江苏宜兴市场调查

江苏宜兴市场调查 宜兴项目市场调查 2008-10-30 第一部分:【简介】 宜兴地处江苏省南端，苏、宁、杭三角 中心。东濒太湖，东南邻浙江长兴，西南界安徽 广德，西接溧阳，西北毗连金坛，北面与武进相 傍，滆湖镶嵌其间。 地势南高北低。南部为丘陵山区，北部为平原 区;东部为太湖渎区，西部为低洼圩区。境内河 流密布、纵横交叉，灌溉、运输方便。 重要数据: ?全市总面积2038.7平方公 ?全市总人口108万人，市区人口35万人， 【行政区划】 宜兴市辖4个街道办事处，14个镇，2个工 业园区。 , 4个街道办事处:宜城街道、屺亭街道、 新街街道、新庄街道。 , 14个镇:张渚镇、西渚镇、太华镇、 徐舍镇、官林镇、杨巷镇、新建镇、 和桥镇、高塍镇、万石镇、周铁镇、 芳桥镇、丁蜀镇、湖?镇; , 2个工业园区:国家级中国宜兴环保科 技工业园、江苏省级江苏宜兴经济开 发区 【经济概况】 2007年全国县域经济基本竞争力最新排名中，列第7位 ? 2007年1-9月 全市实现生产总值(GDP)371.73亿元，比上年增长17.3%。其中第一产业增加值11.09亿元，同比增长 3%;第二产业增加值224.22亿元，同比增长16%;第三产业增加值136.42亿元，同比增长20.9%。 按户籍人口计算，全市人均生产总值35052元，比上年增长16.9%，按现行人民币汇率折算，人均生产总值4667美元;按常住人口计算，全市人均生产总值30358元，比上年增长13.9%，按现行人民币汇率折算，人均生产总值4014美元。 ?2008年1-9月 宜兴通过产业结构调整致力实现优化发展，高新产业、新兴产业呈现出良好发展态势。1—9月，全市完成高新技术产业产值419亿元，完成高新技术产业增加值83亿元，占全市规模以上工业增加值的40%;光电光伏产业实现销售收入11.6亿元，同比增长433.2%。同时，1—9月，宜兴服务业实现投入41.74亿元，占全社会固定资产投资总额的27.9%。省级重点物流基地———宜兴旺达物流中心完成内外贸货运5.94万吨，同比增长19%。 宜兴良好的投资环境吸引了众多投资者。10月18日举行宜兴2008金秋经贸洽谈会的重大项目签约仪式上，共签订了47只项目，其中外资项目30只，占64,，总投资13.2亿美元，注册外资5.54亿美元，服务外包项目3只，总投资1.25亿人民币;内资项目14只，计划总投资46.6亿元人民币，协议引进市外资金44.7亿元人民币。 【产业基础】 宜兴已形成了以环保设备、电线电缆、精细化工、陶瓷、冶金、 化纤织造、服装服饰为主的产业集群，以及包括机电、轻工、新材 料、新能源等行业门类齐全、布局合理、协作配套能力较强的工业 体系，培育了鹏鹞环保、远东线缆、灵谷尿素、虎皇油漆、银鱼餐 具等一批在国内外具有较强竞争力的名牌产品。 宜兴盛产紫砂陶，以丁蜀镇为中心的制陶工业，历史悠久，有 “陶都”的美誉。目前除了陶瓷业，环保产业也在宜兴占有重要地 位。 宜兴的土壤肥沃，利于植物生长，农作物一年内可以二熟或者 三熟，主产水稻、小麦、蚕茧、竹子等。 宜兴零售业发达，大型现代化商业圈覆盖全市，诸如:城北新 天地购物区;城中长河步行街;氿滨国际中心购物区;城南现代生 活广场第六代大型购物中心以及城东以大润发为首综合购物区 ? 国家科技部火炬中心下发文件同意建立国家火炬计划特色产业基地 08年9月，国家科技部火炬中心下发《关于同意建立国家火炬计划宜兴电线电缆产业基地等4家国家火炬计划特色产业基地 的复函》文件(国科火字[2007]108号)，认定宜兴电线电缆产业基地为国家火炬计划产业基地，认定远东电缆有限公司等8 家企业为基地首批骨干企业。 