商业策划方案

商业策划 [键入文字] 商业全程策划方案(仅供参考) 一、 明确项目商业定位: 1.1 项目市场定位: 《XXX步行街首座“奥特莱斯OUTLETS”商城》 以国内外知名品牌商家工厂店为主(即国外较成熟的奥特莱斯OUTLETS商业模式)，休闲饮食为辅; 1.2 奥特莱斯定位依据: A、现步行街每日有超过12万的人流量，我们只需引导20%的客流进入商场，足以保证商场经营运作; B、现有步行街的品牌专卖店中100%都是搞特卖场，没有一家卖正价商品; C、步行街商铺空置率很少，部份品牌商家连开几间，足以他们的生意是有盈利空间的; D、步行街商品的价位在200元以下的占比超过70%，和本项目名牌折扣店的商品价位基本同一水平， 而且我们引进的品牌商家要比步行街现有品牌要高档，让消费者能买到“平、靓、正”的商品; E、步行街的消费者坐地铁过来的占比超过70%，开私家车来的非常少，所以消费力较低; F、步行街消费者都是80后和90后为主，两者占比超过70%，是以追求潮流而且实惠的商品为主的 年轻时尚男女; G、本项目整合众多名牌厂家集中展示折扣商品，再加下开发商的宣传推广，厂家的折扣商品需要人 流量大的地方才能走量，步行街每日有超过12万的人流量，他们需要物美价廉的商品。厂家直销， 减少中间环节，一降到底，两者各有所需，所以本项目定位做“奥特莱斯”业态也算是顺势而为。 建议: 从商业角度来看，本项目的商业面积不大，业态不能做太多，要做专做精，有别于上下九步行 街和现有步行街的商业体。重点特出项目“国际名牌折扣店”的经营理念。真正做到“中高档品牌，中低档价格” 1.3 各层业态的构成: 四层------------------------------------特色美食+中华名特产店+休闲服饰品牌工厂店 三层------------------------------------运动工厂店+大家乐?大快活餐厅 二层------------------------------------男女装、皮具皮鞋类工厂店+麦当劳餐厅 一层------------------------------------女装工厂店+休闲咖啡厅+化妆品+珠宝 -1层-------------------------------------饰品、精品、礼品 -2、-3层---------------------------------停车场(110个车位) [键入文字] 1.4 各种业态比例图: 70%58%服装类60% 皮具、鞋品50%精品、饰品40%休闲饮品30%特色餐饮15%20%10%10%中华名特产 3%10%2%2%其它 0% 比例(百分比) 说明: 服装类:男装、女装、运动品牌、休闲服饰品牌、品牌内衣; 特色餐饮:中/洋快餐、特色风味餐厅; 休闲饮品:休闲咖啡、雪糕屋或奶茶店、甜品店; 1.5 各种业态拟引进的品牌厂家 , 女装类:Jessica、esprit、emu、la pargay、淑女屋、欧时力、歌力思、古色、巧帛„„ , 皮鞋皮具类:百利集团旗下品牌、美的皮鞋、皮匠世家、莱尔斯丹„„ , 休闲运动类:Nike、Adidas、Reebok、puma、kappa、Converse、UMBRO„„ , 休闲咖啡类:COSTA COFFEE、starbucks coffee、BLENZ COFFEE„„ , 洋?