手册、程序文件、作业文件全套连接1-1

手册、程序文件、作业文件全套连接1-1 四川悦华嘉欣物业管理服务有限公司 相 关 管 理 制 度 一、员工准则 1.0 员工行为准则 员工必须遵守下列行为准则～否则将被公司视为违纪行为而受到处罚: 言行要以维护公司和集体利益为准则～不得蓄意破坏公司名誉及产品。 自觉遵守公司各项规章制度～维护公司声誉。 自觉维护公司正常经营和工作秩序～不随意离岗、脱岗。 工作时间不闲谈、不随意游荡～不睡觉休息～不在非吸烟区吸烟等。 爱护公司财物～未经许可不得将公司物资器材带出公司。 团结友爱～以诚待人～不辱骂、威胁或匿名诬告、诽谤、陷害员工。 不得随意撕毁、更改公司告示板上张贴、书写的内容。 不得伪造或擅自更改公司的各种文件、资料。 未经公司批准～不得随意在公司散发请愿书或其它印刷品。 未经许可～不得动用公司的通讯设备或其它设备办私事。 遵守国家各项法律、法规～杜绝殴斗、盗窃、私带管制器械、赌博等违法行为。 2.0 管理人员工作准则 勤恳负责、关心下级、善听良言。 少批评、多鼓励员工。 重工作、轻关系～对部属一视同仁～不厚此薄彼。 平等对待部下～与部属建立朋友式友谊。 关心部属、了解所想、上下沟通、不苛求部属～减轻部属工作压力。 鼓励部属重视责任～轻视压力～扩大部属自决自主的权利～允许合理之失败～能为部属承担必 要之责任。 鼓励员工重视自己～赋予部属以相应权力～增强责任感。 倾听重视部属意见～并能及时进行解决和解释有关问题。 启发、帮助、理解部属～鼓励协作和创新。 合理分派属下工作～解释公司的政策、规章、制度。 3.0 管理人员行为准则 忠诚事业～热爱悦华～视历史与社会的进步为已任～不计较个人得失。 团结协作～严于律已～宽以待人～明辨事非～不阳奉阴违。 明确职责～服从上级～关心下级～敢于扶正斥邪～不推卸责任。 热情工作～勤于思考～周密计划～把握轻重缓急～不事必恭亲。 精通业务～熟悉管理～尊重科学～虚心求进～不唯我独尊。 坚韧不拔～荣辱不惊～吃苦在前～享受在后～不好大喜功。 不讲空话～多干实事～珍惜时间～把握机会～不得过且过。 遵守纪律～严守机密～公私分明～表里如一～不假公济私。 二、礼 仪 1.0 固定电话的礼仪 1.1 接听电话的礼仪:铃响三声之内拿起电话?问候来电话的对方?主动自报家门?询问客户是否 需要帮助。 1.2 让人等候的礼仪:告诉客户让他等候的原因?征询客户是否可以等候?等候客户的答复/致谢? 提供需要等候的时间信息?对客户的等候表示感谢。 1.3 接转电话的礼仪:向客户解释接转电话的原因以及转给何人?征询客户是否介意把他的电话接 转给其他人?在挂断电话之前确认转过去的电话有人接听?预先把来电者的姓名和电话内容告 诉你的同事。 1.4 记录留言的礼仪:询问客户的姓名之前要先告诉他要找的人在不在?从积极的方面解释同事不 在的原因?说出你的同事大概回来的时间?记下所有重要的信息:姓名、电话、事宜、同事姓 名、日期时间等。 1.5 结束电话的礼仪:重复你要采取的行动步骤?询问客户是否需要你为他做其它的事?感谢客户 打来电话并让他知道这个问题已经引起你的重视?让客户先挂断电话?一挂断电话立刻记录有 关的重要信息。 1.6 处理谩骂电话的礼仪: 首先认定客户一定事出有因。要礼貌地说:“我确实非常想帮助您～同时我不相信您想用这种言 辞讲话。请您别再用这种言辞了～好吗,”, 发出第二次警告～重复第一步中的内容。要礼貌地说:“就像我刚才所说的～我确实非常想帮助 您,同时由于您所用的言辞～我很难把注意力集中到解决问题上来。请您停止好吗,”, 让客户知道你不能再帮助他～挂断电话后你的上司会来处理此事。要礼貌地说:“就像我刚才所 说的～我确实非常想帮助您,同时我不愿意听您用这种言辞讲话～我要做的是请我的上司帮您 解决这个问题”。 2.0 移动电话的礼仪 工作场所应将移动电话调为振动状态, 通话时要尽量放低声音～以免妨碍或影响其他人, 如果你需要大声说话或涉及隐私～应该离开人群, 与客户会谈时应尽量不接听移动电话,如非亲自接听不可～要先道歉并做出解释～例如:很抱 歉～我办公室有急事需要通个电话。 3.0 使用名片的礼仪 名片主要用于自我介绍～也可随鲜花、礼品、信函、文件等一起送出, 名片应放在衬衫的左侧口袋、西装的内侧口袋或易于取放的皮包内～不要放在裤兜里, 不要把自己的名片和他人名片以及杂物混在一起～以免拿错或需要时找不出来, 递交名片时要将名片的正面朝向客户,然后用双手的拇指和食指捏住名片内侧两角平行推出递 于客户胸前～同时可目视对方、微笑致意说:请多关照, 平级交换名片时～也可右手递名片同时左手接名片, 通常要用双手去接名片～收到后还应轻轻念出客户姓名以确认无误,如有不认识的字要当场请 教～以免日后联络时引起客户的不满,使用名片夹时～应将客户的名片放在自己名片的上端夹 内。 4.0 乘坐电梯的礼仪 电梯内无人时～应在位尊者之前进入电梯～按住“开”的按钮～此时再请位尊者进入电梯, 电梯内有人时～无论上下都应客户和上司优先, 到达楼层或大厅时～应按住“开”的按钮～请位尊者先下, 电梯内～先上电梯的人应靠后站～以免妨碍他人乘梯, 电梯内不要大声喧哗或嬉笑吵闹, 电梯内已有很多人时～后进来的人应面向内站立或退出。 5.0 引领客户的礼仪 在走廊里～两人同行应让客户走在自己右侧以示尊重,三人同行～应让客户走在中间,四人同 行不能并排走路～而应排成竖行, 如果自己是主陪～应并排走在客人左侧而不能落后,如果自己是陪访随同人员～应走在客人和 主陪人员后面而不能并排或走在前面, 随同领导外出～一般应走在领导的两侧偏后一点或后面,在为位尊者引导时～应走在位尊者右 前方2、3步前而让位尊者走在路中央,要与位尊者保持步伐一致～并适当地做些介绍, 在楼梯上～原则上应尽量靠右边排成一列走～让出左边给急于上下楼的人通过,无论上下楼都 应是位卑者走在下方一、二阶～以防意外, 在楼梯间引路时应让位尊者走在右侧～引路人走在左侧,拐弯处或有楼梯台阶的地方应使用手 势～并提醒位尊者“这边请”或“注意楼梯”。 6.0 接待客户的礼仪 6.1 开门: 听到有人敲门应尽快打开门、把住把手、站在门旁～对客户说“请进”并施礼,进入房 间后～用右手将门轻轻关上～请客户入座,引导客户进入我方办公室时～敲门后自己先要进入 房间～侧身、右手把住门把手～对客户说“请进”并施礼,然后轻轻关门～请客户入座。 6.2 待客:对预约来访的重要客户要做接待准备～提前几分钟在约定地点等候,客户到达时应主动 上前表示欢迎～初次见面的还应主动作自我介绍,引领客户至会客室安臵妥当、奉上茶水或饮 料后～再进入正式的会谈,对待临时到访的客户也应以礼相待～若确因工作太忙而抽不开身时～ 应主动向客户说明原因、表示歉意、主动与客户另约时间～千万不可吞吞吐吐或频频看表以显 示送客的心情,来客有同伴时～应请同伴在舒适的地方等待～要注意别对同行者失礼。 6.3 奉茶:客户就座后应快速上茶～上茶时注意不要使用有缺口和裂缝的茶杯,太烫或太凉的茶水 都起不到招待的作用～只会引起客户的不快,茶水合适的温度是七十度～浓淡适中,沏入茶杯 应七分满,同行的客户应从身份高的开始奉茶,如不明身份～则应从上席者开始奉茶,在未给 客人奉茶前～不要给本公司的同事奉茶。 6.4 送客:送客时应主动为客户开门～等客户出门后～你再随后出来,送客千里、终有一别～我们 可以在适当的地点与客户告别～如电梯口、楼梯口、大门口、停车场,若是远道而来的贵宾～ 我们应送客户到达车站、机场、码头～并且目送客人消失后再打道回府。 7.0 拜访客户的礼仪 7.1 预约:拜访客户应预先约定好会面时间～不要早到或迟到,因临时有事不能如期赴约～要尽快 对方并道歉,若突然造访没有事先通知对方～见面后要道歉并说明原因、请求谅解,拜访 客户期间应提高效率、闲话少说～避免过多地占用客户的时间。 7.2 敲门:敲门时用食指第二关节轻敲三下～约隔3—5秒钟再敲三下,经允许后方可进入客户房间, 如无回应可再多敲一次～但不可连续敲个没完。 7.3 问候:交往过程中的问候有些较为正式～其言语本身就是信息,也有些属于非正式问候～语言 本身并没有什么真正含义～而是礼节上的应酬,问候寒暄的方式主要有两种:一种是言语招呼～ 如熟人见面说“您好:”“最近忙什么内呢,”、“早上好:”,另一种是非语言招呼～如见面时注 目微笑、点头鞠躬、举手示意等。 7.4 自我介绍:初次见面时应简要热情地进行自我介绍,自我介绍要注意场合:正式场合应由主人 先自我介绍～其它场合应当向同桌和邻座的宾客作自我介绍,自我介绍要注意时间:遇到不相 识的人要立刻做自我介绍～不能不打招呼或转了一阵以后再介绍自己～这样会显得不尊重对方, 自我介绍要注意礼节:自我介绍后应稍做交谈再离开,不可打断别人的谈话而介绍自己,年轻 的女士遇到陌生男士不主动介绍自己～可以打个招呼、等男士先自我介绍,介绍自己时要讲清 楚自己的姓名和身份～有名片要主动与对方交换。 7.5 介绍他人:向对方介绍他人～一般先向女士打招呼～比如说:“××先生,女士,～请允许我介 绍您认识一下×××”,然后将被介绍者的姓名、职务、单位等交待清楚～方便对方与之交往, 一般先向女士介绍男士～向长者和位尊者介绍年轻人或职位稍低者～如果身边各有一人应先介 绍右边的、再介绍左边的,介绍时不可过分赞誉,如果你是被介绍的～一定要起立～向对方略 带微笑行注目礼或点点头,年长女士可以不必起来～只需打个招呼即可。 三、保密制度 1、 目的 a)每位员工会经常接触到公司的各类保密信息～每位员工的工作本身就涉及保密内容～员工在受聘于公司期间～公司所提供的以及员工个人所获得的一切与公司有关的保密信息均属严格保密的内容。 2、保密文件一般包括: a)技术及管理文件、图纸、技术及工作手册、照片、电子表格及电子文档、数据库。所提供的服务或经营情况、各类经济合同、员工工资待遇及表现情况记录、财务账簿及原始凭证以及其它记录。每位员工由于本人工作需要掌握的保密文件～未经批准～任何人员无权向第三者提供～员工在受聘期满后～保证交回手中全部与公司业务有关的各种保密文件。 b)由于有时很难把保密文件与一般文件区别开～因此要求员工在未经许可前不要向任何人泄露有关公司生产技术、财务、销售经营状况以及与公司利益有关的其它保密内容等。 c)不论通过何种途径泄露保密文件的员工～都将受到公司的追究～并给予一定的处罚。 3、为了您和公司的利益～请务必做到以下保密要求: a)不该说的机密～绝对不说。 b)不该问的机密～绝对不问。 c)不该看的机密～绝对不看。 d)不该去的机密处～绝对不去。 e)不该记录的机密～绝对不记录。 f)不在非保密本上记录机密。 g)不在私人通信中涉及机密。 H)不在不便保密的地方存放机密文件、资料。 i)不在公共场所和家属、子女、亲友面前谈论机密。 不携带机密材料旅游、参观、探亲、访友和出入公共场所。 不得为他人需要摘引机密内容。 不得互相赠送机密材料。 未经领导批准～不得将机密和材料给他人阅读。 遗失或泄露了机密～要立即向领导～不得谎报或隐瞒。 发现他人有失泄密、窃取机密行为要坚决制止。 坚决与盗窃盗卖机密的人作斗争。 每个员工都要有守口如瓶的职业道德～遵守保密守则。 四、人力资源管理制度 1.0 目的 5.1 满足公司经营管理和发展需要～有效、有序的吸引、招募到符合各类岗位要求人员～确保公司 拥有充足、适宜的人力资源。 2.0 职责 5.2 行政管理中心负责员工的招聘与录用工作～并根据企业发展需要及人力资源规划～做好人员的 储备工作。 3.0 岗位任职要求 3.1 用工原则:公司员工分为管理人员、员工、职工及临时用工共四类。 管理人员:担任一定管理岗位,主管级及其以上,的正式员工。 员工:指专业性强、技能要求高或岗位重要的公司主要岗位的正式员工。 职工:指公司岗位技能要求不太高以及流动性较大和部门考核排位靠后的人员。 临时用工:主要指重要性不强～不需要具备专业技术特长或季节性、临时性的工作岗位人员。 3.2 用工 ? 总经理: 年龄:30岁,40岁之间～身体健康～能适应长期延时工作。 文化:本科及其以上～具团队协作和组织领导能力。 工作经验:从事物业,酒店,经理以上职务5年以上～曾独立或参与至少一个以上大型物业项 目,5万?以上,创省优、国优工作～至少作为管理者代表领导一个企业通过ISO9000族质量 管理体系认证～业务能力强～能独立胜任管理工作。 持有证件:物业管理企业经理、ISO9001、ISO14001内审员等资格证书 ? 部门经理 工作经健康状教育 应接受的内部培训 资格证书 验 况 基 本科 五年 良好 入职 脱产 升职 技能 结业证 本 要1、市场推广类经理具物业管理企业经理或高级营销策划师以上职称。 求 2、财务经理具会计师高级职称。 3、片区经理具物业管理企业经理资格证书。 1、担任同等职务两年以上～35岁以下。 2、参与一个以上物业项目创省优和ISO9000族质量管理体系认证。 其 3、持ISO9001、ISO14001内审员资格证书。 他 要4、熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程。 求 5、具有较强的管理能力和领导水平。 6、通过行政管理中心统一组织的、有总经理参加的面试、考核。 ? 小区主任及部门主管 教工作经验 健康状况 应接受的内部培训 资格证书 育 大四年 良好 入职 脱产 升职 技能 结业证 专 基 1、工程主管具助理工程师以上职称。 本 2、在技术及管理岗位工作三年以上～35岁以下。 要 求 3、具物业管理部门经理资格证书。 4、持ISO9001、ISO14001内审员资格证书。 5、熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程。 6、具有较强的管理、组织、协调能力。 7、通过行政管理中心统一组织的、有总经理参加的面试、考核。 ? 员工 教工作经验 健康状况 应接受的内部培训 资格证书 育 基 本 大三年以上 良好 入职 脱产 升职 技能 结业证 专 1、财务管理中心/业务部门的会计/出纳员须通过“会计上岗资格”培训、继续教育培训。 2、品质管理员、内审员须通过“内部审核员”资格培训。 特 殊3、内勤须具备物业管理上岗证和财务知识。 要4、工程管理各专业,供配电/给排水/电梯/制冷设备,技术人员须通过该专业“中级等级 求 证书”资质培训。 5、保安队长为退伍军人。 1、在专业技术/管理岗位两年以上的工作经验～30岁以下。 其 2、熟悉任职岗位的各项业务及运作流程～具有较强的专业技能/管理理论。 他 要3、具有相当的管理能力。 求 4、通过行政管理中心统一组织～总经理参加的面试、考核。 ? 保安人员 文化:高中。 年龄:18至35岁之间。 身体素质:男性身高1.70米以上,女性身高1.60米以上～五官端正。 