[中学]浅析龙泉驿区经开区、世纪广场板块房地产发展趋势

[中学]浅析龙泉驿区经开区、世纪广场板块房地产发展趋势 毕业论文(设计) 目: 浅析龙泉驿区经开区、世纪广场板块房地产发展趋势 系 部 工 商 系 专业名称 房地产经营与估价 班 级 姓 名 学 号 指导教师 程 志 巧 2013年 4月20日 一、成都房地产市场背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 (一)成都2011年上半年城市建设动态„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 (二)成都2011年上半年房地产行业动态„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 (三)成都2011年上半年房地产影响较大的政策„„„„„„„„„„„„„„„„3 二、龙泉驿区经开区、世纪广场板块房地产市场背景„„„„„„„„„„„„„„3 (一)龙泉驿区概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 (二)经开区、世纪广场板块概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 (三)经开区、世纪广场板块规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 三、浅析经开区、世纪广场板发展„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 (一)房地产政策在该区域影响„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 (二)环境及规划影响分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 浅析龙泉驿区经开区、世纪广场板块房地产发展趋势 摘要 近年来，房地产市场在中国飞速发展着，然而，由于大家的追捧也将房地产的泡沫越积越大，引起国家的重视，接踵而至的是出台各项政策对房地产市场进行调控，在成都房地产市场蒸蒸日上之时，也受到了波及，龙泉驿区以优美环境、宜居城市等吸引着成都各地购房者，对于连接龙泉驿区与成都市中心的经开区、世纪广场板块，地铁2号线的即将开通及龙泉商业中心迁移到此地区，更是有着巨大的升值发展潜力，对着这个地区相关情况和房地产发展趋势进行分析，可以供于该地区房地产的关注者相关参考。 关键词:房地产市场;经开区;世纪广场板块;发展 An Analysis of Real Estate Development Trend of Longquanyi DistrictEconomic Development Area and Century Square Zone Abstract In recent years, real estate market is developing rapidly. However, it’s form a big real estate bubble because of the overheating, which causes the attention of our country. Facing this situation, our government unveils fresh policies to control the real estate market. Even though, Chengdu’s thriving real estate market is also affected under this climate. Longquanyi District is always attracted homebuyers with its beautiful environment and livable city. What’s more, the Economic Development Area and Century Square Zone which connect Longquanyi District with Chengdu center; the running metro line 2 which will pass through Longquanyi District; the Longquanyi District Commercial Center which will move here. All of those, it makes this area get great appreciation potential. Therefore, this analysis about Longquanyi’s real estate development and its relevant information can provide references for house purchasers. Keywords: Real estate market; Economic development area; Century square zone; Development 一、成都房地产市场背景 (一) 成都2011年上半年城市建设动态: 1、成渝经济区规划发布，正式提出建设天府新区 2011年6月2日，国家发展和改革委在其官方网站发布《成渝经济区区域规划》。