房地产泡沫研究

房地产泡沫研究 摘 要 .................................................................................................................................... 2 第一章 何谓房地产泡 沫 .................................................................................................. 3 一、何谓房地产泡 沫 ........................................................................................................ 3 二、我国是否存在房地产泡 沫 ........................................................................................ 3 第二章 我国房地产泡沫的形成机 制 .............................................................................. 5 一、中央与地方财政收入与支出之间的矛 盾 ................................................................ 5 二、畸形的考核体 系 ........................................................................................................ 7 三、人民币强大的升值预 期 ............................................................................................ 8 四、其他原 因 .................................................................................................................... 9 第三章 房地产泡沫爆裂的后 果 .................................................................................... 10 第四章 如何降低房地产泡沫爆裂的危 害 .................................................................... 11 结 论 .................................................................................................................................. 14 1 摘要 从2003年开始，围绕房地产泡沫的争论就从没有停止过。独立经济学家谢国 忠从2003年开始唱空中国地产，可是中国地产偏偏从2003年开始起飞，迎来黄 金10年，房价平均涨幅超过十倍，而且十年后的今天，中国房地产仍然保持着 强劲的上涨动力。过去十年，凭借地产，我国实现了“让一部分人先富起来的” 宏观战略，而且是超级大富。 过去的十年，我国GDP翻了4.3倍，货币总量M2翻了5.57倍，固定资产投 资翻了8.45倍，但职工平均工资仅翻了3.37倍;2010年全社会固定资产投资额 占GDP的比重高达69.32%。国家统计局公布的这些数据意味着什么,我国到底 有没有存在房地产泡沫,会不会爆裂, 关键词:房地产泡沫 保障房 财政分配与财政支出 2 第一章 何谓房地产泡沫 一、何谓房地产泡沫 “房地产泡沫”这个词，从它一出现在中国的媒体上，就 ”的存在，甚至还有很引起了无数的争议，到目前为止官方都不承认我国有“泡沫 多御用经济学家提出了各种理论数据“证明”我国不存在房地产泡沫。那么就让我们先了解下什么事房地产泡沫。 