针对最高院关于执行设定抵押房屋的规定的风险控制

针对最高院关于执行设定抵押房屋的规定的风险控制 最高人民法院近日通过了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下称《执行抵押房屋规定》)，并于2005年12月21日起施行。该规定是针对今年初开始施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下称《原规定》)第六条作出的进一步解释，对银行来说，公平保护了我们的利益。现就以下三个方面提出今后贷款的风险控制。 一、《执行抵押房屋规定》第一条明确规定了“对被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的，依法拍卖、变卖或者抵债。”该条规定是在《原规定》第六条的基础上设定了特殊的情形，《原规定》第六条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，将这两条结合起来看，对“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”区分两种情况，一是未设定抵押的情况，二是设定抵押的情况，对于第一种情况是严格禁止执行的，对于第二种情况，人民法院可以执行。因此，只要是依法抵押给我们银行的房屋，我们都有权向法院申请执行，这种特殊情形的设定，最大限度地实现了银行的债权。值得关注的是:该条款不仅适用于个人类贷款，包括个人住房贷款、个人消费额度贷款、个人耐用消费品贷款及个人住房装修贷款等，而且在个人以所有房产作抵押为公司类贷款提供担保的情形下也同样适用。 二、《执行抵押房屋规定》规定了法院可以执行被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，但同时规定了较为严格的程序和条件。 首先，人民法院对已经设定抵押的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期，在此期间内，法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。只有六个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。 其次，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房，临时住房的面积可参照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积。该《办法》中规定“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60,。”因此，建议业务人员在平时就注意了解近年来当地人均住房面积的数值，广泛收集低价房、二手房源信息，或者与资信良好的房产中介机构建立信息共享机制，保证在我行处置不良个人住房信贷资产时，有可用于置换被执行人房产的低价房、二手房，在保障被执行人基本生存权利的同时，最大限度地保全我行个人住房信贷资产。 三、《执行抵押房屋规定》第六条特别规定了“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。” 该条款对银行债权也有不小的影响，主要反映在二手房贷款和经济适用房贷款中。其中，对于“低保对象”的范围如何确定，在《国务院关于在全国建立城市居民最低生活保障的通知》中给出了标准:“城市居民最低生活保障制度的保障对象是家庭人均收入低于当地最低生活保障标准的持有非农业户口的城市居民，主要是以下三类人员:,(无生活来源、无劳动能力、无法定赡养人或抚养人的居民;,(领取失业救济金期间或失业救济期满仍未能重新就业，家庭人均收入低于最低生活保障标准的居民;,(在职人员和下岗人员在领取工资或最低工资、基本生活费后以及退休人员领取退休金后，其家庭人均收入仍低于最低生活保障标准的居民。”由此看来， 判断是否属于“低保对象”关键是“家庭人均收入”。 鉴于此，我们建议: 1、在贷前调查中，应对借款人出具的收入证明真实性严格把关，对其收入的稳定性进行合理的评估;同时还应增加对借款申请人家庭情况的调查，重点是借款申请人家庭成员状况、近年来的家庭人均收入、承担对亲属的扶养义务情况，并对将来可能发生的变化作出预测，以准确评估借款人的履约能力; 2、在贷中管理时，要密切关注借款人的还款能力，适度了解借款人的工作情况及家庭成员状况，若出现借款人还款能力下降，应及时要求借款人提供其他有效的担保方式，如提供保证人、办理其他非生活必需品的抵押、质押和保险等，尽量多地以其他依法可处置的财产抵(质)押，或增加有实力的保证人，以防止借款人在贷款后被列为“低保对象”，使我们陷入《执行抵押房屋规定》第六条的尴尬境地中。 3、现行的业务操作办法中规定，对于即将离退休的或已经离退休的借款人，贷款期限最长男的不超过65岁，女的不超过60岁。但是，从“低保对象”的范围来看，退休后成为“低保对象”的可能性较大。因此，针对该条规定，建议年龄较大的借款人，贷款期限男的不得超过60岁，女的不得超过55岁，即不得超过法定的退休年龄。