中快餐类:麦当劳、汉堡王、必胜客、赛百味、大家乐、大快活„„ , 特色美食类:日本寿司、意粉屋、泰国菜„„ , 珠宝类:周生生、周大福、周六福、钻石世家„„ , 男装类:G2000、莱克斯顿、宾奴、罗西奥„„ 1.6 招商可行性分析 1.6.1 项目外围包装及内部公共空间的效果需尽快落实; 1.6.2 项目虽处内街，但上下九找不到可做OUTLETS业态的卖场，我们可谓一枝独秀;精准的市场 定位一定能把项目打造成上下九新的商业核心; 1.6.3 步行街每日巨大的消费人群，是商家销售商品的最大保证; 1.6.4 商家库存压力大，处理库存需要巨大的消费人群; 1.6.5 步行街转让的商铺很少，商家进驻上下九没有更好商场或商铺可供选择; 1.6.6 我们采用保底分成的合作方式，降低了商家进场条件，开发商对商场经营有信心，同时也给 [键入文字] 品牌厂家更大的信心; 1.7 该业态定位最大的优势: 1.7.1 上下九商业步行街现有品牌专卖店都是经营特卖场;我们把步行街的经营业态整合到本项目 经营，同时提升进驻的品牌档次，使该业态做大做强，才会更好的顺应商圈市场的发展需求; 1.7.2 现步行街的消费者都是冲着“平、靓、正”的商品而来; 1.7.3 品牌厂家的货品需要人流量大的地方才能走量; 1.7.4 品牌厂家直营，减少中间环节，价格一降到底，并且厂家有实力守旺场; 1.8 贵司提到项目所处内街，定位为风味(特色、休闲、主体)美食城、宠物城、电 影城或婚纱城等是否可行,我司就贵司提出的定位问所如下分析: 1.8.1 项目虽处内街，但我们一定要将项目打造成“上下九商业步行街新的商业核心”，这样项目 的价值才能够最大潜力的发挥出来，开发商的投资才有很好的回报;若把70%业态定位为内 街业态，何为内街业态,能与上下九商圈融为一体吗,内街业态日后提升租金的空间有多 大,反映到商铺销售价格上能卖什么价, 1.8.2 定位为美食城不靠谱，项目既要销售又要经营，两者兼得;美食商家租期长、租金低、而且 所产生的厨房垃圾较多，另项目硬件不具备(排烟管井、隔油池等); 1.8.3 宠物城市场有多大，商家能承受多大的租金，商铺销售价格能提升上来吗, 1.8.4 定位电影城就更不靠谱，是否考虑过层高和柱距够吗,楼板的荷载够吗,电影市场能承受的 租金和租期, 1.8.5 定位为婚纱城，广州现时婚纱市场主要集中在海珠区江南大道南，其它区域基本无法生存， 而且该行业淡季较长，旺季时间短; 1.9 项目周边内街经营情况调查表 清平路(金鱼街) 序号 经营范围 实用面月租金 租金单经营情况分析 积 价 1 水草店 约8? 约2500310 已经营约8年时间，最早期的租金是600元，去年的租金 元 元?? 才过2000元 2 猫狗粮店 约60? 约8000135 该商户是上手商家的供货商，上手商家经营约1.5年，因 元 元?? 租金太贵及欠货款，所以他顶手经营约1年，表示生意难 做。 3 金鱼店 约50? 自己屋 经营超过10年，不用交租，生意稳定，没有大起大落。 4 金鱼店 约10? 4500元 450 四、五年前的租金是2100元，现已翻倍了。 (149号) 元?? [键入文字] 5 江氏金鱼 约70? 10000250 此铺二层，每层40?, (141号) (二层) 元 元?? 6 水生鱼缸店 约43? 9500元 220 派出所对面(十八甫西)，专卖鱼缸及水泵等 元?? 7 凤黎花店 约15? 2300元 150 派出所对面(十八甫西)，专卖盒景 元?? 8 易山水族 55+55? 6500元 120 此铺共二层，已经营多年，业主升幅度最少，客户交租很 元?? 准时，此铺租金为最便。 9 兄弟宠物店 60+60 9000元 50 此铺共三层，现关门，原租户经营猫狗粮，前年租金为5000 (139号) +60? 元?? 元每月，因业主升租到9000元?月，租户感到太贵，现 已搬到邓记旁边，40?铺约7000元。 10 (113号) 18? 3800元 210 有阁楼、此租金为四年前的租金，合同期满，租金可能翻 元?? 倍; 11 茶叶茶具 42? 3800元 135 此租金为五年前的租金，4月份期满，业主升租金至9000 (112号) 元?? 元?月，客户只能搬到对面铺(115号)，首层25?，另 加阁楼15?