江苏连云港房地产投资潜力分析-cjzlk

房地产投资潜力城市分析(江苏省连云港市) 　　　　　　　目　　　　　　录 　　城市概况 　　第一部分：投资潜力分析 　　连云港市2004上半年城市基本情况快速一览 　　一、 宏观经济运行情况 　　　　1、GDP 　　　　2、固定资产投资 　　　　3、人均可支配收入 　　　　4、城市化程度 　　　　5、恩格尔系数 　　二、 政策环境分析 　　三、 城市规划 　　第二部分 土地市场分析 　　一、土地市场供应分析 　　二、土地出让结果分析 　　三、土地出让价格 　　第三部分 房地产市场分析 　　一、房地产市场投资现状分析 　　　　1、房产投资 　　　　2、资金来源 　　二、商品房销售状况 　　　　1、销售情况 　　　　2、供销平衡度 　　　　3、空置率 　　三、房地产市场需求分析 　　　　1、人均居住面积 　　　　2、住房满意程度 　　　　3、房价收入比 　　四、商品房价格分析 　　五、总结 　　附录：连云港市2004年新楼盘一览   房地产投资潜力城市分析（江苏省连云港市） 城市概况： 　　连云港是江苏省辖地级市。位于江苏省东北部，土地总面积７４４４平方公里，水域面积１７５９.４平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口465万。新浦区为市政府所在地。港口作为一种资源是连云港市最具特色的一大优势，2003年吞吐量3750万吨，集装箱运输30万箱，与１５０多个国家和地区的近千个港口建立了航运关系，成为以外贸运输为主的综合性国际贸易枢纽港。６．７公里长拦海大堤建成，使港口形成了30平方公里风平浪静的港池，可建设上百个泊位，形成亿吨吞吐能力。 连云港市境内铁路全长９０公里，火车站１４个，配有现代化编组站。开通了至北京、广州、上海、武汉、南京、宝鸡等地的直快列车。公路建成了宁连高速、新墟一级公路，国家重点建设的同三、连霍两条高速公路在境内交汇，2002年建成通车。内河航运较为发达，可通京杭大运河，与淮河、长江连通。民航机场达国际4D标准，已开通至北京、上海、广州、厦门等十多条航线。电讯基本形成了以光纤为主要传输手段的全数字化通讯网，全市程控电话交换机总容量达79.6万门，移动通信交换容量达65.8万门。 　　连云港市耕地面积379．79千公顷，约占土地总面积的５１%。尚有8.71千公顷土地亟待开发，后备土地资源潜力较大。 　　连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。 　　连云港市是一个带状城市，总体布局为“一市双城”。新浦、海州地区是全市政治、经济、文化中心，也是工业的主要聚集地。连云地区为港区、风景旅游区和外贸工业区。城区采用方格式道路布局，主要有解放路、朝阳路、海连路、海昌路、南极路、通灌路、幸福路、人民路、中山路、海棠路、洪门路等街、路，构成新海地区、连云地区干道网。 　　连云港市经济稳步增长，结构调整力度大。2003年，连云港市国内生产总值（即GDP）达到351.13亿元，按同比价格计算，较上年增长12.0%。其中第一产业增加值为82.91亿元，增长4.0%；第二产业增加值达145.67%亿元，增长16.9%；第三产业增加值122.55亿元，增长12.5%。人均国内生产总值超过7530元，较上年提高11.2%。一、二、三产业比例为23.6：41.5：34.9，其中第一产业回落1.8个百分点，第二产业提高0.4个百分点，第三产业则上升1.4个百分点。基础建设明显加快，城乡面貌显著改观。   