商业综合体研究

null商业综合体开发与管理的 论 以日本和中国部分项目为例商业综合体开发与管理的 方法论 以日本和中国部分项目为例杨宝民 中国商业地产联盟专家委员 清华大学国际商业地产运营班客座教授 深圳NEW MALL商业管理公司总经理 新加坡星联国际机构董事 电话：13823509154 QQ:250703408 杨宝民介绍杨宝民介绍研究方向：基于知识创新的商业房地产经营与策划；地产与IT复合型知识结构 现代零售业创新经营研究 学术职务：清华大学国际商业地产运营客座教授，中国商业地产联盟专家委员。 现任星联国际机构董事，深圳市新摩尔商业管理有限公司 总经理，曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，沿海物业管理总经理，王志 纲工作室高级策划师等高级职务。 EMAIL:hcy71420@szonline.net本人核心竞争力： 商业地产创新经营与策划 业态规划、商业运营目录目录前言 城市商业综合体定义与特点 第一部分：大阪难波城综合体案例 第二部分：日本六本木新城综合体 第三部分: 上海松江大学城商业综合体 第四部分：泉州体育中心商业综合体大型城市商业综合体大型城市商业综合体大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。城市商业综合体开发流程城市商业综合体开发流程下面我们通过日本与韩国城市商业综合体案例进行介绍大型城市综合体的多专业团队协同工作方法大型城市综合体的多专业团队协同工作方法NEW MALL商业管理公司负责总体策划与管理著名市场调查公司 例如AC尼尔森著名建筑设计事务所例如JERDE公司，深圳中汇建筑设计事务所城市综合体开发商城市综合体项目的开发与运营NEW MALL商业管理公司以商业管理为核心著名酒店管理公司以酒店管理为核心五星级酒店在综合体的地位五星级酒店在综合体的地位在五星级酒店项目论证过程中，我们认为可以发挥综合体优势，方便设置酒店和购物中心之间的动线连接，采用自然的流线连接酒店出口和购物中心空中入口，鼓励五星级酒店的住客到商业空间休闲和消费。 在五星级酒店的设施中，重点强调宽带计算机网络和睡眠健康系统用品，在设计创新同时，在设施布置方面也能够创新，满足现代顾客的需求。 通过高级酒店提升物业价值。酒店级别与购物中心之间的关系酒店级别与购物中心之间的关系超五星级别酒店与国际名品购物中心或中高档购物中心搭配。 四、五星级酒店与中高档购物中心搭配，不适当的搭配会影响物业总体价值。例如大商集团在哈尔滨的麦凯乐购物中心和综合体就是一个不恰当配置物业档次的案例。五星级酒店的投入产出五星级酒店的投入产出分析１．造价１万元/平方米 ２．投资回收一般１０年 环境优美，可见性好，周边比较繁华的地段回收期可以缩短。MGM酒店null 表1 以顾客为核心的协调工作内容如何预测购物中心经营结果如何预测购物中心经营结果１．VMD visual merchandising (商品企划)and display 将商品的政策和战略变成视觉展现．视觉化商品营销的重要目的之一，是把商品价值的效果最大化，通过品牌之间的差异提升销售利润。一般商品企划占有８０％比重，视觉形象占有２０％比重。 2.建立在顾客调查与反馈基础上的不同业态组合的模拟经营分析 董事会需要知道购物中心未来经营的结果。VMD详解VMD详解VM是把购物中心形象具体化，以有效的营销活动为手段，把商品企划、进货销售等所有业务整合起来的策略。商业建筑策划商业建筑策划１．根据顾客的需求进行商业规划与商业面积测算， 根据经营要求勾画商业空间的初步模型。 ２．根据洋流理论选择最能让人流通畅，优先选择环形布局，不论何种建筑形态。 ３．对商业建筑概念模型进行招商摸底和运营成本分析，选择运营成本相对较低的方案。 ４．文化主题与建筑空间的表示结合起来,形成项目的文化内涵。对城市综合体开发和经营高级职业经理人的三个要求对城市综合体开发和经营高级职业经理人的三个要求1.熟练掌握开发和运营流程，具备专业知识。 2、具备管理多专业团队的能力，知人善任。 IQ＋EQ均衡 3、国际化视野 善于整合国际化资源形成项目竞争能够能力研究结论之一---以百货为核心的购物中心10万平方米左右容易成功研究结论之一---以百货为核心的购物中心10万平方米左右容易成功 超过10万平方米以上大型购物中心面临如下困境 1.招商难度加大。 2.由于采用巨型封闭式空间，电费等成本高，经营风险加大。 3.房地产商开发项目对经营管理团队选择不当。 韩国很多购物中心都是由较强大零售背景企业经营,非常重视商业经营,以经营为核心统筹大型商业物业开发,成功率较高。