美国著名经济学家查尔斯?P?金德伯格对房地产泡沫的定义是:房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格。 简单的理解就是房价持续非理性的上涨，严重偏离实体价格。持续非理性上涨，这肯定不用说了，过去10年我国房价持续疯涨，涨幅超过10倍;至于严重偏离实体价格，如果仅仅从建筑成本而言，那肯定是毋庸置疑的了。目前商品房的建筑成本从700—1500/平方米不等，而实际售价少则几千多则几万，严重的偏离建筑成本。但是房价的构成比较复杂，其中最重要的是土地的价格，因为土地是无价的，所以房价是否严重偏离实体价格，还得参考其他指标，下面我们就套用国际通用的方法测算下。 二、我国是否存在房地产泡沫 (一)从宏观数据来看:2001年至2011年，我国GDP翻了4.3倍，货币总量M2翻了5.57倍，固定资产投资翻了8.45倍，而职工平均工资仅翻了3.37倍。这些数据我认为至少有这几重意思:1、我国经济确实飞速发展;2、比经济发展更快的是货币的印刷速度;3、比货币增速更快的是固定资产投资;4、比固定资产投资增速更快的是房价。5、但是老百姓的福利待遇却没有同步跟进，甚至还赶不上GDP的增速。这意味什么,意味着社会财富总量在快速膨胀的同时，老百姓手上财富正快速的被稀释。相对而言老百姓手中财富的购买力不仅没有增加反而大幅缩 3 水，社会财富正快速向少数人聚集。目前我国的贫富差距指数(基尼指数)全球排名第一。 正是因为这种两极分化现象，导致我国的房价对于老百姓来说，是高不可攀，一套房子的首付就要掏空祖孙三代的全部积蓄，而比这更可怕的是每月的月供，很大一部分工薪阶层的“月供”超过了家庭收入的50%。可是为什么这种可怕的现象能不断的持续呢,除了前文提到的房价持续上涨的强烈预期外，另一个就是巨大的贫富差距和不公平的财富分配制度。每平米一两万的房价，对普通工薪阶层是高不可攀，但对于富商巨贾来说，简直太低了，他们一出手不是一整层就是一整栋，而且是哪个城市房价越高他们就越买;另外对于当朝官员来说，虽然国家于1998年就取消了福利分房，但这只是针对普通老百姓，政府部门尤其是权力部门，却从没有停止过福利分房，不是免费分房就是超低价 购买“保障房”。目前官员的财富情况深似海，无从窥探，只有当他们落马后，才会露出蛛丝马迹。从见报的落马官员名下的房产来看，少则三五套，多则几十套。俗话说，一人得道鸡犬升天，如果算上亲属的则是一个天文数据。说到这里，你应该会理解，每年的公务员考试，一个普通的岗位，月薪仅两三千元，但应征的人数高达几百甚至几千人。 (二)从房屋空置率的角度看:2012年6月，北京公安局在一次人口普查中发现，北京竟然有381万套房子无人居住。目前全北京有产权的房子才1320.5万套，相当于空置率高达28.86%。要知道北京是中国的首都，人满为患，无数外来人员都挤在昏暗潮湿终日不见阳光的地下。可阳光下，尽然有数百万套房屋空置，刹那间舆情汹涌。当然舆情很快就平息了，因为我国是有特色的社会主义国家，全国上下充满了和谐幸福，作为国家首都又怎么可以有这么高的空置率,在中央领导的英明领导和各大媒体的不懈努力下，“真相”很快大白天下，原来是北京公安局人口管理大队入户普查时统计有误。那到底是真“统计有误”呢,还是“被统计有误”呢，就不得而知了。 (三)从房租收入比来看:1998年我来福州求学工作，亲身经历了这轮房地产牛市。2001年我迈出校门，以此同时福州市政府开始规划建设新城区----金山。当时“金山一区”的房价每平方米才950--1050元，而现在“金山十区”的均价已经 /平方米;二环内的房子起价就是一万七八，10年时间整整上涨10倍，超过1万 而同期的福州的社会平均工资仅增加3倍。根据福建省人力资源与保障厅公布的数据，2011年福州的社平工资3249元，而市区随便一套两房一厅的房子租金都在 4 1500元以上，房租支出占比已经超过了50%。扣除其他日常开支后，几乎是所剩无几，要想凭借工资收入买房，那简直是天方夜谭。 (四)从房价收入比来看:国际公认的合理区间是3-6倍之间，如果是采用按揭贷款，住房消费占居民收入的比重应低于30%。合理的房价与家庭年收入之比，世界银行的是5倍，联合国制定的标准是3倍，现实中，美国是3倍，日本4倍。具体城市中较高的有悉尼8.5倍，纽约7.9倍，伦敦6.9倍，首尔7.7倍，东京7.9倍，新加坡5倍，福州24倍。