第一部分：投资潜力分析 连云港市2004上半年城市基本情况快速一览： 市区人口（万人） 65.6（2003） 人均居住面积（㎡） 30.3 商品房竣工面积（万㎡） 36.4 GDP（亿元） 196.1 户均居住面积（㎡） 92.7 商品房销售面积（万㎡） 47.6 人均GDP（万元） 7536（2003） 户均人口（人） 3.06 新开工面积（万㎡） 128.4 人口自然增长率 10.41‰ 房价收入比 6.47 空置面积（万㎡） 22.3 城镇居民可支配收入（元） 4490 房地产投资额（亿元） 10.87 商品房平均价格（元/㎡） 1912 居民可支配收入增长 12.5% 房地产投资增长率 16.8% 商品房价格增长率 14.1% 一、           宏观经济运行情况 1、GDP 近3年来连云港市每年的GDP增长幅度均高于同期全国平均，2001-2003年平均增长率为10.6%，2004上半年该市GDP达196.1亿元，同比增长13.8%，是该市自98年以来增长最快的阶段。 从江苏省各市看，2004上半年连云港市GDP为196.19亿元，在全省13市中仅高于宿迁，较同期淮安低19.3%，相当于盐城的47.8%，仅为苏州的12%。同期连云港市经济发展速度在全省各市中居第11位，略高于淮安和宿迁，较全省平均增幅低1.3个百分点。与周边城市比较，连云港市经济增长势头普遍低于山东有关地市，其中较临沂市低4.1个百分点，较日照市低3.9个百分点，较泰安市低3.3个百分点。 2、固定资产投资 最近几年连云港市固定资产投资明显回落。截止2004年6月底，该市完成固定资产投资112.71亿元，同比增长13.4%，其中城镇固定资产投资增幅在全省各市中居最后一位。2004上半年连云港全市房地产投资完成10.87亿元，同比增长16.8%，增幅较第一季度回落29.5个百分点，较上年同期回落17.2个百分点。 3、人均可支配收入 城市居民收入是衡量经济发展水平的重要标志之一。连云港市人均可支配收入在2001-2004上半年期间，平均每年增长10.5%。2004上半年，该市城市居民人均可支配收入达到4490元，同比提高12.5%；城镇单位在岗职工平均工资达5697元，同比提高14.4%，为近两年同期增长最高，人均工资水平及增幅在苏北地区均居第二位。从农民收入看，上半年全市农村居民人均现金收入实现1406元，同比增长17.1%，增幅首次超过城镇居民，也是首次超过全省平均增长，在全省居第二位，在苏北位居前列。 4、城市化程度 2003年，连云港市城市化水平为34.5%，比全面小康目标值55%低20.5个百分点，实现程度62.7%。 规划到2005年，力争城市化水平达到39％；2010年城市化水平达到46％；2020年城市化水平达到55％。 5、恩格尔系数 2003年连云港市恩格尔系数为43.7%，比全面小康目标值（小于40%）高3.7个百分点。  二、政策环境分析 　　2003年连云港市国土部门撰文公布了房地产招商引资的办法， 对客商投资兴办房地产开发合作项目，给予以下扶持： 　　1、凡列入政府确定的重大开发项目，其出让的土地出让金、需缴纳的城市综合配套费，由当地国土管理部门和规划建设部门提出报同级政府批准，予以特殊优惠。 　　2、凡 市（区）属工业企业以划拨土地使用权和自有房作价与客商合资、合作的生产型项目，其土地使用权可以采用出让方式处置，也可以采用租赁方式处置。采用出让方式处置的，经国土管理部门审核批准，土地出让金按照评估确认地价的10%上交政府，剩余部分可作为企业安置退休、在职人员的经费来源，并计入中方投资，由市国土部门发放土地使用证。采用租赁方式处置的，土地租金按省政府的最低保护价收取。 　　3、客商投资兴办工业项目需新征土地的，可以采用出让方式供地，也可以采用租赁方式供地。采用出让方式供地的，其市属土地出让金部分一次缴纳有困难的，可分年缴纳，但最长不超过3年。采用租赁方式使用土地的，土地租金按省政府规定的最低保护价收取。高新技术项目用地，可以采用划拨方式供地。 　　