固定资产贷款调查报告

固定资产贷款调查： 重庆市某公司固定资产（项目）贷款调查报告 借款单位：重庆市某某有限公司 借款额度：XX万元 借款期限：XX年 借款用途：购XX 建设工期：XX个月 一、借款人基本情况 重庆市某某有限公司成立于X年X月X日，地址：XX；企业类型：有限责任公司；生产经营范围：XX；注册资金：XX万元（其中：某某XX万元，占X％，某某XX万元，占X％，某某XX万元，占X％）；法定代表人：XX，男，X岁，XX学历，XX师，从事企业经营管理X年，其中从事本行业生产、经营管理X年，X年至X年X月在某某公司任XX，主管X，对X行业熟悉，生产、经营、管理有经验。本公司主要管理人员的基本情况（包括个人品行、经营能力、行业经历等）。法人及主要管理人员的还款意愿，以及是否有个人不良。 本公司下设XX部、XX部，共有员工XX人，其中：XX学历的XX人，XX职称XX人。本公司的主要经营业绩有XX，XX，在同行业、以及本地所处的地位是XX。经银行信贷登录系统查询，现有贷款余额XX万元，占用形态为XX（五级分类），其中：XX银行XX万元，占用形态为XX ，信用社贷款余额XX万元，占用形态为XX，对外担保XX，是否有法律纠纷，经评定的信用等级为X级。 本公司的关联企业是XX，与公司的关系是XX，关联企业的财务及经营状况，经银行信贷登录系统查询，现有贷款余额XX万元，占用形态为XX（五级分类），其中：XX银行XX万元，占用形态为XX ，信用社贷款余额XX万元，占用形态为XX，对外担保XX，是否有法律纠纷，经评定的信用等级为X级。贷关联企业与本公司的主要交易活动是什么，交易活动是否正常。 二、借款人财务状况及分析 （一）、资产负债权益状况分析 单位：万元 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 一、资产总额 1、流动资产 其中：货币资金 存货 …… 2、长期投资 3、固定资产 其中：在建工程 4、无形及递延资产 5、其它资产 二、负债总额 1、流动负债 其中：短期借款 预收账款 …… 2、长期负债 其中：长期借款 长期应付款 三、权益总额 其中：实收资本 资本公积 …… 四、销售收入 五、主营业务利润 六、利润总额 七、净利润 说明： 对总资产、总负债、所有者权益、银行存款、存货、应收账款、预收账款、应付账款、银行借款等及以对外担保及负债的规模、构成和增减变化情况，分析借款人资金负债结构的合理性和增减变动原因以及财务处理的真实性、准确性和合理性，对数据变化的要重点进行分析，对异动变动较大、占用较大、占用不合理的要查明和说明原因。 （二）、现金流量分析 单位：万元 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 现金净流量 1、经营活动产生的现金流量 2、投资活动产生的现金流量 3、筹资活动产生的现金流量 分析说明：对三种现金流量进行分析，并对现金流量的趋势分析。 （三）、营运能力分析 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 总资产周转次数 流动资金周转次数 应收账款周转次数 存货周转次数 产品销售增长率 利润总额增长率 分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年的经营进行比较，然后进行综合分析评价。 （1）总资产周转次数=销售收入总额÷资产总额平均余额 （2）流动资金周转次数=销售收入总额÷流动资金平均余额 （3）应收账款周转次数=销售收入总额÷应收账款平均余额 （4）存货周转次数=产品销售成本÷平均存货 或:产品销售收入÷平均存货 （5）产品销售增长率=（本期产品销售收入—上期产品销售收入）÷上期产品销售收入×100% （6）利润总额增长率（本期利润总额—上期利润总额）÷上期利润总额×100% （四）、偿债能力分析 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 资产负债率（%） 流动比率（%） 速动比率（%） 分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。 （1）资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100% （2）流动比率=流动资产÷流动负债 （3）速动比率＝(流动资产－存货－待摊费用)÷流动负债 （五）、盈利能力分析 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 销售利润率（%） 净资产收益率（%） 净资产增长率（%） 分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。 （1）销售利润率=（产品销售利润总额÷产品销售收入总额）×100% （2）净资产收益率=（净利润÷平均所有者益）×100% （3）净资产增长率=（本期净资产—上期净资产）÷上期净资产×100% 三、项目概况 （一）、拟建项目的起因、目的、规模、目标、生产方式、工程技术安排计划及数据；详细描述 （二）、生产技术和设备；详细描述 （三）、生产工艺流程；详细描述 （四）、建设必要性；详细描述 1、符合国家产业政策和环保政策。详细描述 2、符合环保要求。详细描述 3、市场前景良好。详细描述 （五）、建设条件 主要包括：1、工艺技术；2、设备的先进性3、资源、原材料；4、动力；5、工程和水文、地质；6、交通运输以及选址；7、环境保护；8、相关项目建设等是否具备条件。 （六）、市场预测 主要包括：1、产品的适用范围；2、当地市场、国内外的市场现状；3、预测今后几年的变化趋势；4、产品及其价格在市场上有否有竞争力。 四、投资计划和资金筹措 （一）投资计划：项目总投资XX万元，其中：固定资产投资XX万元，流动资金XX万元。共分X期投入，工程建设工期为X月。 （二）资金筹措：项目总投资XX万元中固定资产投资XX万元，其中：自筹XX万元，申请贷款XX万元；流动资金XX万元，合计自筹XX万元，占总投资XX%，申请贷款XX万元。 五、资金到位和工程进度情况 （一）资金到位：X年X月X日止，实际到位资金X万元，其中：股金XX万元，付XX费XX万元、XX费XX万元；自有资金已到位XX万元，合计已到位自有资金XX万元。 （二）工程进度和资金使用情况：该工程于X年X月X日正式动工，目前，撤迁、项目可研、工程等工作已完成。X年X月X日止：（1）X费用已投入X万，完成此部分工程量的X％；（2）X费用已投入X万元，完成此部分工程量的X％；（3）……，合计工程量达X％，资金投入X万元。 六、市场调查 （一）、现该项目主要生产厂家。 （二）、现有主要用户及用量。 七、财务效益和偿还期预测 （一）销售收入预测：工程建成后，主要产品的产量和产值； （二）产品总成本：原村料成本，电力、水、工资及福利、固定资产折旧、设备维修费、其它费用、财务费用、各项税费。 （三）利润总额：销售收入XX万元-总成本费用XX万元=利润总额XX万元，净利润XX万元。 （四）项目现金流量： 工业项目现金流量（全部投资） 年 份 项 目 合计 建设期 投产期 达到设计能力生产期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 生产负荷% 1、现金流入 产品销售收入 回收固定资产余值 回收流动资金 2现金流出 建设投资 经营成本 经营税金及附加 应纳所得税 特种发展基金 3、净现金流量 4、累计净现金流量 5、所得税前净现金流量 6、所得税前累计净现金流量 计算指标： 所得税后 所得税前 财务内部收益率： % % 财务净现值： 万元 万元 投资回收期： 年 年 计算指标： 财务内部收益率： % 财务净现值： 万元 （五）贷款偿还期：X年 （六）不确定性分析 1、盈亏平衡分析 （1）以生产期正常年份进行计算： 总固定成本XX 生产能力利用率＝ ×100%=XX% 销售收入X-可变成本X-税金X 说明：该项目只要达到设计生产能力的XX％,企业就可以保本，风险较小。 2、敏感性分析 序号 项目 基本 销售收入 经营成本 投资 10% -10% 10% 1 财务内部收益率 较基准方案增减(%) 2 全部投资回收期(a) 较基准方案增减(a) 说明：该项目在销售收入减少10%，其它条件不变，或经营成本增加10%，其它条件不变，或固定资产投资增加10%，其它条件不变时，内部收益率分别为X%、X%、X%，仍有较好收益；全部投资回收期较基准方案，分别增加X年、X年、X年。 八、贷款担保情况 九、项目的优劣势分析和信贷风险评价 （一）、项目的优劣势分析 1、…；2、…；3、…； （二）、贷款的风险分析 1、…；2、…；3、…； （三）、风险控制 1、…；2、…；3、…； 十、还款来源 （一）第一还款来源：生产经营所以产生的利润XX万元和折旧XX万元。 （二）第二还款来源： 用作抵押的房屋XX平方米（土地XX亩、设备XX台），估价XX万元。 综上所述：该企业借款主体资格合法，有一定资金实力，经营者对该行业有经营管理能力，政府支持力度大，税收政策优惠，具备项目建设条件，生产技术先进，产品销售市场好，预测经济效益好，该项目可行，自筹资金达到比例，并已先投入，经调查，同意在办妥抵（质）押登记手续后，发放贷款X万元支持，期限X年，年利率X%。 调查人：XXX XXX XX年XX月XX日 房地产开发贷款调查报告： 重庆某房地产开发公司贷款调查报告 借款单位：重庆某房地产开发公司 借款额度：XX万元 借款期限：XX年 借款用途：房地产开发 项目名称：XX 1、 借款人基本情况 重庆某房地产开发公司公司成立于X年X月，位于XX，企业性质：有限责任公司；经营范围：房地产开发；注册资本：XX万元，其中：某某出资X万元（占X%）、某某X万元（占X%）；法定代表人：XXX，男，X岁，XX学历，具有较丰富的经营经验和良好信用。