上海松江小昆山某项目前期策划方案_[全文]

上海松江小昆山某项目前期方案_[全文] 第一部分:宏观市场环境分析 项目运作面临怎样的市场背景, 2010年政策明细 上海出台调控细则，主要包括: 1、 贷款各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的13>.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款; 2、 限购令:暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房); 3、 房产税:住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%;高于但不超过1倍的，预征率为3.5%;超过1倍的，预征率为5%; 4、 建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。 上海房地产调控细则出台 (沪十二条) 10月7日 中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 中国银行利率调整通知 10月12日 时间 政策或行动 内容 4月15日 国务院会议 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 (新“国十条”) 暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数 。 7月20 日 开发商30天内付清全部土地款 上海再出土地新规,今后开发商拿地,不仅要在拿地现场签订土地出让,拿地开发商还须在30天内全部付清全部土地款。 核心政策调控 限购——限购套数、限外令，直接导致外地客源，本地改善客源无法购房; 三套停贷:严重打压购房信心，导致客户无法办理贷款，退订浪潮高企; 有史以来最严厉的调控政策。 时间 05.06 06.06 07.09 08.10 09.12 10.04 10.09 未来 政策 二手房营业税 二手房营业税 二套房首付提高 政府救市 国四条 国十条 新国十条 房产税 调控周期 1年 1年3个月 1年1个月 1年2个月 5个月 5个月 , 何时出台, 政策调控周期缩短 新调控政策随时出台，并且政策周期缩短，项目上市仍将面临政策调整压力。 宏观市场表现 09年底的一轮政策打压，导致10年上半年开发商观望，市场供应量较小; 积压市场需求，在9月供应爆发的情况下释放，导致9、10两月市场需求量旺盛; 9、10两月的需求方量主要取决于开发商资金压力，降价、低价开盘保证市场去化导致; 目前市场经历了阶段性反弹，未来短期经历二次筑底过程。 4.17新政 9.29新政 2011年市场预判 可建 46万 可建 433万 可建 583万 可建 376万 可建 706万 从一级市场土地到二级市场住宅上市时间周期为2年，06年密集土地出让导致08年市场供 应大幅放大; 05年土地成交量低，导致07年市场供应量小，即使07年底大量打压政策出台，但受供应 不足的推动，价格继续走高; 09年土地出让放量将带动2011年竞争激烈的市场环境。 同时，对住宅市场的调控给商业地产的发展带来了机会。 中低端产品市场表现 降价成为中低端产品跑量主要手段。 板块 案名 区域 推盘时间 供应/去化 去化率 成交均价 备注 刚性产品 顾村板块 保利叶都 宝山 9.24 308/293 95% 17114 前期16500，基本平开，产品附加值高 嘉定主城 中信泰富 嘉定 9.28 327/277 93% 13943 低于周边1.5-1.65万/?价格 顾村板块 绿地公园一品 宝山 10.16 276/226 82% 15243 低于周边16500，低价开盘 嘉定主城 新城金郡 嘉定 10.9 297/244 82% 13782 较1月首批开盘1.45万/?价格大幅下降 嘉定主城 嘉宝紫缇湾 嘉定 10.16 200/132 66% 14358 低于周边1.5-1.65万/?价格 九亭板块 摩卡小城 九亭 10.16 156/104 68% 14985 低于周边1.6-1.8万/?