4、凡市外国有或国有控股企业的客商兼并、收购我市国有企业，在不改变土地使用性质的前提下，经国土管理部门批准，可将被兼并、收购企业使用的土地使用权划拨给兼并、收购企业使用；如兼并或收购企业的客商属于非国有控股企业的，可采用租赁的方式使用被兼并、被收购企业的土地使用权，土地租金按省政府规定的最低保护价收取。 　　客商投资属于下列情形之一的，给予土地出让金优惠，并免缴5年土地使用费： 　　1）、从事农、林、牧、渔业开发性的项目； 　　2）、兴办交通、能源、基础设施的项目； 　　3）、属于技术密集、知识密集型的项目； 　　4）、利用、改造和盘活我市现有企业存量资产的工业用地项目； 　　5）、办在出口加工区内的项目。 三、城市规划 　　最近编制的连云港市城市总体规划确定，到2020年将由现在的“一市双城”式格局充实和发展成“双核多组团山水生态城市”，远景形成“网络组团式”城市结构。规划范围包括规划区和中心城区两个层次。规划区范围总面积约1022平方公里，其中市区行政区面积约830平方公里。中心城区包括新海城区和连云城区两部分。规划到2005年，中心城市规划区总人口达到79万，2010年达到89万，2020年发展到108万，中心城区面积到达115.17平方公里。 　　新海地区规划为全市政治、经济、文化中心，连云地区以及港区、开发区、出口加工区，是连云港市涉外、贸易窗口。按照“一体规划、功能互补、强化重点、加快连接、统筹兼顾”的原则，城市空间形态形成比较完善的组团式布局，突出海州古城和连云海滨特点。新海城区实现规模发展和内涵发展并重，重点向东向南拓展23平方公里的新城区，居住人口30万人，建成城市“四个中心”：行政中心、文化中心、体育中心、商业中心。连云地区以特色发展为主，强调背山面海开放式格局和自由式路网，营造海滨文化风貌区。加快港区、城区、开发区一体化发展，建成城市对外交流的窗口、区域性国际商务中心、国际海港、海滨旅游基地。同时，加快国家级经济开发区、出口加工区、大浦工业区、宋跳高新技术产业区、花果山下大学城和科研创新研发基地的开发建设，初步形成沿新港城大道的高新技术产业走廊。 　　交通网络将建成“中心成网、外围成环、四周放射”的立体型综合交通体系，通过同三、连霍、宁连高速，204、310、327等主干交通网，联系上海、南京青岛、西安等大城市构筑城市高速大外环。通过新港城大道、北港路和贯穿东西城区的轻轨交通线连接东西城区，加快城区一体化连接。充分利用沿海、沿陇海铁路“两沿”战略优势，建设亿吨东方大港，形成深水港、主体港、地方港等大中小相配套的港口群体。开通国际、国内海上客运，开拓国际国内航空航线，规划大型国际民航机场，建设沿海铁路，沿海公路，实现沿海大通道电气化、高速化。在城市的主要入口处，规划了三大物流中心基地。 　　总体规划确定了两条城市景观主轴线：一条是东西向山城相间的自然景观轴线，突出“山在城中，城在山中”的优美景致，以全省最高峰花果山玉女峰为城市制高点，供人们登高远眺，一览城市美景；一条是南北向以“海、岛、港、城”多种元素串连的连云港黄金海岸线，形成海滨景观轴线，以全省第一大岛连岛为主景，成为黄金海岸的明珠。新海城区确定“两轴、三环、四个特色风貌区”的总体结构，连云城区规划形成“两轴、五岸、四个特色风貌区”的总体结构，在城市边缘、中心、分区中心分别规划若干“地标节点”、“视觉制高点及“视觉廊道”，精心城市标志性地段和标志性建筑，提高整体艺术水平和城市空间环境质量。城市绿地系统总体规划布局突出“青山、碧海、绿城”的城市特色，以前云台山为绿心，引入锦屏山、中云台山、后云台山和连岛的绿色开敞空间，构筑“城林交融，山海相依，碧园满嵌，绿带网城”的绿地布局结构。 　　开展生态城市建设，营造点、线、面相结合的生态环境，维护连云港区域生态平衡，保护城市生态环境，提高城市环境质量。