创新的大型购物中心和步行街模型 NEW MALL与中汇建筑事务所的第一次创新案例1 位于深圳核心商圈的东方时代广场案例1 位于深圳核心商圈的东方时代广场从组建开始就有强大的自营百货，经营绩效名列深圳前茅。广州中华广场开业后增加自营百货广州中华广场开业后增加自营百货可行性报告的主要内容 一、经济环境分析 1、国内、珠三角及广州市宏观经济分析 2、国内、珠三角及广州市商业市场的总体概况及前景 3、消费者调研分析 二、百货业态分析 1、国内、珠三角及广州市百货业态的总体概况及前景 2、中华广场百货业态分析 3、中华广场与其他购物中心的竞争力对比 三、项目可行性及投资经济效益分析 项目简介：位于中华广场五楼，建筑面积14000平方米 负一楼、一楼为时尚商场，以经营服装及配饰、鞋类为主，二、三楼主要为吉之岛，四楼经营手机，五楼现在经营家具，六楼为中华百货（6000平方米）和文化项目，七楼为餐饮娱乐项目，八楼为电影城。研究结论之二注重原创和以顾客为本研究结论之二注重原创和以顾客为本国内商业地产缺乏原创性旅游商业一体化作品 以创新的思维建设中国的旅游商业综合体以创新的思维建设中国的旅游商业综合体以创新的业态打造消费目的地 充分发挥黄山旅游资源优势 只有抓住黄山游客和周边100公里范围品牌消费者，现代化的黄山步行街才能成功。 奥特莱斯业态在黄山的发展作为重点之一，我们的标杆适合混合业态。的奥特莱斯和购物中心结合 以体验式的建筑环境 留住远方的客人 建筑形态以综合体和步行街结合，形成顾客目的地。东部适合采用综合体模式设计，同时将综合体作为商业街区最有吸引力的一个重要端点。 奥特莱斯等名品经营业态靠近高级酒店，形成品牌消费区，突出厂商直营店 结论3地铁商业物业成功规律结论3地铁商业物业成功规律必要条件:商业中心和地铁连接 充分条件:良好的建筑策划与商业经营是充分条件 新摩尔系统地完成了地铁轨道交通和高速铁路项目的论证和招商工作,积累了交通枢纽综合体的专门经验。结论4商业物业经营必须注重地域 文化结论4商业物业经营必须注重地域 文化隔山闻鸟音 近水知鱼性 商业连锁经营必须考虑所在国家的收入水平特点和消费文化,不能完全复制。 根据顾客特点确定经营的业态和品牌结构,服务方式。 先进的连锁经营理念和本地文化结合容易成功。 家乐福已经与英国连锁巨头TESCO签订了,将韩国全部31家门店股份转让给TESCO接管。这也标志着继前不久全面退出日本市场后,家乐福又放弃了韩国市场... null本项目开发所处工作阶段 null开发商：Nankai Electric Railway Co., Ltd（南海電鉄株式会社） Obayashi Corporation南海都市創造株式会社 概念设计：美国Jon Jerde设计公司 项目管理公司：Wasa Sakamoto 获得日本２００４年最佳建筑与环境设计奖☆一、策划思路项目所在位置：大阪市中央区難波中2-10-70 一、策划思路■购物中心与空中花园结合； ■空中花园提供聚集人流的手段，空中花园作为高层酒店式公寓的空中公共空间。从模型到实际从模型到实际采用鸟瞰、透视图立体模型的多次研讨，才能做出好的作品综合体的步行街鸟瞰效果综合体的步行街鸟瞰效果二、难波城的创意二、难波城的创意难波城的原址是一座棒球馆，位于邻 近难波火车站的一片新商业区，离机 场一站之遥。开发商NK电气铁道公司 邀请捷得公司为其设计一座对大坂产 生形象具提升意义的建筑作品。捷得 因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣 的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层 的高塔，难波城彰显了一种自然生 态的生活方式，空中花园、屋顶绿树 公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土 林立的城市里带来了一股清新的气息 人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬 崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台， 人们徜徉在空中花园中尽享体验式购 物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱 乐为一体的自然生态式体验购物的杰 作。 空间的构思空间的构思充分考虑到人流循环与体验的空间构思设计亮点设计亮点景观平面与实景照片花园顶部花园顶部高层建筑与公共空间的关系高层建筑与公共空间的关系空间共享三、总体规划三、总体规划第一期开发总面积１６.