关于被盗手机的价格鉴定结论书

关于被盗手机的价格鉴定结论书 合肥市蜀山区价格认证中心 刘朝凤 A公司与B公司于2003年共同出资成立C公司，其中，A公司以现金出资，B公司以所属叉车、龙门吊及铁路专用线等实物出资，并约定C公司成立后可有偿使用B公司货场约16000平方米，使用期间C公司应按国家规定交纳土地使用税，前2年每年向乙方交付货场土地使用费50000元，从2005年开始由C公司租赁使用，租赁费届时另行商定。2005年至鉴定基准日，C公司没有支付B公司货场租金。为确定该货场的月租金，××市××区人民法院于2007年×月×日委托××市××区价格认证中心对本案所涉及的 货场月租金进行鉴定，委托方根据案情确定本次价格鉴定基准日为2005年3月。 【】 根据《房地产估价》及《城镇土地估价规程》规定，房地产租赁 价格的估价方法有成本法、收益法和市场比较法。价格鉴证人员通过市场 调查，区域内与鉴定标的同种用途的货场配套条件不一，租金差别较大， 其租赁价格不具可比性，不易修正。根据价格鉴定标的特点和本次价格鉴 定目的，经研究，价格鉴定人员确定选用收益法作为本次价格鉴定的主要 方法。首先，价格鉴定人员采用基准地价系数修正法计算鉴定基准日货场 客观合理价格（单价），然后采用收益法测算货场租赁价格。 1 本案中涉及的重要参数有：1、土地价格平均年上涨指数：可以根据统计部门公布的价格指数确定，也可由价格人员根据市场行情和工作经验判 断；2、土地使用年期修正系数：由价格鉴证人员根据土地已使用年限、规 定使用年限，通过使用年期修正系数公式计算；3、影响地价区域因素及个 别因素修正系数之和（综合修正系数）：由价格鉴证人员根据宗地地价因素 说明、优劣程度、修正系数表结合价格鉴定标的实际情况测算，要注意土 地开发状态可以价格鉴定标的于鉴定基准日实际配套状况与土地基准地价 设定配套状况直接进行修正；4、货场闲臵率：价格鉴定中货场闲臵时间一般按每年闲臵半个月至一个月计算，本次鉴定中价格鉴定标闲臵期限按一 个月计算；5、还原利率：收益法计算中，还原利率是一个比较敏感的因素， 有多种计算方法，一般较多采用“定期存款利率+风险报酬率”计算其数值； 6、尚可收益年期：价格鉴定标的占用土地使用权类型为国有划拨，本次鉴 定假定土地使用权类型为出让，出让年限为50年，出让日期自本次鉴定基 准日开始。 本案为二审后发回重审案件，案中争议的焦点有三个：一是是否存在 租赁及租赁面积问题，二是鉴定基准日货场状况问题，三是货场月租赁价 格问题。接受委托后价格鉴证人员高度重视，广泛搜集资料，查询数据， 听取相关专家建议，并与委托方多次沟通，最终确定本次鉴定仅对货场于 鉴定基准日的每平方米租赁价格进行鉴定（估算），并出具了包含水泥地面 和不包含水泥地面两种租赁价格供委托方参改。因此本案的重点是：价格 鉴证人员要根据自已的职责范围协助委托方确定价格鉴定的对象及范围， 2 并在结论中充分批露鉴定结论成立的限定条件，尽量规避职业风险。 X X X 价 格 认 证 中 心 价 格 鉴 定 结 论 书 价证鉴„2007?号 X X市X X区人民法院： 根据你院价格鉴定委托书的委托，本中心遵循独立、客观、公正的原 则，按照规定的标准、程序和方法，依法对X X 市X X路X X 号内货场租赁价格进行了鉴定。现将价格鉴定情况综述如下： 本次价格鉴定标的为：X X市X X路X X号内货场。 确定价格鉴定标的于鉴定基准日客观合理租赁价格，为你院审理案件 提供价格鉴定标的租赁价格的参考依据。 2005年3月。 价格鉴定结论所指价格是：鉴定标的于鉴定基准日，采用公开市场价 值标准确定的客观合理月租赁价格（单价）。 3 （—）法律法规。 1、《中华人民共和国价格法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 4、国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、 追缴、没收物品估价》； 5、《城镇土地估价规程》； 6、《房地产估价规范》； 7、《安徽省涉案物品估价管理条例》； 8、《安徽省涉案物品估价实施细则》。 （二）、委托方提供的有关资料。 1、X X市X X区人民法院《鉴定委托书》； 2、X 国用籍字第X X X X号《国有土地使用证》； 3、X X 公司与X X X 公司于2003年2月10日签订的《协议书》。 （三）、鉴定方收集的有关资料。 1、现场勘察资料； 2、市场调查资料。 收益法。 4 接受委托后，我中心成立了价格鉴定小组，制定了价格鉴定作业， 并于2007年X月X日派价格鉴证师对价格鉴定标的进行了现场勘验。根据 价格鉴定标的特点和本次价格鉴定目的，经研究，确定选用收益法对价格 鉴定标的租赁价格进行鉴定。 1、个别因素 本次价格鉴定标的为X X 市X X路X X号内货场，位于X X市X X公司南门仓库内，地处X X路与X X路交叉口西北角，毗邻X X区，紧靠铁路线，《国有土地使用证》载明土地使用权人为X X市X X公司，证号为X 国 2用籍字第X X X X号，总用地面积为23570m，用途为仓库，使用权类型为 国有划拨。 2、区域因素 价格鉴定标的座落于X X市X X区，该区位于X X市西南部，东以X X 路为界，西南与X X县接壤，北以X X水库、X X 河为界，是以科教为支撑、以服务为特色的环境优雅的新城区。 根据中华人共和国国家标准《房地产估价规范》规定，房地产租赁价 格的评估可采用市场比较法、收益法和成本法。根据价格鉴定标的特点和 本次价格鉴定目的，经研究，确定选用收益法对价格鉴定标的租赁价格进 行鉴定。 本次鉴定过程中，价格鉴定人员主要采用收益法对价格鉴定标的租赁 5 价格进行鉴定。其作价公式为 a V=Σ------- n （1+r） 式中： V----土地使用权价格 a---年客观纯收益 r----综合还原利率 n----尚可收益年限 1、土地使用权价格的确定 本次鉴定过程中，价格鉴定人员采用基准地价修正法确定价格鉴定标 的土地使用权价格。基准地价修正法是指在求取一宗委评宗地价格时，根 据当地的基准地价水平，参照与委评宗地相同土地级别或均质区域内该类 用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、 土地使用年限、市场行情、微观区位条件以及土地开发程序等方面差异， 确定各单项修正系数，并对基准地价进行修正，从而得出复核标的土地使 用权价格的一种方法，其基本作价公式为： 宗地地价=宗地所处地段的基准地价×K×K×（1+?K） 12 式中：K——期日修正系数； 1 K——土地使用年期修正系数； 2 ?K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（综合修正 系数）。 （1）基准地价 6 经查阅X X市基准地价成果资料，本次价格鉴定标的土地属X X市二 2级工业用地，其基准地价为319元/m。 （2）期日修正系数 X X市城区土地分级和基准地价基准日为2001年1月1日，本次价格鉴定基准日为2005年3月，距基准地价基准日约4.25年，通过调查，区域内同用途土地价格年均上涨指数约4-6%，本次鉴定取5%，则期日修正系数为： 4.25K =[（1+5%）-1]=1.23 1 （3）使用年期修正系数 价格格鉴定标的土地用途为工业，本次鉴定假定价格鉴定标的使用权 类型为出让，出让时间为2005年3月，出让期限为50年，因此，本次鉴定过程中，价格鉴定不需要进行使用年期修正，则使用年期修正系数K 为21.0。 （4）土地区域因素及个别因素修正系数 根据价格鉴定标的土地所处区域交通、环境、人口、临街状况，以及 其地形、面积、容积率、周边基础设施、生活设施配套情况，经查阅宗地 地价因素说明、优劣程度、修正系数表，确认价格鉴定标的综合修正系数 ?K为17.8%。 类 性 修正 因素 优劣 权 修正 型 质 因素 说明 度 重 系数 产业聚集度 较高 较优 0.24 3.6 区 位 必 有2条以上主次0.22 区域道路通达度 优 6.6 因 选 干道 素 因 区域公交便捷度 有多路公交车通过 较优 0.08 1.2 7 规 素 距火车站距离 5000-7000米 较优 0.06 0.9 划 距汽车站距离 小于5000米 优 0.04 1.2 区域基础设施水平 保障率90-95% 较优 0.18 2.7 地质状况 一般 一般 0.10 0.0 必选区域规划限制 基本无限制 一般 0.08 0.0 因素 必选不含场地水泥地面，与基准地价设定条件基本土地开发状态 因素 相同。 