为讼争房屋的买受人在购买诉争房屋时明确知道第三人李二某对诉争房屋一直居住并享有居住权的事实，而依然购买并且不提出任何异义，就等于其愿意购买负有债务(他人享有居住权)的诉争房屋。也就是说李大某的行为表明其原意承担保证李二某在其买受的房屋内享有居住权的义务。 综合以上理由，本案中一审法院判决李二某无条件给李大某腾 房，李大某不需要给李二某任何经济补偿明显带有武断色彩，显失公正～ 结语:长时间以来，对作为公房承租人的夫妻一方死亡后，另一方在房改购房时享用死者的工龄补贴用标准价或成本价购买的公房权属问题一直是存在争议的。一种观点认为，购卖公房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是一种政策性补贴，并非财产权益，以谁的名义购买房屋就归谁所有;另一种观点认为，按照我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买的公有住房以城镇职工家庭为购房主体，且每个家庭只能享受一次，无论以购房后房屋登记在哪个家庭成员名下，其房屋都是家庭共同所有的。我认可第二种观点，第一种观点没有考虑这种优惠的历史渊源，武断地把购房时享受的优惠说成是政策性补贴并非并非财产权益不符合我国的实际国情。 附带说明:我认为最高人民法院在这方面司法解释存在缺陷。 2000年2月17日，最高人民法院发布的《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号)(下称《批复》)认为:“„„，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄， 还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。” 首先，《批复》和国家公房相关政策冲突。 根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的精神，购卖公房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠并非一种单纯的政策性补贴，还是国家对计划经济时代，职工低工资制中工资没有发给职工的住房部分的返还，是财产权益。说白了，就是国家对职工工资历史欠账的返还。《批复》完全不考虑我国的这种优惠的历史渊源，作出和政策完全相反的规定，完全不符合我国的实际国情。 其次，《批复》内容缺乏法律依据和操作性。 最高人民法院的《批复》从性质上讲是在个案情况下对所涉法律问题的一种解释，不能违背或超越法律。根据《婚姻法》规定，配偶一方死亡后，婚姻关系自然解除。这就意味着健在一方购买取得的公房不适用婚姻关系存在期间取得财产共同所有。再结合《物权法》关于不动产物权变动的原因和结果进行区分的规定，既使购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋也不应视为夫妻共同财产，因为死亡配偶的积蓄只是未死亡一方取得物权的原因，即债权。《批复》规定“如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产”显然违反了婚姻法和物权法。 还有，购房款是夫妻共同积蓄还是个人所得无法认定，货币为种类物，无法认定其所有权归属。