业务素质:队列训练动作规范～擒拿格斗基本功熟练～翻越障碍迅速。一个月熟悉管理区内90% 以上的业主、车辆及业主关系密切的人员。熟悉保安器械及设备的使用和日常维护。熟悉各类 紧急情况的应急处理措施。熟练使用规范的交通指挥手势。培养冷静、果断和机敏的素质。 纪律素质:遵守国家法律、法规。明确岗位纪律和行为规范。明确违反国家法律法规和公司纪 律的惩罚条例。明确奖励的条件。 任职经验:退伍军人、保安学校或从事过保安工作、身体健康、无犯罪史。 语言能力:普通话标准。语言表达清楚～说话不结巴。 健康状况:良好～能符合本职工作要求。 特殊要求:持本人身份证、学历证、退伍证、保安上岗证等相关证件的原件。 需经过军事基本动作考核,三大步伐、四面转法、擒敌拳,和保安技能考核。 ? 保洁人员 文化程度:初中以上。 年龄:18至35岁之间。 身体素质:女1.5米以上,男1.6米以上。身体健康～五官端正～视力正常～无不良嗜好。能 在一个月内熟悉保洁工作程序。能熟练使用各种清洁机具～并能独立上岗操作。 ? 其它人员 文化:救生员、维修人员、接待员、厨师长高中以上,绿化、守车员、食堂职工、厨师初中以 上。 应接受的内部培训:入职、脱产、轮训、礼仪、技能。晋升班长要求应升职培训。 特殊要求:救生员须通过“救生员上岗资格”培训、健康检查并取得救生员上岗证。食堂工作 人员,包括厨师、厨师长,须通过健康检查并取得健康证。维修人员须持电工特种作业上岗证 其他要求:在相关岗位工作一年以上。熟悉本专业及部门运作流程。具有一定的沟通、协调能 力。通过行政管理中心统一组织的面试、考核。 3.3 未达到岗位基本要求的人员的任职 未达到总经理岗位“基本要求”的人员～须经执行董事同意后方可予以破格录用或任职。 未达到部门经理、主管岗位“基本要求”的人员～须经总经理审批同意后～方可予以破格录用 或任职。 未达到员工岗位“基本要求”的人员～须经一级部经理审批～行政管理中心同意后～方可予以 破格录用或任职。 未达到职工岗位“基本要求”的人员～须经二级部主管审批～行政管理中心同意后～方可予以 破格录用或任职。 未达规定的特殊任职要求者～不得任职该岗位。 3.4 新晋升部门主管及以上职务的人员 新晋升部门主管及以上职务人员～在新岗位任职满3个月须提交《述职报告》并参加由行政管 理中心组织的考评～未通过者将被免除当前职务或转为见习职务。 4.0 招聘与录用 4.1 招聘与录用原则 根据任务和工作的完整性原则、责任明确性原则、工作效率性原则、成果可见性原则、一岗多 能精简性原则～设臵岗位和职务～一律公开条件～向社会招聘或高等院校、部队、职业培训学 校选拔。按照学识、品德、能力、经验、体格给予所有的求职者均等的机会～通过考核择优录 取最适合的人选。应聘者不会因为民族、性别、年龄或任何缺陷而受到歧视。 4.2 招聘与录用程序 (1) 各用人部门根据部门编制、职位空缺情况和实际工作需要～填报《人力资源需求表》～并提前一 个月报行政管理中心～行政管理中心汇总审核并经总经理批准后面向社会公开进行招聘。 (2) 行政管理中心对候选人进行资格初审和综合笔试～并会同使用部门进行面试和专业考核。并分 别在《求职人员甄选登记表》相应栏内给予应聘人客观评价。 (3) 主管,含主管,以上人员面试应有总经理参加,员工面试应有所在一级部经理参加,职工面试 应有所在二级部主管参加。 (4) 行政管理中心负责检查拟录用人员各类证件之真实性及有效性～将完成上述程序并合符条件的 候选人《求职人员甄选登记表》、各类证件复印件送所在一级部经理,或分管副总经理,审核、 总经理批准后安排拟录用人员在指定医院进行体检。 (5) 体检合格者由行政管理中心安排接受入职培训～培训合格方可正式录用。 4.3 报到手续 ,1,行政管理中心向录用人员发出试用通知,明确报到日期及地点,～组织录用人员进行岗前培训 ,员工一般为一周～职工一般为十五天至三十天,,发放工牌、上班卡、《员工手册》、服装等办 公用品,出具《新员工到职通知》、安排录用人员到相应部门报到～进入相应岗位试用阶段。 ,2,如资料填写后～录用人员的个人情况,如婚姻状况、紧急联络人、居住地址、联系方式等,有 所变动～应尽快通知上司和行政管理中心～以健全人事档案～保障有关的各项权益。 ,3,应聘人员需提交的资料,必备资料不齐全者不予录用, 求职人员甄选表。 身份证、学历证、职称证复印件,须交验原件,。 正面一寸免冠彩色近期照片三张。 体检合格表,指定医院,原件。 特种作业人员上岗证复印件,须交验原件,。 指定银行活期储蓄存折复印件。 其他证明本人能力的主要物件和其它应交纳的文件。 最近的前服务单位离职证明书。 ,需尽快交齐～否则不能与您签定劳动合同～影响您的转正～给您的社会福利保险造成损失, 5.0 试用期 5.1 新聘人员实行试用制度～试用期为三至六个月。 试用期间～由行政管理中心与其签定《试用合同》。 可根据员工的表现及业务能力缩短或延长试用期～但最长不得超过六个月,经用人部门提出书 面报告～一级部经理签署意见后～报行政管理中心审核～总经理签字批准～即可执行,。 5.2 员工在试用期内品行和能力欠佳不适合工作者～公司将随时终止试用。 5.3 试用期内～员工需终止聘用的～应提前一周通知公司,如未提前一周通知,需支付一周工资来终 止聘用关系。 6.0 转正 拟转正员工应在转正前在《试用期员工考核表》内填写试用期工作总结～由相关部门按照表中 项目评分签署意见,?直接上级对其试用期间工作进行评定,?二级部主管对其工作进行考核 评分,?一级部经理对其转正时间、签定合同期限以及工资定级签署意见,?行政管理中心审 核,?总经理批准,～考核合格者～方可正式录用。 7.0 劳动合同 试用期满合格者～公司将根据劳动法规与其签定《劳动合同》。被录用者在公司的工龄从受聘之 日计算。劳动合同期满～经考核合格者～公司视经营发展情况予以续签《劳动合同》。签定期限 分为固定期限和以完成一定的工作为期限。 8.0 内部岗位竞聘 8.1 班长以上职位的充实可采用内部竞聘的方式。 8.2 各用人部门根据部门编制及职位空缺情况～提前15天以书面形式向行政管理中心提出岗位竞聘 需求～行政管理中心审核并经总经理批准后提前10天在公司全范围内公布竞聘岗位、条件、时 间等相关情况～各部门应将竞聘信息传达到每一名员工～并鼓励优秀员工参加竞聘。 8.3 现场竞聘会由行政管理中心组织、落实～公司领导和相关专业人员组成评委～通过竞聘选手演 讲、答评委问、现场打分、现场评议等程序从中发现人才～选拔、确定优胜者。 8.4 行政管理中心对竞聘优胜者进行资格审查～审查合格并按《管理人员配臵原则及任免权限》确 认相关责任人批准后～由行政管理中心正式下发《任命决定》。 9.0 定岗、定编、定员 9.1 原则 为使公司三定工作制度化、规范化管理～公司定于每年年底前,也可根据需要增加三定工作的 频率,进行一次定岗、定编、定员核定工作～并做出全年人力资源规划。从而避免人浮于事、 盲目增减人员及增减岗位～提高工作效率以加速公司的发展壮大。 9.2 核定结果审定 由各二级部根据实际情况提出所在部门年度三定申请。 由各一级部将各二级部门年度三定申请进行审定并将结果编制审定表。 经行政管理中心审核～总经理批准后。 各部门严格按照核定情况执行。 10.0 人事档案 10.1 调转 被正式录用人员～人事关系需转入公司～必须提出书面申请～由一级部门经理审核～总经理同 意后～行政管理中心具体办理调转手续。 10.2 保管 人事档案手续交由政府主管部门保管～需提供的手续有:干部介绍信、工资介绍信、现实表现、 婚姻生育状况。 10.3 内部人员档案保管 员工进入公司后～由行政管理中心为其建立档案袋～并负责收集、整理、保管有关人员资料～ 及时补充调整。 需收集内容:员工履历表、体检报告、录用审批表、个人能力及工作表现、证明材料、劳动合 同、各种协议等。 11.0 工作调整 公司根据业务需要～可适当调整员工职务或工作岗位～被调员工在接到通知后～持行政管理中 心开具的“人事调动函”～在规定时间内办妥交接手续～前往新部门或单位报到～不得借故拖延 或抗命。 公司将根据员工工作表现随时提拔那些素质好、责任心强、能力强、工作成绩好的员工到各个 管理岗位或各部门领导岗位任职。 各部门负责人依据所属员工气质、学识、能力调配适当工作～使其人尽其才、才尽其用。 员工调整岗位和调职后～前三个月为试用期～视工作情况确定留用、调职或辞退。 12.0 离职 12.1 离职包括自动辞职、解除劳动合同二种。 12.2 员工自动辞职～应提前30天书面通知行政管理中心,如未提前30天通知,需支付一月工资来终 止聘用关系。 12.3 员工有以下行为～公司将予其解除劳动合同: 有损害公司利益行为, 不服从部门主管的工作安排, 不遵守公司规章制度, 不能胜任本职工作或有严重失职者, 因公司经营状况发生变化而富余的员工, 因医疗期满仍不能从事原岗位工作或重新安排岗位的员工。 12.4 未经批准擅自离职者或不按规定办理离职手续～公司将根据其离职时间长短～按职工50元/天、 员工100元/天～管理人员100元/天从其工资中扣除。给公司造成损失者～须赔偿损失直至承 担法律责任。。 12.5 曾在本公司接受过境内外培训的员工～自培训日起～五年内提出辞职～须付偿企业所支付的培 二年辞职～付偿80%培训费用,二年至训费用。具体为:一年内辞职～付偿全部费用:一年至 三年辞职～付偿60%培训费用,三年以上、五年以内辞职付偿40%培训费用。 12.6 凡离职者应在有关部门办理如下手续～并逐级审批后～方可离开公司。 退还所保管的各种文件、资料。 退还所领用的各种物品～包括办公用品、胸卡。 办理停止其档案保管费、各项社保费及工资停发等有关手续。 与财务管理中心结清所有债权债务。 12.7 离职程序 自愿离职者填写《员工离职薪资结算、交接表》～解除劳动合同者由所在部门填写《辞退通知书》, 表内有关部门签署意见后返行政管理中心存档并在相关部门结算费用及物品。 13.0 外单位兼职 公司员工不得以任何形式服务于其他单位～不得以任何形式接受其他单位或个人的佣金或回扣。 14.0 经济责任 员工在公司工作须勤奋尽职～不使公司财物及利益受到损失。如果因员工的粗心大意、疏忽失 职、蓄意破坏造成公司资产的短缺和损坏～员工负有经济赔偿责任。 15.0 名誉责任 员工在外必须维护公司的名誉～不得从事任何有损企业形象的活动。 五、员工培训制度 1.0 目的 为员工提供良好的职业培训机会～促进员工知晓和认同企业文化～加强团队合作精神～不断提 高业务素质、服务技能和综合能力～胜任本职工作～适应公司和个人发展的需要。 2.0 职责 2.1 行政管理中心是培训的归口管理部门～具体负责: 公司总体培训的计划、组织、协调、监督。 组织各类员工的入职培训、脱产轮训、在岗培训、升,调,职培训、参观交流培训、专业技能 培训等。 保存培训及考核记录～并跟踪、测评培训效果。 建立培训档案。 督促、检查各部门培训工作 2.2 各部门根据自身管理的要求～负责本部门员工培训计划的制定、实施、管理和考核～行政管理 中心进行指导和监督。 3.0 工作程序 3.1 年度培训大纲的制定 行政管理中心于每年12月根据公司业务发展需要～制订《年度培训大纲》～经总经理批准后执 行。《年度培训大纲》应符合:国家和行业对有关人员培训的规定,公司发展的需要,岗位能力 判定准则的要求,岗位职责的要求,部门要求,特殊需求。《年度培训大纲》的内容最少应包括: 培训目的,培训对象、时间,培训内容、方式,培训的要求、预期效果及具体措施,培训效果 的检查、考核。《年度培训大纲》制定后由行政管理中心和相关部门负责组织执行。 3.2 月度培训计划 月度培训计划的制定:各部门根据《年度培训大纲》及本部门的培训需求～在每月20日前提出 本部门下月《月度培训计划》～经本部门负责人审核后～交行政管理中心统筹安排培训。培训计 划应包括:项目、内容、时间、对象、成绩、授课人等。培训形式:在岗培训由相关部门在师 资、教材、课程准备充分的情况下组织实施。具备发证资格的培训～对合格的学员应核发资格 证书。 根据国家规定及相关要求～应持证上岗的专业技术岗位人员～行政管理中心应作好上岗证登记 和上岗证复印件的归档保存。资格证书如已达到复审期限～由持证者到相关部门进行复审～必 要时需经行政管理中心确认。 所有培训均应作好记录～具体由行政管理中心和相关部门执行。 外培人员档案～具体应包括:机构、项目、人员、时间、地点、取证情况等。 行政管理中心负责组织实施培训效果的跟踪及评测～并保存相关记录。 3.3 新员工入职培训 新员工在被招聘录用后、正式上岗前～应由行政管理中心安排接受入职培训, 新员工入职培训课程包括但不限于:社区情况、发展商、管理商基本情况,企业文化、主要领 导、对员工的期望,《员工手册》、主要规章制度、职业道德及质量意识,相关法律法规,物业 管理工作基本知识和物业理念,各相关岗位应知应会技能培训,员工礼节礼貌、风俗习惯、服 务意识、客户沟通技巧、职业道德,必要的军事体能训练,参观项目。 3.4 在岗培训 在岗培训主要以直属上级的在职辅导方式进行～主要内容包括岗位操作技能、《工作手册》、业 务知识等。各部门负责人负责本部门的在岗培训计划、课程、组织实施、效果评估等工作。 3.5 专业技能培训 需要进行专业技能培训的专业技术岗位人员～应根据国家和行业的有关规定进行专门培训～培 训形式包括: 送外培训:由送培部门提出书面报告～行政管理中心审核～总经理批准后实施。以取得资格证 书为目的的培训～培训结束后须将结业证书复印件交存行政管理中心存档。 内部培训:由相关部门按计划要求组织进行～各部门亦可根据本部门具体情况安排业务培训～ 如《工作手册》、岗位职责等。 3.6 脱产轮训 脱产轮训适用于进入公司并已上岗的员工。轮训由行政管理中心统一安排按期、按比例抽调员 工参加。 3.7 培训后的跟踪、评测 各培训组织部门应在《月度培训计划表》中预先设定培训目标和考核方式～培训结束后通过跟 踪、评测检验目标的完成情况～并定期展开培训效果及意见征询活动～以便提高培训工作质量。 行政管理中心组织员工每年不少于30小时的培训～培训计划中有考核安排的培训～由培训组织 者安排进行考核。考核不合格者有一次补考机会～如两次考核不合格～将受到降级、降薪、去 职等处理。培训记录由相关部门妥善保存至少一年。 培训效果的检查也可通过对各类人员的绩效考核进行～行政管理中心通过绩效考核掌握培训效 果～并形成培训总结～以便改进培训工作。 六、薪资及福利制度 1.0 目的 为充分体现公司为股东谋利益、为员工谋福利、为社会作贡献的企业精神～使员工薪资及福利 管理制度规范化～特参照同行和物价指数～制定本制度。 