利用风景名胜保护区开辟四片大面积的生态保护区，作为城市固碳制氧基地和季风通道，沿主要公路、水系规划50-100米的绿色生态走廓，并将区域生态绿地串联起来，并在城市中心区新建城市公园、新辟城市绿化广场、点缀街头绿地，增加城市的生态休闲绿地。形成多层次、多功能、网络化的生态结构体系。最终将建成经济繁荣、交通发达、环境优美、功能齐全最适合人类居住的生态城市。 　　由于受国家在房地产方面宏观调控的影响，从连云港市2004上半年的房地产的情况来看，该市近几年持续火爆的房地产市场开始降温。 第二部分 土地市场分析 一、土地市场供应分析 （全文土地分析的范围为连云港市老城区，即新浦、连云、海州三区，不包括新城区） 2003年连云港市总共出让了30宗、计1424亩经营性用地，收取的出让金合计5.86亿元，每亩均价为41.1万元。截止7月19日，连云港国土资源局2004年共推出经营性用地17宗，其中成交14宗，成交面积为854.38亩。新浦区依然是出让的重点，上半年该区域共计出让429.66亩，占全部成交面积的二分之一。其次为海州区共出让389.17亩，最少的为连云区只出让了2宗计34.55亩。 从上半年土地出让的用途来看，该市纯粹性质的用地比较少，绝大部分都是住宅、商业（服）、办公兼有的综合性用地，其中又以商住为主。 江苏省连云港市2003年市区公开出让国有土地一览表（部分） 地块编号 地块位置 竞得时间 面积（亩） 起始价格（万元） 竞得价格（万元） 增幅 （%） 均价（万元/亩） 竞得单位 LCG2003-02# 苍梧路北、郁州路东 2月18日 32.2 1866 2196 18 68.2 万源房地产公司 LCG2003-03# 盐河北路、海连西路交叉西北 2月18日 30.4 1500 1500 0 49.3 市城建房地产开发有限公司 LCG2003-05# 南极北路交警支队 2月18日 2.6 500 500 0 192.3 东盛房地产综合开发有限公司 LCG2003-06# 朝阳东路南、学院南路西侧 2月18日 142.8 3570 4120 15 28.9 连云港联通置业有限公司 LCG2003-08# 大庆西路南、新孔路东 5月9日 14.5 495 655 32 45.2 市江山房地产开发有限公司 LCG2003-09# 幸福路南、新海路东 5月9日 42.5 1275 1275 0 30.0 连云港宝利华置业有限公司 LCG2003-10# 幸福路西（原地毯厂） 5月29日 24.9 500 500 0 20.1 唐山宏成房地产开发有限公司 LCG2003-11# 市涤纶厂东、大庆西路北 5月29日 102.5 2168.5 3173.5 46 31.0 张家港市福港房地产开发有限公司 LCG2003-12# 南苍小学西、原墟沟酿化厂及北侧 5月9日 8.3 92 177 92 21.3 连云港天成房地产开发有限公司 LCG2003-13# 墟沟大苍北路（墟沟小学对面） 5月9日 3.9 42 67 60 17.2 市经济实用住房发展中心 LTC2003-01# 海连西路北、规划新孔路东 5月23日 78 315 320 2 4.1 市建工房地产开发公司 LCG2003-15# 朝阳东路南、郁州路东 5月30日 65.1 2710 2810 4 43.2 温州市南方皮塑公司 LCG2003-16# 海连西路北、规划新孔路西 5月30日 29.4 407 407 0 13.8 华阳房地产 LCG2003-17# 海连中路北、康泰路西 5月30日 4.4 510 510 0 115.9 东盛房地产综合开发有限公司 LTC2003-02# 巨龙路东、海连路南 9月11日 171.4 3800 5600 47 32.7 连云港中蓝置业有限公司 LTC2003-03# 通灌路西、青年路北 