开盘 高端产品市场表现 高端个案价格平稳，去化速度明显受阻。 板块 案名 推盘时间 供应/去化 去化率 成交均价 备注 高端产品 长寿板块 西康路989 09.23 196/116 59% 51816 9月23日开盘，推出196套房源，截止目前共去化116套，去化率60%; 不夜城板块 新都国际城 09.18 303/218 72% 38041 9月推出大面积高舒适型产品，价格较上半年销售的户型较差的小面积低500元/? 闵行颛桥 上海星河湾 10.10 245/165 67% 48202 10月10日开盘，当月强销期去化156套，11月份去化明显放缓，截止11月22日仅去化9套，由于外地客户居多，政策限购及经济政策收紧，无法贷款导致较高退订率 杨浦新江湾城 华润橡树湾 10.03 26/4 15% 41045 在9月22日推盘热销后10月平价加推一个单元房源，由于政策二次调控，去化明显放缓 领汇对于宏观背景现状的理解 政策面:目前政策风险尚存，项目上市仍将处于政策调整压力下; 市场面:短期阶段性反弹，未来市场量价回落，并且项目上市面临更严峻的市场供应压力; 产品面:中低端降价跑量、高端产品可以保价但牺牲去化速度; 项目上市时期将面临严峻的市场环境及政策风险，作为小昆山首个商品房楼盘，项目精准定位至关重要～ 第二部分:区域市场表现 在目前政策环境下，区域市场表现如何, 项目所在区域概述/总体规划 本案处于松江新城示范区的西部，新城未来规划将成为松江政治中心、教育园区及高档住区 市中心城区 松江新城位于上海西南，距市中心30公里，徐家汇25公里，规划占地36平方公里，其中沪杭高速以北22.4平方公里为新建的新城示范区; 新城示范区整体规划人口60万，南部为松江行政中心及英伦风貌高档住宅区，北部为松江大学城及轨道交通枢纽站，该大学城为我国首个多所大学聚集的高校园区，共计7所大学入驻，目前已有10万师生在此求学工作。 地理位置 新城规划 信息来源:松江区政府网站 新城西区 新城东区 老城区 项目所在区域概述/产业支撑 松江新城东西两翼集中分布了松江的核心产业，目前东面的工业园区发展成熟，企业能级较 高，一定程度上为本案发展提供了产业客源支撑。 新城区东面为总规划占地49平方公里的松江工业区和出口加工园区，发展较为成熟，有60多家跨国企业入驻，其中40余家为世界500强企业，目前松江出口加工区的产值已占全国所有出口加工区的三分之一; 西部为总规划占地18平方公里的科技产业园，园区自2002年5月启动以来，已有包括全球第一大芯片代工企业台湾积体电路制造股份有限公司等台商及外商投资企业落户，但目前整体入驻企业较少; 松江工业区中高端从业人员历来是松江新城楼盘的重要客源之一，本案距离西面工业园区10分钟左右车程，强大产业基础给本案带来一定客源基础。 信息来源:松江区规划局 整体供应趋于平稳，成交量回归理性，供求严重失衡，均价随着板块成熟一路上扬 松江新城总体供求趋势分析 成交回归理性，价格一路上扬 在经历了疯狂的2009年之后，10年前11个月成交量迅速回落，仅为26.9万平米，市场回归理性; 由于新城统一规划，完善配套，加之历年房地产市场整体价格上扬，该板块价格逐年上升。 供应逐渐平稳 作为全市供应量最大的板块，松江新城在2005年开始进行大量住宅开发后，新增供应量逐年回落，今年预计在30万平米左右; 由于2009年成交火爆，此前市场上的存量基本去化完毕。 2.32 26.97 62.78 2010年 1-11月 1.4 55.36 77.52 2009年 1.28 53 68 2008年 0.40 157 63 2007年 供求比 成交量(万?) 供应量(万?) 