此项规划中，正式提出规划建设天府新区。成渝经济区面积约20.6万平方公里，规划期为2011至2015年，展望到2020年。成渝经济区的战略定位是“一中心、一基地、三区”，即西部地区重要的经济中心，全国重要的现代产业基地，深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区。到2015年，建成西部地区重要的经济中心;到2020年，成为我国综合实力最强的区域之一。 2、全面改造13个城中村 力争明年消除城中村 2011年成都市将完成50万平方米旧有建筑拆迁，基本完成城中村拆迁任务，安置房在建规模达180万平方米、竣工50万平方米，进一步优化城市空间布局，提升城市形象。到2012年年底，统一规划、设施齐备的新建项目将有望全部替代原来那些老、旧、潮、差的城中村住房。 3、成华城北:打造20平方公里都市商业游憩城 成华城北区约20平方公里的区域将成为“成都都市商业游憩城”，为支撑这一发展定位的土地上市、部分城市更新和环境整治等工程已启动。成华城北片区主要包括双水碾、青龙两个辖区的主要区域，总面积约20平方公里。按最新发展规划，将以2.5环、三环路为界，划分为优化区、提升区、引领区三大板块，其中蓉都大道是这三大板块的贯通发展轴，并与2.5环交叉“架设”起都市商业游憩城现代新城格局和产业格局的脊梁，形成“产城一体”发展新格局。 4、成都东客站通车运营 5月8日，当成都东客站第一列火车驶出站台，西南地区规模最大、功能设施最先进、现代化程度最高的成都东客站综合交通枢纽正式开通运营，覆盖全川、影响成渝、辐射西南、呼应全国的一个快速交通网络就此起航。它的建成，宣布成都迈入城际轨道交通的时代。 成绵乐专线跨过三环挺进主城区明年下半年通车:成绵乐客专全线长319公里，设计时速为250公里，主要经绵阳、德阳、广汉、眉山、夹江、峨眉至乐山，总投资340亿元。建成后，该线路将开行和谐号动车组，预计从成都到绵阳、乐山坐火车不会超过1个小时。目前，成绵乐客专全线投入了3.3万余名施工人员，大部分线路的施工进展顺利，预计在今年10月全线开始铺轨，明年下半年就可完工通车。 成都地铁7号线29个站首曝光 围2.5环绕城一圈:中铁二院工程集团有限公司发布《成都地铁7号线一期工程岩土工程勘察通告》称，成都地铁7号线一期工程岩土工程勘察工作现已启动。据悉，成都地铁7号线将串起火车北站、火车东站、火车南站三大交通枢纽,走向为环型，围2.5环绕城一圈。规划的7号线线路全长38.8公里，共设车站29个，其中换乘站17个，沙河堡站(成都东客站)、红牌楼南站是三条地铁线的换乘站。 (二)成都2011年上半年房地产行业动态: 1、春季房交会成功举办 第37届成都房地产交易会五一大假期间在世纪城新国际会展中心圆满落幕。本届房交会为期5天，场面较为冷清，现场人气不温不火，与去年遭遇史上最严厉春交会相似，本届房交会在限购令下显得疲态备露。本届房交会一共有224个楼盘参展，其中，主城区参展楼盘100个，郊区县参展楼盘124个。 2、土地搭售保障房 成都实行土拍“双竞”制 5月8日，成都市国土资源局发布的最新公告，从5月9日举行的土地拍卖会，将首次实行“限地价、竞公租房面积”的“双竞规则”，即当所拍土地的即时竞价达到该宗土地的上限价后，将停止对土地价格的竞价，而转为在此价格基础上，对该宗土地的公租房配建面积进行竞拍，竞建公租房面积最大的为该宗土地的最后竞得人。 3、成都征个人房屋租赁税 税率分三档最高10% 成都市地税局作出规定，决定对个人房屋租赁税收采取综合征收率，分别定为4%、6%、10%三档，个人出租房应缴纳税额为租金收入乘以综合征收率。月租1500元以下的税率为4,，月租1500-5000的税率为6,，月租5000元以上的税率为10,。 4、四川12万套公租房9月底前开工 占任务数54.5% 今年，我省建设保障性住房22万套，其中将建设公共租赁住房12万套，占保障性住房建设任务的54.5%。根据各地项目招投标的准备和实施情况，预计至今年6月底，全省可开工9万套左右，占全年建设计划的75%，预计至今年9月底，将全面开工，提前两个月完成国家提出的“11月底前全部开工”的要求。 (三)成都2011年上半年房地产影响较大的政策: 1、国务院:二套房贷款首付比例提高到60%，对于个人购买住房不足五年转手交易，统一按其销售收入全额收税(2011年1月26日) 2、成都市房管局 :发布限购令(2011年2月15日) 主要内容:1、本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。 2、限购政策规定，外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。3、在成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。 3、成都市城乡房产管理局:成都市发展和改革委员会关于进一步加强商品住房价格监管的通知 (2011年4月1日) 主要内容:对商品住房价格实行申报备案管理、商品住房价格申报后的监督管理和严格商品住房销售行为的监管等方面做出了明确的规定。 4、中央人民银行: 年内三次加息 主要内容:央行分别在2011年2月、4月和7月3次上调金融机构人民币存贷款基准利率。截至2011年7月7日，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一年期贷款利息为6.56%，5年期以上房贷基准利率达到7.05，且今成都首套房贷款利率上浮5%—15%。 二、 龙泉经开区、世纪广场房地产市场背景 区域地理位置图: (一)龙泉驿区概况: 龙泉驿区，位于成都市东郊， 1960年经国务院批准建立的成都市龙泉驿区，是成都市七区之一，也是国家级成都经济技术开发区所在地，更是成都市城市向东发展的主体区域。全区面积558平方公里，耕地面积29.47万亩，人口48.4万人，其中非农业人口13.7万人，辖10镇3乡，171个行政村。 龙泉驿区位优势得天独厚。政治、经济、文化中心的龙泉镇距成都市中心仅19公里，距成都双流国际机场有28公里，成渝高速公路、成渝铁路穿境而过，成昆铁路绕境而行，以成渝路、成渝高速公路、成南高速公路、成洛路、成龙路和三环路、外环高速路、成环路为主的“五纵三横”城市干道和交通道路网络覆盖全境，具有“近山不进山、近城不进城”的独特区位优势。 龙泉驿生态环境独特优良。境内气候温和，大气质量达国家一级，是成都市环境和污染控制的优良地区。区域内果木遍野，花果飘香，绿化覆盖率达34.96%，尤其是 以水蜜桃为主的多种经济林与自然生态林融为一体，荣为“全国生态建设示范试点”和“全国绿化百佳县(区)”。 龙泉驿旅游资源独具特色。境内有国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、年千古刹石经寺、东郊明珠龙泉湖及西部客家第一镇洛带古镇等134处自然和人文景观，是著名的“四川省花果山风景名胜区”。 (二)经开区、世纪广场板块概况: 经开区:区域内聚集了大众、丰田两家世界汽车巨头和扛起民族汽车产业大旗的吉利汽车，在已落户的企业中，不乏德国汉高、美国江森这样的世界500强企业。作为汽车产业综合功能区的成都经开区，将建成“西部第一、中国一流、世界知名”的现代汽车产业高地;2020年实现整车(机)制造120万辆，产值2000亿元，其中新能源汽车25万辆，产值400亿元。一个全新的汽车产业经济走廊在龙泉初步成型，这个新的产业带不仅填补了主城区和龙泉之间的空隙地带，更引进千亿级产业集群将主推龙泉经济起飞。产业布局的完成，毫无疑问将为片区域楼市发展提供了更多支撑点。 世纪广场板块:处于龙泉二环左右的世纪广场，既临近传统的龙泉中心城区，又依托驿都大道对接成都城区，地段绝佳。片区不仅有龙泉新政府大楼，成为龙泉行政中心，也占据交通和资源上独特，这都有利于楼市迈向高品质社区的整体打造。成龙路、老成渝路、成渝高速等快速交通以及绕城路特别开通的龙泉出口等，让片区与成都市区无缝连接起来。论资源，世纪广场背后紧邻书房村有万亩桃花山，到桃花山只需要十几分钟的路程，而世纪广场的正前面，是平整的田野，视野开阔，绿意昂然。世纪广场的旁边和后面，都以住宅开发为主，背靠桃花山，是最好的山居板块。该板块还能享受临水而居的优势，东风渠正好经过，片区门就正好可以享受生态河居的优势。 (三)经开区、世纪广场板块发展规划: 在龙泉的相关规划中，明确指出将该区域定位为绿色生态中心、以为人本的居住中心、方便快捷的商业中心、区域行政中心及国家经济技术开发区构成的产业中心，以“5C级多元复合中心”的新形态来迎接城市化进程。 对于商业，龙泉未来商业中心——世贸百货将于年底开建，规划建设高档住宅和大型商业广场——世茂广场、世茂百货、世茂院线和大卖场等，2013年将全体完工，商业规模量将比现在的万达广场大2万多平米，在这将形成完整的商业配套。在世纪广场区 域规划了高达36层的标志性建筑——成都经开区“第九空间”总部大厦，是龙泉驿区第一座面向金融机构、国有公司、进区企业、总部税源基地的5A甲级写字楼。这个中心将能提供城市人口对居住、工作、娱乐、商业、教育、医疗、生态等全方位城市功能的需求。旅游规划有16000亩国家森林公园、300亩天鹅湖湿地公园。