，租金3800元。 12 花旗参 26? 3800元 150 清平路123号 元?? 13 金鱼店 30? 3800元 128 清平路106号 元?? 14 金鱼店 15? 6000元 400 1(5年前，上手客户因租金太贵搬走，他接手经营，生意 (147号) 元?? 一般。 总结: 清平路金鱼街经营已超过10年，在调查过程中，发现行业生意较为平稳，都是做街坊生意，靠薄利多销，若租金太贵，客户就会亏本，经常都有铺位转租，此排 ,50%;第二种是房管局商铺的产权有二种，第一种是私人商铺，每年租金升幅为20 商铺，租金升幅为每3年升30%,比私房升幅略低;由于清平路金鱼街目前可以占道经营，较适合庞物、猫狗粮或金鱼类商户的经营需求，一旦城管清理占道经营问题时，对该行业产生极大负面影响。 1.10 项目商圈地图 说明: 从上面商圈图可以看出，项目周边方圆2公里内有: (1) 专业市场:华林玉器城、十三行服装交易中心、万菱玩具精品城、黄沙水产 批发市场、南方大厦电子元件批发市场、清平中医药市场、谊园文具批发市 场、一德路海味干货批发市场等8个中外闻名的专业批发市场; (2) 百货零售市场:恒宝华庭、新光百货、荔湾广场、东急新天地、华邦广场、 妇幼百货商场、西城都荟及上下九商业步行街等众多商业体和商家汇聚在项 目周边; (3) 住宅楼盘:万科地产、恒宝华庭、雅居乐荔尚国际、荔湾广场、逸翠湾等高 档住宅楼盘分布在项目周边; (4) 地铁1号线的黄沙站与长寿路站距离本项目仅12分钟路程; (5) 上下九现有的消费人流为本项目的经营奠定了有力的基础和保障; [键入文字] 二、项目经济指标分析 2.1 项目总投入预算表 序号 工作事项 预算投入 总 额 1 装修费 约3000元??×13000??3900万元 3900万元 (不含回迁户面积，主要装修事项:地面、天花、强电、弱电、 隔铺等) 2 中央空调 约280元??×(13000+4000)??470万元 470万元 (无任何空调设施情况下的造价，含回迁户，主机用约克?特灵 ?开利?天加，重点考虑日后维修成本) 3 消防工程 约150元??×(13000+4000)??250万元 250万元 (无任何消防设施情况下的造价，含回迁户) 4 加装电梯 加装:A、1000?宽的扶手梯4台×28万元?台?112万元 212万元 B、600?宽的扶手梯4台×25万元?台?100万元 (重点考虑性能及日后维修) 5 安防监控 约80万元(用有线监控系统) 80万元 6 停车场改造 加装30台简易停车设备及地面处理 120万元 30台×3万元?台+30万?120万元 7 钢结构工程 24厘工字钢+6厘钢板(二层中庭350?，三层125?，四层12548万元 ?) 600?×800元???48万元 8 LED显示屏 30?×10000元???30万元 (P10室外全彩LED显示屏,维30万元 保1年) 9 首层外围玻璃 120m(长)×4.5 m(高)×300元???19万元 19万元 (首层向外移3米) 10 外围包装 路面改造、绿化改造、招牌、灯光等 300万元 11 宣传广告 600~800万元 800万元 12 预流动资金 300万元 300万元 [键入文字] 合计总投入约 6500万元 说明: 1、属陈总的商业面积:约13000? 2、属于回迁户商业面积:约4000? 3、商场楼层:负一层到四层共五层 2.2 项目资金回收情况 2.2.1 招商方面资金回收情况表 1、第一阶段:(首层商铺及各楼层的餐饮店) 总建筑面积 租金均价 总租金约 回收合同按金 招商时间 配备招商人员 1768? 500,600+扣点 约88万元 约176万元 1个月 6名 A、 以每个品牌商家租赁100,150?计算，则首层可引进品牌商家约15家，落实到招商人员的 任务为每月每人约2家; B、第一阶段可回收资金:88万+176万?265万元。 