７万平方米 （其中商业面积４万平方米， 办公楼８万平方米）。第二期76,600m2，合計243,800m2。大阪难波城地铁城市综合体的整体构思大阪难波城地铁城市综合体的整体构思进入大阪难波城步行街的局部特色进入大阪难波城步行街的局部特色进入步行街步行街中间地带步行街中间地带步行街的人流终点引导空间处理步行街的人流终点引导空间处理通过里面较大公共空间引导顾客有效循环起到渔场作用四、业态规划与动线设计特点四、业态规划与动线设计特点高 島 屋 為 日 本 著 名 百 貨 公 司 ， 走 高 檔 消 費 品 路 線 ， 業 務 及 規 模 大 分 龐 大 ， 在 東 京 、 大 阪 、 京 都 及 橫 濱 等 多 個 城 市 均 設 有 分 店 。 ■不同楼层的业态分布■不同楼层的业态分布空中花园分布餐饮业态空中花园分布餐饮业态最有效利用空中花园人流 将餐饮和休闲相互结合■动线规划■动线规划车站与商场之间的公共通道火车站入口缓冲空间步行街通道垂直观光电梯与公园公共空间结合主力百货主力百货高岛屋百货一层五、建筑装饰与导示系统五、建筑装饰与导示系统公园广场核心导示标志本馆导示立面装饰店面装饰 六、经营管理特色六、经营管理特色■以高岛屋促销作为核心，高岛 屋善于举办有吸引离的促销活动 例如举办过铁壁阿童木纪念活动 以１６万美元年薪将将机器人引 进到百货中也是高岛屋的创意。 高岛屋走高档流行路线，由于日 本中老年顾客比较有钱，因此吸 引了大量中老年顾客。 ■难波城设立日文网站，介绍每 家商店与商业设施，及时刊登商 店促销信息。难波城发展大量会 员，会员享有５％优惠，销售定 期的火车票，购物达到一定数额 可以赠送火车票。聚集大量人流的难波公园聚集大量人流的难波公园难波城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办营销活动以及各类文化表演活动。商业设施的系统借鉴商业设施的系统借鉴日本韩国的卫生间管理反映国民的素质较高，卫生设施的维护是世界第一水准，购物中心的卫生间非常重要，不仅要考虑位置足够，而且要考虑老人、妇女、儿童不同年龄顾客要求，同时能够满足妇女化妆以及小孩子的特殊要求。例如在女卫生间也考虑了小男孩的方面要求，这种认真细致的考虑会方便顾客。细节扶手扶手细节反映水平导士系统和广告布局导士系统和广告布局人流的合理流动与有效引导反映一个购物中心的业态设计水平，广告是商场重要收入来源，我们协助发展商系统设计整体的导士系统和广告布局，因为广告能够挖掘较多利润。☆☆■东京六本木新城是东京著名的购物 中心和旅游中心该项目在２００３年 ４月开业，目前已经成为外地游客到 了东京必到的综合商业设施坐地铁日 比谷线直接到达六本木站就到达六本 木新城。17年的坚韧精神，就是坚持 不懈的努力 。 ■日本森大厦株式会社出资兴建了上 海森茂国际大厦，该公司一直在日本 东京的中心地区从事城市开发事业， 上海国际森茂大厦是其在海外进行正 式投资的重要项目之一。森大厦在上 海进行第二个项目──世界最高的 “上海环球金融中心"大厦的建设。六本木开发动机与企业家理想六本木开发动机与企业家理想在这个项目开始的初期，许多人都对这个项目的建成表示悲观怀疑，预测这个项目可能太大了，或者他对于日本传统的品味来说，变成太大太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期，纽约时报把我称之为一个赌徒，尽管如此我相信这个项目对于改变日本人生活方式来说是一个巨大的机遇。 只要他们的生活方式改变了，就能够改变东京和日本，最终改变我的国家的整个经济的结构。我们最终还是2004年在4月25号，也就是周五将六本木新城向公众开放。这个独特的城中城比诺克菲勒中心大两倍。因为整个新城构建之多，参观访问者络绎不绝。森大厦株式会社森稔 社长的理想是东京城市复兴 超越美国洛克菲勒中心综合体六本木新城的位置六本木新城的位置项目概况项目概况占地面积：11.6 公顷. 总建筑面积：73 万平方米. 总投资：2700 亿日元 （按照100日元兑换6.73元人民币） 181亿元人民币 每平方米造价2.489万元人民币 14年策划与规划 前期准备充分 三年建设完成六本木新城留住老住户的策略与启发六本木新城留住老住户的策略与启发六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。 森大厦株式会社与老住户沟通长达14年,500多个老住户,400多个选择回迁,留住老住户,留住了邻里亲情,凝聚了人气,保持了街区活力。