据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，福州住宅均价11995元/平，以80平米产权面积为例，总房价95.96万，按照福州的社会平均工资计算，房价收入比高达24.61倍，如果加上贷款的利息，房价收入比更是高达38倍，如果夫妻双方都上班且都达到3249的话，房价收入比也高达19倍，是美国纽约的2倍多，更何况目前福州绝大部分人的工资仅2000多。目前购房的首付比例为30%，如果按揭20年的话，月供高达5027.96元，占到家庭收入的77.38%。换而言之，家庭的吃、穿、水电气、子女教育、休闲娱乐等 到22.62%。 在我们国家，对于部分人来说房地产泡沫过去没有、现在没有、将来也不会有;但是对于普通老百姓来说，辛苦一辈子都买不起房;就算在家人人的资助下交了首付，也仅仅是获得了70年的居住权，而且前20年必须将家庭收入的77%当作“房租”上交，表面上是中产阶级有房一族，实际上却是彻头彻尾的房奴。房价已经超出了普通老百姓承受的极限，如果说这都不算有泡沫的话，我不知道怎样才算有泡沫。 第二章 我国房地产泡沫的形成机制 一、中央与地方财政收入与支出之间的矛盾 首先我们来看下1978年至2010年，中央与地方的财政收入与支出的变化情况。财政收入(图一):1978年中央15.5%地方84.5%;到了2010年中央51.1%地方48.9%，几乎缩水了一半。财政支出方面(图二):1978年中央47.4%地方52.6%，2010年中央17.8%地方82.2%。1978年至2010年，国家财政收入翻了73.39倍，但国家财政支出却翻了80.1倍。一升一降，让地方政府入不敷出。为了缓解这一矛盾，中央 5 将土地出让金全额纳入地方政府基金，而且不纳入财政预算。中央的这一政策加上1998年的取消福利分房，彻底改变的我国的经济发展轨迹。从此之后，我国经济进入了发展的快车道，GDP直线飙升。 土地作为政府完全垄断的稀缺资源，价格完全由政府主导。政府只要想提高地价，有的是办法，例如政府办公地址搬迁、兴建大型展览城、建设城市商业广场、建设大学城、规划工业园区、操纵媒体大肆宣传、鼓励投机炒房等等。在政府的 房产自然水涨船高，主导下，土地价格就犹如一匹脱缰的野马，作为附属物—— 而且青出于蓝而胜于蓝。 图一 图二 数据来自国家统计局公布的统计年鉴 2010年地方财政收入4.06万亿，而土地出让金就高达2.7万亿，占比高达66.5%。试想面对如此巨大的诱惑，加上升级考核的压力，有哪一届地方政府不会想方设法，推动房地产发展呢, 6 二、畸形的考核体系 改革开放以后，特别是加入世贸后，中央对地方的考核就一味围绕着经济增长展开。为了提高GDP，各地政府各显神通，招商引资成为各地政府一把手的头号任务，为了完成招商引资的指标，很多政府是无所不用其极，廉价贱卖国有资产、免费提供大量土地和减免税收等等。各种形象遍地开花，城市道路月月开膛破肚，高速公路、高速铁路、大型水泥厂钢铁厂等如雨后春笋般出现在中国大地上。但这一切都不上房地产对GDP的巨大拉动效应，于是从中央到地方无不把房地产行业定为支柱产业，竞相倒卖土地，鼓励企业居民进行房地产投资。房价也在政府的引导和媒体的推波助燃下，迎来了一轮又一轮的疯狂上涨。 图三 2000年至2010年我国GDP继续保持两位数的增长，举世瞩目。可伴随GDP增长的，是持续走高的物价和产能过剩。钢铁行业、高速公路、高速铁路都出现了全行业的亏损。为什么会这样呢,因为我国的经济高速增长，只是GDP的高速增长，是靠印钞机的不停运转和土地的不断“升值”，创造出来的。从上表可以一目了然的看出，我国的货币总量的年均增长率高达18%，是GDP增速的两倍。另外我国的CPI是不包含房价的，不然我们现在见到的CPI绝对是在两位数以上，而且我国的CPI只是公布环比和同比，如果是以2000年为基数且纳入房价的话，我们将会见到一个天文数字的CPI指数值。 过去十年，是GDP辉煌的十年，是大跃进的十年，也是大量创造亿万富豪和房奴的十年，也是不可持续的十年。目前我们欣喜的看到，中央已经不在片面的追求GDP增长了，而是将老百姓的幸福指数提上议程，希望政府能将相关政策贯彻 7 执行下去。 三、人民币强大的升值预期 改革开放三十年，在人口红利的推动下，我国经济开始起飞。