年份 信息来源:优威系统 1 2 3 5 4 9 6 7 8 维罗纳贵都 9 东鼎名人府邸 10 红墅1858 11 项目列表 12 8 7 6 5 4 3 2 1 铂领HOUSE 绿地诺丁山 文翔名苑 德邑小城 方舟谷水苑 乐莫苑 御上海 保利西子湾 三湘四季花城 12 11 10 本案周边主要在售楼盘分布图 本案周边在售公寓项目分析 本案周边主要在售公寓项目列表 25000(精装修) 高层 21 3.0 东鼎名人府邸 西城区 东城区 公寓14000 多层、小高层、别墅 9.3 0.8 红墅1858 8800-12000 小高层 3.4 0.8 铂领HOUSE 多层、小高层 小高层 小高层 小高层 建筑类型 13000 12000 14000(装修) 14000(装修) 均价(元/平米) 26 1.73 维罗纳贵都 23 1.6 御上海 32 1.5 保利西子湾 52 1.6 三湘财富广场 建筑面积(万?) 容积率 物业名称 目前松江新城整体住宅供应量明显下降，大部分楼盘已处于尾盘销售，存在大量后续供应的 楼盘数目很少。 松江新城分区效应明显，东片区较为成熟，平均房价要比西区高出近1,000元/平米，西片 区生活氛围较差，因此公寓以低价、小户型为主，且多为混合社区。 目前松江新城热销的公寓项目大多为小户型产品，针对的客户往往是首次置业的青年人或本 地客。 铂领HOUSE /项目基本情况 开发商 方豪房产开发有限公司 绿化率 50% 项目位置 松江区文诚路2188弄 开盘时间 2011-01 占地面积 134,055m2 容积率 0.8 总建筑面积 34，988m2 目前均价 预计8800-12000元/平米 商业配套 松江区第一人民医院、开元地中海购物中心 主要竞争个案分析 作为名仕豪庭的二期——铂领HOUSE，由4栋13-14层高的小高层组成。 A1户型68.7平 B2户型86.88平 B1户型94.1平 面积紧凑，户型方正，基本做到南北通透; 双阳台的设计提高了居住的舒适度; 但飘窗的应用较少，附加值低; C2户型120.66平 C1户型126.35平 户型方正，南北通透; 为了景观的需求，客厅设置为东、西朝向，不太符合上海本地客源的居住习惯。 开发商 安裕置业有限公司 绿化率 40% 项目位置 松江区辰塔路弘翔路555弄 开盘时间 2010-12 占地面积 117,081m2 容积率 0.8 总建筑面积 93，665m2 目前均价 公寓14100元/平米 商业配套 松江区第一人民医院、开元地中海购物中心、易初莲花，乐购，苏宁电器 红墅1858 /项目基本情况 红墅1858是具有浓郁英伦风情的低密度社区，由公寓和双拼、联排别墅等组成。 户型方正，南北通透; 多角窗增加了观景功能，提升居住舒适度。 对本项目的思考 思考一: 目前区域市场成交以小户型产品为主，大户型、高总价的产品去化困难，市场风险较大。那如何将本案作为区域地标的高度同小户型热销市场进行结合, 思考二: 区域未来潜在的自住客究竟需要什么样的产品, 客 户 特 征 市 场 表 现 松江新城在经历大范围开发后供应量回落，市场存量有限;近期市场回归理性，投资需求萎缩，向自住需求调整; 东城区区位、交通和配套都要优于西城区板块，价格也处于新城高位;西区生活氛围严重不足。 竞 品 启 示 铂领HOUSE项目以小户型、低总价为主打特色，将为片区导入大量年轻自住客，从而提升片区的人气及居住氛围; 新城早期客户以投资为主，目前尤其是东城区向青年自住需求转变，其总价承受力有限，偏重一房、二房等中小户型; 凭借良好的环境和配套，东城区也吸引了一部分区域改善型客户，其需求偏向三房以上大房型。 产 品 特 性 板块目前小户型市场需求旺盛，成交主力为二房，其次为一房，三房以上的大房型成交比例萎缩; 成交一房面积集中在在50-70平米，二房在80-110平米，三房在120-140平米。 区域住宅市场总结 第三部分:产品定位 我们该做什么样的产品，来应对严峻政策及市场竞争压力, 松江新城 文翔路 仙溪路 松江新城 文翔路 仙溪路 项目所在区域状况分析 项目位于松江新城西面的小昆山镇，南面是小昆山汽车站，北沿文翔路，东临鹤溪街，与文 翔商厦为邻。 文翔路是连接小昆山与松江新城的主干道，车行时间约10分钟左右。 项目与小昆山汽车站隔街相望，人流比较集中，将为日后商业的运行提供良好的基础。 项目东面的文翔商厦是小昆山唯一在售的商业项目。 项目所在区域状况分析 文翔商厦概况: 项目由7栋独立商业楼组成，围合成内街、外街，总建筑面积2万平方米;配套商业111 间，沿街商铺开间大(8米宽)，精装单身公寓超低价格30万起。 