2.0 薪资制度 2.1 说明:根据岗位分类、工作性质、职务条件等要素综合评估和建立职务薪资级别系统。根据员 工的实际经验、知识技能和市场薪资状况等条件因素确定具体的薪资浮度。薪资调整主要依据 《绩效考核管理制度》所确认的员工工作表现而定～同时适应、考虑市场薪资的变化因素。员 工当月的薪资收入包括所有国家政策规定的各类生活及福利补贴～其个人收入所得税由员工承 担～财务管理中心按有关规定代为扣交。员工薪资为公司机密～不允许在各种场合与同事及竞 争对手谈论。 2.2 计薪、发薪日 计薪日期:每月1日-30日或31日。 发薪日期:下月15日。如遇付薪日为休息日时～则提前一个工作日支付工资。 发薪日当天～财务管理中心将打印工资条～委托各部门负责人发放至各位员工。 2.3 包干薪资制度 公司实行员工包干薪资制度。 包干薪资含义:包干薪资是根据决定薪资的不同因素和薪资的不同作用将薪资综合一次性包干 发放的一种薪资制度。 包干薪资构成:员工薪资 = 月度工资 + 福利工资 包干薪资标准:员工薪资标准详见《员工包干薪资标准一览表》,职工薪资标准详见根据项目实 际情况～由总经理办公例会讨论研究后～由行政管理中心发出的《项目三定,定编、定岗、定 额,决定》。 2.4 职务工资 职工从事一定管理岗位工作～公司给予相应的职务补贴。 职务补贴主要根据岗位的技术业务要求、劳动繁简程度、劳动条件好坏、所负责任大小来确定。 具体为:副领班:50元/月、领班:100元/月、副队长,干事,:200元/月、队长:400元/月 2.5 其它 (1) 社保金、职工个人教育费、个人收入所得税、其他扣款等规定的扣款须从薪资中直接扣除。 (2) 新进员工及离职员工当月工资:均按其实际工作天数计算。离职员工的工资在办妥离职手续后～ 在下月15日划入其薪资账户。 (3) 员工工资:二级部主管,根据员工出勤状况以及工资制度制表,?一级部门经理,签署具体意 见,?行政管理中心,汇册各公司《工资表》并进行初审,?财务管理中心,最终审核并确认 无误后,?总经理,批准,?财务管理中心,发放,。 (4) 工资普调:公司将根据物价增长水平及企业效益情况提升员工工资～提升比例根据实际物价增 长指数、公司利润水平并参考同类企业工资水平确定。 (5) 考核晋升,或降级,:公司每年进行工作考核～根据考核结果～晋升,或降级,各类人员工资。 每年1月1日起为上年度员工考核起始日～2月1日为晋升有效日～晋升或降级水平根据考核 结果决定,考核方案另行规定, (6) 工资变动:员工工作岗位、工资发生变动～从变动之日起根据所从事新岗位、职务的工资标准 重新核定工资。 除上述规定的情形外～其他各种情况员工的工资不予调整～以维护工资管理的严肃性。 3.0 福利管理制度 3.1 社会保险 员工试用期满与原单位终止劳动关系并转为公司正式受聘员工的～公司将为员工办理社会保险。 缴费方式为公司与员工个人按政府主管部门有关规定负担缴费金额。行政管理中心统一到成都 市社会保险事业管理局办理社会保险手册、卡和缴费。员工应缴部份由财务管理中心逐月或集 中从员工本人薪金中扣除。员工社会保险手册、卡及资料由行政管理中心统一保管。 3.2 福利工资 (1) 伙食补贴:公司为一线特殊岗位职工提供工作时间段内的伙食补贴～具体为:水电工:100元/ 月、保安人员:150元/月,含中夜班值班餐费,。 (2) 交通补贴:经理:200元/月、总经理:300元/月,仅限已购车者～并愿意公司可根据工作需要～ 临时使用该车辆的员工,。 (3) 通讯补贴:经理:200元/月、总经理:300元/月,注:此标准为最高上限～凭票报销,。 (4) 超时补贴:因工作需要并经公司认可在非工作时间发生的员工加班和超时工作按下列补贴标准 执行: 日常,假日,超时:16元/8小时,不足8小时的～采用累计方式核算, 节日超时:24元/8小时,不足8小时的～采用累计方式核算, 主管,含,以上人员不享受超时补贴～超时工作～以休假弥补,法定节日除外,。 在未完成当日规定的工作任务而需超时工作时～不属于加班。 3.3 项目责任制 每年年初～总经理与各项目公司或管理部签订项目责任书～确定各项目效益及质量目标。每年 年终～经行政管理中心考核、财务管理中心审计后～各项目公司或管理部按照核定经济、质量 指标的超额,节余,部份的30%作为管理奖,罚,金。奖励方案由项目经理或负责人提议～经 总经理办公例会研究确认后统一发放。各项目公司或管理部第一负责人奖金原则上不超过奖金 总额的30%。 3.4 商业保险 公司将根据自身发展状况～为高级管理人员和具有高级职称的专业技术人员以及特殊工种人员 投保商业保险的有关险种～以增强企业凝聚力～稳定高级管理层和基本专业技术骨干队伍以及 鼓励员工为公司长期服务。 3.5 总经理特别奖励基金 对工作业绩突出、年度先进员工个人、对公司有特殊贡献的员工～总经理给予特别奖励。 3.6 团体活动 公司倡导团体建设～在每年定期或不定期举行各项集体活动～如新年晚会、外出休闲、渡假等 以增进团队友谊。 七、考勤管理制度 1.0 目的 为维持良好工作秩序～提高工作效率～保证工作顺利进行～使员工保持良好的身体素质和旺盛 的精力～根据国家有关规定～结合本企业实际情况～特制定本制度。 2.0 工作时间 2.1 公司实行每周5天工作制～对外服务部门可依据业务需要自行进行适当调整～以保证工作正常 开展。 2.2 因业务需要调整工作时间以及在非工作时间内需要出勤的～另行安排休息时间或发放超时补贴。 2.3 工作时间安排 班次 周一至周六 休息日 时间 上午 08:30,12:00 午休 12:00,14:30 周六、日为公休日～中/夜班以及对外服务 部门可依据业务需要自行进行适当调整～以保证下午 14:30,18:30 工作的正常开展。但应提前一周书面报行政管理由各相关部门自定并提前一周 中心审核备案。 中/夜班 书面报行政管理中心审核备 案。 注:如有变动～以行政管理中心公告为准。 3.0 考勤管理 认真执行考勤制度是全体员工的共同任务～各级领导对执行考勤制度均有不可推卸的责任～任 何员工均有权监督他人遵守劳动纪律～有权对违纪员工提出批评。公司对员工考勤工作实行每 天上班前、下班后打卡制。代人打卡被发现者～第一次对双方当事人各罚款人民币100元～第 二次对双方各罚款人民币500元。对若有特殊情况需临时请假或外出公办的～由部门经理在请 假者的考勤卡上注明并由行政管理中心在每月底汇总审核。 考勤卡上记录的出勤情况～将作为行政管理中心每月核发工资的依据之一。各部门内勤负责在 每月最后一天下午更换新的考勤卡～并统计本月考勤情况。 对违反劳动纪律行为的认定 迟到:上班时间已到未打卡到岗者。 早退:未到下班时间而提前离岗者。 脱岗:员工因工作需要离开指定的工作地点～应事先向上级领导说明去向和原委～经同意后方 可离开。凡未按上述规定办理者～应认定为脱岗。 发生以下情况之一者应认定为旷工: 无故缺勤:即未按规定履行请假手续或虽提出请假申请但未经批准即擅自离岗者,在工作日内 发现考勤卡无故出现空缺者,按实际缺勤时间认定为旷工者, 迟到、早退、脱岗一小时以上者认定为旷工, 未事先办理事假手续而超假的时间比照旷工处理～欺骗公司、弄虚作假～谎报的天数比照旷工 处理。 请假期满～无充分正当理由而逾期不归或不按规定及时到行政管理中心办理销假手续者～按实 际超假或逾期销假时间认定为旷工。 不服从工作调动～无正当理由未按规定日期报到～或无正当理由拒绝接受工作者～无正当理由 不配合加班安排者～按旷工处理。 对违反劳动纪律行为的处理规定 迟到、早退、脱岗:一次在15分钟以内者扣除当月薪金10元,一次在15-30分钟以内者扣除 当月薪金40元,一次在30-60分钟以内者扣除当月薪金80元,每月在5次及以上者～公司予 以通报处罚直至除名。 病假:1-3天扣发日工资80%,病假4天以上,含4天,扣发日工资100%。 事假:每天扣除日薪的100%, 旷工:一次在1小时以上1天以内者扣除当月薪金100元～如员工日工资大于100元～按日工 资标准扣除,1-2天以内者扣除当月薪金的40%～公司提出口头警告,2-3天以内者扣除当月薪 金的80%～公司提出书面警告,连续旷工3天及以上者扣除当月薪金的100%～作除名处理,其 它违反劳动纪律的按奖惩管理办法执行。 4.0 员工请假 (1) 各部门员工务必遵照制度严格履行请销假手续。 (2) 员工请假应填写《请假申请单》～逐级审批。如确因特殊情况需请假又未能及时办理手续的～应 补办手续。 各级主管及员工在批假或请假时必须安排好岗位代理人和做好岗位交接～方可批准或休假。 (3) (4) 批假权限: 请假3天的～由部门基层骨干审核～二级部门主管批淮,请假10天以内的～由二级部门主管审 核～一级部门经理批淮,请假10天以上的～由一级部门经理审核～总经理批准,以上请假～均 需在行政管理中心备案。 5.0 休假规定 5.1 法定假日:员工每年均可享受元旦1天、春节3天、五一3天、国庆3天～共计10天的法定假 日。 5.2 婚假:根据国家有关规定～结合实际情况～对在进入公司工作满一年后完婚的员工～可凭结婚 证书,结婚证书时间与请假时间差不超过2个月,申请3天有薪婚假。 5.3 丧假:员工的直系亲属,父母、子女、爱人、配偶父母,不幸逝世～可申请3天有薪丧假。 5.4 产假:符合国家计划生育政策女员工～准予产假90天。男员工配偶分娩～给予男员工护理假3 天。 5.5 病假:员工因病不能上班～须在当日规定上班时间30分钟内～由本人或家属通知部门经理～并 于二十四小时内呈交持有指定医院建议书～,夜间急诊可出具就诊医院证明,。并按规定办理手 续～方可获准病假。不接受任何由同事转达的口头通知。 5.6 事假:员工不能无故缺勤或请假～若有特殊情况须按规定办理请假手续～未经批准无故缺勤或 擅自离岗～均视为旷工。 5.7 工伤或因公死亡:员工因工负伤应视病情到医院治疗～并在二十四小时内填写事由报告～经部 门经理及行政管理中心经理确认～否则将取消工伤待遇。凡因公负伤或因公死亡之员工将按国 家及公司有关劳动保护条例、规定办理。属本人责任事故造成受伤～按病假处理。 八、绩效考核管理制度 1.0 目的 1.1 增强员工组织纪律性～激励员工责任心、荣誉感～明确工作职责～严格要求、规范员工言行～ 奋发向上～努力工作。 1.2 提高工作效率～增强向心力和凝聚力～把每个部门,班组、岗位,职责任务用制度的形式确定 下来～平等竞争～择优选择。打破论资排辈～平均主义和“吃大锅饭”现象～为素质强、业务 精、有创优意识的员工选拔创造条件～使各岗位上不称职的负责人被淘汰～解决干好干坏一个 样～干和不干也一样的弊端。在内部形成一个竞争上岗～择优上岗的风气。 1.3 促进管理标准规范化～使各个层次的工作任务具体量化～使不同岗位上的员工主动动脑筋～想 办法～主动思考问题～解决存在的问题～优质地完成任务。改变一个人忙得团团转～大家闲着 没事干的消极局面。使管理延伸到各个岗位～落实到每个员工身上～自我加压～自我约束～有 效地保障工作高质量完成。 2.0 职责 公司实行全员考评～从总经理到普通职工都参加考核。即: 职工评议:班,组,长?队长评议。 员工评议:二级部门主管评议。 主管评议:一级部门经理评议。 经理评议:总经理评议。 总经理评议:各经理评议平均值。 3.0 要求 3.1 各部门应把员工考评作为一项常规工作来抓～按照要求时间和考核对象、程序进行～使之制度 化、程序化、合理化。 3.2 各级考评主持者在考评前应认真做好准备～对每一位参评人员的工作表现要有充分了解～要认 真收集、整理被考评者自上次考评以来的工作表现记录～包括:出勤情况、奖惩记录、直属上 级的日常反映等～确保考评结果的准确性。 3.3 被考评者本着认真、仔细、公平、客观、实事求是的敬业态度～根据自身工作表现～结合本考 评办法所规定内容和工作标准～以书面形式作自我总结,包括:工作小结、工作计划、对公司 管理建设的合理化建议、本班组其它员工工作表现和态度加扣分标准及其详细写实的理由,。 4.0 考评内容 4.1 德～包括:热爱公司～热爱物业管理行业～奉行“敬业、乐业、创业” 的职业精神～坚持“合 与实”工作标准～树立良好的职业道德～遵守国家法律法规～严格执行公司规章制度等。 4.2 能～包括:业务能力和技能水平。能明确物业管理工作的目标、范围和承担的责任。能清楚完 成任务的要求及突发事件处理的程序。 4.3 勤～包括:当月出勤无迟到、早退、脱岗、旷工、病假、事假及岗勤质量问题等。 4.4 绩～包括:坚守岗位～有工作的光荣感和责任感～严格履行自己的岗位职责～服从命令～听从 指挥～遵守纪律～文明、依法工作～吃苦耐劳～勇敢顽强～圆满地完成各项物业管理任务等。 4.5 管理人员在围绕以上四方面考核基础上侧重思想品德、业务水平、领导才能、效率、业绩、作 风、廉洁自律、共事关系的考核。 4.6 员工在围绕以上四方面考核基础上侧重思想品德、工作技能、岗位规范的考核。 5.0 考核方法 5.1 考核分制:被考评者每人每月给予基础分100分～若有过失从100分中予以扣除～若工作成绩 突出则在100分基础上给予加分。 5.2 考评周期:为每月～即从上月1日至上月30/31日。 5.3 考核结果: 员工每月所得分数与当月考核工资挂钩～具体如下: 个人当月考核工资 = 个人考核实得分×个人对应分值 行政管理中心将制定出公司各岗位的基本工资和考核工资～扣分不保底～直到扣完当月全部考 核工资, 加分不封顶并全部与收入挂钩, 对绩效考核成绩突出及较低的员工～可由其考核者提名并建议予以晋级/晋职或降级/降职～经 行政管理中心审核、总经理批准后执行。 6.0 考核重点 6.1 月度奖惩:重点在于检查员工月度工作、目标任务完成情况和岗位职责履行情况。对员工的品 行、工作态度、能力、业绩进行鉴定。增进上下级间的沟通～促进员工成长。为调整工作岗位 和薪资等人事决策提供参考资料～为员工“考核工资”的发放确定标准。 6.2 年终民主评议:年终民主评议～采用量化打分、工作述职、综合考绩等进行综合评价。目的在 于加强悦华干部队伍建设～对员工进行全面、客观、公正的评价～提高干部个人素质～为甲A 甲B---末位淘汰制提供具体的事实依据。 6.3 试用员工转正考核:目的在于实事求是的评价新人～鼓励并帮助其尽快融入悦华文化～为试用 员工转正提供依据。 7.0 末位淘汰制 公司推行末位淘汰制 7.1 主要精神是任人唯贤～体现能者上、平者让、庸者下的用人思想。具体做法是每年年底对全体 员工分职工,按部门,、员工和管理人员三组进行民主综合评议～凡每组内分数排位于最后的 10%,如下表E等级,的员工～实行强制性淘汰或降级～包括职位、工资、其它相应的待遇同步 降级～高层领导,经理级以上,实行信任投票。 7.2 被淘汰的人员将由行政管理中心组织对其进行下岗培训、限期改进、强制性淘汰等措施。