项目标志--巨蜘蛛项目标志--巨蜘蛛一、JERDE设计思想的启发一、JERDE设计思想的启发■美国JERDE建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，在设计中JERDE在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰 富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间，很多游客停留一天 还没有单调的感觉，实践证明JERDE的设计思想是成熟的。二、总体规划设计特点二、总体规划设计特点总体布局—酒店、写字楼与购物中心组成 城市商业综合体概念设计-应用洋流理论概念设计-应用洋流理论充分考虑构思环形布局，留住顾客的好奇心。总体布局效果图总体布局效果图充分考虑打造体验式空间，详细考虑顾客的感受人流动线的构思人流动线的构思在货流动线合理的同时，在人流动线方面精心构思。三、建筑设计特点三、建筑设计特点■■购物中心建筑设计特点： 内部中庭设计很有特色，采用 内部地面盆景绿化，而且中庭内 部立面设置空中绿化花池和水幕 处理，增加中庭空间的动态特征 中庭上空采用透明的天棚处理， 同时适度遮挡阳光直射，创造出 通透宜人的空间。 ■中庭主要通道采用曲线方式布 置，让顾客在中庭中方便购物。六本木新城外立面特点六本木新城外立面特点外立面设计变化比较丰富，采 用空间向上退台的方式，与难波 城有类似之处。露天广场舞台上 设置圆形顶棚，具有强烈的聚集 导向作用。 null舞台是艺术表演场所 能够活跃气氛聚集大量人流写字楼设计特点写字楼设计特点森大厦共计54层，高238米，第一层的面积达到5800平方米，巨大玻璃和金属材质被容纳在日本古风的形状之中。高耸的森塔东京重新屹立的象征，充满力量感觉。KPF的设计属于美国风格六本木五星级酒店特点六本木五星级酒店特点位于六本木新城東京凱悅 大酒店 提供包括28间套房在内的 389间客房、最高级的厨师 们用精选之食材创造出美味 佳肴的10间餐厅・酒吧、绝 对宽敞舒适的温泉浴场和健 身房、13个宴会会场、教堂 神殿等优雅舒适的空间与无 微不至的服务。 (为婚礼相关合适的空间）。 该酒店与写字楼采取相邻布置方式，以森大厦为中心。宾馆高度较低，呈现半圆形状分布。五星级酒店的盈利模式创新五星级酒店的盈利模式创新独立的五星级酒店投资回报稳定，但是投资回收期长。通过综合体集成开发，利用五星级酒店提升写字楼、公寓以及商业物业价值，加速资金回收。六本木公寓特点六本木公寓特点依托六本木新城的五星级酒店和综合设施，公寓不仅能够加速资金回笼，而且增加了项目人气。 现代综合体的公寓比例值得认真研究。六本木艺术中心设计六本木艺术中心设计东京艺术中心位于森大厦顶层包括美术馆城市展望台，教育中心以及俱乐部。null■都市未来展览馆 森都市未來研究館，處于地 上50層的展示設施，從各種 角度研討「都市」。 ■学术中心 六本木新城森大厦第49层、第40层里集结着世界中的智慧。立足于可以眺望整个东京之位置，通过学校、论坛图书馆、研究网络之四种功能，人与信息的合作开始了。森大厦俱乐部森大厦俱乐部森大厦俱乐部位于森大厦51层，目前拥有2500名会员，汇聚了各个领域的精英，从欣赏音乐到葡萄酒会，形式多样丰富了人们的文化生活，增加了六本木新城的活力。长沙奥林匹克综合体毗邻湖南省政府，可以借鉴设立相应俱乐部。●交通体系与停车特点 ●交通体系与停车特点 六本木地铁站◆地铁入口◆六本木地铁站◆汽车停车场入口 ◆立体自动化停车系统◆汽车停车场入口 ◆立体自动化停车系统四、园林设计与艺术设计四、园林设计与艺术设计■绿色是城市综合体的 必需，空中花园与地上 园林相互结合。 ■六本木新城的空中花 园，从人的最基本生存 需要出发，设置了稻田 蔬菜等田园风格的景观 强调了业主的可参与性。 景观总平面景观总平面空中花园的局部设计特点空中花园的局部设计特点◆六本木新城公共空间艺术作品◆六本木新城公共空间艺术作品 薔薇花伊紮・簡茲肯作。遠遠超出人的身長之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征。 媽媽露易絲・布魯喬亞作。高10米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂，編織新的資訊的場所之象征。六本木新城之春六本木新城之春春天是播种希望的季节，春天是属于少男少女的季节。六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然。