巨额的贸易顺差，让我国积累大量的外汇储备特别是美元资产。于是以美国为首的西方国家通过不断升级的贸易摩擦，逼迫人民币升值。迫于西方国家的压力，我国于2005年7月21日宣布，人民币汇率不再盯住单一美元货币，这意味着人民币开始升值之旅。这一点跟当年的日本非常相似，只不过我们因为有了日本的前车之鉴，我国只允许人民币小幅升值，而且资金不允许自由进出。事实证明这一防御性措施，挽救了中国。 图四 当人民币开始升值后，西方国家拿出了当年对付日本的那一套——大量的国际热钱涌入中国。在严重的供不应求的情况，我国的股市、房市开始疯狂的上涨，尤其是股市，中央连续发出12道金牌都控制不住，最终要不是美国自身发生了次贷危机，估计我国上证A股指数会冲击1万点。跟股市类似的还有房市，房地产牛市比股市要来得更早，2002年就开始了，2005年在大量国际热钱的推动下进入主升浪，各楼盘几乎都是开盘当天就宣告售罄，而且销售的都是楼盘当中户型楼层最差的，然后一天一个价，慢慢推出房源。等到第二期开盘的时候，虽然时间相差不到 8 一年，可价格已经翻了一倍。 2007年底获利丰厚的国际巨鳄开始大撤退，于是股市泡沫爆裂，沪综指最大跌幅72.83%，截止08年底，光股市就“蒸发”了20.36万亿人民币，相当于2006年的GDP总量。同年房地产也开始回落，但由于国家及时推出了限购、限贷政策，成功拦截了外资做空中国房市的阴谋。不然我国就不会仅仅“蒸发”20万亿了，极有可能是步日本后尘——因为房地产泡沫的爆裂引发经济大萧条。 虽然我国房地产泡沫没有如欧美国家的计划如期爆裂，但也并没有消失，犹如一把悬在头顶的剑。美国的次贷危机，本来给了我们一个很好的挤泡沫的机会，但我们不仅没有把握住这次机会，反而背道而驰。作为游戏规则制定者的既得利益集团，强行逆周期推出了四万亿投资计划，妄想泡沫经济能够永远维持下去。 最终的结果是房价和物价比翼齐飞，外贸出口进一步下滑、企业产能过剩严重，多个行业出现全行业亏损、大量民营企业倒闭、老百姓叫苦连天。GDP上去了，经济却下来了，泡沫进一步吹大了。 四、其他原因 首先是贪污腐败。这个问题无论是古代、还是近代、还是现代、还是将来，在中华大地上都将是个永远存在的问题，只不过在程度上有所差别。目前关于房地产相关的税费高达50多项，一个楼盘从拿地到预售，光盖章就要近百个，层层盘剥，加上请客送礼，成本自然高企。中华网论坛有一个“中国贪官的房产排行榜”，名下房产价值没有过亿的贪官根本没机会上榜，这里予以部分摘录:“上海房管局原第一副局长陶校兴房产30套; 前上海房产局副局长殷国，房产至少有30套，而且每套现价值在300万元以上;广东茂名市原副市长杨光亮拥有房产数十套;重庆市原司法局局长文强除了价值3000万元的豪华别墅外，他投资购买或兴建的房产多达16套;广东省政协原主席陈绍基案件后，中纪委查封的“无主”(已经潜逃)的房地产仅仅广州一地就高达1800多套，如果进行深度调查，以及包含上已经被双规和正式逮捕的，那将会是一个天文数字。” 其次是媒体的舆论导向，由于我国的媒体都是政府主导，而房价上升的最大受 9 益者是政府，利益和压力的驱动下，媒体开始极力造势，然后开发商配合提价，老百姓只要一个犹豫一年的收入就付诸东流了，导致所有购房者时失去理智，从选房到下单付钱前后仅10分钟。更可笑的是，媒体们还创造了“丈母娘理论”，说是因为丈母娘推高了中国房价，简直是一派胡言。但这种无稽之谈，竟得到各大媒体的竞相转载播报。 再次是银行信贷杠杠。银行信贷杠杠包含两方面，一是对地产商，二是对购房者。针对地产商，国家堆出了“土地贷款”和“预售”制度。最早的一批地产商，根本就不需要自有资金就能启动地产项目。一片耕地，只要政府在图上画个圈，出个文件，就可以找银行贷款了;然后在空地上盖个售楼处，设计几张图纸，就可以销售期房了，完全用老百姓的钱来运作，最后再加倍卖给老百姓。为了提高老百姓的购买力，房地产的首付比率一度只要20%，而且还能再分期，银行贷款利率也只要基准利率的70%。如果没有银行提供的资金杠杠，房地产是不可能发展这么快的。 第三章 房地产泡沫爆裂的后果 1991年日本房地产泡沫爆裂，大量企业、银行倒闭，遗留下来的坏账高达6000多亿美元，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达20年的萧条和低迷。