【交通】 公 路 104国道、宁杭高速公路、锡宜高速公路，常宜高速公路，沪宜徽高速公路也已规划待建 铁 路 新长铁路(宜兴段还在返工建设，尚未运行客运)、宁杭城际轨道交通(未开工) 水 运 境内共有航道76条，总里程576.76公里，锡溧漕河、锡?线、锡宜线、横塘河、殷村港、漕桥河、社渎河、官渎港、洑溪河、东氿、西氿、团氿荆溪和大浦港是境内主要航道。 无锡港宜兴港区多用途码头，年设计吞吐能力为2(9万标箱、23万吨件杂货，是江苏省第一个水陆同一点的二类口岸。预计2007年建成并投入使用。 航 空 市中心距离:无锡机场62公里、常州奔牛机场74公里、南京禄口国际机场108公里、杭州萧山国际机场180公里、上海虹桥国际机场，距离240公里(全高速)，上海浦东国际机场，距离230公里(全高速)。 【人文】 “父子兄妹皆教授”，“一门七博士”，耕读传家，尊师重教蔚然成风。从古到今，宜兴走出了4位状元，10位宰相，385名进士，23位两院院士，60多位大学校长，8000余位教授副教授，“教授之乡”名扬天下。 2006年国务院公布了首批非物质遗产名录，雄踞传统手工技艺首位的，就是宜兴紫砂 宜兴是江苏省最大的茶叶产区 宜兴有“竹海”美称。 宜兴雅称“洞天世界” 【城市特色】 ? 中国陶都和江南水城。 ? 闻名全国的“环保之乡”和“教授摇篮”。 ? 江苏省重点发展的三级I类新兴中心城市。江苏省重要的工业、旅游城市，苏浙皖三省接壤地区的商贸服务中心。 ? 长江三角洲辐射内地的门户之一，沪宁杭三大都市圈的重要结点。 ? 太湖西线一流的工商城市、一流的生态城市、一流的人居城市。 ? 第八届县域经济基本竞争力评价中列全国第7位。 ? 中国优秀旅游城市。 ? 国家园林城市。 ? 国家卫生城市。 ? 国家环保模范城市。 ? 全国科普示范市、社会治安安全市。 ?江苏省历史文化名城 第二部分:【城市发展】 宜兴城市整体规划 一、城市性质: 我国著名陶都、长江三角洲生态旅游城市，苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市。 二、城市规划区范围: 以市区为主，包括宜城、丁蜀、屺亭、湖洑、高塍、大浦、新庄、芳桥、周铁等9个城镇的全部行政范围、新街镇的部 分行政范围以及宜兴林场，总面积约770 km2，约占市域面积的38%。 三、城市人口和用地规模: 城市人口远期规划为(2020年)60.0万人，建设用地71.3平方公里。 远景城市总人口规模规划为100万人，宜城50万人，丁蜀20万人，湖滨新城30万人。城市建设总用地规模:120平方 公里以内。 四、城市发展方向: 宜城:东进、北扩、西优、南控 丁蜀:内部整合，集聚发展城市形态 五、城市形态 市域形成一片一轴的发展格局。其中，“一片”为东部中心片区;“一轴”为西部官林—徐舍—张渚城镇发展轴。 市区形成“ 一核三组团” 的空间结构形态。其中，“一核”为以龙背山、东氿公园为绿核;“三组”团为宜城、丁蜀、滨湖新城。 六、城市功能分区 (1)宜城 (五区) 宜城中心区:包括宜城老城区和城东新区，全市商业、文化、服务中心及旅游服务基地，是宜城的主要生活用地。 东山区:行政办公区。 专业市场区:位于宜城北部区域，是以建筑材料、装潢材料、金属材料市场、汽车交易市场、化工交易市场为主要特色 的专业市场区。 