教育引进了北大附小、北大附中，医院规划有三甲医院等，交通规划有地铁2号线的即将开通。 三、浅析经开区、世纪广场板发展 (一)房地产政策域影响分析: 首先，限购令是今年成都房地产界最热门的一个话题，意味着这也是影响最大的一项政策，其大致影响有:1、对购买第三套住房投资的成都市民和外地户口居民有比较大影响，当然同时对房地产销售也造成一定负面影响;2、百平米以上的“一步到位房”将成为外地购房者的主要选择，对于以90平米以下为主要目标客户的房地产项目可能会流失一部分潜在客户;3、部分投资者可能转向商业地产或者没有限购的周边地区或 “上有政策，下有对策”，这句话也在此得到了验证，据了其他城市投资。俗话说: 解，购房者对策有:1、利用年满18岁周岁子女户口购买住房(外地户口迁入成都的高校在读学生);2、通过直系亲属购房然后赠与;3、补交社保;4、有网友爆料有人专门办户口，2000元包转成都户口，主要落户到青羊区 。对于今年4月1日成都市发展和改革委员会关于进一步加强商品住房价格监管的通知，该通知的发布对于规范房地产开发企业和中介服务机构的销售商品住房行为及保护消费者和经营者合法权益有着积极的意义。关于国务院颁发的二套房贷款首付比例提高到60%，对于个人购买住房不足五年转手交易，统一按其销售收入全额收税以及中央人民银行一年内三次加息等政策，连续的加息增加了购房者利息支出，降低购房者的购买能力，对购房者心理预期的影响胜于实际的利息负担增加的影响，将会在一定程度上抑制消费者及投资者购房需求，对开发商的资金链也是一大考验。加大了购买第二套住房的购房者的购房压力，也一定程度上减缓购房者购房脚步，对于投资型购房者会带来更多的顾虑。对于购房利率上浮，加重了购房者每月还贷压力，相比之下，总价低的房源将会更受欢迎。 所谓的国家出台政策“打压”房价，实质上是打压房地产投机行为，消除房地产市场积压的泡沫，从而形成一个规范的房地产市场，这是一个行业走向正轨的必经之路，房地产行业是国家发展的经济支柱，国家发展需要房地产行业的发展，因此，房地产行 业的发展潜力是巨大的。土地成本上涨、银行加息、购房按揭利率上浮等情况对开发商资金链造成了一大考验，特别是给一些小型开发商造成了不小的问题，限购令让多数购房者眼光放到百平米以上的房源，但是银行的加息、利率上浮又让购房者考虑总价过高会带来更大的还贷压力。限购令出台后虽然也出现了一系列对策，但这毕竟还是少部分的，对于龙泉经开区和世纪广场板块紧临成都主城区却没有受到限制的地区来说就明显占据优势，它对于在成都工作被限购令限制和看好龙泉周边环境及以后发展的购房者有非常大的吸引力。 (二)环境及规划影响分析: 总的来说，成都整个城市在快速建设发展中，城市规划、地铁、火车各项设备在不断完善，为建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市努力着，成都的发展也会带动周边城市的发展，特别对于临近地区更会带来有益影响。龙泉世纪广场板块和经开区的楼盘处于成都与龙泉之间的必经之路，环境优美，交通便利，房价相对更便宜。在茂广场、世茂百货、世茂院线和大卖场等商业等套完善后，这将成为龙泉未来商业中心，这个中心的建成将会满足区域各方面功能的需求。国家森林公园、天鹅湖湿地公园对于周边环境氛围是一个很好的提升，北大附小、北大附中的引进对有孩子的父母也有巨大吸引力。地铁2号线的即将开通，对于交通更是得到了优化，各项规划成为该地区升值源源不断的动力。 经过各项调控后龙泉地区的房地产市场从大起大落慢慢走向相对稳定状态，环境优美是龙泉最大的特点，针对于经开区和世纪广场板块就不仅享受了这个优势，而且在规划上显示了巨大的升值潜力，房地产政策固然对其有一定影响，但城市地区的发展需要房地产作为经济支柱，所以房地产发展的空间是巨大的。最近深圳、北京、上海各地区吹来了降价风波，导致购房者对于还未降价的地区处于观望状态，希望抓准机会购房。 (三)结语: 房地产行业是国家的支柱产业，与国民经济息息相关，国家的发展需要房地产市场的发展，所以国家出台政策对其进行调控也是为了使之回到一个正常市场应有的轨道上来，消除其泡沫及投机行为，对房地产市场的发展有着积极有益的作用。房地产的降价风波对于龙泉经开区、世纪广场板块的房地产市场虽然也会有一定影响，但总体来说该区域发展是可观的，因为配套的完善使该地区不断升值，所以就算被这股风波影响到房价也应该处于稳定状态，不会有太大变化，且以后的升值潜力是巨大的，是一个自住和 投资的黄金区域。 致 谢 本次房地产发展分析是在指导老师程志巧的悉心指导下完成的，在此，向她表示衷心的感谢。程老师在百忙之中抽出时间来为我指导讲解，并提出了许多宝贵的意见和建议，此论文才得以顺利完成。 参考文献: [1] 延方.2011年上半年成都房地产政策汇总. [2] 邓芳.世纪广场--地铁2号线成就龙泉CBD. [3] 谭术魁.房地产开发与经营(第二版). 复旦大学出版社.2010 [4] 柴强.房地产经纪相关知识(第五版).中国建筑工业出版社.2011