这次房地产泡沫被称为“二战后日本的又一次战败”。 2008年，美国房地产泡沫爆裂，引发了全球金融海啸，并且很快就升级为全球经济危机。截止2012年，金融危机不但没有消除的迹象，反而愈演愈烈，整个欧洲都陷入到“欧债危机”的泥潭里苦苦挣扎，冰岛、希腊甚至还出现国家破产的情况。 1993年，我国海南房地产泡沫爆裂，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。全省烂尾楼高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。 时隔二十年，我国建成了第二座“泡沫经济博物馆”——号称“鬼城”的内蒙古鄂尔多斯康巴什。2010年4月，美国《时代》周刊发文:“康巴什是用50亿元打造的一座鬼城，街上清洁工比行人多，新房空置率97%”。 以上这些国内国外真实事件，就是对房地产泡沫爆裂后果的最佳阐述。海南房 10 地产泡沫爆裂后，国家通过行政手段把海南岛从广东省独立出来，成为中国第31个省，并且享有改革开放先行先试特权的经济特区;2007年，中央再次提出要把海南岛建设成为国际旅游岛。一夜之间大量的人员资金开始涌入这个“国际旅游岛”，房地产瞬间供不应求，房价再次腾飞。但就算这样举全国之力发展海南，前后也耗费了15年时间。拯救一个小小的海岛尚且如此艰难，更何况全国呢, 第四章 如何降低房地产泡沫爆裂的危害 放眼世界，无论是美国还是日本，房地产泡沫在经济的高速增长和城市化进程中有它出现的必然性，也有爆裂的客观性。从我国目前推出的一系列调控政策来看，我国一直试图用行政手段来控制泡沫，但是相关制度的制定者和执行者，往往又是最大的既得利益者，所以我国的房地产调控总是越调越涨。 我国的房地产调控大体可分为两个阶段，第一阶段2003年至2007年、第二阶段2009年至2012年。第一阶段的调控手段是控制信贷、规范土地供给、抑制投机性炒房。以现在的房价来反观当时的调控，第一阶段调控总体是成功的，房价开始小幅回落。可是08年美国次贷危机爆发，波及全世界，导致我国的出口严重下滑。为了应对美国这场因为地产泡沫爆裂引发的金融海啸，在措手不及之下，我国盲目的推出了“四万亿”投资计划，选择了用一个更大的房地产泡沫来掩盖原有的房地产泡沫。正是因为这个“四万亿”投资计划，房价开始报复性反弹，到处可见售楼处彻夜排队等待买房的现象。在福州有一位市民，在开盘当天因为犹豫了一下，没有当场下单，一周后被告知每平米上涨1000元，就犹豫了一下他付出了10万元的代价，最终他还是咬牙买了下来，因为他担心在过一周又涨了10万，最后的事实也证明他是对的。 在“四万亿”的推动下，中国的GDP全球率先复苏，可也仅仅是GDP复苏，而非经济。“四万亿”带来的除了产能过剩就是钢筋混凝土还有飞涨的物价，根本无法实现可持续发展。我国硬生生的把一次绝佳的挤出泡沫的机会，变成了房地产泡沫助推剂，把整个中国经济推向了更加危险的边缘。 面对如此严重的决策失误，中央于2010年开始推出了号称史上严厉的房地产 11 调控政策。仅2010年推出的房地产调控政策就达24项，可以想象问题的严重性和中央政府的决心。其中最严厉的包括政府官员问责、限购、限贷、限价、保障房指标等等。可结果呢,房价不仅没降，反而继续上涨，只不过上涨的幅度小了一点而已。为什么会出现这种情况呢,其中很重要的一个原因，就是政府调控的目标只是控制泡沫继续扩大而非缩小泡沫;另外中央与地方的利益分配机制没有改变，中央对地方的考核机制没有改变，这一切都导致了上有政策下有对策，中央的政策根本无法顺利执行。 另外国外非常成功的保障房制度，为什么到了国内就变得一塌糊涂了呢,关键也是执行的过程。香港的保障房在整个执行过程是公开透明的，是阳光工程，民生工程;而国内，保障房最是政府部门的福利，是权利寻租的地方，每个环节都充满了暗箱操作。国务院发展研究中心下属的中国发展研究基金会发布称:“中国保障房一半以上实为福利分房”，如果加上公务员的亲属，这个比例至少是80%以上。没有关系没有背景的人，排队等了五年都不一定买得到;有关系有背景的人，竟然可以连续7年摇号中签;有关系有背景的人，可以一口气买两套，上下打通做复式楼;有关系有背景的人，未成年都能买到保障房;没有关系没有背景的老百姓，只要家庭年收入超过2.8万，就没有资格申请经适房。