小商铺面积从150平方到1500平方不等，大型商业面积从500平方到2000平方不等，满 足各种业态需求。 项目业态规划以百货、服饰、家具、美食、茶叶、娱乐休闲等民生服务为主，成为小昆山一 个强有力的补充，共同为周边数十万居民提供高品质的民生服务。 对外报价:6680-8000元/平方米，含2500元/平方米装修，小产权 装修材料: 卫生间:科勒卫浴设施 A.O史密斯电热水器 厨房:整体橱柜、老板电气两用灶、脱排油烟机 磁砖:欧神诺 地板:富得利多层实木复合地板 空调:格力 开关:飞雕电器 项目相关技术经济指标 基本参数 用地面积为66720平米 容积率1.3-1.4 总建筑面积约93408平米 绿化率为35% Strengths优势分析 Weaknesses劣势分析 Opportunities机会分析 Threats威胁分析 SWOT分析 地段:处于小昆山镇的中心位置; 配套:周边配套齐全; 交通:项目的南面就是汽车站，且毗邻多条主干道，通达性好。 品牌:开发商在当地知名度弱，无法形成品牌优势; 氛围:小昆山镇目前无商品住宅供应，区域知名度差; 项目价值:是小昆山镇首个商品住宅项目，具有较大的社会影响; 客源丰富:小昆山及周边工业园区众多，具有丰富的客源组成; 竞争:项目与松江新城板块在售个案将形成竞争局面; 调控政策带来的不确定性:预计明年房地产市场仍处于调控期内，未来走势不明朗。 项目SWOT分析 以高品质产品填补市场空白 丰富产品线，最大化的覆盖购房客源 增加空间附加值，既提高了单价，又可实现快速去化 产品定位原则 如何使项目实现利益最大化, 项目总体定位 ——小昆山首个商品房地标性综合建筑体 ??突出项目区域优势区,地标性一词涵盖多重意思:中心区生活/商业/市政配套/地理位置及交通位置/发展前景等; ??通过定位为地标性物业来吸引目标客户关注，整合项目自身优势，近一步挖掘和整合项目资源; ??项目自身最大特征——地标性综合建筑体。 项目文化定位 ——纯粹英伦风格的都会生活 ??结合本项目作为片区内独有的综合型产权物业这一特征，将本项目包装成为具有纯粹英伦风格的都会生活载体; 项目形象定位 以标杆的姿态面市，对市场起影响力作用 以高端社区来表现炒作，形成价值新概念 以自身产品竞争力，现场表现力及销售力来吸纳客户 商 铺 ——项目的核心价值点 项目各功能部分物业定位及关系分析 ?? 在所有物业中商铺是投资回报率相对最高的一类物业，也是市场接受度较高的传统投资方式之一，但相对风险较大，投资门槛较高; ?? 从市场调研发现，项目所在区域商业的供需极不平衡，需求远大于供应，因此商业销售的重点在实现内街商业的经营及完全销售，另一方面为发展商实现较高收益; ?? 建议本项目将该部分物业保留最后销售，前期通过商铺经营给经营者及投资者置业信心，通过住宅的销售造势加深客户对本项目高投资回报的预期，另一方面在物业入伙前后销售有强大的客流保证，采用抽签认筹的方法，使作为本项目价值核心点的商业价格力创新高。 住 宅 ——最受关注的小昆山住宅小区 ?? 项目属小昆山首个商品住宅小区，由于稀缺性而倍受市民关注; ?? 小户型住宅由于市场接受度高，因此建议项目通过地标性物业的特质提升项目形象之后，以小户型住宅物业首批推出市场，形成市场投资热潮，带动后期物业销售。 总体营销模式 在销售前期通过沿街商铺的经营展现发展商实力，通过品牌经营及业态组合提升项目档次及形象; 通过经营状况支撑项目高投资回报率; 因此本项目中商业部分充当着整个项目的价值驱动器，使各部分物业销售形成良好的链接效应。 商业驱动式营销 商业驱动式营销 商业驱动 品牌商家进驻 招商启动 全面经营 投资前景 投入使用 部分商铺销售 经营旺盛 形成人气 住宅销售 第四部分:客户定位 目标客户群的细分 小昆山当地农民——已有宅基地房，为了资产保值的需要，以及为子女购房 在小昆山工作的教师、医生以及公务员等——改善居住环境和生活品质 民营企业家——资产保值、改善居住品质 在周边工业园区工作的非户籍员工——受高房价制约，家庭结构简单 逃避市区高房价的改善性购房者——以地段换居住面积和居住品质 客户特征分析 价值层面 沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式 思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈 在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物 怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰(如宗教)、喜欢清静和人文气息浓的地方 思想守旧、顽固、爱面子讲派场、在对金钱的看法和使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感 丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理，同时注重生活品质和舒适性 责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度 重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式 小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感 本项目的客户注重生活品质，强调性价比，喜欢并愿意尝试新的东西，追求新的生活方式。 旧式 转型 新式 财富层面 高 中 低 更换居住环境 提高居住质量 -看重版块发展潜力 周边国有企业职工 私营或个体 机关单位公务员 经济收入 教育程度 购房目的 职业 家庭结构 年龄与置业状况 闲多于钱 经济实力一般 两口和三口之家为主 以改善自己或家人居住环境为目的 教育程度不齐 35,55岁为主 要求居住舒适 家庭二次置业居多 享受生活 注重品质 第五部分:产品建议 用什么样的产品来实现快速去化, 商业篇 住宅篇 商业篇 商业定位原则 对于本项目商业部分的定位建议是: 1. 布局相对独立，不影响社区品质; 2. 以塑造小昆山镇新的商业中心为主要目的，成为当地商业运营样本及形象载体; 3. 商铺1F、2F组合销售; 4. 3F以上商铺及文翔路鹤溪街转角大型商场开发商自持。 内庭、绿化、休闲椅„ 建议采用用回廊的形式连接沿街与内街商业的2楼商铺，这样既盘活了2楼商业区域的人流 动线，最大限度提升了商业价值，又可以增加内街区域商铺的展示面，使其视觉透视性能达 到最大化。 3楼以上以目的性消费业态为主。 建筑要点 回廊示意图 内街商业区域增设手扶电梯和观光垂直电梯。 底层商铺层高5.6米，地面预留30厘米高度，交房后实现5.9米层高，一层可变两层使用。 档次定位 ——中高档 小昆山目前的商业市场档次低，发展缓慢，已无法适应消费者的需求; 以符合市场主流的中偏高档品牌经营来吸引消费者，填补小昆山中高档美食休闲娱乐的市场 空白点，并以少部分高档品牌经营来提高商场的形象档次。 小昆山标志性主题休闲街～ ——集购物、美食、休闲、娱乐于一体 在完善区域购物、休闲、娱乐的基本功能的前提下，为项目赋予一定的物业形象。 为增加项目的特色，建议本项目在广场、中庭、休闲区等处设置水景景观、音乐喷泉等。 以都市魅力所在来形容商业的形象，最能体现项目的品质定位、经营定位、项目之开发高度。 主题定位 打造小昆山“吃喝玩乐购”的第一站～ 大购物 大餐饮 大娱乐 经营定位 商业业态建议 内街商铺——大餐饮 大娱乐——电影院、KTV、博彩中心„ 大购物 ——超市、家电卖场„ 文翔路及鹤溪街社区配套商业 : 银行、便利店、邮局... 住宅篇 ?? 随着区域经济的发展，客户对高档住宅的需要日益增强; ?? 项目升值潜力大，优良的品质对其升值保存值起较大的支撑作用; ?? 要实现利润最大化，物业品质必需定位到精品; 项目住宅定位 小昆山商品住宅的开拓者和地标项目 立面风格 社区景观 产品价值体系建议 创新规划产品设计 强化项目整体品质，确立小昆山首个商品住宅样板项目 灵活户型 项目产品建议 产品外立面建议 “三段式”立面，运用四坡顶、大型景观阳台八角窗等，采用清灰、赭红的清水砖墙面，巧 妙组合页岩、片石饰面及局面喷涂，清新典雅。 