2、第二阶段:(二层商铺及各楼层的餐饮店) 总建筑面积 租金均价 总租金约 回收合同按金 招商时间 配备招商人员 3033? 200,300+扣点 约60万元 约120万元 1个月 6名 A、以每个品牌商家租赁100,150?计算，则二层可引进品牌商家约25家，落实到招商人员的 任务为每月每人约4家; B、因为有第一阶段品牌商家进驻的效应，所以第二阶段的招商进度相对快些，但压力依然很大; C、第二阶段可回收资金:60万+120万?180万元。 3、第三阶段:(三层商铺及各楼层的餐饮店) 总建筑面积 租金均价 总租金约 回收合同按金 招商时间 配备招商人员 2187? 100,200+扣点 约22万元 约44万元 1个月 6名 A、以每个品牌商家租赁100,150?计算，则三层可引进品牌商家约12家(不含回迁户)，落 实到招商人员的任务为每月每人约2家; B、因为有第一、二阶段品牌商家进驻的效应，所以第三阶段的招商进度相对快些，由于楼层越 高招商难度、压力依然很大; C、第三阶段可回收资金:22万+44万?66万元. 4、第四阶段:(负一层及各楼层的餐饮店) 总建筑面积 租金均价 总租金约 回收合同按金 招商时间 配备招商人员 [键入文字] 1977? 1000元左右 197万元 约390万元 1个月 6名+增加2名 A、以每个体户商家租赁5,8?计算，则负一层可引进个体户商家约245家，落实到招商人员 的任务为每月每人约30家; B、有前三阶段品牌商家进驻的效应，所以第四阶段的招商进度相对快些，但商铺太小，商家众 多，洽谈很费时费力，繁琐事情多，工作量大，压力更大; C、第四阶段可回收资金:197万+390万?587万元. 特别提示: 1、 为了实现负一层租金单价高的原则，我司只能采用以小铺经营的模式，商铺面积小，租金 单价就高; 2、 个体户经营者特点: A、资金实力很差，抗风险能力低; B、经营商品容易同质化; C、经常老板自己看档口; D、因自己早上要进货，所以每天开门不一定准时; E、大部份商品都习惯议价交易; F、生命力不强，商铺转让或转租频率高，影响商场的营商环境; 3、短期内可以达到较高租金收益，但由于个体户经营的不稳定性，所以年均实际收益会偏低些; 4、从年前和年后的市场调查得知，以经营个体户为主的商场:东急广场、华邦广场、星安商场、 蒂豪女人街等以小档口经营为主，都出现较多转让或转租的档口，特别是华邦广场二层几乎 全走光，而首层靠后的商铺也存在较多转让或转租，再一次印证个体户商家遇到市场淡季时 的抗风险能力低; 5、综观在上下九商业步行街的品牌商家专卖店，品牌更换比较少，出现转让或转租的商铺几乎 没有;印证了品牌商家在应对市场淡季时的能力和实力; ※ 负一层备选方案: A、市场定位: 专营国内外运动波鞋、帆布鞋工厂店为主-----------针对活力十足的年青人; B、理由: 综观上下九商业步行街80后、90后的消费群体，特别是90后，基本脚上穿的都是运动 波鞋或帆布鞋多，而步行街专营该类商品较少，在东急新天地二层有此类商品经营，所以该 定位较符合项目现有消费群体的需求。 C、效益情况: (1)品牌商家承租面积较大，所以租金单价会略低，但年均收益稳定; (2)负一层后面可间隔很多仓库，仓库产生经济效益，可弥补负一层原有定价的部分损失; [键入文字] (3)节省大部分装修费用，因品牌商家的间隔相应较大，不像小间隔商铺需投入较多的装修 费用; (4)收益预算: ?、保底租金约300,400元??，扣点(10,12%) ?、负一层保底月收益:300元×1977?,59万元?月(未计扣点收益) (5)两者收益比较: ?、两者单从数字上比较来看差距很大，前方案在开业前可以出租满，但开业后半年 内能有多少个体户商家可以存活呢, ?