夏天的六本木新城夏天的六本木新城秋天到了，稻田中间插着的老鹰吓跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦。 秋天的六本木新城秋天的六本木新城秋天到了，稻田中间插着的老鹰吓跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦。不寂寞的冬天不寂寞的冬天冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望。空中花园的思考空中花园的思考日本为何出精品五、业态组合与动线特点 五、业态组合与动线特点 ■商业 具体包括服装、皮具、珠宝、电影 院、餐饮名店组成。 ■森美术馆 可鉴赏到深夜的以现代艺术为中心 的美术馆以世界的现代艺术为中心 举办时装、建筑、设计、摄影、影 像等各种形式的展覧会。 ■电影院 六本木新城維珍TOHO影城。 ◆动线特点◆动线特点不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各 层。由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场，因此顾客可以方 便进入自己喜欢的空间。六、商品陈列与VMD特点 六、商品陈列与VMD特点 立体式的服装陈列地下室水气仪表精心设计整齐排列七、装饰与导示系统七、装饰与导示系统中庭的装饰与水幕处理相结合入口空间装饰露天广场的栈道指示购物中心楼层展示拥有英文、中文、日语多种语言导示手册八、经营管理八、经营管理■开业前预热成功 在最初开业的五天里面，整个 访问人士超过了两百万，而且 森株式会社开放六本木新城这 么一个事件，在整个周末，就 是２００３年4月26号，27号 两天几乎占据了所有媒体的主 要版面。 ■开展大手笔文化活动 已经成为东京电影节的另外一 个主要会场。 ■与旅游业合作 六本木设计新城在设计之初就 周密进行市场调研。利用新城 的空中庭院优势，专门安排学 生修学旅行。日本东京中城综合体案例日本东京中城综合体案例东京中城（东京ミッドタウン，Tokyo Midtown）是一个日本东京都港区的多用途设施开发，位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目，是一个新型的复合型城市综合体。 项目近邻六本木新城，建立在原来防卫省旧址。规划设计资料规划设计资料用地面积：约102,000m2 实际占地面积：约78,400m2 总建设面积：约569,000m2 开发商：三井不动产 设计：SOM、日建设计、安藤忠雄、隈研吾等 施工建造：竹中工务店（A、C、D、G、H栋）、大成建设（B、E、F栋） 综合体各设施面积 办公室：约330,000m2 住宅：约111,000m2（约530间） 五星级酒店：约48,000m2（约250间） 购物中心：约57,000m2 其他：23,000m2 地下5层、地上54层 项目结构：钢结构、钢筋混凝土结构以及钢架钢筋混凝土结构   公共空间处理公共空间处理东京中城的规划设计思想是以人为核心，创造新的生活美学空间。从规划设计和商业设施来看，东京中城注重建筑与商业文化结合，充分运用商业世界中人、物、环境构成空间概念，以美学设计作为主轴，构造东京２１世纪衣食住行乐的完美景观。商业特点商业特点东京中城购物中心地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空空间非常明亮柔和，装修素材多用木材、日本纸等天然材料；一、二楼为时装店；三楼为设计、家居用品店；四楼是Billboard live Tokyo。项目开发与运营的策略项目开发与运营的策略通过美术馆和设计中心等吸引白领人群，通过高档酒店吸引金领人群；东京中城写字楼成为企业总部聚集区，吸引了高端办公人群，他们都是消费力较强的白领和金领人群；项目中的 众多休闲餐饮业态也聚集较多人流，东京中城作为日本最新的一流综合体拥有旺盛的人气。世界一流综合体的内涵是：世界一流综合体的内涵是： 1.世界一流综合体拥有较高的品牌价值，大型公司和商家愿意积极入驻，可以成为商业和旅游目的地。 2.世界一流综合体以品牌价值为依托，各个建筑公司均以参与为荣，因而可以控制达到最低造价，拥有最佳的投入产出比 。 3.世界一流综合体不仅拥有最佳的经济效益，而且可以创造良好社会效益。杨宝民提出城市商业综合体价值 提升方法杨宝民提出城市商业综合体价值 提升方法通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通过五种方法做价值提升和功能优化. 