宗地临路条件 交通型主干道 优 4.6 备 相关企业聚集程度 较高 较优 2.1 宗 选 地 宗地地形 平坦，起伏〈1米 较优 1.0 因 个 素 别 宗地供水保证率 90% 较优 1.4 条 宗地排水保证率 90% 较优 1.5 件 宗地供电保证率 90% 较优 2.2 宗地洪涝灾害概率 50年一遇 较优 1.0 其他 较优 1.0 合计 17.8 （5）价格鉴定标的土地使用价格 2土地使用权单价=319×1.23×1.0×(1+17.8%)=462（元/m） 2、综合还原利率的确定 本次鉴定综合还原利率采用“安全利率+风险调整值”确定。安全利率 取中国人民银行公布的一年期定期存款利率2.25%；风险调整值由价格鉴定 人员根据目前X X市同类型房地产经营风险综合分析判定为5%，则本次价格鉴定综合还原利率为7.25%，即r=7.25%。 3、尚可收益年限的确定 根据本次价格鉴定的假设前提，价格鉴定标的土地用途为工业，使用 权类型为出让，出让时间为2005年3月，出让期限为50年。则尚可收益 8 年限为50年。 4、年客观纯收益的确定 a 1 462= ------×[1- --------] 50 7.25% （1+7.25%） a=34.54（元） 5、价格鉴定标的年租赁价格A的确定 ?年客观纯收益a=34.54（元） ?年缴纳营业税等税费A×5.55% ?年维护、管理费等费用A×5% ?货场闲臵率按8%计算 34.54=A*（1-8%）-A*5.55%-A*5% 2A=42.41(元/m) 6、价格鉴定标的月租赁价格（单价）的确定 2价格鉴定标的月租赁价格=42.41/12=3.53(元/m) 以上测算结果是不包含水泥地面设施货场租赁价格，根据现场勘验情 况，若考虑水泥地面价格，每平方米土地使用权价格约增加120元，则包含水泥地面设施货场使用价格为582元（462+120=582），按照上述测算过 2程，经测算，包含水泥地面设施的货场月租赁价格为4.45元/m。 价格鉴证人员通过计算，得出价格鉴定标的于鉴定基准日（2005年3 月）的客观合理租赁价格（单价）为：1、不含水泥地面设施的货场月租赁 9 22价格为3.53元/m；2、包含水泥地面设施的货场月租赁价格为4.45元/m。 （一）委托方提供资料客观真实； （二）价格鉴定标的权属无异议； （三）价格鉴定标的按原用途继续使用，并且其合法权益能够实现； （四）价格鉴定标的使用权人、用途以委托方提供的《国有土地使用 证》载明的内容为准； （五）本次鉴定假定价格鉴定标的使用权类型为出让，出让时间为2005年3月，出让期限为50年； （六）本次鉴定未考虑使用权人上缴土地收益对价格鉴定标的租赁价 格的影响，也未考虑其他配套设施对其价格的影响； （七）现场勘验时，由于双方当事人对2005年3月货场是否有水泥地面无法达成一致，根据委托方委托，本中心通过计算，得出了价格鉴定标 的包含水泥地面设施和不含水泥地面设施的月租赁价格（单价）。 （一）价格鉴定结论受结论书中已说明的限定条件限制。 （二）委托方提供材料的真实性由委托方负责。 （三）价格鉴定结论仅供你院审理本案件使用，不作它用。未经我中 心同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书 的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。 （四）鉴定机构和鉴证人员与价格鉴定标的没有利害关系，也与有关 10 当事人没有利害关系。 （五）如对结论有异议，可于结论书送达之日起15日内向鉴定机构提出重新鉴定、补充鉴定或委托省级以上（含省级）政府价格主管部门设立 的价格鉴定机构复核裁定。 2007年X 月X 日至2007年X 月X 日。 机构名称：X X市X X区价格认证中心 机构资质证书证号：皖第XXXXX号 法定代表人签字： 姓 名 执业资格名称 盖 章 X X X 注册价格鉴证师 X X X 注册价格鉴证师 1、X X市X X区人民法院《鉴定委托书》； 2、X 国用籍字第X X X X号《国有土地使用证》； 3、X X 公司与X X X 公司于2003年2月10日签订的《协议书》； 4、价格鉴定机构资质证书复印件； 5、价格鉴证人员资格证书复印件。 二??七年X 月X 日（盖章） 11