这种 机制使员工工作既有约束也有激励～使管理人员实实在在的感受到工作的压力～它不仅使管理 人员们对做不好工作有了危机感和紧迫感～而且把管理人员实实在在地臵于基层的员工监督之 下～从而使管理者更富创新、更兢兢业业地工作。 7.3 考核结果等级划分 等级 A B C D E 比例 10% 20% 其它 10% 10% 7.4 考核结果分五个等级～每一等级都有比例控制 7.5 A等级范围的人有机会获得晋升～而E等级的人将被淘汰或降级。 8.0 奖惩办法 8.1 奖励 “员工的问题公司解决～公司的问题员工解决”～凡是对公司的发展做出成绩、有贡献的员工～ 都会得到适当奖励和晋升。员工表现符合下列条件之一者～给予以下奖励,特殊及重大业绩单 独形成书面材料报行政管理中心另行奖励,: 1) 对改进公司经营管理、提高企业效益方面有重大贡献者～加10分。 2) 在完成工作任务、提高服务质量方面有显著成绩者～加2分。 3) 在对外接待中～服务工作态度好～创造良好声誉者～加3分。 4) 积极做好人好事或为客户提供最佳服务～工作积极热心受到客户表扬者～加5分。 5) 在发明、技术改进或提出合理化建议～取得重大成果使公司或所在项目在经营管理中取得显著 成效者～加10分。 6) 协助其他部门工作使问题得以及时解决～受到公司表扬者～团结友爱、互相关心、互相帮助并 有事迹者～加5分。 7) 为公司或所在项目节约资金和能源有显著成效者～加5分。 8) 被公司或所在项目评为先进,优秀,员工或被表彰或被嘉奖者～加10分。 9) 工作认真负责～防止或挽救事故有功～使公司或所在项目和住户免受重大损失者～加10分。 10) 服从命令、听从指挥～认真负责、埋头苦干～放弃休息、主动顶班补缺～政令畅通并有工作实 效者～敬业精神强、不计较个人得失、对工作认真投入、能够做到在岗一分钟、尽责六十秒～ 经公司或所在项目认定者～加2分。 11) 拾金,物,不昧～及时主动上交者～视其金额大小～加5-20分。 12) 廉洁奉公～拒收贿赂者～视其金额大小～加5-20分。 13) 敢于坚持原则～主动遵守并维护公司或所在项目尊严和制度～同违法乱纪和不良倾向、不正之 风作斗争并卓有成效者～加10-20分。 14) 个人着装整洁、仪容端正、值班室和寝室内务整齐、清洁卫生～受到公司或所在项目表扬者～ 加2分。 15) 努力学习业务知识～成绩优异并能指导工作者～加2分。 16) 其它符合奖励条件的行为。 8.2 处罚 处罚的目的不是惩罚人～而是在于改进员工的工作表现～创造良好的工作环境和工作秩序～减 小不必要的损失。 8.2.1 口头警告 适用于一月内前三次触犯丙类过失者。发出口头警告～须记录在案～并给以下扣分处分。 1) 不按规定时间上班～私自换班、换休、换岗者～扣2分。 2) 不参加业务学习和技能训练者～扣2分。 3) 从事接待、服务等部门员工上班时戴手链和戒指者～扣1分。 4) 交谈不按要求使用普通话～不注意使用礼貌用语～对客人不尊重者～扣2分。 5) 保安队员交接班时不按要求相互敬举手礼～纠正违章时不先敬手礼～遇贵宾和公司领导不敬举 礼者～扣1分。 6) 在工作区域内～遇见领导、同事、客人未主动问好者～扣1分。 7) 不按照规定进行交接班和实行卫生值日制度及填写记录不规范者～扣1分。 8) 在禁烟区,含办公区,如遇吸烟者～不予以劝告和制止者或在规定范围外抽烟者～扣2分。 9) 不使用指定之员工通道者～扣1分。 10) 不保持仪表整洁者～扣12分。 11) 在公司范围内或在当值时未按规定着装或未佩带员工牌或不适当佩带员工名牌者～扣1分。 12) 未按规定在指定地点停放自行车者～扣1分。 13) 发出不必要之声音、喧哗者～扣1分。 14) 擅离工作岗位或到其它部门闲荡者～扣1分。 15) 未能保持衣柜整洁或在衣柜内存放食品和饮料者～扣1分。 16) 工作时咀嚼香口胶、吃零食者～扣1分。 17) 在职工餐厅,特殊岗位除外,以外地方进食者～扣1分。 18) 使用公司电话办理私人事务者～扣1分。 19) 工作时收听收音机、录音机或看报、杂志等者～扣2分。 20) 随地吐痰者～扣1分。 21) 高声与客户对话者～扣1分。 22) 上下班不打卡者～扣1分。 23) 工作效率或服务态度欠佳者～扣2分。 24) 违反一般安全守则或部门常规者～扣2分。 25) 在公司范围内互相牵手或搭肩者～扣2分。 26) 擅自减少工作次数和工作区域者～扣2分。 27) 工作区域内擅自存放私人物品者～扣1分。 28) 工作间物品摆放凌乱～垃圾未及时处理者～扣1分。 29) 未按规定进行钥匙交接者～扣2分。 30) 拒绝总经理授权的有关人员检查。 31) 违反其它上述相类似之公司规定者～扣2-5分。 8.2.2 书面警告 适用于一月内触犯三次以上丙类过失或首次触犯乙类严重过失者～由各部门发出《员工警告记 录》列明犯规事项～员工必须在《员工警告记录》上签名。发出书面警告书后～该员工一年内 将不获加薪及晋升。年度累计二次书面警告者将降一级工资～累计三次书面警告者～如有再犯～ 将有随时被辞退可能。情况严重者～公司保留不发警告书而限时辞退权利并给予以下处罚。 1) 擅自动用公司电话～打长途电话、点播歌曲等高额话费电话者～每次扣5分～并承担相应话费。 2) 工作消极～不负责任～出岗不出力～受到其它单位工作人员的批评本部门,班组,要求更换者～ 扣5分～如无其它班组原意接纳者～予以辞退。 3) 私自使用设施设备,如电脑、电话、复印机、空调等,者～每次扣5分。 4) 私自将工作钥匙带走～影响正常工作者～每次扣5分。 5) 乱骑无主和无牌照自行车、摩托车或无证驾驶者～每次扣5分。 6) 超越职权范围擅自做主或无关本职事宜随便作答造成损失者～每次扣5分～并视损失大小承担 赔偿责任。 7) 在当值时睡觉者～每次扣5分。 8) 未得公司同意作任何形式上之募捐者～每次扣8分。 9) 对客户粗暴不礼貌者～每次扣8分。 10) 与客户或其他员工争吵者～每次扣10分。 11) 突然中途停止工作～擅离岗位～每次扣5分。 12) 私自携亲友或其他人士到公司进行接待者～每次扣5分。 13) 吵闹、粗言秽语或搔乱公司安定者～每次扣5分。 14) 疏忽或不小心引致破坏或损坏公司财物者～每次扣5分并负责赔偿。 15) 没敲门或未经许可而进入业主房间者～每次扣5分。 16) 唆使他人或代他人打工卡～私自涂改上下班钟点者～每次扣5分。 17) 在公司范围外穿着工作制服者～每次扣5分。 18) 挑拨打架事件者～每次扣5分。 19) 在公司内售卖或兜售私人物品者～每次扣5分。 20) 不服从主管或上司之合理命令或调派～对上级不礼貌或与上司执拗者～每次扣10分。 21) 提供假资料或报告者～每次扣5分。 22) 擅自标贴、涂改公司所贴之文告者～每次扣5分。 23) 拿取或偷吃公司或客人之食物者～每次扣5分。 24) 当值时饮酒或上班时带有醉态者～每次扣5分。 25) 服用麻醉药或兴奋剂类药物后当值者～每次扣10分。 26) 未经主管定批准私配钥匙者～每次扣10分。 27) 擅进禁区者～每次扣10分。 28) 未经批准～拿取公司物品作私人用途者～每次扣10分。 29) 在公司内未经许可派发任何种类之标语或印刷品者～每次扣10分。 30) 涂改公司墙壁、地板或其他公物者～每次扣5分。 31) 擅自搬移公司财物者～每次扣5分。 32) 在工作时间～未经公司批准～擅自举行或参与集会者～每次扣10分。 33) 拾遗不报者～每次扣10分。 34) 违反操作规程、造成公司较大损失者～每次扣10分并负责赔偿。 35) 搬弄是非～诽谤他人～影响团结～影响声誉者～每次扣10分。 36) 在公司工作检查中发现质量不合格者～每次扣5分。 37) 未经允许强行进入宾客写字间～每次扣10分。 38) 私自配制公司钥匙～每次扣5分。 39) 违反操作规程～造成轻微损失～每次扣5分。 违反其他上述相类似之公司规定或部门常规者～每次扣5-10分。 8.2.3 即时辞退或开除由各部门报公司批准。触犯甲类过失或最后警告后再次违反公司的有关规定。 即时辞退或开除可在全无提前通知情况下执行～而且不给予任何补偿。 1) 未经管理处主任允许～擅自给无关人员提供或查看任何公司和管理处资料、数据或擅自复制、 转让或出售～擅自接待任何参观人员者～扣20分。 2) 在工作区域内售卖或兜售各类危险药物或猥秽刊物者～扣20分。 3) 在工作区域内招待或代人介绍娼妓者～扣20分。 4) 作不道德或猥秽交易或动作者～扣20分。 5) 殴打他人、索取赏钱或其他报酬者～扣20分。 6) 伪造文件意图行骗者～扣20分。 7) 携带或收藏枪械、武器、毒品、爆炸品、易燃品等物品者～扣20分。 8) 与业主、客人私换外币和其它中介服务者～扣20分。 9) 侮辱、调戏、恐吓、威胁、危害或欺侮他人者～扣20分。 10) 偷窃或接受赃物者～扣20分。 11) 接受任何形式的贿赂或向他人行贿者～扣20分。 12) 班组财产管理不善～造成流失者～扣20分。 13) 蓄意损耗、损坏公司或客人财物者～扣20分。 14) 赌博或围观赌博者～扣20分。 15) 发表虚假或诽谤之言论～影响公司、业主或其他员,职,工的声誉者～扣20分。 16) 未经许可私自藏有公司办公室、仓库或其它设施钥匙者～扣20分。 17) 违反安全及防火条例者～扣20分。 18) 进行瞒骗或欺诈行为以获取利益者～扣20分。 19) 未经公司或管理处批准～擅自利用公司或管理处名义发表个人言论、造谣、进行非法勾当或营 私舞弊者。参与或教唆他人参与上述各种行为者～扣20分。 20) 未经批准私自外出兼职或利用病休另谋职业者～扣20分。 21) 严重违反外事纪律者～扣20分。 22) 连续旷工或一个月累计二天及一年累计超过五天者～扣20分。 23) 组织和煽动罢工、集体辞职、聚众闹事～煽动其他员工偷工怠工～干扰日常工作～扣20分。 24) 不能胜任本职工作～扣20分。 25) 向宾客或业务往来客户索要钱物～扣20分。 26) 具有不诚实或欺骗行为～包括呈交虚假的病假单等～扣20分。 27) 未经领导许可将企业情报泄漏给他人～扣20分。 28) 其他总经理办公例会认定的严重过失行为～扣20分。 29) 违反上述相类似之公司规定～扣20分。 9.0 管理人员考评 管理人员凡是在工作中未达到以下要求～ 经认可后予以5分-20分的扣分处分。 1) 根据所管工作的需要～适时制订、修订、完善管理所需的制度、规则以及考核细则～用制度进 行管理～尽力减少人为因素的干扰。 2) 根据小区管理的需要～适时向住户,以及公司员工, 宣传相关管理要求或管理规则,包括临时 出现但需向住户或员工通报的一些问题,。 3) 当有住户入住或迁出～或原住户家中新住进了人员～或住户对小区的管理提出了意见～应在24 小时之内书面《内部通启》相应部门。相应部门签字认可收到。 4) 各部门在得到住户入住的通知或对小区的管理提出的意见后～应按照本部门的职责～立即对住 户开展服务。 5) 不管从任何渠道得知有新住户入住的消息后～不能不闻不问～而应主动将此信息书面《内部通 启》到客户服务中心。客户服务中心在得到此信息后～应按照上条的规定立即进行办理。 6) 接到住户提出的合理要求后～应根据所提要求的性质以及部门职责的划分～通知到相关责任部 门～相关部门应签字认可收到并及时组织有关人员解决住户提出的要求。 7) 对于小区内的公用设施和小区各类标识～各部门应根据责任划分～主动进行管理。 如某一公用 设施、标识和几个部门均有一定关系～则应各负其责～分工合作。如该设施出现问题～使用该 设施的部门应用书面《内部通启》相关部门～相关部门应签字认可收到《内部通启》并组织人 员及时予以解决。 8) 必须在每周六写出《周巡视报表》、每月25日前写出工作月报,当月工作小结和下月工作计划,、 每年12月25日前写出工作年报,本年工作总结和下年工作计划,～报管理处主任。要求客观全 面～发现问题要提出解决方案。 9) 对政府有关主管部门布臵的工作以及上级领导交办的其他工作～应发挥主观能动性积极去完成。 10) 如因非本部门的原因而使本部门某一项工作未进行或完成不力～则应及时提出书面报告～说明 理由。报管理处主任认可后～可不予扣分。 11) 对于员工着装不整、动作迟缓等不规范行为～要立即予以纠正～并做好文字记录。对于因故空 缺岗位～必须立即想办法弥补～若弥补确有困难～须报上级请求解决。 12) 合理分配工作人员按程序到达岗位～确保工作区域内不出现明显漏洞。 13) 发现问题不予纠正或纠正不力～对应该反映、汇报的问题进行隐瞒甚至包庇某些违法犯规行为。 14) 遇有紧急情况～应组织员工做出快速反应～并做出恰当,或基本恰当,的处理。不得畏缩不前 或临阵脱逃。 15) 根据要求安排卫生值日并进行监督检查。 16) 在整个管理工作中～对发现的任何违纪犯规行为要做出详细的文字记载。为工作考核管理准备 原始第一手文字材料。 17) 每天填写《值班记录》～认真填写昨日工作情况小结、今日工作情况、出现的问题及对策、明日 的工作安排等内容。 18) 对各种原始资料管理做到齐全、有序～填写规范、认真、清楚、准确。 19) 按规定组织员工进行工作考核管理评定工作。 20) 按驻勤管理工作细则的要求～承担和负责驻勤人员、卫生、在位率等检查和管理工作。 以上各条～对各阶层管理人员和值班干部均有约束力。若双方在事发时均当班或均在场～将根 据责任分别给予处罚。若一方不当班或不在场将根据具体情况给予一方或双方处理。 10.0 处罚的决定程序及实施 个别批评或口头警告由直接上级决定并执行。 通报批评或书面警告由部门主管决定并执行。 留职察看、辞退和开除～由直接上级或部门经理提出建议～行政管理中心审核备案～总经理批 准。留职察看期间由部门主管考核受处分员工的个人表现～考察期满后～由部门主管提出处理 意见～最后由行政管理中心审核备案。 个别批评、通报批评人员情况～由部门及时报行政管理中心～并在公司违纪登记簿予以记载。 11.0 员工申诉 为保证考核的公开、公正、公平、合理～公司应采用各种方式对员工考核结果予以张榜公布～ 任何人如对公布的考核存有异议～可在考核结果公布五日内以口头或书面形式向所在部门主管 提出申诉～部门主管应立即做好详细记录并在五日内以书面形式核实后答复本人～若申诉人对 答复仍有异议～可向行政管理中心投诉～行政管理中心将视情节请示总经理并与所在部门主管 及有关方面研究处理～其做出最终裁定的答复为最后答复。 九、投诉处理制度 1.0 目的 客户是我们的老师～是我们的衣食父母～全体员工必须高度重视客户的投诉。要细心聆听投诉～ 让客户畅所欲言～并把它作为改进公司管理的不可多得的珍贵教材。 2.0 投诉分类 一类投诉:由于物业管理不到位而产生的投诉。 