深圳华强北项目投资分析报告

深圳华强北项目投资分析报告 一、项目基本情况 1、区位概况和项目四至 项目地块位于深圳华强北商圈，该商圈被商务部授予“中国电子第一街”荣誉，其对于深圳市的意义和地位，类似于淮海路对于上海、王府井对于北京，不仅仅是一条商业街，更是存在于城市意向中的名片。目前，该商圈集中了赛格、华强、桑达、华发等20多家上市公司总部；拥有赛格、华强、赛博、新亚洲等10多家大型家电专业市场，茂业、天虹等知名百货商场，形成了电子电器、通讯、百货、服装、金融证券、房地产、餐饮等行业汇集的综合型商圈。商圈内总商业经营面积达到80万平方米，日均客流量达到53万人次。 项目地块详细小区位图： 地块位于华强北振华路和中航路交汇处的东南面，项目四至： 东面：华强广场，36层； 南面：新亚洲国利大厦，32层； 西面：中航鼎诚国际，30层； 北面：振华路，女人世界名店，嘉华批发市场。 2、周边环境和交通配套 · 办公环境： 项目周边商务氛围较浓厚，办公用户多是与电子、贸易相关行业的中小型企业。现有写字楼中，除部分新建写字楼外，原有写字楼品质不高； · 居住环境： 华强北东区住宅项目较多，多数为深圳最早期开发的公务员住宅；另有燕南路88号、雍怡阁等少数2004后住宅项目。华强北区域的医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，居住配套非常成熟和完善。 · 酒店市场： 该区域有1家5星级酒店、1家4星级酒店和4家3星级及经济型酒店。该区域的酒店市场较为饱和，入住率也不佳，并且同罗湖口岸、福田中心区等区域酒店市场相比，缺乏竞争力。 · 交通配套： 华强北区域规划有地铁1、2、3、7号线，目前地铁1号线已通行，在建的2号和3号线将于2011年建成，7号线尚在规划中。 除轨道交通外，该区域的公共交通体系非常拥堵，特别是项目北面振华路、东面华强路。 3、项目规划指标 根据新大好实业发展有限公司提供项目地块改造规划说明，项目地块基本指标如下： 序号 项目指标 数值（㎡） 备注 1 总用地面积 7736.4 　 1.1 其中：建设用地面积 7736.4 2 规划指标 2.1 容积率 14 2.2 建筑密度 44% 基底面积3404㎡ 2.3 绿地率 20% 2.4 限高 —— 3 计容建筑面积 108310 4 楼面地价 6094元/㎡ 按对方6.6亿元报价计 4、项目现状 项目地块为划拨用地，用地性质为工业仓储用地，但项目地块现有物业作为商业与办公用房。资料显示，项目现用地单位为深圳骏嘉投资有限公司，实际控制人为新大好实业发展有限公司，剩余20年的土地使用年限（土地年限从1979年10月12日到2029年10月11日）。 项目地块内现为两栋由工业厂房改造加盖的建筑，总建筑面积约3.3万平米，期间经过多次改造，房屋性能受到较大破坏，质量一般（对方资料显示证载面积为22000㎡，地上建筑物登记价为2.5亿元）。 5、项目属性特点界定 通过分析，本项目具有如下几点特点： 5.1 隶属深圳市市级商圈，中国电子第一街，日均人流量50万人次，是深圳目前营业额最大的综合性商业区； 5.2 地块周边人流量巨大，但外部交通很拥堵，特别是项目北面和东面道路； 5.3 地块属内街性质，使该项目知名度和昭示性均不佳；而四周更是均为30层以上建筑，这给项目昭示性带来较大影响； 5.4 项目占地小，单层面积受制约。项目总占地仅有7736.4平，而44%建筑密度使项目单层面积最大仅能为3400平，这使得项目无法与大型商业体、Shopping-MALL相抗衡； 5.5项目产权复杂，谈判成本高。项目产权关系复杂，存在3方业主，这都大大增加了项目谈判成本和最终不确定性； 5.6 地块用地性质为工业仓储用地，且土地年限仅剩20年，因此本项目若想合法开发商业办公性质物业，需通过变性、补交地价和招拍挂重新取得，这均给项目增加很大成本。 二、项目物业定位和投资规划分析 1、项目定位 根据对项目特点和属性分析，我们对项目整体定位为： 以商业为核心的中型复合地产，复合业态包括商业、商务写字楼、SOHO商务公寓。 定位诠释： 1.1 市级商圈的属性和地块自身素质，都决定了本项目是一个以商业为核心功能的多业态复合地产； 1.2 在业态上，该区域的商务写字楼和以商务居住为一体的SOHO公寓都具有很大市场； 1.3 而本项目的商业业态，则存在较大难点：交通和人流拥堵，动线较难组织；四周被包围成内街；地块占地小，单层面积不足，店前广场也拥挤。