9月11日 12.9 4000 4000 0 310.1 连云港列奇达房地产开发有限公司 LTC2003-04# 大庆西路、绣苑路东 9月11日 5.1 400 400 0 78.4 连云港中德房地产开发有限公司 LTC2003-05# 海连西路北、规划新孔路东 9月11日 16.2 620 620 0 38.3 连云港市建工房地产开发公司 LTC2003-08# 国展西路北、观海路东 11月25日 41.2 2500 2500 0 60.7 张建委 LTC2003-10# 规划建设西路北、盐河南路西 11月25日 34.2 1200 2060 72 60.2 南京广厦置业（集团）有限公司 未完 —— —— —— —— —— —— —— —— 合计 　 　 1424.2 　 58554.5 　 41.1   二、土地出让结果分析 从出让的结果可以看出该市的土地市场比较平稳，未进入快速上升期，开发企业之间的竞争比较缓和。 2003年该市国土部门出让了30宗土地，成交价平均只比底价高出19.2%，最高增幅为92%。其中有17宗土地增幅小于5%，占全部的56.7%。 另一方面外来开发企业对连云港的房地产开发前景比较看好，仅去年就吸引了包括本省的南京、张家港市，浙江温州、绍兴市，河北唐山市的开发企业前去开发投资，去年外地企业拿走的土地超过20%。 2004上半年该市国土资源局土地出让共流标3宗，占总出让宗数的18%，销售保持平稳。 三、土地出让价格 连云港市去年土地出让的平均价格为41.1万元/亩，即616.5元/平方米，远远低于全国主要城市平均水平1166元/平方米。按照容积率为2.0来计算，其楼面地价为308元/平方米，占房价的18.4%。 截止2004年7月19日，该市国土资源局经营性用地出让的成交金额为2.40亿元，每亩均价为28.0万元。从每亩均价数值上来看，上半年的均价只是2003年末的68%。造成该种现象的原因主要是今年上半年出让的基本上是毛地。纯粹的净地只有3宗，只占总成交面积的18.9%。可以说今年上半年反映的都是该市毛地的价格。 具体为海州区成交4宗，除一宗净毛地外，其他3宗均为纯毛地。每亩均价为17.59万元，平均容积率为1.6。连云区共成交2宗，1宗纯毛地、一宗毛净地，每亩均价为19.16万元，平均容积率为1.5。新浦区共成交8宗，其中净地为3宗、毛地为5宗。每亩均价为38.27万元，平均容积率为1.9。 连云港市新浦区一块24.1亩的净地2004年4月20日卖出了2235万元的“天价”，平均每亩成交价逼近百万元创下该市土地成交单价新纪录。 　　竞价当天，报名参加竞买的4家房地产企业，按照从底价1205万元起价，每次加价幅度50万元的要求，展开了激烈的公开竞争，竞买价格从1305万元扶摇直上，1755万元、2055万元……最后连云港百达房地产公司以每亩地92.75万元的价格成交，高出底价1030万元。据了解，此前亩均净地价格最高纪录为去年底创下的69万元。 2004年连云港市区供地计划： 根据该市国土资源局今年房屋建设计划（100—130万㎡），2004下半年公开出让土地控制在约608亩左右，除破产企业等特殊情况外，按批准计划实施。 类别 序号 地块名称 宗地位置 面积（亩） 土地用途 储备和出让日期 新浦区范围 1 新海印刷厂 解放中路南侧、龙尾河西侧 11 商住综合用地 2004年11—12月 2 外运外包地块 郁州北路西、陇海东路南 150 商住综合用地 2004年8—9月 3 家具一厂 新浦陇西路54号 32 居住用地 2004年8—9月 合计 193 连云区 3 大陆桥公司地块 海棠路西、海滨大道南 15 办公金融 2004年8—9月 合计 15 海州区范围 1 海州新区   200 用途待定 2004年8—9月 合计   200     新东港产业区   200 用途待定 2004年11—12月 合计   200     第三部分 房地产市场分析 一、房地产市场投资现状分析 1、房产投资 2004年上半年，连云港市房地产开发投资完成127068万元，同比增长19.9%，增速较上月提高了3.1个百分点。