企业信用等级经市联社认定为“XX”级，经信贷登录系统查询：X年X月X日止，在各家银行贷款X万元，占用形态为XX（五级分类）。其中：X银行XX万元，占用形态为XX，信用社贷款余额XX万元，占用形态为XX。XX年评为重庆市房地产开发企业50强，排名XX位。 该公司已成功开发的项目有：（1）重庆市XX项目XX万㎡；（2）重庆市XX项目XX万㎡；（3）重庆市XX项目XX万㎡，累计已完成XX万㎡的开发量。到目前为止，公司开发的前XX个项目销售情况。 二、借款人财务状况及分析 （一）、资产负债权益状况分析 单位：万元 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 一、资产总额 1、流动资产 其中：货币资金 存货 …… 2、长期投资 3、固定资产 其中：在建工程 4、无形及递延资产 5、其它资产 二、负债总额 1、流动负债 其中：短期借款 预收帐款 …… 2、长期负债 其中：长期借款 长期应付款 三、权益总额 其中：实收资本 资本公积 …… 四、销售收入 五、主营业务利润 六、利润总额 七、净利润 说明：对总资产、总负债、所有者权益、银行存款、存货、应收账款、预收账款、应付账款、银行借款等以及对外担保及负债的规模、构成和增减变化情况，分析借款人资金负债结构的合理性和增减变动原因以及财务处理的真实性、准确性和合理性，对数据变化的要重点进行分析，对异动变动较大、占用较大、占用不合理的要查明和说明原因。 （二）、现金流量分析 单位：万元 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 现金净流量 1、经营活动产生的现金流量 2、投资活动产生的现金流量 3、筹资活动产生的现金流量 分析说明：对三种现金流量进行分析，并对现金流量的趋势分析。 （三）、营运能力分析 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 总资产周转资数 流动资金周转次数 应收账款周转次数 存货周转次数 产品销售增长率 利润总额增长率 分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年的经营进行比较，然后进行综合分析评价。 （1）总资产周转次数=销售收入总额÷资产总额平均余额 （2）流动资金周转次数=销售收入总额÷流动资金平均余额 （3）应收帐款周转次数=销售收入总额÷应收帐款平均余额 （4）存货周转次数=产品销售成本÷平均存货 或：产品销售收入÷平均存货 （5）产品销售增长率=（本期产品销售收入—上期产品销售收入）÷上期产品销售收入×100% （6）利润总额增长率（本期利润总额—上期利润总额）÷上期利润总额×100% （四）、偿债能力分析 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 资产负债率（%） 流动比率（%） 速动比率（%） 分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。 （1）资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100% （2）流动比率=流动资产÷流动负债 （3）速动比率＝(流动资产－存货－待摊费用)÷流动负债 （五）、盈利能力分析 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 销售利润率（%） 净资产收益率（%） 净资产增长率（%） 分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。 （1）销售利润率=（产品销售利润总额÷产品销售收入总额）×100% （2）净资产收益率=（净利润÷平均所有者益）×100% （3）净资产增长率=（本期净资产—上期净资产）÷上期净资产×100% 三、关联企业情况 （一）重庆XX公司。该公司属借款单位下属（或母）公司，于 X年X月成立，位于XX，企业性质：有限责任公司；经营范围：XX等；注册资本：XX万元，其中：某某出资XX万元（占XX%）、 XX出资XX万元 ；法定代表人：XXX，XX年末，资产总额XX万元，负债总额XX万元，所有者权益XX万元，资产负债率XX%，XX年实现收入XX万元，净利润XX万元。经信贷登录系统查询：XX年X月X日止，各项贷款余额XX万元，其中：在XX行贷款XX万元，占用形态为XX，在信用社贷款XX万元，占用形态为XX。 （二）重庆XX公司。（同上） 四、项目概况 项目位于XX，占地面积XX亩，总建设规模XXm2，该地块共分XX期建设，此次申请贷款用于X期工程。该期工程占地XX亩，建筑面积XXXm2，总投资XXX万元，其中：住宅XX㎡，商业用房XX㎡，地下车库及设备用房XX㎡。