这些问题都将对商业的招商和运营产生较大影响。 2、项目市场分析： 2.1 商业市场租金分析 华强北商圈内商铺出租率良好，其中华强北沿线的临街街铺及百货商场的一层商铺的月租金可达到500-1200元/平方米，特别是比较成熟的赛格广场、华强电子世界、赛博广场等。 根据市场租金情况，及我司华强北群星店租金情况，并结合项目自身位置及其他属性的综合考虑，我们对本项目苏宁旗舰店的起始月租金定位270元/平方米，每年递增3%，直至租金达到350元/平方米的经营稳定期为止。 2.2 写字楼市场售价分析 华强北中小企业众多，但写字楼新增供应不足，并且现有写字楼产品无法满足区内企业的改善性需求，因此该区域内写字楼市场存在大量需求且市场风险小。 对比近期该区域在售写字楼华强广场的售价及深圳全市近期写字楼项目销售情况，我们对本项目的写字楼售价定为26500元/平方米。 2.3 商务公寓市场售价分析 华强北内众多中小型企业对商务公寓产品产生强大的需求，区内此类产品亦长期处于供不应求的局面，无论租金还是售价均较高，具有很大的市场消化力和支撑。 此类公寓的主要客户为华强北私营企业主、IT创业者，罗湖金融中心区和福田CBD工作的白领。根据目前在售和已售的华强广场、新亚洲国利大厦、东方时代广场、群星广场等项目，对本项目的公寓定价为24000元/平方米。 3、项目投资规划分析 根据项目定位，我们对本项目物业规划、售价、租金和经营方式等进行分析，如下表： 　 类型　 面积 售价/租金 经营方式 楼层 计容积率　 苏宁电器旗舰店 17000 以月租金270作为平均数 自营 1-5F （6F是设备层） 写字楼 57000 均价26500元/平方米 保留30%物业 其余销售 9F-42F SOHO公寓 34310 精装均价24000元/平方米 销售 9F-38F 　 小计 108310     　 不计容积率 　 地下商业 6189 平均月租金400 自营及街铺招商 （若可售则出售） 地下1F 地下室 12378（350个车位） 每个车位月收益1200 自用收租 地下2-3F 　 合计 126877     　 注：1、本是在2个投资规划方案比较后建议优选的方案，虽然商业面积有所减少，但整体投资收益和市场风险控制均更优； 2、该方案中各物业业态的产品形象档次定位、规划面积、产品设计定位、市场租金和售价定位等分析详见市场分析报告。 附：项目规划方案示意图： 楼层 总建面积(㎡) 写字楼 SOHO公寓 建筑高度 单层建筑面积(㎡) 层高 (m) 单层建筑面积(㎡) 层高(m) 44F 办公38层,建面57000㎡； 公寓31层，建面34310㎡。 1500 4m 　 　 　 　 　 　 　 　 180米 43F 1500 4m . 1500 4m . 1500 4m 37F 1500 4m 1310 3.2m 127.2米 36F 1500 4m 1100 3.2m . 1500 4m 1100 3.2m . 1500 4m 1100 3.2m 9F 1500 4m 1100 3.2m 8F 1500 4m 1100 3.2m 7F 1500 4m 1100 3.2m 6F 6F为设备层和部分露台　 商业5层，苏宁电器旗舰店17000㎡ 　 　 　 3m 28米 5F 电器3400 4.5m   4.5m 25米 4F 电器3400 4.5m   4.5m 3F 电器3400 5m 　 5m 2F 电器3400 5m 　 5m 1F 电器3400 6m 　 6m -1F 地下商业6189㎡ 商业6189 4.5m 4.5m -2F 停车12378㎡ 停车及设备6189 3.4m -3F 停车及设备6189 3.4m 三、投资测算分析 1、投资测算前提和假设条件说明 1.1 本次测算是以“改变土地用途，从工业仓储变性为商业办公的综合用地；增加项目容积率；土地使用年限可延长至法定最高年限（深圳综合用地是50年）”为测算前提。这三方面，需要通过补交部分地价、通过重新招拍挂获得。根据前期所得资料显示，该区域商业补交土地出让金为5500元/平米，办公、公寓补交土地出让金为4800元/平米。因此按我司初步业态规划，需补交土地出让金约5.3亿元。 另一方面，根据业主方提出的项目现有房地产转让对价6.6亿元，另加上土地契税，则本项目的土地综合成本为12.3亿元，折合楼面地价为11334元/平方米。 1.2 本项目的SOHO商务公寓带精装修销售，装修标准1200元/平方米。 