二类投诉:由于发展商及房屋质量方面而导致的投诉。 三类投诉:由于外部环境、非管辖区域内公共配套设施等方面而导致的投诉。 3.0 投诉的处理流程: 3.1 当部门、管理处接到顾客投诉时～当事人须向顾客致歉～对顾客的意见表示感谢, 3.2 当场可以解决的须当场处理～并向上级汇报,不能当场处理的～应作好顾客的安抚工作～并迅 速通知上级领导～由上级领导给出处理意见～并填写《顾客投诉处理记录表》。 1) 一类投诉:由管理处主任填写《顾客投诉处理记录表》～及时跟进、处理～并将处理结果知会投 诉人～《顾客投诉处理记录表》由处理部门内勤妥善保存, 2) 二类投诉:由工程主管填写《工程遗留问题处理记录表》～上报客户投诉处理中心～由企业管理 中心负责转呈开发公司～并跟进及反馈处理结果, 3) 三类投诉:由受理部门在《值班记录表》上予以记录～根据投诉的影响程度以专题报告的形式 转呈相关部门并将处理结果予以公布。 3.3 对于处理难度较大的顾客投诉～必须及时上报公司企业管理中心～由企业管理中心提出处理意 见～报副总经理/总经理批准～在限期内跟踪处理结果。 3.4 顾客投诉到公司、媒体、互联网及政府有关部门的投诉～信息接收者应及时记录～并将《顾客 投诉处理记录表》转呈相关部门、管理处负责人～各部门负责人负责回复处理结果并抄报总经 理/总经理。被投诉单位负责保存《顾客投诉处理记录表》原件。 3.5 本部门内勤人员在每半月的工作总结中将上半月顾客投诉及处理情况进行统计汇总～并及时归 档。 3.6 各部门、管理处内勤负责每季度对各部门投诉情况的分析与汇总～作为管理人员季度考评的依 据～并在公司内部OA网上予以公布。 3.7 对于无效投诉～应当对顾客予以合理、耐心的解释。 4.0 处理员工投诉制度 4.1 处理员工投诉的原则和注意事项 一般情况下～员工对工作不满之处～应直接向直属主管投诉。如仍不满意直属主管对投诉的答 复或员工不愿意由直属主管处理自己的投诉～可以亲自向行政管理中心投诉。投诉的方法～可 以面谈～也可以书面。为了便于调查～对员工以书面形式的投诉～要求注明员工姓名及所在部 门～以表示投诉的诚意。 受理投诉～要尽可能在最低层次内解决问题～并力求使投诉人对处理结果满意。 受理投诉的管理人员要与投诉员工正面及单独面谈沟通～讨论如何解决问题～不要通过第三者～ 以免使事态复杂化。 受理投诉的管理人员不要与投诉员工在商讨中订立超乎自己职权的任何协议～更不能对投诉人 许下任何违背公司管理原则的承诺。 受理投诉过程中～受理人对每个案情都要作认真负责的调查研究～避免偏听偏言、草率结论。 事后对调查处理意见要做好详细的记录～以备查考。 员工申诉必须注意以下情形:不得掺杂个人思想～无故越级上报,不得散布不满情绪、弄虚作 假、混淆视听,事件未得到调查解决之前～不得拒绝工作,不得固执己见～不服从公司的仲裁。 4.2 处理员工投诉的基本程序 员工因工作原因而需要投诉～应按下列程序进行: 先找本人的直接上级～让他来帮助你解决问题～如果一周后仍未有解决～则可以找所在部门领 导。 如果部门领导一周内不能帮助解决问题～可以找行政管理中心帮助解决问题。 如果行政管理中心一周内仍不能解决问题～可以找公司领导反映情况。 员工碰到非常情况可直接找行政管理中心经理投诉。 员工在投诉期间停工的～按公司有关规定处理。 5.0 内部沟通 公司开放式的管理体系～采取适当方式保证内部沟通顺畅。 员工可以通过口头、书面形式向本部门经理、主管提交各类合理化建议～还可通过建议箱提交。 员工建议一经采纳～公司将以适当形式给予鼓励。 6.0 意见箱 公司设立总经理意见箱～定期收取员工的意见～由总经理亲自拆阅及批示处理员工的信件。 7.0 领导接访日和员工心声日 公司设立领导接访日和员工心声日,每月10号～如遇休息日～顺延1—2天,～由公司领导直接 接待员工～听取意见并及时处理。 十、印信管理制度 1.0 目的 本规定就公司内使用的印章的制发、改正与废止、管理及使用方法做出规定。 2.0 定义 本规定中所指印章是在公司发行或管理的文件、凭证文书等与公司权利义务有关的文件上～因 需以公司名称或有关部门名义证明其权威作用而使用的印章。 3.0 种类 3.1 印鉴:向主管机关登记的公司公章或指定业务专用的印章。 3.2 职章:刻有法人代表、总经理职衔的印章。 3.3 部门章:刻有公司及下属部门名称的印章。 3.4 职衔签字章:刻有经理及总经理职衔及签名的印信。 4.0 制定与改刻、废止 4.1 提起议案者:印章的制定、改刻与废止的议案由行政管理中心提出。 4.2 手续:行政管理中心必须在提出的议案中将新旧印章的种类、名称、形式、使用范围及管理权 限说明。 4.3 刻印与改刻:印章的刻制由行政管理中心主管负责～同时～如有需要更换或废止的印章应由规 定的各管理人迅速将旧印章交还行政管理中心。 4.4 废止印章的保存年限:除特别需要～由行政管理中心将废止印章保存三年～然后在征得原使用 者的意见后再行处理。 4.5 散失、损毁、被盗:印章在受到散失、损毁、被盗的情况时～各管理者应迅速向行政管理中心 递交说明原因的报告书～同时～行政管理中心主管根据情况依本章各条规定的手续办理。 5.0 登记 5.1 印章登记台帐 印章在行政管理中心进行登记。行政管理中心主管应将每个印章登入印章登记台帐内～并将此 帐永久保存。 5.2 印章在公司以外申报时的登记 印章在公司以外登记或申报时～应由管理者将印章名称～申报年月日以及申报者姓名汇总后报 行政管理中心。 5.3 印信的使用规定 对公司经营权有重大关联、涉及政策性问题或以公司名义对政府行政、税务、金融等机构以公 司名义的行文～由总经理签字～方可施章。 以公司名义对国家机关团体核发的证明文件～及各类规章典范的核决等由总经理签字～方可施 章。 以部门名义于授权范围内对厂商、客户及内部规章典范的核决行文由总经理或授权一级部门经 理签字～方可施章。 各部门于经办业务的权责范围内及对于公民营事业、民间机构、个人的行文以及收发文件时～ 由一级部门经理或授权二级部门主管签字确认。 6.0 印信的监印 公司印章及特定业务专用章得由总经理核定监印人员。下属部门章得由总经理或授权一级部门 经理指定监印人员。 7.0 印信盖用 7.1 文件需用印时～应先填写“用印申请单”经直管领导核准后～按《印信的使用规定》权限签批 后～连同经审核的文件文稿等交监印人用印。 7.2 监印人除于文件、文稿上用印外～并应于“用印申请单”上加盖使用的印信存档。 7.3 各种印信由监印人负责保管～如有遗失或误用情事～由监印人全权负责。 7.4 监印人对未按《印信的使用规定》权限签批文件～不得擅自用印～违者受处。 7.5 印信遗失时除立即向上级报备外～并应依法公告作废。 十一、财务管理制度 1.0 目的 根据国家有关财经的方针、政策、法律、法规的精神～以公司的经营工作为中心～发挥财务在 公司的管理作用～结合公司的实际情况～规范公司的财务行为～加强财务管理和健全财务约束 机制。 2.0 范围 适用于公司、管理部。 3.0 基本任务 合理组织财务活动～为完成公司的经营任务服务, 管好用好各项资金～提高资金使用效率, 完善经济核算制～降低消耗增加效益, 正确计算经营成果,实行财务监督～维护财经纪律。 4.0 总原则 财务开支实行总经理“一支笔”审批制。没有总经理签批的开支～财务管理中心不得办理支款 手续。 所有开支需事先申报批准后才能列支～做到“无预算不开支”。特殊情况须说明原因～报总经理 特批。 5.0 职责 财务管理中心主管会计负责组织资金的及时回笼～审核费用的合理支出～监督财务纪律的执行 情况。 财务管理中心出纳负责审核票据的签批手续～保管并支付现金。 项目收银员负责收取管理项目上与业主相关的各项应收款项。 第一节、 货币资金管理制度 1.0 目的 管好用好货币资金～确保货币资金安全、完整～提高货币资金周转速度和使用效益。 2.0 适用范围 适用于公司财务管理中心的财务人员。 货币资金指公司所拥有或控制的现金、银行存款和其他货币资金。 3.0 现金管理 3.1 现金收支范围 1) 现金开支项目 支付职工工资、奖金、津贴及福利补助金, 支付个人劳务报酬, 支付出差人员必须携带的差旅费, 结算起点以下的零星开支,结算起点为1～000元,, 支付给不能转账的单位的货款,指人民币2～000元以内,, 国家允许的支付给个人的其他开支。 现金收入项目 2) 公司对外收取的顾问费用, 承接项目对方单位支付的补贴, 各项目服务中心收取的业主缴交的各项规定费用, 临时停车费收入, 公司收到的非物业管理的各种经营收入, 赔款收入, 员工扣款收入, 其他按规定应收取的费用。 3.2 现金收支管理 出纳与会计岗位要分设～现金出纳人员除负责现金日记帐和银行存款日记帐外～不得登记其他1) 会计帐,会计人员不得经管现金。 2) 库存现金限额经核定后～必须严格遵守～超过限额的现金应及时存入银行～库存现金低于限额 时～可签发现金支票从银行提取～补足限额。 3) 公司的一切收入～均实行收支两条线管理。凡属经营及与物业管理有关,如物业管理费、房租 费、代收水电费等,的收入必须及时送存银行或交公司财务部～严禁坐支、截留、挪用公司各 项收入,非经营性,如退回差旅费,以及零星的现金收入～可以补充库存现金。 4) 各单位,部门,的一切收入都应上交财务管理中心～不准保留帐外公款～私设“小金库”。 5) 到外地采购物资一律不得携带现金支付。 6) 一切现金收支～必须取得或填制原始凭证～出纳人员根据手续齐备的凭证办理现金收付。禁止 用不符合制度的凭证顶替库存现金～即不得“白条抵库”。 7) 各级收费业务必须按公司确定的统一的收费项目和收费标准执行～不得在未经公司审批的情况 下～自行制定收费项目和收费标准,非物管经营方面的收入应有经济合同和经办部门的收款通 知。 8) 员工扣款收入应由部门主管出具扣款通知单～行政管理中心批准并登记～财务管理中心专户管 理。 现金的支付必须符合国家和公司的相关规定～若有不符～出纳人员有权拒绝支付。 9) 10) 凡涉及工资性质的现金支付应经行政管理中心、财务管理中心、总经理审核批准～并按国家税 法规定代扣代缴个人所得税后～根据保密原则进行支付。 11) 公司现金日记账由出纳人员按审核后的合法凭证序时顺号登记～做到日清月结。 3.3 现金的保管 1) 每日下班前～出纳人员应清点库存现金～并同现金日记帐余额核对～做到帐款相符。若不相符 除认真查其原因外～并应及时向领导报告～不得随意“少垫”、“多取”。 2) 每月最后一天下班前～出纳员清点库存现金后～应编制“现金盘点表”～经财务负责人核实签章～ 出纳员妥善保管。 3) 出纳员应保管好现金～现金一律存放于保险柜内～并密码上锁～不得放于办公桌抽屉或其他不 安全的地方。个人现金、物品不得存放于保险柜内。 4) 严禁用“白条”抵库或挪用现金。各部门如因业务关系需要周转现金时～可提出申请～经批准 后财务管理中心拨给周转金。 5) 到银行取送现金～必须二人或以上人同往～数额较大的～应派保安人员专车接送。 取送现金的 人员～不准在途中或公共场所逗留～不准将公款带回家中。 6) 出纳人员应具备验钞技能～对收到的现金均应用验钞机认真点验～防止假币。凡收进未验出的 假币～其损失由个人负责。 7) 出纳人员丢失公款～应如数赔偿。 3.4 库存现金的核查 为加强对现金、备用金的管理和监督～财务管理中心负责人应对出纳员和收银员经管的库存现 金、备用金进行不定期地检查、抽查～并编制“现金盘点表”。 4.0 银行存款管理 4.1 凡实行独立核算的单位～可在当地银行开立“银行存款”账户～办理有关款项的收付结算 业务。 4.2 公司除规定留存的库存现金以外～所有货币资金都应存入银行,与其他单位和个人之间的 一切收付款项～除本制度规定可以用现金支付的部分以外～都应通过银行办理转账结算。 4.3 财务主管负责保管银行开户许可证及预留银行印鉴片。 4.4 凡在银行开立账户的单位～必须设臵银行存款日记账～出纳人员根据审核后的合法凭证～ 序时顺号登记。 4.5 出纳人员必须在月终后七日内,年终后十日内,以银行对账单同银行存款日记账逐笔核对～ 做到账实相符～如有不符～应及时查明原因～并编制“银行存款余额调节表”。 4.6 “银行存款调节表”须经会计人员、财务负责人审阅签章～附在当月记账凭证的最后一页。 4.7 “银行存款调节表”必须真实～如有掩饰真相或弄虚作假～视情节给予一定处分。 5.0 其他货币资金的管理 5.1 其他货币资金包括在途货币资金、外埠存款、银行汇票存款、银行借记卡存款、银行缴款 卡存款、邮政绿卡储蓄存款等。 5.2 公司应严格遵守《票据法》等相关法律法规及本制度的规定～加强其他货币资金的管理～ 确保其他货币资金的安全完整。 5.3 银行借记卡含与借记卡配套的存折、缴款卡～邮政绿卡等。 1) 由于经营需要～公司以法人代表名义或被授权人名义向银行申请存折开户或取得借记卡, 2) 以个人名义申请开户～应同公司签订该借记卡及借记卡上所有款项的所有权属于公司的承诺书～ 承诺书一式三份～一份财务管理中心存档～一份所属部门存档～一份申请人保存。 3) 禁止借记卡申请人保管该借记卡～借记卡金额查询由不涉及资金收付的会计人员办理,划款需 经过批准后～由不涉及资金收付的会计人员办理。 6.0 支票的管理 6.1 出纳人员负责保管空白银行票据和支票存根～不得丢失～如有遗失要及时向领导报告～采 取补救措施～并追究相关责任。 6.2 签发支票必须凭用款购物审批单及领导签批的原始凭证。 6.3 签发支票必须将日期、用途、金额,大写及小写,填写清楚。 6.4 严禁签发空白支票。因特殊情况须签发空白转账支票的～其金额须控制在人民币10～000 元以内,不含10～000元,～并由出纳员在支票的小写金额栏的万元位臵上填写上“,”符号～ 在出票人、收款人、款项用途、出票时间等各要素处填写齐全～并由公司人员亲自填写最终大、 小写金额。 6.5 领用或签发支票都须在“支票领用登记薄”上详细登记使用时间、支票编号、收款单位、 金额、领用或签发人、批准人等。同时支票领取人还应在支票存根上签字。 6.6 严禁“出租出借”银行账户～不签发空头支票。 7.0 收银员的货币资金管理 7.1 收银员对各项收入的管理应履行出纳员的职责。 7.2 对收入的现金、支票应同收款凭证所列金额相符～并于当日送存银行或解交财务管理中心。 7.3 收银员应建立收入日记账和存款日记账～根据收款和存款凭证逐笔登记～并同实收款项,现 金、支票,核对～保持帐款一致。以备财务管理中心对账和审核。 7.4 其他事项按本章相关规定执行。 第二节、报销管理制度 1.0目的 根据财务制度有关规定～进一步规范公司内部报销、付款程序～严格有关手续。 2.0适用范围 适用于公司各部门和全体员工。 