环科园:国家级科技工业园，集生产、生活和公共服务为一体的综合性开发区。 城北工业园(经济开发区):位于芜申运河以北，是以精细化工、高科技产业为主要特色的现代化工业区。 (2)丁蜀 (四区) 丁山区:丁蜀城区主要为生活性用地。 开发区:以绿色陶瓷工业为特色的工业园区。 站前区:以大型陶瓷交易和新型材料等二类工业为特色的城市新发展区。 洑东区:在洑东镇基础上发展以居住、旅游服务为特征的城市社区。 工业用地主要集中在开发区和站前区，以发展以绿色陶瓷为主要特色的地方工业，适当发展其它门类的工业。 七、城市综合交通体系 高速公路:形成4条对外高速公路交通线，包括宁杭高速公路、锡宜高速公路、宜苏高速公路(暂定名)和新宜高速公路(暂定名) 快速轨道交通:宁杭高速铁路沿宁杭高速公路布置，新宜城际轨道交通沿规划新宜高速公路布置 国道:104国道从徐舍镇处改线，接丁蜀镇。 航道:芜申运河、锡溧漕河规划为三级航道;锡滏运河规划为五级航道 八、城市特色 宜兴城市主要特色为“中国陶都、江南水城”。 陶都特色主要是立足陶都文化资源优势，积极有效的发展陶艺，振兴陶艺，成为名副其实的中国陶都。 水城特色主要是要求城市建设充分利用现状团氿、东氿及城区的河道，结合滨水地形，利用水对城市地形的有机划分，打造滨水城市，形成形态鲜明、充满新鲜活力的水城特色。 宜兴城市总体规划图 宜兴市东氿新城规划设计——总体规划 宜兴市城东新区北起芜申运河，南至龙背山麓，西起荆邑路， 东至东氿东岸线，东西宽约3800米，南北长约3200米，规划总用 地5.9平方公里，是城市居住用地发展主要备用地，规划居住人口 约7万人。 城东新区总体功能布局以大型居住区为主，新区各项配套设 施齐全。商业及其它配套设施布置在南北两个大型综合商业服务设 施(大型超市)及部分主要道路两侧;在用地东北侧规划布置大型 交通换乘中心和轻轨交通站。在用地北侧中心区布置大型综合性医 院，服务于整个新区和部分新城、老城区居民。在北侧商业中心区 设置综合商务办公、餐饮和旅馆类设施，以提升东区的服务功能，满足不同层次、种类的需求。 城东新区总体空间布局以绿色空间为主，规划以高层区中心---中央公园地带统领全域，以高度渐次降低，然后向东、向南、向北逐渐过渡到生态区域。城东新区内绿化呈集中与带状分布，强调绿化空间的便捷性，可达性和均好性，使东氿风景区、龙背山森林公园等绿色开敞空间通过城市道路及滨河绿化带渗透到整个城东新区内，与规划的中心---中央公园大型绿化构成一个完整的绿色空间。 城东新区整个交通系统大至呈现“六横四纵”的交通格局，其中五条横向道路与老城区相贯通是老城区主干道的延伸，纵向道路沿滨河设置与滨河绿化带相融合，形成环境优美的景观路。城市道路宽度在55米-22米之间，整个新区规划采用流畅型线型，保证了交通的合理与便捷。 本项目 城东新区 宜兴市东氿新城规划设计——启动区规划 一、规划范围 宜兴市东氿新城启动区位于东氿以西、以南，东氿大道 以东，大溪河以北，用地面积约139公顷。 二、规划理念 启动区城市设计在尊重实际的基础上创意性地提出了 “引湖入城、双向联动” 的总体构想。“引湖入城”，即 本项目 打通东氿与城东新区的景观通道，使湖区景观能融入城市之 中，城市与景区互相带动。“双向联动”，即沿东氿大道和 解放西路延长线双向布置主要公共建筑和商业住宅设施。 启动区域 三、功能分区 启动区城市设计将基地划分为文化艺术、酒店商业、生态居住、活力游憩、滨水商务、水岸休闲六大功能分区。 