、任何市场都有淡旺季，特别广东市场，因为炎热的夏季较长、淡季时间亦较长， 在漫长的淡季中，个体户商家怎样才能存活下来,商家的存活率会影响到商场的 每月收益; ?、若出现30%左右的空置率，则影响商场整体的营商环境，同时亦影响到直接的租 金收益; ?、大品牌商家抗风险能力强，有实力，不轻易撤场，能很好的保证商场出租率;同 时收益亦稳定;所以两者在现实经营情况收益是差不多的; D、成功 香港“波鞋街”是香港登打士街至亚皆老街之一段花园街的俗称，位于九龙油尖旺区， 是旺角的一个观光购物地点。 整段波鞋街约150米长，约有50多间售卖运动鞋和运动用 品的店铺组成。 5、第五阶段:(四层及各楼层未出租商铺) 总建筑面积 租金均价 总租金约 回收合同按金 招商时间 配备招商人员 1332? 80,100元+扣点 11万元 约22万元 0.5个月 8名 A、 以每个商家租赁50,200?计算，则四层可引进美食商家或手信商家约10家，落实到 招商人员的任务为每月每人约2家; B、 有前四个阶段品牌商家进驻的效应，所以第五阶段的招商进度相对快些，但因楼层高、商 铺面积大，美食商家的工程技术条件较多且复杂，洽谈很费时费力，繁琐事情多，工作量 大，压力亦大; C、 第五阶段可回收资金:11万+22万?33万元. 6、项目招商期间回收的资金汇总情况: 楼层 负一层 首层 二层 三层 四层 建筑面积 1977? 1768? 3033? 2187? 1332? 月租金收入 197万 88万 60万 22万 11万 按金收入 390万 176万 120万 44万 22万 招商回收资金 591万元 264万元 180万元 66万元 33万元 总回收资金 591万元+264万元+180万元+66万元+33万元?1130万元 [键入文字] 备 注: , 一层到三层主要经营国际名牌折扣店,出租时以多间商铺组合形式出租,另加提成点数,所 以保底租金从整体看略偏低些,但加上提成点数,会比周边市场高. , 负一层以小商铺出租为主,所以单价可以达到此价位. , 以上租金均价以建筑面积计算,管理费和中央空调费未在此表中表示; 7、商场综合管理费收取情况 A、项目周边各商业体综合管理费收取情况调查表 单价:(元?月??) 商场名称 荔湾广场 东急广场 华邦广场 十甫名都 和业广场 恒宝广场 综合管理费 50 45 45 45 48 50 B、综合管理费收取标准建议:45元?月??(含中央空调、电梯、公共绿化、卫生保洁、 公共照明等) C、中央空调、电梯及公共照明一年平均来算成本约为15,18元?月?? 、物业管理公司人员工资及福利、外聘保洁公司等成本约为:18,20元?月?? D E、综合管理费收入基本可以维持一个商场正常运作，日常经营管理得好，综合管理费会有 30%的盈利空间; 20, F、每月管理费总收益:13000?(陈总)+4000?(回迁户),17000?×45元?月??, 76.5万元?月 8、停车场收益情况 A、总车位:110个+30个,140个 B、住户车主月保位(70个):70×1000元?月,70000元?月 C、预留70个停车位供商场专用，按现时收费标准:10元?时，每天每个车位按12小时计 算，则每月收益:70×10×12×30,25.2万元; D、停车场每月保守收入为:25.2万元+7万元,32.2万元 9、P10室外全彩LED显示屏幕收益情况分析 A、LED显示屏幕投入:30?×10000元??(用最好的P10管)?30万元; B、电费成本:30?的LED显示屏每小时用电量为:6,9度，8度×1.2元?度?10元?时， 120元?日; C、以广州酒家旁的LED显示屏幕收费标准为参数:15秒广告，每天播放100次，每月收费 4万元;(单条广告标准，超过15秒按倍收取) D、若本广场的LED显示屏幕收费标准:15秒广告，每天播放100次，每月收费2万元。