所占固定资产投资的比例为11.3%。其中：用于住宅投资80136万元，同比增长43.6%，用于商业营业用房投资27655万元，同比下降11.6%，用于商业营业用房的投资持续回落。见下图 2004上半年连云港市商品房面积244.9万平方米，同比增长47.3%，其中新开工面积128.4万平方米，同比增长69.1%。上半年商品房竣工面积36.4万平方米，同比下降32.0%。 以下是历年该市的住宅竣工面积： 2、资金来源 根据2003年末的统计资料，连云港市房地产投资从资金结构看：企业自筹资金74591万元，较上年增长48.2%；商品房定金及预收款92961万元，较上年增长63.0%；国内贷款38002万元，较上年增长83.4%。三项资金分别占本年资金来源比重的35.1%、43.7%和17.9%。 点评：企业自酬资金2004上半年虽然上涨了48%，但资金来源的另外两大块商品房定金-预收款和国内贷款分别幅度大大高于前一项，这样在资金来源中自酬的比例反而在下降。资金比例不合理，投资风险值得关注。 二、商品房销售状况 1、销售情况 2004上半年，连云港市商品房销售面积为47.6万平方米，同比下降15.8%。其中住宅销售面积31.69万平方米，同比下降28.3%；商业营业用房销售面积13.2万平方米，同比增长35.7%；商品房预售面积达到42.8万平方米，同比增长78.0%，好于同期水平。商品房房价1912元/平方米，其中商业营业用房平均价达3624元/平方米，房价偏高。以上指标说明国家宏观调控对该市房地产业影响显现，但从连云港市实际情况看2004年下半年房地产业仍有较好的预期。目前国家的宏观调控政策，百姓认为正好是等待房价下调的机会，因此观望气氛比较浓厚 2、供销平衡度 新增商品房消化系数： 连云港市历年新增商品房消化系数为：02年0.73，03年0.97，04年上半年为1.31。2004上半年开始该市的新增商品房消化系数大于1，市场表现为商品房销售趋旺，空置率开始下降。 3、空置率 2002-2004上半年房屋空置面积（单位：万平方米） 年份 竣工面积 消化面积 差额 累计空置面积 02年 102.6 74.9 27.7 30.5 03年 105.7 102.7 3.0 33.5 04年（上） 36.4 47.6 -11.2 22.3 三、房地产市场需求分析 1、人均居住面积 2003年连云港市人均居住面积为30.08平方米，户均居住面积是82.4平方米，城市住房已达到小康。目前除二手房略小外，绝大多数新房户型为100-120平方米。 2、住房满意程度 连云港市多数家庭基本满意现住房，但仍希望改善。从调查看，近六成的居民家庭住房建筑面积在80平方米以下，81.6%的居民认为经济而又理想的住房建筑面积是80-140平方米，这说明城镇居民对住房的需求已开始从"有房住"向"住好房"方向转变。71.7%的家庭对现有住房表示"满意"和"基本满意"。满意程度最高的原因依次为"交通"、"地段"和"治安"。而"不满意"率较高的原因前三位分别是"住房结构"、"物业管理"和"面积"。 　　 　　从调查来看，该市57.2%的居民家庭希望改善住房条件。其中分别有33.4%和32.5%的家庭希望通过"购买商品房"和"购买经济适用房"方式来实现这个愿望，打算"购买二手房"的占14.9%。在今后5年内，有42.6%的家庭准备购房，打算5年后购房的家庭为23.6%。价格是影响居民购房的主要因素。 