1、文化艺术中心区:紧临东氿大道东侧，设置大剧院、博物馆(包括美术馆)、图书馆(包括图书发行中心)、青少年活动 中心、规划展示馆等; 2、酒店商业区:以五星级酒店为标志性建筑，沿解放大道延长线北侧结合临水景观，布置时尚商业休闲设施; 3、生态居住区:位于解放大道延长线以南，临水布置低层独立式住宅，沿街配置少量商住混合用途; 4、活力游憩区:相对独立于基地的东北角，规划为具备地方特色的休闲游憩体验岛; 5、滨湖商务区:布置于基地的西北角，面对东氿湖，形成开阔的商务办公景观界面; 6、水岸休闲区:位于大溪河两侧、基地西北角及北侧部分生态湿地，为滨湖的公园及天然湿地形成良好的休闲区域。 城东新区于2006年启动，至2007年初已经完成4平方公里的土地前期开发整理，规划六横四纵的已经完成四横三纵，四条横向道路与中心城区贯通，使中心城区主干道的延伸，地下管线和基础配套也已基本完成。江苏省宜兴中学、宜兴市中医院、科技文化中心，东区科技文化建设已经全面启动。 第三部分:【房产市场】 一、土地市场 宜兴市土地储备中心成立5年多来共储备土地1万2千多万平米，推向市场7百多万平米。2007年4月宜兴市土地储备中心在2007年深圳春交会会上推出12幅面积为143万平方米的国有土地，所有的土地大致可以划分为三个区位，一是中心城区(1—4号地块)，二是城东新区(5—10号地块)，三是物流园区(11—12号地块)，其中商业综合用地5幅、住宅用地5幅、市场用地2幅，城东新区6幅地，住宅用地4幅、商业用地2幅。 ? 宜兴土地市场在08年上半年挂牌成交土地31幅，其中1/3是住宅或商住用地，2/3为工业用地。 二、住宅市场 2008年一季度宜兴市区共成交商品房11.4万平方米，与上年同期相比下降了近五成。业内人士分析认为，一季度历来是商品房成交的“淡季”，但今年市区商品房首季成交量减少主要是受到投资开发量减少与房贷政策调整的双重影响。2006年，城区土地出让十分有限，使目前至今后一段时间市区商品房开盘数和上市量明显下降。一季度，全市批准商品房预售面积58.04万平方米，市区商品房预售面积42.48万平方米，但其中拆迁安置房占35万多平方米，纯属商品房只有6.64万平方米，是近年来上市量最少的一个季度。上市量的减少使房地产市场需求方选择余地缩小，消费者的购房冲动受到一定程度抑制。 从网上了解到，宜兴商品房市场在售项目第一次开盘多集中在2006年。 第四部分:【楼盘个案】 一、同区域竞争楼盘 【君悦?逸品尚东】 均价:60000元/平方米 ? 项目地理位置:块君悦•逸品尚东小区地处宜兴市城东新区，东至枫隐路， 西至荆邑路，南至伏溪路，北至解放东路 ? 总占地面积:275925.1平方米，规划用地性质为居住用地 ? 总建筑面积:规划总建筑面积(不含车库及跃层)364221.1平方米 ? 容积率:1.32 ? 建筑密度:25% ? 绿地率:46%， ? 项目介绍: 本项目沿解放东路为高层住宅区域，沿荆邑路为高层办公区域，住区规 划有城市排屋、独栋别墅、花园洋房、高层公寓等多种建筑形态，是总建筑面积达360000平米的大型多元复合型住区。其将自然与城市完好地相接，将简约与尊贵完美地相融，是宜兴罕有的奢华、高尚、优雅的滨河人文住区。 36万?多元复合型滨水住区 / 329户尚品城市排屋/ 15席尊崇独栋别墅 / 19幢优雅花园洋房 / 14幢宽景高层公寓 / 约1500m大溪河沿河风光带 / 约3000m内部鲜活水系 / 约10000?中央景观 / 约3300?高级会所 / 约1000?露天游泳池 / 约35000?住区商业配套。 