市场主流面积 二房90-100平方米，三房120-140平方米 客户置业需求 考虑到住房需求升级，打造部分200-220花园洋房 总价竞争优势 提升单价同时，控制各户型面积，以总价优势竞争 明星级 升级型 改善型 产品定位 30% 86-95 2+1/2/1 占比例 (套) 建筑面积段 (平方米) 户型 (房/厅/卫) 10% 120-135 3+1/2/2 2/2/1 80-90 35% 3/2/1 100-115 15% 花园洋房 200-220 10% 产品户型配比定位 90平米二房 户型建议 户型方正，南北通透，大面积的飘窗和观景阳台增加附加值 94平米二房 2+1房型 90平方米 空中庭院:可改造成独立房间，赠送一半面积 1、南北通透，尺度合适 2、卫浴干湿分离，独立工作阳台设计 户型建议 1、空间功能齐全，动静分离 2、双卧室及客厅朝南 2 空中庭院:可改造成独立房间 3+1房型 115平方米 户型建议 注重红线外的景观改造，营造整体社区效果 本案现状 改造后(示意) 景观建议 融入景观步道 ——加强绿化与人的融合 景观建议 景观小品 喷泉、叠水、秋千等 ——景观小品与人的融合 景观建议 第六部分:价格建议 用什么价格来实现价值最大化, 商业 住宅 商业价格建议 经营休闲街，抢占赚钱之道～ 诠释:在小昆山娱乐商业项目严重缺乏及原有片区同类经营项目参差不齐分布散乱的现实情 况下，本项目适时推出一个全新的、特色的多功能的休闲驿站，将为商家提供绝佳的经营平 台。 招商概念 ?? 以超强的商场硬件条件及商户组合定位吸引商家 ?? 针对不同商家实施弹性招商政策 ?? 以周详的招商计划部署招商工作。 ?? 向管理要效益，以效益引商家 招商策略 优势: 发展商不需投入经营管理力量。 可以借助管理公司品牌效应推动前期招商。 知名品牌经营管理公司有丰富的经营管理经验，能在短期内将商场良性运作。 由知名品牌经营管理公司经营，对投资者的信心帮助极大，对 销售有利。 劣势: 租金收益不足以弥补返租支出时，发展商需从销售额上作一定的补贴。 不利于树立发展商在商业方面的品牌。 操作模式建议 方案一:引进知名品牌经营管理公司进行经营管理 方案二:由发展商组建一定的管理架构，成立经营管理公司 优势: 商场的经营收入全部由发展商所得，在经营理想的情况下收益巨大。 可根据自身公司战略方向决定返租销售回报年限。 可以有效地控制一楼经营商铺的形象和二三楼的经营业态，能较有效地保证投资客的长久收益。 在管理公司自身发展壮大后，可进行连锁发展，输出经营管理及品牌盈利，并可利用商业项目成功上市融资。 劣势: 需承受一定的经营风险，但在项目的成功组合下，风险较小。 对销售的促进作用有一定影响。 建议操作方式: 采用方案(1)对发展商较为有利，引进知名品牌经营管理公司担纲经营 理，并与发展商的品牌强强联合，加上项目在位置、硬件、包装、经营 组合的强大优势，项目在经营上的成功机会极大，且对项目住宅、商铺的后期销售带来极大的附加值。 领汇商业操作优势 领汇商业部拥有丰富的商场策划、招商和销售经验。 在大量商业项目的操作过程中，领汇积累了大量的品牌资源。 并与各大商家建立了长期而良好的合作关系，了解各大商家的选址要求及发展动态，抢先一步掌握商业的新动态 。 领汇商业客户积累 领汇经过多个商业项目的操作，与本地著名的零售商、餐饮经营商、休闲娱乐业客户都建立并保持了良好的合作关系。 领汇庞大的品牌商户资源 多年的招商经验不仅拥有各个种类的品牌商户资源，而且对商户的开店喜好了如指掌，对业态可以准确定位。 百货 餐饮 娱乐 KTV 影院影城 娱乐城 大型酒店宾馆 中式特色餐饮 西餐咖啡 品牌女装 珠宝饰品 品牌护肤品 „„ „„ „„ 操盘经验:闸北餐饮主题步行街:近期招商 上海双轨内环旁，10万?商业地标 项目概况: 项目临近北区汽车站及M1延长路站，距M8西藏北路站约200米，周边10余条公交线路云集，交通便捷。 规划了近10000?的餐饮主题体验式步行街，铺铺临街，尽享优势人潮商机;近5.55米挑高空间，直接带来超高得房率，商业空间无限拓展。 城市副中心大型综合商业体 项目概况: 地处五角场城市副中心商圈，是大型综合商业项目----绿地汇创国际的商业配套部分。 