1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。 2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。 3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力商场,提升整个物业综合价值。 4.通过视觉形象策划提升综合体价值 5.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。美国凯撒宫综合体 罗马文化主题具有罗马文化主题的美国拉斯维加斯综合体典型案例具有罗马文化主题的美国拉斯维加斯综合体典型案例凯撒宫是罗马文化主题应用最成功的项目之一 特洛伊木马都是典型的选题凯撒宫商业布局特点凯撒宫商业布局特点拉斯维加斯 拉斯维加斯 威尼斯人大酒店综合体项目的规划设计施工特点威尼斯人大酒店综合体项目的规划设计施工特点建设一流威尼斯风情酒店、购物中心和赌场综合体来自于赌博之王谢尔德.阿德尔森的威尼斯蜜月之旅，但是打造真正的威尼斯风情难度很大。设计团队与管理设计团队与管理为实现对威尼斯风情的把握，发展商董事长谢尔德.阿德尔森花费巨资聘请建筑历史专家和艺术家，例如意大利史学家多莉特.韦恩斯，准确把握威尼斯主题。 威尼斯人综合体在1997年确定由克莱德威德的设计团队和斯塔宾斯建筑事务所(http://www.klingstubbins.com/)负责设计工作。项目设计团队在3月由设计总监罗伯特.赫鲁沙克带领下，使用了300个设计师完成设计工作。 1999年5月3日开业。 商业价值的挖掘商业价值的挖掘项目总建筑面积93万平方米，购物中心面积4万平方米。威尼斯人酒店是综合体的核心，拥有6000间客房。 项目规划不是单一的项目，而是采用主题酒店、购物中心和赌场相互结合模式，明确采用威尼斯主题，模拟威尼斯特色广场和水乡特点，充分挖掘项目二层空间商业及文化品牌价值。 一楼重点为赌场和服务设施。二层以上主要是酒店房间和附属设施，現有规模巨大的6000间客房，创造了拉斯维加斯酒店規模记录。项目亮点的打造项目亮点的打造由于威尼斯人主题酒店和综合体设计和施工的高难度，专家比喻搞综合体项目的设计与建造是炼狱，项目施工难点及其解决方法： 项目中的二层运河是弯曲的，需要１０６万公升水，重量高达百万公斤，采用双层防渗漏系统，同时要求底座在设计上留出足够承重能力，保证施工达到设计要求，否则是压垮酒店下面的赌场。 仿制威尼斯圆柱形状很类似，但是感觉不像，推倒重来，采用伊斯特利亚石材才能找到风化后真实感觉。 制造威尼斯风格的凤尾船发生倾斜，采用四周加上保险带方式通过测试。博多运河城博多运河城鸟瞰运河城鸟瞰运河城博多运河城的五层是购物中心，五层以上是两个酒店和娱乐空间。 运河沿街作为主要流线设计，表演舞台是设计的关键和公共空间聚集人流的焦点，人们站在长廊观看表演，带动了商铺价值提升。公共空间铺地和颜色富于变化，灯光设计创造更好夜景，白天和晚上变化较大，不断让顾客好奇心保持最强。博多运河城是为顾客创造的独特体验空间，顾客进入以后停留时间可以有效拉长。水上舞台特色水上舞台特色博多运河城核心部分是个超大型的购物中心，它因水而生动：180米长的运河从它的中心流过。两端是主力商店，里面有各种名牌专卖店，酒店，餐馆，电影院等游乐设施。在其中一侧的楼梯面对的是一个濒水的表演舞台，在高处望下去，总是有各种风格不同的乐队在那里进行表演。如果顾客累了还可以在河边长椅上坐着观日落美景，或是请画像的艺术家为你画上有日本卡通造型的漫画像。博多运河城不仅在设计方面贯彻了生态型城市综合体的思路，而且在管理方面也贯彻如下管理思路： 博多运河城不仅在设计方面贯彻了生态型城市综合体的思路，而且在管理方面也贯彻如下管理思路： （1）.营销推广作为整个购物中心的核心，将项目打造成为旅游目的地，游客可以在酒店住宿，同时可以在购物中心购物，在娱乐城参与游乐与文化活动。每年到福冈旅游的旅客几乎都把博多运河城作为必到的旅游目的地。 （2）.将环境管理的贯彻到物业管理中，通过高品牌物业及服务吸引更多顾客。 （3）.博多运河城的管理公司日本FJ株式会社，重点作统一形象推广以及购物中心管理，酒店管理独立性较大，聘请专业酒店管理公司管理，因为酒店不仅要吸引来购物的人群消费，更重要是要吸引外地旅游和商务旅客。 （3）尽管城市综合体相对独立的部分都在打造自己的品牌，但是项目整体品牌依旧非常重要，只有形成整体品牌才能吸引本地顾客重复消费，才能吸引更多的外地顾客慕名前来。