项目总评图 项目效果图 【中堂】 项目介绍 “中堂”位于宜兴市城东新区，靠东氿湖西岸，占据政府重点打造的东氿新城门户位置，距离老城中心商业区仅几分钟的车程，地块北临阳羡东路，南临东虹路，西临临溪路，东靠枫隐路，园区东西各临一条太滆河支流，于东氿湖上风上水位置，是宜兴难得的一块风水宝地。 宜兴中堂，中式别墅大宅，传承东方人居智慧和中国建筑精髓，演绎天人合一的人居理想。 项目充分利用紧邻园区的两条天然河流，打造以水为主题的生态景观公园与住宅区交相辉映，构筑了一个极具江南水乡韵味的理想人居栖息地。 建筑融合了中国徽派特色院落民居风格，前有宅门、前庭，中有天井通透天地，后有花木扶疏的围园;三层小楼位于其中，粉墙黛瓦、窗格、马头墙，都充分表现了“中堂”融合古今的建筑风貌和独特的风格，使居者不仅享受到中国传统建筑的种种物质功能和感受到传统文化的传递，而且还领略着现代建筑给予的种种时尚生活方式和内容。 园内传承江南园林文化，二十八景点缀其间，“师法自然”，将苏州园林的小巧、自由、精致、淡雅、写意发挥得淋漓尽致，可赏，可游，可居，达到人与自然和谐相处，进而使居者在环境中得以修养心身，完善自我。 一、宜兴关注楼盘 【今日星城】 新城区域最受客户追捧项目 ? 项目地理位置:宜兴市宜城镇的下彰北区，东邻东氿 路，东氿路是规划中的景观大道;西依下漳河，下漳 河与太隔河相连;南靠阳羡东路与东方明珠花园相 对;北至阳泉东路 ? 总占地面积:占地630亩，420138平方米， ? 总建筑面积:45万平方米， ? 项目介绍: 今日家园是集住宅、商业、学校、生活配套等为一 体的多元化的大型生活社区，建筑类型有多层、小高层、 高层、别墅。小区规划以人为本，以“运动、健康、生 态、环保”为规划主题，强调创造良好的居住环境，注 重生态环境、运动健康的需求和可持续性发展。 小区采用西低东高、南低北高的建筑格局，建筑单体高低起伏，错落有致。小区以自南向北的步行景观道、自西向北的水系、自北向东的绿化轴三条轴线构筑小区的整体框架，局部设计上采用组团理念，这样形成小区—街坊—组团—院落—私家庭院的体系，层层递进又各自独立，既有个性化又融于小区的整体格局。 小区建筑形态采用新古典主义风格，整体外观简洁、时尚、现代。景观设计上注入新人文主义，强调景观和人文的结合，追求水景、绿景、建筑小品、人家相互交融的居住意象。小区配套上注重完善性、生活性、舒适性，南面布置大型商业中心和农贸市场;步 行街上布置便利店、卫生所、储蓄所、邮局等日常生活设施;会所设置，既有体现大众消费的社区会所，又为小区的高层次居民提供vip会所;小区内设计各种文化设施，有小学、幼儿园、中学等教育设施;小区内布置丰富的康体设施，体现运动健康的主题，有居民广场、游泳池、篮球场、环形跑道、健康步行道、儿童活动室等，注重室内和室外的布置。小区交通十分便利，阳羡东路和阳泉东路与人民路相连，东氿路是贯通宜兴南北的东环路，出行十分便捷。 在硬件配套的同时，今日家园十分重视小区的软件配套，在小区前期开发的同时，实行物业管理的早期介入，重视房地产的后期服务。今日家园聘请先进优秀的物业管理公司，物业公司理念超前，以人为本，注重服务的人性化、细节化。物业管理公司强调管理的手段一流、管理的队伍一流、管理的服务 一流。 本项目区域是宜兴规划中的新住宅区， 由于宜兴城市化进程的加快，旧城改造力度 的加大，以及居民生活水平的日益提高，都 为本项目的开发带来了前所未有的契机。