3、房价收入比 我们将连云港市2003年末房价收入比与该省经济相对比较发达的苏州市进行对比（户均居住面积取110平方米），结果见下表 项 目 计量单位 苏州市区 连云港市区 人均可支配收入 元 12362.07 7781.91 家庭平均人口数 人 2.84 3.06 户均收入 元 35108.28 23812.64 人均面积 平方米 26.98 30.08 市场主力户型（中值） 平方米 110 110 商品房平均价格 元／平方米 3144 1675.00 平均总房价 元 345840 184250 房价收入比 —— 9.85 7.74 由此可见虽然苏州市2003年末的人均可支配收入达12362元，比连云港市的高58.9%。但由于该市商品房平均价格比连云港市高了近一倍，结果使得连云港市的房价收入比要比苏州市低2个百分点左右。也就是说连云港市老百姓买房要比生活水平明显高于他们的苏州市居民轻松。 四、商品房价格分析 连云港市的商品房平均价格自2003年年中开始，涨幅明显加大。2003年年底全市商品房房价1675元/平方米，与2002年底相比涨了四百多元，涨幅达32.5%。2004上半年商品房平均房价1912元/平方米，其中商业营业用房平均价达3624元/平方米，相对年初又有14%左右的涨幅。 以下是历年连云港市商品房价格走势： 连云港市地价指数与经济发展状况之间的关系分析： 连云港市从2001到2003年固定资产投资额分别为151亿、175亿、208亿元，年平均增长16%。2004上半年已投资113亿，同比增长13.4%，增幅开始趋缓。 近几年该市的人均可支配收入呈现稳步上升的态势，2004上半年为4490元，同比2003年增长12.5%，增速虽有所加快，但同比江苏省的其他城市排名依然处在末端区域。 随着该市房地产开发的逐渐升温，最近2年的地价增长幅度开始加快。2003年末比年初上涨了10个百分点左右。 从上图可以看出该市居民可支配收入的年增长率一直位于地价上方，地价的快速上升有交叉的迹象，但该市强劲的购买力是不可忽视的。 连云港市地价指数与房地产价格之间的关系分析： 连云港市从去年开始房价开始加速上升，2003年上涨了近33%。相比前几年的幅度，绝对是踩上了油门。见下图，房价趋势线已经偏离了地价和居民收入的上升通道，房地产步入繁荣期。 五、总结 未来该市商品房市场主要呈现以下几个特征： 1）市场供应量将有所加大 2003年拍卖土地量的进一步增加，将导致2004年商品房的供应有所放大。但由于2003年结转的可销房较少，因此2004年商品房特别是商品住宅供应量仍将偏紧。 2）房价将惯性上扬大增幅将回落 由于2003年房价上涨过快，而连云港市主要以本地消费者购房为主，承受能力有限，所以价格会慢慢向价值回归。但根据目前来说，今后一段时期，供需矛盾不会马上得到根本转变，房价还会维持小幅上扬的局面。 3）物业类型更加丰富 该市多年的房地产开发一直以来以多层为主。但到2004年，这种情况会有所改变。该市将有多个高层和小高层以及别墅等项目出现，使该市的物业开发类型更趋多样化。同时消费者选择住房类型的余地也将更大。   附录：连云港市年新楼盘一览 楼盘名称 所属区县 登楼盘地址 楼盘类型 价格(元/㎡) 联系电话 开发商 香溢世纪花城 新浦区 郁州南路以东，朝阳东路以南 多层住宅 1100 0518-5832888；5835999 连云港香溢房地产开发有限公司 锦绣旺角 新浦区 瀛州路以东，苏欣快客站以北，新银双厦以南 商住楼(综合) 1100 5830996 5830969 连云港康鹏房地产开发有限公司 恒利青年路综合楼 新浦区 市房地产交易中心对面（海昌路东侧，青年路南侧） 商住楼(综合) 1100 5488639 5692086 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