住宅有小高层（X层）共XX栋，XX户；多层（X层） 共XX栋，XX户，高层（X层）共XX栋，XX户，可入住住户共计XX户。容积率X，绿地率X%，建设期XX个月。预测可实现收入XX万元，税后利润XX万元。项目“四证齐全”。项目规划设计是XX设计公司；宣传策划和销售管理顾问是XX公司，广告代理是XX公司；物业管理是XX公司。 房屋物业形态: 物业类型 建筑类型 户型及面积（建筑面积） 户数 占比 建面 占比 高层 X层 二房XX平米 三房XX平米 小高层 X层（一梯X户） 三房XX平米 四房XX平米 多层 X层（一梯X户） 三房XX平米 四房XX平米 商业用房 X层 合计 五、项目投资和资金筹措 （一）项目投资：此次申请贷款的X期工程项目总投资XX万元，其中：土地费用XX万元，前期工程费用XX万元，工程报建费XX万元，建安工程费XX万元；配套费XX万元，间接费用XX万元（其中：销售费用XX万元、财务费用XX万元、建设期公司管理费XX万元、不可预见费XX万元）。 （二）资金筹措：1、该公司自筹XX万元；2、向信用社申请贷款XX万元。 六、资金投入和工程进度及意向购房情况 （一）资金投入：现已投入资金XX万元，此次申请贷款的X期工程项目总投资的XX%，主要包括：土地费用XX万元、前期费用XX万元、工程报建XX万元、建安工程费用XX万元、配套费XX万元、间接费用XX万元等。 （二）工程进度：预计XX年XX月底交房。 （三）意向购房情况：。 七、财务效益预测 （一）可售面积：可售面积XXm2（不含车库和公共设施）。 （二）销售收入预测：根据该地区周边房价和该小区的销售确定价格，按建面XX元/ m2的销售均价计算。即：可实现销售收入： 销售单价×可售面积=XX万元。（不含车库出租、出售收入） （三）投资成本：项目总投资（含土地成本、前期费用、建安工程、销售费用、财务费用、管理费用等）。 （五）税金：可售面积×5.75%=XX万元。 （四）应交所得税：（销售收入-投资成本-销售税金）×33%=XX万元。 （五）税后利润：销售收入-投资成本-销售税金-所得税=XX万元。 （六）项目现金流量：项目资金来源与支出、租售计划以及损益预测，测算项目的现金流量（列表），计算项目财务内部收益率、财务净现值。 项目现金流量表 单位：元 项 目 XX年 XX年 XX年 XX年 合 计 现金流入量： 经营收入 现金流出量： 投资支出 经营税金及附加 销售费用 管理费用 应纳所得税 小计 净现金流量 说明： 财务净现值 年份 净现金流量 偏高折现率 偏低折现率 折现系数 净现值 折现系数 净现值 XX年 XX年 XX年 XX年 合计 说明： （七）投资净利润率：税后利润XX万元/投资成本XX万元+销售税金XX万元=XX%。 （八）投资回收期：（累计净现金流量开始出现正值年份数—1）+（上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量）=XX年 （九）借款偿还期：（借款偿还后开始出现盈余年份数—开始借款年份）+（当年偿还借款额÷当年可用于还款的资金额）=XX年。 八、不确定性分析 （一）盈亏平衡分析： 1、盈亏平衡点销售量= 总成本XX万元/（每平方价格XX元/ m2-每平方米经营税金及附加XX元/ m2）=XXm2 2、盈亏平衡点销售价格=总成本/销售量（1-税费率）=XX万元/ XX㎡×（1-XX%）= XX元/ m2。 3、盈亏平衡点商品房销售率=盈亏平衡点销售量/商品房开发量=XX m2/XXm2×100%=XX% 该项目商品房销售量达到XXm2（为可售面积的XX%），经营收入达到XX万元（为预计总收入的XX%），每平方米销售价格超过XX元（为预测售价的XX%），项目可实现保本。上述情况说明：此次申请贷款的X期工程项目抗风险能力较强。 （二）敏感性分析 序号 项目 基本方案 销售收入 经营成本 投资 10% -10% 10% 1 财务内部收益率 较基准方案增减(%) 2 全部投资回收期(a) 较基准方案增减(a) 说明： 八、贷款担保情况 本次贷款的抵押物为位于ＸＸ的土地ＸＸ亩（房屋ＸＸ㎡），抵押估价XX万元（XX万元/亩，XX元/㎡）； 九、优劣势分析和信贷风险评价 （一）、项目的优劣势分析 1、…；2、…；3、…； （二）、贷款的风险分析 1、…；2、…；3、…； （三）、风险控制 1、…；2、…；3、…； 综上所述：该企业借款主体资格合法，财务状况和经营状况良好，实力较强；信用状况好，为市联社认定的“XX”级企业；公司和下属公司无不良记录，项目开发公司是XX年重庆市房地产开发企业50强之一，有较丰富的开发经验，经营稳健，前期开发业绩较好；公司土地储备充足，可持续发展能力较强；项目位置、环境优势突出，项目手续“四证”齐全，自有资金比例符合规定并已先投入使用，预测经济效益较好，项目可行；项目第一还款来源有保障，抵押物合法，价值足，易变现，第二还款来源可靠。调查建议贷款XX万元支持，期限X年，年利率X%。 PAGE 11