开 发商响应宜兴市政府提出的建成“山水园林 城市”的号召，从改善居民居住生活出发， 从总体规划、景观环境、户型、配套、文化 五个方面进行全方位部署，把小区建设成为 环境景观优美、生活配套完善、居住生活和 谐的新型住宅小区。 ? 实景照 区域配套 户 型 【新天地】 ? 项目介绍: 新天地是很多人心里的最理想的居住地方。本项目开放商为新天地置业有限公司;建筑规划是新加坡建筑师集团有限公司;物业公司格兰特物业公司，物业管理费用为1.5圆/月/平方，包含电梯费。项目周边配套优越，大超市，来自新加坡的百货公司，有一个小型的golf球场，宜兴仅有的一家pizzahut......。 ? 项目特色:宜兴首个出现超高层高，有几幢楼的2、3、4层产生了层高为5.2米、4.8米、3.7米的户型。 新天地 ? 实景照 客 厅 朝南房间 朝北房间 【君悦府邸】 ? 项目地理位置:君悦府邸地处宜兴最繁华的都市中心区，北临南虹河，东接南仓新村，南邻宜兴市中学，西靠宜兴城市干道人民路。 ? 总占地面积:30000余平方米， ? 总建筑面积:约70000平方米， ? 建筑密度:14.2%， ? 绿化率:高达65%左右， ? 项目介绍: 本项目是市中心高档纯住宅高层公寓，园内由6幢高层公寓围合而成。整个楼盘都是高层建筑，房率达到了84%多，套房面积基本都在180以上，有及少数120多的，建筑层高3M，净高2.7M。 物业管理费为1.4元/月/平方，为上海新金桥物业，在宜兴地区属于高价位，其中0.95圆为物业管理费;还有的0.45为电梯费用，电梯费用前2年免，从第3年开始收取。小区公共设施很完善，车库有2层，底下一层是汽车车位，一个95000RMB，有电梯可以直达;上一层是自行车车库，电梯在这一层是不停的，其实是电瓶车车库，以方便有电瓶车的用户充电，我觉得这个做得很人性化。 小区中间有一个游泳池 ? 特色:为统一外立面买房送大金空调。 ? 社区实景照 社会大门 建筑外立面 客厅 10米长阳台 景观 【滨江国际中心】 ? 项目地理位置:解放西路/氿滨路口 ? 总占地面积:149610 m2 ? 项目介绍: 宜兴市有一个著名的团氿湖，面积约9平方公里，因其座落在宜兴市中心最繁华的地段，终年碧波荡漾，风景如画，被誉为宜兴市的“璀璨明珠”。湖边建有美丽的团氿公园和宽阔的氿滨大道。由农房集团宜兴申腾公司精心打造的滨江国际中心就位于团氿湖畔，东临紧挨宜兴市繁华商业街人民路，被称为团氿湖边的“钻石”，在宜兴市的位置相当于上海的外滩。 宜兴申腾公司将依托团氿湖畔的水景和氿滨公园的大型绿化，把它塑造成集居住、商业、酒店、办公于一体的新都市建筑群和宜兴市第一座独具升值潜力的复合性顶级高档地标物业。滨江国际中心在空间布局上采用高、中、低层相结合，错落有致，完美地向团氿湖一侧展示项目变化丰富的空间形态，外观设计丰富，在整体风格相对统一的前提下A、B、C组团建筑风格各有特色。通过设计优美的购物消费环境、步行空间和娱乐休憩空间，用“游”的概念代替“购”的概念，力求吸引和留住消费人群。 滨江国际中心的景观，将通过一条流畅的、贯穿整个项目的景观主线，在这条线上分布不同主题的五大景观节点，导入全新的消费空间景观规划理念，达到“游”和“购”结合的目的。C块住宅则通过宽达80米左右的大型集中绿地来体现宜兴顶级豪宅的非凡气度。并注重细部的处理，形成一个层次丰富的共享空间。 宜兴申腾公司将以此次氿滨大路东侧地块改造为契机，以政府总体规划为蓝图，进一步提升宜兴地产业的品位，精心打造农工商房产品牌，把该地块建设成宜兴的外滩，成为宜兴市一座不朽之作。 ? 社区实景照