规划为近7000平方米的餐饮主题商业街，是集中高档餐饮、休闲、娱乐等城市生活形态为一体的主题式街铺。挑高5.5米，工程配套专为餐饮业态量身打造，优势极为明显。 操盘经验:五角场商办综合体招商 苏州河畔综合社区配套街区 项目概况: 苏堤旺角，是以苏州河畔22万平方米超豪华国际景观社区-----苏堤春晓名苑为雄厚依托，集时尚、娱乐、休闲、购物为一体的社区配套型商业街区。位于长寿路武宁南路，傲踞曹家渡、长寿路、武宁路三大商圈。辐射周边众多中高档居住区约25万的人口，人气旺盛，消费势能强大。 操盘经验:普陀区商业裙房招商 结合本项目小昆山门户标志性的地位，及当地商业供不应求的现状，领汇有信心实现的价格为: 整体商业价范围: 2-3.5万元/平方米 文翔路沿街商铺1F、2F组合销售均价:3万元/平方米 文翔路内街商铺1F、2F组合销售均价:2万元/平方米 鹤溪街及地块北入口两侧商铺1F、2F组合销售价格:2.5万元/平方米 项目商铺价格建议 住宅价格建议 项目价格定位 在价格确定上采取市场比较法，通过片区在售样本进行价格拟合比较，在对相关影响因素修正后得出项目本案市场售价 铂领HOUSE 红墅1858 多层 :14,000元/平米(毛坯) 样本选择标准: 相近原则，位置相邻区域 功能原则，物业功能相同 成功原则，物业成功销售 小高层 :10,000元/平米(毛坯) 项目价格推算 根据公寓住宅定价原则，主要考虑项目规模、区域位置、外部环境、立面设计、房型设计、配套设施、开发商品牌 本案目前价格推算=以项目A为参考的定价×A权重+以项目B为参考的定价×B权重 =9762-11364元/平米 (毛坯) (注:权重,各比较对象比较系数,二个比较对象的比较系数之和) 0.806 0.882 100% 合 计 0.072 0.9 0.072 0.9 8% 开发商品牌 0.119 0.85 0.147 1.05 14% 配套设施 0.15 1 0.1425 0.95 15% 房型设计 0.13 1 0.143 1.1 13% 立面设计 0.12 0.8 0.135 0.9 15% 外部环境 0.125 0.5 0.1375 0.55 25% 区域位置 0.09 0.9 0.105 1.05 10% 项目规模 系数 程度 系数 程度 比较 拟合 比较 拟合 红墅1858 铂领HOUSE 权重 比较内容 对影响本项目价格走势的因素进行总结: 利好因素: 通胀预期导致房价依然上涨 城镇化进程促进市场购买需要 区域房价整体较低 利空因素: 房地产调控政策仍将持续 供需失衡 综合各项因素，我们预计未来一年，随着区域市场的进一步成熟，区域价格将有5-10%的稳 定增幅。 5%增幅 10%增幅 11000元/平方米 12100元/平方米 11290元/平方米 本案未来价格走势评估 项目住宅价格建议 本项目是小昆山镇首个商品住宅，以松江新城板块的住宅价格为参考，推算出当前价格 为9800-11000元/平米(毛坯) 按照本项目将在一年之后上市的时间节点预测，则在当前通货膨胀的市场预期下，区域 房地产市场将有5-10%的涨幅，预计届时售价可达到 11500-12000元/平方米 资源 对本案促进作用 客 户 资 源 松江昌鑫花园操盘 累积大量松江当地客户 市区项目操盘 与本案实行联动销售 金融投资、合作银行客户 累积优质客户，更高性价比促进销售 江、浙投资客户 促进销售 松江私营企业协会 松江地区4.6万私营企业，争取高端客户，更高性价比促进销售 领汇资源对接能给本案带来什么, 第六部分:合作条件 实现双方的共赢 领汇执着于打造精品项目，我们认为贵司的项目作为小昆山首个商品房楼盘具有巨大的 可塑性和市场潜力，我们愿以最强大的资源投入，期待与贵司实现双赢～ 1、销售佣金 如双方达成全程销售代理合作，不再收取所有前期策划服务费用，销售佣金按总销金额 的 百分之一 提取(具体提成方式和服务条款由合同体现)。 销售溢价部分按照我司10%，贵司90%分成。 2、商业招商 商业的招商费用按照首年日租金×45天的标准收费。 上海领汇房地产营销策划有限公司 商务条件 以领汇人精耕的策划、精准的营销、精英的团队 成就松江住宅史上又一知名力作～