启发与中国商业地产行业的反思启发与中国商业地产行业的反思日本大型综合体项目的成功不仅是设计的成功，更重要的是项目的日本开发商具有开阔的眼光，不仅有充足的市场调查与商业经营策划经费和设计费用，而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足的时间,重视可持续经营。 反观中国的商业地产开发商不是政府要求提前竣工，就是发展商忙于回收资金而提前盲目开工，中国商业地产缺乏精品的真正原因是政府政策变化具有随意性，发展商表现浮躁，缺乏打造精品的长久式思维导向与执行能力。 中国要在商业地产领域站在世界之巅，政府就必须创造执行规划的良好法制环境，在土地政策化规划方面具有延续性。由发展商牵头，共同沉下心来打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品，具有世界水平的经营效率，同时在建筑与服务方面具有民族特色。长春国际金融中心长春国际金融中心总体规划设想总体规划设想希望希望希望学员借鉴国外一流城市综合体和商业物业经营成果,在中国土地上开发运营好一流购物中心和步行街,在综合体方面赶超韩国以及日本,打造精品。NEWMALL采用资本运营手法和知识管理方法论证轨道交通城市综合体项目NEWMALL采用资本运营手法和知识管理方法论证轨道交通城市综合体项目上海松江新城交通枢纽购物中心及综合体（原名，以下简称“该项目”）项目是一个R9轻轨站点－大学城站和松江公交枢纽中心交汇的综合商用物业项目，由松江区政府和城通公司投资与实施，计划与R9轻轨（2007年10月开通）相继建成。 该项目占地面积150亩（22万平方米），总建筑面积45万平方米，其中地上建筑面积38万平方米，地下7万平方米。主体建筑5至8层。地上的客运中心部分建筑面积为10万平方米，将导入城市公交线16条，引入长途公交线26条，拥有社会泊车位1300余个。新区商业开发有问题的案例 ——上海松江大学城购物中心新区商业开发有问题的案例 ——上海松江大学城购物中心失败原因剖析： 没有广场连成一片，商业面积太大，单一的购物中心能力难以吸引大量有效购物人流。 没有经过科学论证，盲目开工，付出3亿元代价。松江项目现场借鉴韩国等经验 NEW MALL提出创新的轨道交通城市综合体模型借鉴韩国等经验 NEW MALL提出创新的轨道交通城市综合体模型１．吸纳韩国及日本轨道交通物业开发以及城市综合体经验,解决上海大型综合体的策划与经营创新,为轨道物业开发企业创造巨大价值. ２．结合基金公司要求，采用空中步行街分割物业产权，增强项目变现能力。挖掘商业价值的三部曲挖掘商业价值的三部曲１．市场调研 ２．业态规划 ３．视觉形象与建筑策划松江大学城市业态规划特点松江大学城市业态规划特点A方案项目功能布局业态分布表 上海松江大学城商业建筑策划特点上海松江大学城商业建筑策划特点设计单位：深圳市中汇建筑设计事务所价值挖掘的初步评估价值挖掘的初步评估１．整体土地变性 抓住主要矛盾 ２．基于经营知识采用开放式空中步行街，降低运营成本，创造4亿元以上价值的大手笔思路。 ３．基于资金回收的物业功能组合，增加９０亩商住开发用地。null城东海峡体育中心综合体项目 政府汇报提纲发展商：福建省海峡西岸投资有限公司城东项目论证牵头专家城东项目论证牵头专家杨宝民：清华大学国际商业地产运营特聘专家，中国商业地产联盟专家委员，星联国际不动产机构深圳市新摩尔（NEW MALL）商业管理有限公司总经理。 研究方向：基于知识创新的商业地产经营，大型轨道交通城市综合体，购物中心与白领百货经营。 张中增：深圳市中汇建筑设计事务所董事长，建筑学硕士，西安建筑科技大学客座教授，高级建筑师，国家一级注册建筑师,曾任北京建筑设计总院深圳分院院长。 本项目论证得到相关建筑规划院士的关心和指导。null城东片区土地出让是按照市级商业中心规模考虑的，考虑到城东具有纵深发展空间，周边30公里半径顾客综合交通成本较低，作为市级商业中心非常合理。 东海片区作为CBD，位于城市端点，各地顾客前来消费综合交通成本高，辐射能力受限，不适合作为市级商业中心。 建议两个片区按照泉州新城的思路统筹考虑功能布局，市政府贸易发展局修订商业网点规划时，与城市规划同步考虑，对远景市级商业中心给予明确设置在城东片区。否则泉州城市规划土地出让与商业网点规划明显矛盾。 建议远景规划考虑将城东片区作为市级商业中心和会展中心考虑，充分考虑体育场馆后续利用。商业物业做赢的关键商业物业做赢的关键——有效地聚集人流只是将1,2号地块作为商业考虑，难以成功启动，缺乏公共空间支持，过于分散难以形成人气，广场无法有效利用。