每 月若有10个客户上广告，则每月20万收入(电费约120元?日×30日,3600元?月)。 [键入文字] E、LED显示屏幕广告收益非常可观，二个月时间基本收回所有投资。 10、经营期间每月收益情况表 收益事项 月租金 月管理费 停车场 LED广告 户外广场搞活动收益 每月收入预计 376万×80% 76.5万×80% 32.2万 20万 未定 每月总收益合计 300万+61万+32.2万+20万?410万元 注:全年平均月租金和管理费按80%的保守计算，因在实际经营过程中，可能会出现部分商家出现亏损需撤场，新商家进场又须给予免租装修期等不稳定因素造成商铺的空档期; 11、盈亏平衡点 A、作为商业项目，综合管理费的收入是维持商场正常运作的主要费用计算依据; B、本项目运作成本: ?、中央空调、电梯及公共水电等成本:17000?×18元?月???31万元; (根据多年商场经营管理经验，一年平均每月中央空调、电梯及公共水电等成本15~18元??); ?、物业管理公司人员工资及福利、外聘保洁公司等成本:17000?×18元?月???31 万元; ?、经营成本合计约:31万元+31万元,62万元; C、盈亏平衡点:62?76.5?80%; D、当项目出租率达到80%时，每月综合管理费的收入足以平衡商场日常经营运作成本，因 本项目经营面积较少，所投入的人力成本较高，但项目另有停车场收费、LED广告收费 和户外广场搞活动收费等多项收费作补充，以上仅从综合管理费收益单方面来评估盈亏 平衡点。 12、投资回收期(不计前期收购项目投入资金) A、启动项目前期需投入约6500万元; B、商场每月可预见的收益约:410万元; C、商场每月经营成本约:62万元; D、商场每月盈收情况:410万,62万,348万元(未计提税金); E、投资回收期:6500万?348万?19个月; F、通常情况下，商场的投资回收期一般在2,3年时间，要视商场所处的地理位置而定， 商业较成熟的商圈，一般在2年左右;商业较差的地段，投资回收期可能要3,4年， 甚至更长。因为装修材料及人工成本是一样的，好地段则商场培育期短，很快就旺场， 收益自然就稳定就高，所以回收期就快。反之，地段较差的商场，市场培育期较长，收 益自然就差，回收期就更慢。 [键入文字] 13、影响项目收益的敏感因素: A、二层中庭全封与否，严重影响商场整体布局及营商环境，因中庭是汇聚人气的重要地方; B、商场外围的树木能否移植或改种棕榈树，道路面能否改造成步行街的砖材效果，严重影 响到商场能否融入步行街的商业环境中，亦难以将项目打造成“上下九商业步行街新的 核心商圈”; C、回迁户能否顺利返租，严重影响到商场各楼层业态的布局及品牌商家的组合，同时亦影 响到商场整体开业及营商环境; D、若国家取消对房地产限购的调控，资金从新回流到住宅地产，则对商业地产最大的冲击; E、项目宣传推广的效果，会影响项目的知名度，亦是影响项目的收益因素之一; F、项目销售及开业时机，亦是影响项目的收益因素之一; 2.2.2 销售方面资金回收情况表 1、销售工作表: 阶段划分 楼层 总建筑面积 总货量(间) 销售均价 销售总收入 销售时间 销售人 员 第一阶段 负一层 1977? 215 12万元/? 约2.3亿元 7月份 12名 第二阶段 二层 3033? 189 12万元/? 约3.6亿元 8、9月份 12名 第三阶段 首层 1768?×50% 110×50% 23万元/? 约2亿元 10月份 12名 第四阶段 各楼层清货(推出一口价单位) 11月份 12名 合计: 5894? 约 8亿元 5个月 备注: A、开发商实际销售单价为各楼层销售均价; B、所有商铺统一返租3年，每年按楼价的10%计算，三年共返还30%;另加折扣点5%; C、实际对外销售均价分别为:负一层:约16万/?;二层:约16万/?;首层:约32万/?。 