可目前保障房小区里挤满了各式各样的高档轿车。这种现象比比皆是，政府的公信力何在,一边喊着要调控房地产，另一边又大幅提高地价。长此以往，我国必将步日本后尘，危害程度也必将超越日本。 要想降低房地产泡沫爆裂的危害，必须调整目前的产业政策，促进房地产行业良性健康发展。要想促进房地产的良性发展，第一，必须对房地产行业有个清晰的定位。世界上没有一个发达国家把房地产作为支柱产业。由货币超发和房地产投资拉动的GDP，是不可持续的，是建立在老百姓的痛苦之上的。政府的考核重心应该是老百姓的幸福指数，是GDP的构成，而不是GDP本身。 第二，政府应该加快廉政体系建设，修复在老百姓心中失去的公信力。我国的政府既然是人民政府，政府官员既然是人民的“公仆”，党的口号既然是“全心全意为人民服务”，“鞠躬尽瘁死而后已”，为什么政府部门、机关单位、国营企业的财务就不能公开呢,为什么那么多的公务员家属可以买豪宅、开名车、送子女出国留学呢,为什么人民公仆不能接受人民的监督呢,为什么政府官员及其直系亲属的财产公示制度执行不了呢, 12 第三，加大保障房建设与阳光分配。社会从来都不可能公平，关于公务员的福利分房不是不可以，但是能否不要拿到地方来充数。既然拿到地方来冲抵保障房的建设任务，就应该拿出来全民摇号。另外申请资格也要合情合理。目前福州的条件之一是已婚且家庭年收入低于2.8万。这是什么概念,一个家庭按2个人计算，人均仅1167元/月，扣除房租水电后，每人每餐的伙食费不足5元，这种家庭有可能拿出几十万买房吗,目前购买到保障房的家庭，有符合标准的吗,这不是明摆着要申请人造假，好为自己的暗箱操作打掩护吗～ 第四，加快税改步伐，减免企业和个人的税收比例与结构，杜绝重复征税，调整中央与地方的财政收入与支出比例，将土地出让金统一纳入预算管理。加大土地供应，让土地价格市场化。建立全国房产信息网，以家庭为单位全面推行房地产税。 第五，继续推行差别化信贷，盘活市中心存量房产。目前由于制度的缺陷，二手房的首付比例最低都要50%，这样无形中就增加了一手房的需求和城市中心房屋的空置率。 第六，让人大真正起到监督政府的作用。目前的人大代表80%以上是政府官员和富商，根本起不到监督政府的作用。人大和政协事实上已经成为政府官员退休养老的机构了。 政府如果真的想要房地产健康有序发展，想要房价合理回归，其实只要一条:去掉唯利是图的商人成分，以最广大老百姓的福祉为出发点推出政策，市场经济这只无形的手自然就会让房地产行业回归理性，让中国经济良性健康发展。 13 结论 我国的房地产泡沫虽然已经很严重了，但总体来说风险还是可控的。从2010年开始，国家已经意识到房地产泡沫爆裂的危险，以及由此可能产生的巨大危害，推出了一系列的调控措施。 过去十年我国一直把房地产定为支柱产业，导致我国的GDP严重依赖房地产，地方财政严重依赖房地产，金融系统严重依赖房地产，可以说房地产已经绑架了中国，所以现阶段无论是中央还是地方都不希望房地产泡沫爆裂。 但是不希望并不等于不会，我们所能做的就是尽可能的将危害降到最低。从2010年就开始提出了“淘汰落后产能”“控制房地产信贷”“金融系统压力测试”“振兴高端装备制造业”“税改”以及“允许地方政府发行地方政府债券”等改革措施，目的就是要减少对房地产的依赖，避免房地产泡沫爆裂后对金融体系和实体经济的冲击。 目前国外欧债危机持续深化，出口难有大幅增长;国内科技、产品等创新，短时间也难有突破;消费，在房子、教育、医疗等费用高企的情况下，也不可能有大幅增长，经济下行已经成为必然。我国政府所要做的就是接受这个事实，做好过冬的准备，而不是逆市而动。 对于房地产泡沫，最佳的策略就是加快行业内部整合，让风险敞口较大的地产公司有序破产，同时由大型地产公司接盘;让非主营房地产的国有企业早日退出房地产行业;压缩信贷中房地产贷款的占比;降低地方政府对土地出让金的依赖，让房价稳步下降，通过5到10年的时间，平稳化解房地产危机。 14 参考文献: 1、 《2008中国上市公司市值管理年度报告》中国上市公司市值管理研究中心 2、 《世界是弯的》作者:戴维?斯密克 出版:中信出版社 出版日期:2009年06月 3、 《我国城镇化进程中的住房保障问题研究》 国务院发展研究中心下属的中国发展研究 基金会 2012年8月7日 4、 《2012年中国统计年鉴》 中国国家统计局 15