null1、3号地块，我们建议总建筑面积在40万平方米左右，其中五星级酒店和购物中心重点设置在3号地块内合理,原来的将住宅和五星级酒店功能放在一起明显不合理，3号地块设置10万平方米左右商业，1号地块设置商业步行街街区为主，其他功能考虑公寓与写字楼之类功能配合。建议统一考虑3号地块城东项目总平面构思城东项目总平面构思null体育馆、会展中心、城市综合体、3#地块商业中心相互依托带动，容易聚集人气，形成环流，促进整个片区的发展成熟。保持原先规划精神，容积率不变，五星级酒店不变。null3#地块购物中心和步行街、五星级酒店基本模型 体育馆入口广场80000平方米五星级酒店和公寓安吉路临街狭长广场null上海百联、大润发、沃尔玛等国内外著名商业机构认为：3#地所在位置最易集中人流，考虑在该区域开店发展。按照1、2号地块做商业结果预测按照1、2号地块做商业结果预测1、2号地块人流被严重分隔开，大型广场相隔太远难以发挥作用，难以吸引著名商家进驻； 40平方米商业将形成顾客冷清，20亿元资金沉淀的结局。鸟瞰图项目的成功应立足于片区的长远发展，地块功能的合理配置有利于城东片区的成功发展，但也使海西公司整体投资回收周期加长，海西公司前期已投入6.04亿元获得1#、2#地块，承担了更大的风险。鸟瞰图我们的新思路——3号地块作为城市综合体策划 五星级酒店与购物中心、商业街及酒店式公寓结合城东海峡体育中心综合开发的意义城东海峡体育中心综合开发的意义带动城东片区开发进而与东海片区形成泉州新城，提升泉州城市形象。 解决上万人再就业问题，有利于民生，促进社会和谐发展。 本项目建筑策划将达到亚洲一流水平，该城市综合体（含有亚洲领先前卫的空中花园）是整个泉州的名片，增加台湾同胞回到家乡的自豪感。null建筑模型 展示泉州综合体方案设计泉州综合体方案设计40万平方米综合体 鸟瞰图中心广场设计效果图中心广场设计效果图我们吸纳了国外一流商业建筑成果，打造地级市目的地消费中心设计效果图设计效果图街区效果图五星级酒店及购物中心效果图加速泉州新城形成的重大建议加速泉州新城形成的重大建议 通过了解东海和城东两个片区的概念规划，进而从泉州市城乡规划局远景了解到大泉州的交通规划方案，中国商业地产联盟专家、清华大学国际商业地产运营客座教授杨宝民、西安建筑科技大学客座教授，高级建筑师张中增 个人建议如下： 1. 加强东海片区与城东片区的交通联系，通过隧道连接是较好方案。形成城东是市级会展、体育和商业中心，东海是行政、文化CBD的大型战略格局。 2. 统一考虑两大片区功能定位，合理布局城市大型基础设施，泉州新城的建设开发将是本届政府重大建设成就。南昌中山路改造与综合体建设南昌中山路改造与综合体建设江西是中国革命的红色摇篮，把江西的城市建设好具有重大的历史与现实意义。江西南昌和赣州、九江、上饶、吉安等重点城市具有发展城市综合体的基本条件，需要在城市建设与商业发展上具备新的理念，以南昌为例，我们对南昌城市设计和综合体发展提出如下建议： 注重城市设计，以象山北路和中山路十字路口和百花州作为城市设计的重点之一，以天虹百货西侧作为建设大型商务酒店、购物中心、公寓和写字楼综合体的重点。现状分析之一 中山路综合体选址现状分析之一 中山路综合体选址现状之二-百花洲主题酒店和名品 街区选址现状之二-百花洲主题酒店和名品 街区选址环境治理以生态建设为主，建设五星度假酒店和名品街区杨宝民先生综合体现场服务课程介绍杨宝民先生综合体现场服务课程介绍具体特点如下： 通过新摩尔策划的长沙、上海综合体与美国纽约、东京、汉城实际案例解析商业综合体开发和运营规律，轻松掌握商业地产复杂理论知识。 理论联系实际，系统讲解购物中心管理，帮助被培训单位现场诊断购物中心管理。 数十家知名企业现场顾问服务与培训实践验证，保证较高顾客满意度。 4天时间现场诊断及培训工作内容： 到达项目现场，提出项目总体经营工作思路。根据市场需要确定项目物业比例与位置,确定分期开发计划。 确定项目初步业态方案和商业设施规划的总体意见。 讲解百货和步行街项目招商知识和实际操作。 讲授现代百货的招商与经营体系，确定项目主要招商目标，帮助判断最佳开业时间，指导开业综合方案。 与发展商共同确定徐州中央国际广场 购物中心与步行街运营管理体系 相关培训2-3次。 四天咨询诊断与讲课费用3万元，（杨宝民 招商银行深圳分行卡号：4682 0375 5034 9970，或工商银行深圳分行 9558 8040 0012 3411643）。 支付费用后,一周内到客户现场服务，往返路费与住宿（三星以上标准,包括一名助手,需要套房一件,单人房一间,能够高速上网）由邀请公司额外报销。null鸟瞰动画商业动画谢谢！祝福祝福 祝福各位学员顺利结业