2、销售工作实施细节: 1)各阶段各销售人员的销售目标 (1)负一层: 总建筑面积 总货量 总销售额 日销售目标 日销售额目标 日均人销售目标 人均销售额 1977? 215(间) 约2.3亿元 7 间?天 760万元?天 1间?天?人 60 万?天/人 (2)二层: 总建面积 总货量 总销售额 日销售目标 每天销售额目标 日均人销售目标 人均销售额 3033? 189(间) 约3.6亿 3 间?天 500万元?天 1间?天?人 100万?天?人 (3)首层: [键入文字] 总建筑面积 总货量(间) 总销售额 日销售目日销售额目标 日人均销售目标 日人均销售额 标 1768?×50% 110×50% 约2亿元 2 间?天 700万元?天 1间?天?人 100 万元?天? 人 备 注: 1) 商铺的间隔实用面积为4,15?,建筑面积为8,30?,面积适中,此为日后经营着想,不适 合间隔太小,如甲方需追求售价再高些,我司可以将商铺间隔再隔小,售价再高10%,20%也 可以实现; 2) 以上销售均价以建筑面积计算。 2) 各阶段各销售人员的销售工作安排 (1)现场营销中心人员:6名 (2)驻外营销中心人员:3名?组×2组,6名 两个驻外营销点 3) 驻外营销点计划安排(在本地市场消化到一定程度，为加快销售进度而采纳) A、计划驻外营销点: 天河城或正佳广场、佛山百花广场、顺德乐从国际家具广场、深圳地王广场或罗湖口岸、珠 海拱北口岸、中山大信都会广场、东莞等;实际营销点视洽谈情况而定。 B、每个驻外营销点时间: 约展示1或2周，视销售情况而定; C、外围客户人员接送安排: 视客户人数情况采取中巴或大巴集中免费接送、包吃饭等方式接待，当天往返。 4) 驻外营销点费用预算: A、场地租金 B、人员住宿和餐费 C、销售资料、物品及模型等的搬运费及场地布置费用 D、在当地有影响力的媒体做宣传广告费用 F、租用当地中巴或大巴接送客户的费用 2.3 商场各层楼面业态平面规划布局图: 2.4 回迁户谈判方案 1、项目未正式招商和对外宣传之前，抓紧时间与回迁户洽谈，先摸下回迁户的租金底线，了解 他们的心态和期望值; 2、洽谈的原则是先洽谈重要位置商铺或与陈总商铺相近的商铺，先低层后高层;若愿意返租者， [键入文字] 则马上与其签署返租合同，商场开业日为商铺起租日，租金按月支付，直接汇入回迁户帐号; 3、若回迁户不肯返租，尽量说服委托给我们出租和管理，我们再帮他们找客户洽谈出租事宜; 4、回迁户收铺时须必与物业公司签署物业管理合同，明确商场开业后，商铺若不返租给我司， 则综合管理费按45元?月??标准收取，以此作为洽谈筹码; 5、返租工作一定要按排专人负责跟进，此人必须有很强的沟通和谈判能力，懂得掌握回迁户的 心理和心态;了解广州市内有回迁户商铺的商场经营情况分析。 2.5 项目开业方案 1、项目商业楼层共五层(负一层到四层)，总商业建筑面积约:17000?, 2、各楼层属于陈总可操作商业面积的比例 楼 层 负一层 首层 二层 三层 四层 可操作比例 100% 100% 95% 50% 30% 从上面图表可以得知，三、四层属于回迁户的面积较多，要视返租情况，返租情况不顺利，可能整体开业受到影响; 3、商场开业不能分楼层开，因项目面积太小，分层开会影响商业氛围;一定要整体开业(至少都 要负一层到二层全部装修好才能开业); 4、开业时，若三、四层回迁户未能出租或返租时，则用喷画将所有商铺门面给包装好，不能影响 商场的营商环境。 5、开业前仍有少部分商铺未出租，则采用较灵活的合作方式临时与犹豫的商家合作(如纯分成方 式)，为我们与其他犹豫的商家洽谈进驻事宜争取时间; 6、饮食商家装修时间较长，若未能一齐开业，则一定要用喷画围闭，施工时间最好非营业时间;