2、项目开发总投资估算表 根据测算，本项目投资总额为20.3亿元，平摊到计容建筑面积上每平方米为18767元。这其中土地成本12.2亿元占到全投资的60.4%，建安成本5亿元，占到24.7%，明细见下表： 序号 项目名称 总额（万元） 单价(元/㎡) 占总投资比例 1 土地成本 122,754 11,334 60.4% 2 前期工程费 2,557 236 1.3% 3 建安工程 50,104 4,626 24.7% 4 管理费 7,017 648 3.5% 5 不可预见费 2,633 243 1.3% 6 其他费用 317 29 0.2% 　 公用设施专用基金 3,708 342 1.8% 7 财务费用 5,994 553 2.9% 8 销售费用 8,186 756 4.0% 9 合 计 203,269 18,767 100.0% 注：上表中的单价为按计容积率建筑面积分摊计算的单价 3、项目损益表 根据项目的市场定位、售价和租金的定位、及项目销售和出租投资计划，我部测算得到该地块的利润估算表： 序号 项 目 计算公式 金额（万元） (1) 经营总收入 460,618 (1.1) 销售收入 　 233,873 (1.2) 商业出租收益 　 140,655 (1.3) 商业出租净收益结转 　 86,091 (2) 总投资成本 　 189,090 (3) 销售费用 　 8,186 (4) 销售税金及附加 　 12,278 (5) 商业出租经营成本 　 15,827 (6) 商业出租税金及附加 　 7,455 (7) 预征土地增值税 　 2,339 (8) 财务费用 　 5,994 (9) 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6) -(7) -(8) 219,450 (10) 所得税 (9)×25% 54,862 (11) 净利润 (9)-(10) 164,587 (12) 成本利润率 利润/总投资 107.96% (13) 成本净利润率 净利润/总投资 80.97% 4、项目动态经济测算和财务指标评价 通过对项目动态经济测算，我们得到本项目主要的评价指标，具体如下表： 序号 项 目 指标 1 占地面积 7,736 ㎡ 2 总建筑面积（含地下面积） 126,877 ㎡ 3 计容建筑面积 108,310 ㎡ 4 项目总投资 203,269 万元 4.1 资本金投入 126,557 万元 5 项目总经营收入 460,618 万元 5.1 项目销售收入 233,873 万元 5.2 商业出租净收益 140,655 万元 5.3 商业出租净收益结转 86,091 万元 6 期间经营成本和税金总计 37,899 万元 7 利润总额 219,450 万元 8 税后利润 164,587 万元 9 投资利润率（税前） 107.96% 　 10 投资净利润率（税后） 80.97% 　 11 资本金利润率 130.05% 　 12 财务净现值（FNPV；Ic=8%） 17,161.43 万元 13 财务内部收益率（FIRR） 9.71% 　 14 动态投资回收期 19.02 年 15 静态投资回收期 5.2 年 16 贷款偿还期 3 年 4.1 通过对项目财务分析，本项目静态财务指标上： · 本项目总投资20.3亿元，期间经营成本和税金总计3.8亿元，总经营收入（含出租收入）为46亿元，因此项目的静态利润为21.9亿元，税后利润为16.5亿元。税前投资利润率为107.96%，税后利润率为80.97%，资本金利润率为130.05%。 · 本项目贷款3.7亿元（以贷款不用于补交地价为操作前提），贷款偿还期为3年。 同时，本项目的动态财务指标主要为： · FIRR为9.71%，FNPV（Ic=8%）为1.72亿元，动态投资回收期19.02年，静态投资回收期5.2年。 从上述指标分析，本项目静态指标较好，即在不考虑时间价值情况下，项目收益绝对值较高。但是，对于项目动态指标，相对于12.6亿元的自有资本金，1.7亿元的财务净现值收益就显得较差，同时19年的动态投资回收期也是不符合财务评价标准，并且9.71%内部收益率也是无法与房地产行业平均内部收益率相比的。 4.2 另一方面，从绝对收益分析，本项目的写字楼和公寓销售所得的23.4亿元，基本可回收项目20.3亿元的总投资和近1.5亿元的销售税费，但仍不足以缴纳相应的销售所得税和后期商业运营的启动资金。