3.0职责 3.1 财务管理中心统一办理公司所有财务结算～进行集中管理。 3.2 财务管理中心对分公司及各项目管理部的开支情况进行总体控制～并在总经理的授权范围 内办理公司内部往来结算及公司与其他单位的财务收支事项。 4.0程序 4.1审批权限 实行总经理“一支笔”签批, 财务主管对所有支付业务均应审查签字, 各部门负责人应对该部门所发生的业务进行审查签字。 对不符合规定的货币资金支付业务～审批人应当拒绝批准。 4.2报销程序 1)取得原始凭证 原始凭证必须是公司经营业务活动中经正规渠道取得的合法、有效的凭据～经税务部门监章的 正式发票～经物价、财政部门监章的正式收据～公司与业务往来单位签定的合同,协议,。 因特殊原因不能取得合法凭据的～须由经办人填写情况说明单～阐明原因～经证明人证实～部 门负责人签字～财务负责人审核～总经理批准签字～方可作为报销冲账的凭据。 2)原始凭证的种类: 全国联运、货运统一发票, 四川省成都市餐饮、娱乐业定额发票, 非经营性结算统一收据, 四川省成都市其他服务业发票, 四川省成都市商业零售发票, 其他国家监制的合法发票。 3)原始凭证必须具备以下主要内容: 购物发票、收据应有:品名,收费项目,～数量、单价,收费标准,～金额～收款人签章,签字,。 合同应有:有效数量、价款,酬金,、付款期限。 4)填制报销凭证 对外付款审批单, 费用报销单, 借款单, 差旅费报销单, 业务招待费申请单。 5)报销凭证粘贴 较小的票据～如停车费等～应粘贴在“报销单据粘贴单”的方框内, 较大的票据～粘贴在报销单的左边,左齐报销单边框～上齐报销单边沿,。将有关空白结算凭证 粘贴在上面,如“较大票据”粘贴法,～并准确、完整、清晰地填制。 若有附件,如:批文、说明、申请等,～须将附件折叠、左上角对齐“报销单据粘贴单”边框～ 整齐地粘贴在背面。 6)报销原则及过失责任 坚持谁发生谁报销的原则～严禁代报。 坚持报销人、审批人分权原则～财务人员必须拒绝报销审批人和报销人同为一人的费用。 原始凭证要求整洁、清楚～不得涂改、伪造～对涂改过金额的发票～应有开票单位加盖的更改 章～否则无效。不得索取空白发票、收据自己填制。 各种原始凭证必须是原件～复印件无效。 在报销发票、收据时～经办人必须在其背面签字。金额为一万元以上的大额发票报销时～必须 有两个以上的经办人签字。 凡购物票据必须经实物责任人验收～库房管理员办理入库手续后方能报销。 经办人应在取得发票、收据等有效凭证后的三天内～及时到财务管理中心报销。 按合同支付款项的～在首次付款时～应将合同交财务管理中心备查。今后需支付的款项～由财 务管理中心审核并报总经理审批后～方可开支。 报销单的填写和签字～不能使用铅笔和圆珠笔～否则可视为无效单据～出纳员不予办理付款。 凡在费用报销中有弄虚作假、虚报费用、虚构业务报销费用等行为者～一经查实～除收缴报销 人所报费用金额外～按虚报金额的2倍给予罚款～并给予行政处分～情节严重者～公司作除名 处理～并追究法律责任,对于审批签字同意报销的各部门,含管理部,经理给予同等处罚。 对于在费用报销中由于财务人员未坚持制度～审核不严～给公司造成损失的～应承担连带责任～ 处以不低于错报总额20%的罚款。 7)报账流程 经办人?部门负责人,二级主管、一级经理,审查签字?会计,财务负责人,?总经理审批签 字?出纳员支付款项。 4.3各项退款 1) 交纳服装押金的员工辞职时～凭原收据随离职工资一并退回～收据遗失的～需提出其它证据～ 并说明原因。 2) 装修公司退出入证押金～先由各项目部服务中心填写“装饰装修退款申请单”～再按:客户主管 ,内勤,?部门负责人,二级主管、一级经理,?会计,财务负责人,?出纳退款。 3) 施工完成需退各装修保证金、外单位的进场保证金时～由各项目部服务中心填写“装饰装修退 款申请单”～再按:客户主管,内勤,?业主签字?工程主管?部门负责人,二级主管、一级经 理,?会计,财务负责人,?出纳退款。 4) 业主退物管费、车位费～应由各项目部服务中心开据红字发票,收据,并填写退款单～经:客 户?客户主管,内勤,?部门负责人,二级主管、一级经理,?财务审核?服务中心收银退款。 4.4工资结算 1) 签批程序:二级部主管,根据员工出勤状况以及工资制度制表\6日,?一级部门经理,签署具 体意见\7日,?行政管理中心,汇册各公司《工资表》并进行初审\8日,?财务管理中心,最 终审核并确认无误后\10日,?总经理,批准\12日,?财务管理中心,发放\15日,。 离职员工的工资在办妥离职手续后～在下月15日划入其薪资账户。 2) 4.5车辆费用报销 1) 严格控制车辆的费用支出～汽车如需维修、保养～要事先报告主管部门,特殊情况除外,同意 后才可进行～经签批同意的维修申请单作为费用报销的附件。 2) 汽车实行本车驾驶员专人代管制度。所有的费用均由本车驾驶员负责报销～不得代报。 3) 无论什么原因造成的汽车违章罚款～均不得报销。 4) 汽油费的报销应以行政管理中心核对签批的出车申请单作附件～否则财务不与报销。车辆过路 费的报销应注明出车时间、随行人员。 5) 签批程序:驾驶员?部门经理?行政管理中心?财务部?总经理?出纳支付。 第三节、个人借款管理制度 1.0 目的 规范公司借款管理制度～督促借款人及时归还～使公司财务报表上反映的费用和利润精确～避 免公司的资金损失和沉淀。 2.0 适用范围 适用于公司各部门和全体员工。 3.0 条件 3.1 借款人为公司转正的员工。 3.2 办理物资零星采购、出差、参加会议、学习或培训等业务时～可暂向公司借款。 4.0 原则 4.1 严格执行“前清后借～前不清后不借”原则～特殊情况须说明原因～经总经理特批后～方 可再借。 4.2 一律不能以私人名义在公司借款～若确因经济困难～需要帮助～本人应递交申请～阐述原 因～经总经理特批后～方可借支。 5.0 程序 5.1 借款单需填列借款日期、借款部门、借款事由、借款金额、还款日期、借款人等内容,若 缺项～财务有权拒绝付款, 5.2 借款单由借款人、部门负责人、财务负责人、总经理签字后～出纳员方可办理款项支付, 若漏签字～财务有权拒绝付款。 5.3 报销金额大于或小于原借款金额的～一律采取“一次结清～多退少补”的办法结算～财务 部门不留底～不挂账～借款人不得拖欠。 6.0 结算期限 6.1 经办人的结算时间为五天,从借款日算起～如遇休息日可顺延,。 6.2 借款人处理完业务回公司后五天内～必须到财务管理中心报销～冲抵借款。 6.3 差旅费报销应于出差返回后五日内办理。 6.4 备用金借款结算时间为一月。 7.0 财务监督 7.1 冲销原借款费用报销及款项支付～应在填制凭证时注明“冲销借款”。 财务人员应认真核 对开支内容与原借款单上注明的用途是否相符～如不符～有权拒绝报销。 7.2 财务核算中心每月底应根据员工欠款情况～列出明细～报总经理、分公司、各部门 ,管理 部,负责人～并发出催款通知书～通知借款人限期到财务中心结算。如确因某种原因一时不能 退还借款～需由借款人重新办理借款手续～并由总经理批准～方可适当延期结算。 7.3 不能按期归还借款的～财务管理中心按逾期天数计算每天借款总额1%的罚息,不算复利,～ 在借款人的当月工资中扣缴。 第四节、票据管理办法 1.0 目的 规范公司收费行为～保证各项收入足额、完整交付公司。 2.0 适用范围 适用于公司财务管理中心财务、收银人员。 3.0 职责 3.1 财务管理中心是票据管理的职能部门。 3.2 会计主管负责保管空白票据和票据存根。 3.3 出纳员或授权收款部门负责票据的领取和开具。 4.0 程序 4.1 票据的种类:成都市其它服务业发票,成都市机动车停车场定额发票,自印具名专用收据,通 用收据,合作单位代收代付发票、收据。 4.2 票据的取得:发票由财务部依法向税务机关申请购买,具名收据由财务部设计格式～经税务机 关批准印制,通用收据由财务部根据需要购买,合作单位委托公司代收款项而提供的票据～由 财务部接收管理。 4.3 票据的使用管理 1) 所有款项的收取必须向交款方出具票据～并按票据要素填写齐全～书写清晰～出现大小金额不 符或书写差错的～应作废后重新填写～不得在原票据上涂改。 财务管理中心设制各种票据登记簿～对各种票据的购、领、存进行登记管理～各部门领票人对2) 所领票据的使用、库存负责～用票部门凭已用票据换领新票。 3) 授权收款的部门～由公司指定专人在财务管理中心领取票据～并加盖公司“财务专用章”或“院 内停车专用”条形章～方能使用。 4) 开具收据或发票的收入～将款项交财务管理中心时～填写公司指定格式的一式三联《收银明细 缴款表》～出纳和交款人分别签字～一联退还交款人～一联为财务入账依据～一联为票据保管人 员在收回整本票据存根时进行票据核销用,定额票据收入～将款项交财务部时～填写一式二联 《定额票据收入缴款单》～出纳和交款人分别签字～一联退还交款人～一联为财务入账依据～票 据保管人员凭收回定额票据的存根联进行票据核销。 5) 财务管理中心票据保管人员应认真核销已使用各种票据～确保各项收款及时、足额上交财务部。 6) 代收款项票据的财务联、存根联由财务管理中心会计负责收集～与收款单位结算时～应与票据 财务联金额核对相符～经公司领导同意后～方能办理付款。 7) 受托代付款项～应按与受托单位的约定程序执行。 5.0 财务监督 5.1 票据存根应妥善保存～不得随意丢失、销毁。 5.2 财务管理中心负责人不定期对各用票部门或个人进行检查～填写“票据检查表”。发现违规、违 法使用票据的行为～将严肃处理。 第五节、会计报表制度 1.0 目的 规范会计报表的报送～使会计报表更及时、准确、全面地反映企业在报告期内的经济活动情况。 2.0 适用范围 适用于公司财务管理中心会计、出纳员。 3.0 种类 3.1 外部报表 季报:资产负债表,损益表。 年报:资产负债表,损益表,现金流量表。 3.2 内部报表 月、季报:资产负债表,损益表,经营收支情况表,费用成本明细表,库存材料收付表,资金 流量表,基本情况统计表。 年报:资产负债表,损益表,现金流量表,经营收支情况表,费用成本明细表,库存材料收付 表,基本情况统计表。 4.0 报送时间 月、季报表:在次月5日前编好～10日前报出。 年报表:在次年1月10日前编好报出。 5.0 报表人员 5.1 会计主管负责编制资产负债表、损益表、现金流量表、经营收支情况表、管理费用明细表。 5.2 出纳员负责编制资金流量表。 5.3 库房管理员负责编制库存材料收付表。 5.4 项目管理部负责编制基本情况统计表。 6.0 报送范围 6.1 外部报表报送上级单位及所属工商税务机关。 6.2 资产负债表、损益表、经营收支情况表、费用成本明细表、资金流量表、收费情况统计表报送 公司领导。 6.3 项目的费用成本明细表、收费情况统计表报送项目负责人。 7.0 编制要求 7.1 内容完整。按规定的报表种类、内容、项目编报～做到不缺表～不漏项。 7.2 数字真实要照帐编表～帐表相符～表与表之间相同数字要一致～严禁以计划数或估计数编表。 7.3 编写财务情况说明书。具体内容按照财务制度规定及公司的要求编写。 7.4 会计报表须经制表人、财务经理、总经理签章并加盖公章。 第六节、固定资产管理制度 1.0目的 规范管理、统一标准、防止混乱、发挥功能、有效使用、保值增值。其中心任务:强化对“物” 的管理。 2.0原则 直线负责、分级管理～各司其职～主动协调。 3.0职责 3.1 财务管理中心负责记录固定资产的价值～准确提供公司固定资产的初始价值、剩余价值及提取 折旧的情况。 3.2 财务管理中心负责保管各类固定资产的产品说明书、保修单和配套安装材料及软件等。 3.3 行政管理中心负责固定资产的增加、调拨、减少、出售等业务相关手续的办理。 3.4 公司各职能部门对固定资产实物实行归口管理。 4.0固定资产的标准 4.1 使用时间超过一年～单位价值在2000元以上的房屋及建筑物、机器、运输工具以及与经营有关 的设备、器具工具等。 4.2 不属于经营主要设备的物品～但单位价值在1000元以上～使用期超过两年的。 5.0固定资产的分类 5.1 房屋及建筑物:指经营管理用房。 5.2 机器设备:指用于经营服务的供水供热设备、通讯设备、洗涤设备、维修设备等。 5.3 电器设备:指用于经营服务和管理用的电视机、空调机、电子计算机等。 5.4 家具设备:指用于经营服务和管理使用的沙发、组合家具等。 5.5 交通运输工具:指用于经营服务和管理使用各种车辆～如货车、客车、小轿车等。 5.6 其它设备:指不属于以上各类的其它经营管理、服务使用的固定资产。 6.0固定资产的计价 6.1 原始价值:指在购臵固定资产时所支付的货币总额。包括:买价,运输费、途中保险费、包装 费,需要安装的固定资产的安装费,缴纳的增值税,购臵车辆的附加费等。 6.2 重臵价值:指在目前情况下重新购建该项固定资产所需的全部支出。这种计价方法只限于接收 捐赠的固定资产或国家规定对固定资产重新估价时使用。 7.0固定资产的折旧方法 7.1 固定资产折旧采取年限法～折旧年限见“固定资产目录”。 7.2 净残值率为固定资产原值3%。 7.3 折旧率和折旧额的计算公式 1-3% 年折旧率=-----------------×100% 折旧年限 月折旧率=年折旧率?12 月折旧额=固定资产原值?月折旧率 7.4 新增固定资产折旧计提时间:从固定资产投入使用月份的次月起～按月计提折旧。 7.5 报废固定资产的折旧计提时间:从固定资产报废月份的次月起～停止计提折旧。 7.6 不计提折旧的固定资产 7.7 经营租赁方式租入的固定资产。 7.8 已提足折旧继续使用的逾龄固定资产。 7.9 未提足折旧已经提前报废的固定资产～未提足折旧部分不再补提～其净损失计入营业外支出。 8.0固定资产的修理 8.1 固定资产修理发生的费用～直接计入有关成本、费用。 8.2 数额较大的,如高级写字楼的共用设备维修费,～为均衡成本～可采取分期摊销办法～分摊期限 在十二个月以内的～列入“待摊费用”按月平均摊销,超过一年的作为“递延资产”处理。 9.0固定资产建档建卡 9.1 财务管理中心库房管理员对公司的固定资产实施台帐管理～分别建卡建档。 9.2 实物台帐内容包括:名称、规格型号、功率、生产厂家、计量单位、数量、原值、购臵日期、 变动状况、所在地点,场所,、使用部门,个人,、责任人等。 9.3 建档管理内容包括:产品说明书、使用手册、保修卡,单,、发标,复印件,、报批手续、交接 变换单、各类图纸、附件程序盘、记录等全部资料。 10.0固定资产的实物归口管理。 10.1 实行“谁使用谁管理”的原则。 10.2 管理分工 公司总部的固定资产,含各职能部门使用的,～如交通运输工具、通讯设备、电器设备、管理用 家具、厨房设备、文体娱乐设备等～由行政管理中心负责其购买、维护、修理和报废。 