因此，在通过销售回笼资金后，本项目将获得一个17000平方米的苏宁旗舰店商业、6000平地下一层商场及350个停车位。 综上所述，本项目从商业价值角度分析，在业主方报价6.6亿元土地地价情况下，本项目整体收益较差，仅达到资金使用的盈亏平衡点，因此该地价较高，市场风险抵抗力弱。同时，对于12.7亿元的自有资金使用，不如用6亿元收购一宗同区位17000平方米的商业物业（该商业平均价格可达35000元/平方米），同时用剩余6.7亿元自有资金操作一个20亿元总投资的住宅项目，所能获得收益和时间价值均将超过本项目。 四、投资分析结论 综上所述，本项目地块外部区位好，符合公司旗舰店核心商圈的要求，具有一定投资价值。但项目自身存在较多瑕疵，其中产权和土地性质可通过谈判和操作解决，但四周道路造成类“内街”瑕疵则将成为项目未来发展的硬伤。 附件一：城市基本宏观经济信息 人口 城市总人口 1500万 市区人口 861.55万 备选址能辐射的人口 500万 备选址周边消费人群构成特点 高收入阶层居多 消费力 城市消费品零售总额 1915.03亿 城市GDP总额 6765.41亿 人均GDP 79221元 附件二：项目宏观区位图 附件三：区域周边商铺租金水平一览表 位置 面积（平米） 租金（元/天.平米） 福田华强北近兴华华联大厦市中心华强北附近 40（使用面积） 18.33 深圳福田八卦岭八卦商铺 150 55.56 福田深南大道大厦 300 5.56 华强北大厦地铁站口 45 11.11 华强北大厦 108 18.52 华强南中医院附近 20 10.00 福田上沙天安数码大厦 50 33.33 华强北知名专业为儿童商场 63 15.22 新世界百货大厦 31 48.39 华强北京华美食街旺铺 10 30.00 福田上沙惠联发商场附近 60 11.11 福田上沙附近 80 14.58 华强北旺铺 22 34.85 天安数码城上沙中心 50 40.00 华强北都会100附近 45 14.07 福田CBD中心区商铺春晖苑 1000 75.00 福田华强北赛格附近 10 33.3 附件四：楼盘销售信息 项目名称 地址 类型 地上建筑面积 总建筑面积 售价 物业管理费 （元/平米.月） 五角大厦 福田区滨河大道新洲区域 商住 4118 38450 　 　 葵花公寓 福田区石厦北一街与滨河大道交汇处 商住 3000 22331.58 36000 4.5 中城天邑花园 福田区新洲南路福田区委西南 商住 33340.1 168744.39 22000 3.4 半山御景华庭 福田区皇岗路西侧 商住 10060.28 36733.4 16980 2.8 嘉鑫阳光雅居 福田区上梅林 商住 8083.58 40218.14 15000 2.84 橄榄绿洲家园 福田区景田南路 商住 8253.92 14857 16500 3.2 家福广场 福田保税区桂花路五号 商住 21000 187000 18000 4.5 燕南路88号 福田区燕南路与振华路交汇处 商住 1期：9500平米 2期：4428.94平米 1期：30000平米 2期：79009平方米 55000 　 东方时代广场 福田区福田华强北路 商住 6500 66000 13000 3.98 白金汉宫 福田深南中路与上步南路与东园路交汇处 公寓、商住 6306 98096.54 18000 4.5 世界金融中心B座 罗湖区深南东路与和平路交汇处 酒店式公寓 　 20969.93 24000 　 附件五：办公楼盘销售信息 项目名称 区域 地址 类型 地上建筑面积 总建筑面积 租金（元/平米.月） 售价（元/平米） 物业管理费 鹏城大厦 福田 深南大道与农林路交汇处西北角 办公 　 　 　 15000 10 金运世纪大厦 福田 深南大道深航锦江酒店东侧 办公 5145.25 53483.02 　 24000 9.8 中国港中旅大厦 福田 深南路与益田路交界 办公 　 　 5.33 　 　 荣超中心 福田 深南路与益田路交界 办公 14316.2 143328.6 6 　 　 现代国际 福田 金田路和福华路交汇处 办公 4025 71915.31 　 36000 　 华强广场 福田 振中路与华强北路交汇处 办公甲级 26032 230980 　 27000 　 卓越时代广场 福田 益田路与福华路交汇处 办公毛坯 7295 118790 　 24000 16 低档餐饮 士多店 中高档 餐饮区 女人世界名店 嘉华批发市场 PAGE —8—