各项目部的各类固定资产管理由客户服务中心统一记录～实物由各使用部门负责其维护、修理。 工程部:工程维修用机器、设备及工具。 保安部:消防保卫方面固定资产。如:对讲机等。 保洁部:清洁、绿化机器设备。如:吸尘器、洗地机、割草机等。 客户服务部:除上述设备外的项目部的所有固定资产。 11.0固定资产增减审批程序 11.1 固定资产的增加 需要增加固定资产时～使用单位,部门,必须编报购臵计划～经行政管理中心、财务管理中心 审核～并报总经理批准。 根据批准的购臵计划～由行政管理中心安排统一采购。 对购进的固定资产～使用单位及主管部门应认真验收～同行政管理事中心办理交接手续～履行 入库手续～及时登记固定资产管理台帐。 财务管理中心根据签批的发票和固定资产交接单报销费用～进行帐务处理。 11.2 固定资产的减少 固定资产报废,正常性报废,～应由使用单位填制固定资产报废申请表～经相关部门组织技术鉴 定～报请总经理批准。 固定资产盘亏和毁损～由使用单位查明原因～分清责任～提出处理意见～经主管部门审查后～ 按规定的审批程序报批。 财务管理中心根据领导的批件处理财务。 12.0固定资产调拨,转移,程序 12.1 固定资产在公司体系内调拨,转移,～由行政管理中心办理～并到财务管理中心办理调拨,转移, 手续。 12.2 所有固定资产的调拨,转移,都必须办理调拨手续～填写“固定资产调拨,转移,单”一式四 联～双方固定资产管理部门～财务部门各一联～以便调整实物帐～做到帐物相符。 13.0固定资产实物对帐程序 13.1 年底～财务管理中心与各部门相互对帐～双方在账本上交叉签章～做到帐实相符。 13.2 确需调整账目应及时通知财务部门。 13.3 使用单位与使用人发生变化～要及时办理交接、转账手续。 第七节、低值易耗品管理制度 1.0 目的 规范管理、统一标准、有效使用、保值增值。强化对“物”的管理。 2.0 原则 直线负责、分级管理。 3.0 职责 3.1 财务管理中心:负责记录低值易耗品的价值及其摊销情况,负责保管各类低值易耗品的产品说 明书、保修单和配套资料等。库房管理员负责建立低值易耗品的实物台账。 3.2 行政管理中心负责低值易耗品的增加、调拨、减少、出售等业务相关手续的办理。 3.3 公司各职能部门、项目管理部对低值易耗品实物实行归口管理。 4.0 低值易耗品的标准 4.1 指不能作为固定资产的劳动资料～如家具,办公桌椅,、消防器具、管理用具,文件柜、验钞机, 等。 4.2 低值易耗品的摊销。采取五五摊销法～即在领用时摊销其价值的50%～报废时再摊销其余的50%。 对新成立的物业小区筹备期购臵的低值易耗品～因数额较大～其50%一次摊销影响当期成本时～ 也可列为“待摊费用”分期摊销。 5.0 低值易耗品的管理 5.1 按照公司各部门的职能～对低值易耗品实行实物归口管理的办法。 5.2 主管部门: 行政管理中心:负责通讯用具、办公用具、食堂用具、仓库用具,如计量、检斤用具,等低值 易耗品, 项目管理部:负责物业经营管理方面的低值易耗品, 项目工程部:负责工程维修用工具等低值易耗品, 项目保安部:负责消防保卫用的低值易耗品～如灭火器等, 5.3 使用单位,部门,应制定专人对低值易耗品进行管理～建立台帐及时登记～确保其完整无缺。 5.4 增加低值易耗品必须按照仓库的管理程序办理采购、入库、出库手续。 5.5 低值易耗品的内部调剂～由行政管理中心负责～并办理调拨手续。开具调拨单一式四联～调出、 调入单位、财务管理中心及存根各一份～分别据以销账或入账。 5.6 财务管理中心应设低值易耗品摊销明细帐～登记其增减变化。 6.0 低值易耗品的清查 6.1 为了保证低值易耗品的完整～总公司每年组织一次全面清查盘点。 6.2 清查时间:年度财务决算前。 6.3 清查办法:由财务管理中心拟出清查方案～行政管理中心组织使用单位以帐对物逐一清点～保 证做到账实相符。 第八节、仓库管理制度 1.0 目的 规范仓库管理工作～确保对仓库物品进行安全、高效、有序的管理。 2.0 适用范围 适用于公司的仓库管理工作。 3.0 职责 3.1 公司采购员负责物品的采购工作。 3.2 公司/管理部负责人协助物品的验收。 3.3 仓库管理员负责物品的验收、入库、领用手续的办理和库存物品的保管～定期汇总出入库单据 交于财务会计进行账务处理。 3.4 公司财务负责人负责仓库管理工作的监督。 4.0 主要任务 4.1 按计划采购～及满足需要又避免积压～保证资金合理使用, 4.2 加强物资的入库、出库管理及清查盘点～保证帐实相符, 4.3 加强物资的实物管理～做到物资不毁损、不变质～防止其损失。 5.0 原则 5.1 凡是公司物资～均应经仓库收付管理, 5.2 仓库应设专职,或兼职,保管人员～负责材料物资的管理, 5.3 保管同采购应分离～不得互兼。 6.0 程序 6.1 库存物品的限额标准 1) 日常消耗物料的库存限额 :一般为每月平均消耗量,特殊情况另行处理。 2) 管理部库存物品的总额～应控制在该管理部管理费收入及其他各项经营收入的总和的10%以内。 6.2 物品采购的申请 1) 公司/各管理部在每月20日前～将下月物资使用计划交于财务管理中心会计。 2) 财务管理中心会计根据预算和当月物耗～在1个工作日内完成审核～将物资使用计划表交于采 购人员。 3) 采购人员汇总各部门物资使用计划～编制下月物品采购计划表交于仓库管理员。 4) 仓库管理员根据仓库的实际库存量和库存限额～在1个工作日内完成采购计划的审核～交于财 务管理中心会计主管。 5) 财务管理中心会计主管根据下列内容审核:仓库实际库存量,当月实际消耗量, 库存物品的限额标准,下月预计消耗量,下月资金预算。 6) 采购计划在每月26日前报公司总经理审批。 7) 总经理批准后～交采购员按照《采购管理制度》中的相关规定进行采购。 8) 当仓库物品低于规定库存限额时～仓库管理员应及时填制所需物品的采购计划。 6.3 物品入库程序 1) 采购物品的入库程序 采购人员应在物品采购回来的当日～将物品办理验收入库手续～特殊情况不能当日入库的～需 报行政管理中心经理批准后另行处理, 采购人员通知物品供应商送货上门～采购员应陪同供应商一起到相关部门验货～相关部门负责 人应对符合采购计划的物品按照《物品验收管理制度》中的相关规定进行验收, 经验收合格的物品～仓库管理员应开具《入库单》～会计联交采购员～并将物品分类存放, 仓库管理员根据当天的物品验收单和入库单仓库联～及时登记材料物品明细账。 2) 退回物品的入库程序 相关人员将未使用完的物品送到库房, 仓库管理员根据核查结果～按照《物品验收管理制度》中的相关规定进行验收, , 合格品～红字填写《出库单》～在备注栏内填写“退回物品入库”字样～放入合格品存放区内。 , 不合格品～填写《不合格品处理表》后～存放在不合格区等待处理。 3) 设备工具的入库程序 新采购的工具按采购物品的入库程序执行, 退还的设备工具入库程序 , 仓库管理员根据使用人的《工具登记卡》上的项目～逐项清点退还工具。 , 仓库管理员按照《物品验证管理制度》中的相关规定对退回的设备工具进行验收。 , 仓库管理员应在《工具登记卡》上登记～并由使用人及其所在部门负责人签名确认后存档。 , 合格品～红字填写《出库单》～在备注栏内填写“退回设备工具入库”字样～放入合格品存放区 内。 , 不合格品～填写《不合格品处理表》后～存放在不合格区等待处理。 借用工具入库程序 , 工具借用人在工具送还仓库前必须把工具清理干净。 , 仓库管理员根据设备工具的领用记录～按照《物品验收管理制度》中的相关规定进行验收。 , 仓库管理员应及时在《工具登记卡》上登记核销。 4) 工作装的入库程序 新做的工作装按采购物品的入库程序执行。 退还的工作装入库程序 , 工装使用人在工装退还仓库前必须把衣服清洗干净。 , 仓库管理员根据行政管理中心收回服装的通知及使用人的《个人服装登记卡》上的项目～逐项清 点退还工作装。 , 仓库管理员应按照《物品验证管理制度》中的相关规定对退回的工作装进行验收。 , 合格品～红字填写《出库单》～在备注栏内填写“退回工作装入库”字样～放入合格品存放区内～ 同时标明已使用时间。 , 不合格品～填写《不合格品处理表》后～存放在不合格区等待处理。 , 仓库管理员应及时在《个人服装登记卡》上登记核销～并经使用人确认。 6.4 仓库物品的存放管理 1) 物品存放库房区域划分:合格物品存放区,不合格物品存放区,待检物品存放区。 2) 仓库物品的分类:电器类,01,、水暖类,02,、五金类,03,、土杂类,04,、劳保类,05,、工 具类,06,、建材类,07,、花木类,08,其他,09,。 6.5 仓库物品领用管理 1) 物品领用程序 , 物品领用人凭其所在的部门经理签字确认的《领料单》到仓库办理材料领用手续, , 仓库管理员根据《领料单》上所列的品种～逐一发放, , 仓库管理员根据《领料单》的内容分类填写《出库单》～领用人需在领用单上签字确认。 2) 工具领用程序 , 工具领用人凭其所在的部门经理签字确认的《领料单》到仓库办理材料领用手续, , 仓库管理员根据使用人的《工具卡》记录～核对原卡上的领用工具是否有重复现象,如经核对～ 已有领用记录～但没有报废或其他处理记录～仓库管理员应拒绝发放,如经核对～没有该工具领 用记录～将工具发放给使用人后～并在其《工具卡》上登记。 3) 服装领用程序 , 新到岗员工由行政管理中心填写《到岗通知书》～注明“姓名、部门、职位、入职时间、原因” 等内容, , 仓库管理员根据《到岗通知书》和《劳保管理制度》中工装的配臵～发放员工工装～同时登记《个 人服装使用卡》～并经使用人确认, , 仓库管理员根据《个人服装使用卡》填制《出库单》。 6.6 仓库物品报废管理 1) 物品报废标准 , 物品到有效期限, , 客观原因造成物品工具已无使用价值, , 按其他有关规定需报废。 2) 物品报废程序 参照《物资报废管理制度》执行。 6.7 仓库物品的清点 1) 每月25日～仓库管理员应对仓库内物品进行逐一清点, 2) 根据清点结果～填写《库存材料盘点表》, 3) 仓库管理员应将库存材料明细账的余额和盘点表上的实物余额进行核对, , 经核对无误的～仓库管理员应根据当月发生的出入库单～编制《库存材料出入库情况表》, , 如经核对有误:实物多于账面余额的～应报财务部会计根据会计核算制度规定进行帐务处理,实 物少于账面余额的～原则上视具体情况依据公司有关规定处理。 4) 仓库管理员应在28日前将当月《库存材料盘点表》、《库存材料出入库情况表》报送财务管理中 心负责人审核, 5) 财务管理中心会计主管应于每月25-31日对仓库进行抽样或全部核对～并于当月31日前将核对 结果报财务负责人。 6.8 仓库物品管理管理资料的保管 仓库物品管理的财务资料交财务负责人审核无误后～加密在财务管理中心长期保存。 第九节、物品验收管理制度 1.0 目的 规范采购物品的验收工作～确保入库物品符合规定要求。 2.0 职责 行政管理中心采购员负责物品的采购。 公司仓库管理员负责所购物品的验收～各部门协助。 3.0 程序 3.1 物品验证的要求 1) 每次采购物品数量少于10个的～要求100%抽样验收, 2) 每次采购物品数量多于10个的～要求抽样10%-50%验收, 3) 采购物品必须具备合格证～特别是对批量购买的物品必须要验证合格证～物品的合格证由仓库 管理员保存, 4) 对目测无法验证的物品～必须使用相关工具进行验证, 5) 对专业性较强的工具、设备的验证～必须由相关部门协助验收, 6) 所验证物品的规格、数量等必须与《采购计划》上的内容相符, 7) 仓库管理员应将常用物品的说明书、使用说明书及保修卡等资料在验证无误后交财务管理中心 保存、备查。 3.2 物品验证的分类 1) 应送计量所检定的物品--仪器仪表类:万用表、钳形表、其他。 2) 应抽样验收合格证的物品--水暖类:水表,电器类:电表,清洁类:清洁剂、去污粉、洁厕灵 等,绿化类:肥料、药品、种籽等,机械设备类:吸尘器、榨水机等,仪器仪表类:水平仪、 压力表等,机械零件类:空调、水泵、电梯、发电机等设备的备用配件,其他。 3) 应抽样验证外观完好度、接触部位灵活度和壁厚均匀度验证的物品--水暖类:水龙头、阀门、 弯头、铁管、接连管等,电器类:开关、导线、接触器、灯管、灯泡、保险丝等,易耗工具类: 玻璃刮、扳手、钳子、修枝剪、小锄头等,其他。 4) 应抽样试用或通电验收的物品--油料类:油漆、涂料等,机械设备类:吸尘器、疏通机、剪草 机、水泵、电钻、电焊机等。 5) 凡不属于上述范围的～应对其是否符合采购计划要求的规格、符号、数量等进行抽样或全部核 对。 3.3 物品验证的方法 1) 物品的包装验证方法 仓库管理员应目视物品外包装平整光滑～密封包装无裂缝、无渗漏、无污染或破损痕迹, 注意核对物品包装上注明的生产日期和有效期限:已过有效期限的～仓库管理员应拒绝验收入 库,离有效期限不足一个月的物品～由仓库管理员组织人员对其试用～检查该物品的有效程度 是否合格～并要求采购员对该类物品限量采购。 2) 物品的质量验证方法 仓库管理员应仔细检查物品表面有无擦伤、破损、裂痕或扭曲变形, 仓管员在验证铁制的物品时～应注意物品有无锈迹, 仔细检查物品接口部分～看连接处有无松动、滑丝现象～转动物品连接部位～检查其转动是否 灵活～有无大的磨擦声, 验证物品的颜色、质地、规格、尺寸等是否符合购买要求, 检查物品附属件是否齐全。 3) 物品的性能验证方法 仓库管理员应对物品的机械部分反复试动～检查其灵活性、准确性, 验收机械设备类必须进行“试用”验证方法～以便检查其性能情况, 验收电器物品时～应使用万用表测试, 国家规定的其他验证方法。 3.4 物品验收程序 1) 新采购物品的验收程序 采购员应将采购回来的物品及时送交仓库管理员处验收, 仓库管理员根据物品验证的相关规定～对物品进行验收:验证合格的物品～由仓库管理员填写 《物品验收记录》～然后填制《入库单》～并将物品按《仓库管理制度》中的相关规定进行存放, 验证不合格的物品:发现表面有瑕疵但不影响使用的～应填写《不合格品处理表》后～放臵在 待处理区域～等待处理,性能有问题的～不能使用或影响使用效果的～应拒绝入库,对暂时无 法检验的物品～应收入仓库“待检物品存放区”～等待相关部门或人员检验。 2) 退回仓库的物品验证程序 退物品人员将未使用完需退回仓库的物品送交仓库验收, 仓库管理员应先对:该物品的规格型号,该物品的性能情况,该物品的可利用价值,该物品的 其他特性。 仓库管理员根据物品验证的相关规定进行验证:经验证合格的～由仓库管理员按照《库房管理 制度》中的相关规定进行入库存放,经验证不合格的～由仓库管理员填写《不合格品处理表》 后～存放在“不合格区”～等待处理。 4.0 物品验证资料的保管 仓库管理员应作好每次物品验证结果的记录。 物品验证相关资料由仓库管理员按月归档长期保存。 第十节、采购管理制度 1.0 目的 规范公司采购管理工作～确保公司采购物品符合规定要求。 2.0 职责 行政管理中心采购员负责物品采购工作。 公司各部门负责物资使用计划的制订～协助物品的验收。 采购员负责编制公司次月采购计划。 财务管理中心负责物资使用计划和物品采购计划的审核。 公司总经理负责采购计划的审批。 3.0 程序 3.1 物品采购申请范围 凡公司为提供管理、服务所需要的有形物料、工具等～均属采购申请范围。 每月消耗、维护保养、检修和更新所需的材料、配件、组件等。 特殊情况～临时、急需所申购的材料等。 3.2 物品采购的申报程序 1) 计划采购物品的申报程序 公司/各管理部在每月20日前～将下月物资使用计划交于财务管理中心会计。 财务管理中心会计根据预算和当月物耗～在1个工作日内完成审核～将物资使用计划表交于采 购人员。 采购人员汇总各部门、各项目部的物资使用计划～编制下月物品采购计划表交于仓库管理员。 仓库管理员根据仓库的实际库存量和库存限额～在1个工作日内完成采购计划的审核～交于财 务管理中心会计主管。 财务管理中心会计主管在1个工作日内完成采购计划的审核交于总经理审批。 采购计划在每月26日前报公司总经理审批。 总经理批准后～交采购员按照《采购管理制度》中的相关规定进行采购。 行政管理中心将批准的采购计划表交行政主管和财务主管存档备查。 2) 零星物品的申购 零星物品的标准:常用物品以外的,数量较少的,仓库中没有储存的。 申报程序:填写零星物品申购单?库房审核?财务审核?总经理审批?采购员。 3) 应急物品的申购程序 应急物品标准:突发性急用物品,仓库无库存。 申报程序:填写应急物品申购单?库房审核?报批?采购员。 3.3 物品采购时效 1) 计划物品的采购时效: 原则上在当月前5个工作日内完成～特殊情况报行政管理中心经理、管理部经理同意后另行处 理。 2) 零星物品的采购时效: 原则上为收到采购清单的2个工作日内完成～特殊情况同上。 3) 应急物品的采购时效: 原则上为收到采购清单的半个工作日内完成～特殊情况同上。 3.4 物品采购程序 1) 采购员应事先询价～填写供应商资料表～附价目明细。 2) 行政管理中心和财务管理中心根据采购员提供的资料确定供应商家～做到货比三家～物美价廉。 3) 采购员根据审批的采购计划～在指定的商家进行采购。 4) 采购回来的物品及时交付验收人员验收～及时填写验收单～协同仓库保管员办理入库手续。 5) 采购价值在50元以上物品时～采购员必须要求供应商提供正式的商品销售发票。 6) 采购价格在1000元以上应以转帐支票结算。 7) 大批量采购应与合格的供应商联系送货业务或定点在大型商场采购。 8) 物品采购过程中发生的费用由采购员凭原始票据到财务核算中心办理报销手续。 9) 若采购物品规格、品种或质量不符合要求～采购员负责办理退换货～并尽快购买标准符合的物 品满足使用部门的需求。 第十一节、物资报废管理制度 1.0 公司固定资产 1.1 概念 使用期超过一年～单位价值在2000元以上的房屋、建筑物、机器、运输工具及与经营有关的设 备、器具工具等。 1.2 报废程序 1) 使用部门提出申请～填写“固定资产报废申请表”～注明报废原因,报废条件必须符合国家有关 固定资产报废的规定及本公司的具体情况,。 2) 主管部门、财务管理中心、行政管理中心组织相关专业人员进行技术鉴定～且共同确认。 3) 固定资产报废必须报公司总经理批准。 4) 报废申请经审查、核实、批准后～方可实施报废。 5) “固定资产报废申请表”一式四份～使用单位、财务管理中心、行政管理中心、库房管理员各 一份。 6) 库房开出核销单～核销该固定资产～并归档库房、行政管理中心备案。 1.3 处理报废固定资产 1) 使用部门可对批准实施报废固定资产按废品进行处理～并填写废品处理审批单。 2) 卖废品收入及期间发生的清理费用一律列入公司营业外收支。 3) 废品处理审批单一式三份～使用部门、财务管理中心、行政管理中心各一份。 2.0 公司低值易耗品 2.1 概念:单位价值在100元,含100元,以上但不能作为固定资产的物品资料～如办公桌椅、消 防器具、管理用具等。 2.2 报废程序 1) 使用部门提出申请～填写“物品报废申请表”～注明报废原因。 2) 经主管部门、行政管理中心审核、鉴定,技术性强的须专业人员作出鉴定,后～报总经理批示。 3) 总经理批示后的“物品报废申请表”～原件存财务管理中心作帐务处理～复印件一式三份～使用 单位、行政管理中心、库房各一份～分别据以销帐、存档。 2.3 处理报废低值易耗品 1) 使用部门可对批准实施报废的低值易耗品按废品进行处理～并填写“废品处理审批单”。 2) “废品处理审批单”一式三份～使用部门、财务管理中心、行政管理中心各一份。 3) 卖废品收入一律列入公司收入～冲抵费用。 3.0 公司其他物品 3.1 内容:单位价值在100元以下的低值易耗品及办公用品、材料物资等。 3.2 报废程序 使用部门提出申请～填写“物品报废申请表”～注明报废原因。 1) 2) 经主管部门、行政管理中心审核、鉴定,技术性强的须专业人员作出鉴定,后～报总经理批示。 3) 总经理批示后的“物品报废申请表”～原件存财务管理中心作帐务处理～复印件一式三份～使用 单位、行政管理中心、库房各一份～分别据以销帐、存档。 3.3 处理报废物品 1) 使用部门可对批准实施报废的物品按废品进行处理～并填写“废品处理审批单”。 2) “废品处理审批单”一式三份～使用部门、财务管理中心、行政管理中心各一份。 3) 变卖废品收入列入公司收入冲抵费用。 4.0 非公司物品 4.1 内容:包装纸箱、废纸等公司内外非公司管理核算范围的报废物品。 4.2 负责处理废品的部门填写“废品处理审批单”。 4.3 “废品处理审批单”一式三份～处理废品部门、财务管理中心、行政管理中心各一份。 4.4 变卖废品收入交回财务管理中心～存入公司“三项基金”～财务管理中心建帐～管理此经费。 4.5 该经费主要用于员工的福利费开支。 4.6 该经费的使用审批程序同公司费用报销程序。 第十二节、财务档案管理制度 1.0 目的 为了加强财务档案管理～统一财务档案管理制度。 2.0 适用范围 适用于公司财务部财务人员。 3.0 程序 3.1 公司必须加强会计档案管理工作的领导～建立会计档案的立卷、归档、保管、查阅和销毁等管 理制度～保证会计档案妥善保管、有序存放、方便查阅～严防毁损、散失和泄密。 财务档案是指会计凭证、会计账簿和财务报告等会计核算专业材料～是记录和反映单位经济业 务的重要史料和证据。具体包括: 会计凭证类:原始凭证、记账凭证、汇总凭证、其它会计凭证。 会计账簿类:总账、明细账、日记账、固定资产卡片、辅助账簿、其他会计账簿。 财务报告类:月度、季度、年度财务报告～包括会计报表、附表、附注及文字说明、其它财务 报表。 其他类:银行存款余额调节表～银行对账单～其他应当保存的会计核算专业资料～会计档案移 交清册～会计档案保管清册～会计档案销毁清册。 3.2 档案管理责任人是档案直接管理人员、财务或行政部主管。 3.3 公司每年形成的会计档案～应当由财务部按照归档要求～负责整理立卷～装订成册～编制会计 档案保管清册。 3.4 公司保管的会计档案不得借出。如有特殊需要～经公司总经理批准～可以提供查阅或者复制～ 并办理登记手续。查阅或者复制会计档案的人员～严禁在会计档案上涂画、拆封和抽换。公司 应当建立健全会计档案查阅、复制登记制度。 3.5 会计档案保管期限分为永久、定期两类。定期保管期限分为3年、5年、10年、15年、25年5 类。会计档案的保管期限～从会计年度终了后的第一天算起。 3.6 保管期满但未结清的债权债务原始凭证和涉及其他未了事项的原始凭证～不得销毁～应当单独 抽出立卷～保管到未了事项完结时为止。单独抽出立卷的会计档案～应当在会计档案销毁清册 和会计档案保管清册中列明。 3.7 保管期满的会计档案～可以按照以下程序销毁: 1) 由公司档案机构汇同财务部提出销毁意见～编制会计档案销毁清册～列明销毁会计档案的名称、 卷号、册数、起止年度和档案编号、应保管期限、已保管期限、销毁时间等内容。 2) 档案管理部门和公司总经理在会计档案销毁清册上签署意见。 3) 销毁会计档案时～应当由财务管理中心共同派员监销。 4) 监销人在销毁会计档案前～应当按照会计档案销毁清册所列内容清点核对所要销毁的会计档案, 销毁后～应当在会计档案销毁清册上签名盖章～并将监销情况报告公司总经理。 5) 公司因撤销、解散、破产或者其他原因而终止的～在终止和办理注销登记手续之前形成的会计 档案～应当由财产所有者代管,法律、行政法规另有规定的～从其规定。 3.8 档案管理责任人任免、调离、辞职～须在办理完毕分管档案的移交工作后～方可办理离职手续。 3.9 交接会计档案时～交接双方应当按照会计档案移交清册所列内容逐项交接～交接双方经办人和 监交人应当在会计档案移交清册上签名或者盖章。 第十三节、财务保密制度 1.0 目的 确保公司商业秘密和合法权益不受损害。 2.0 范围 适用于公司财务部财务人员。 3.0 程序 3.1 除税务部门汇算清缴和公司领导安排的各项审计外～未经公司领导批复～拒绝任何单位或个人 任何形式的查账。 3.2 业务往来单位对帐～须由对方提供对账单～经公司总经理、财务经理批准同意后～进行逐笔校 对～将对账结果通知对方～但不出具我方盖章签字的任何证明。 3.3 不允许将公司资金运作、结存情况透露给相关往来业务单位、个人。 3.4 不允许将往来业务及业务单位的信息透露给其他任何单位、个人。 3.5 不允许将公司对内财务报告报送给总经理、投资人以外的任何单位或个人～对外财务报告仅限 于相关法律规定的报送范围。 3.6 凡涉及公司债权债务、经营绩效等财务经济指标信息～不能传递给经理级以下的员工和本公司 以外的其他任何单位、个人。 3.7 公司对内、对外财务报告仅限于财务经理和公司总经理、投资人使用,财务经理、总经理离任 时必须将有关资料移交给续任。 3.8 财务部的各项保安措施及电脑开机密码、保险柜密码等～应严格保密～仅限当事人掌握。 3.9 财务经理是本制度实施的主要负责人～依据本制度规定执行和检查。 十二、值班管理 值班流程图 编制值班表 值班基本要求 值班纪律 值班原则 值班职责 值班岗位和内容 客户服务 安全保卫 工程维修 交接班 交班 接班 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 1、这里所说的 “值班”～指的是8小时以内的正常上班和8小时 以外的值班。 2、安全保卫实行24小时值班制～客户服务、工程维修以及其他服 管理处主任 务项目则根据与业主签订的物业服务合同约定的服务时间～实行值编制值班表 班。 值班部门主管 3、各值班部门主管每月底前负责完成本部门下月的值班安排～并 分别形成《安全保卫值班表》和《客户服务/工程维修值班表》～管理 处主任审核并签名后～予以张贴并告知值班人员～所有人员依照《值 班表》进行值班。 1、时效管理原则～即服务的及时性。 2、控制事态发展原则～即尽心、尽力、尽职、尽责的处理发生的 值班原则 全体值班人员 问题～防止事态扩大化。 3、及时汇报原则～即将有关情况及时向领导汇报。 值 1、按时到岗～坚守岗位～不得擅离职守。 班 2、不睡觉,允许值班时睡觉的岗位除外,～不做与工作无关的任何基 事情。 本 3、保持通讯设施的畅通～值班电话不得用于打私话。 要 值班纪律 全体值班人员 4、如因故不能值班～须事先提出经主管批准并安排其他人员顶班～求 绝不允许私自换班。 5、值班时～禁止将家人、亲戚、朋友等非值班人员留臵在身边。 6、值班期间不得有公司规定禁止的行为和法律禁止的行为。任何 时候禁止将家人、亲戚、朋友等留宿在寝室。 1、受理业主的有关咨询、求助、投诉和服务需求。 值 2、解答业主咨询、解决业主求助、处理业主投诉、协调其他部门班 客户服务 客户服务人员 向业主提供服务。 岗3、处理,或协调、配合处理,值班期间发生的突发事件。 位4、值班情况记录在《客户服务/工程维修值班记录表》上。 和 1、受理并解决业主家庭中的维修问题。 内 2、巡视公共设施设备并维修发现的问题。 容 工程维修 工程维修人员 3、处理值班期间设施设备发生的突发事件。 4、值班情况记录在《客户服务/工程维修值班记录表》上。 1、履行对小区内治安、消防、交通的管理职责。 2、按规定实施对进出小区大门的人员、物品的管理。 3、实施对小区周界围墙的警械管理～防止犯罪嫌疑人或其他人员 的翻越。 4、实施对小区内的安全巡逻～特别是对小区内重点部位的巡逻和班 检查。 岗 5、巡视检查消防设施设备和交通标识的状况～提出维修或整改建位 安全保卫 保安人员 议。 和 6、对违章行驶或违章停放的车辆进行纠正。 内 7、及时、有效的处理治安、消防、交通突发事件。 容 8、各岗位当班保安队员应将值班情况记录在《安全保卫岗位值班 记录表》上。 8、当班保安班长、保安队长或保安部负责人～应对当班各岗位进 行不定时的查岗上。 9、值班的总体情况由当班保安负责人详细记录。 客户服务负责人1、对以上所形成的记录、表格等资料～应及时、全部收集整理。 记录资料归档 工程维修负责人2、有序归档～便于检索～查阅方便。 安全保卫负责人 1、《客户服务/工程维修值班记录表》 附相关记录 2、《安全保卫岗位值班记录表》 客户服务/工程维修值班记录表 值班时间 值班人 发生的问题及处理结果 安全保卫岗位值班记录表 值班日期 年 月 日 岗位名称 值班情况记录: 白班 起止时间 时 分 至 时 分 物品 交班人 交接 接班人 值班情况记录: 中班 起止时间 时 分 至 时 分 物品 交班人 交接 接班人 值班情况记录: 夜班 起止时间 时 分 至 时 分 物品 交班人 交接 接班人 十三、标识管理 标识的制作 标识的分类 出入标识 楼栋标识 人员标识 道路、交通、 设施、设备 安全标识 状态标识 消防标识 标识 标识的管理 标识的移植和移动 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 1、公司总经理负责审批标识的内容和格式,有国家标准的～按标 准执行,。 2、各部门、各管理处负责人根据管理职能的划分和需要～负责提标识的制作 见右侧规定 出制作标识的具体意见。 3、根据部门管理职能的划分～使用标识的部门负责制作标识、设 臵标识、管理标识。 用于对为小区服务的公司管理人员与非管理人员的区别～便于住户的 辨认: 人员标识 行政管理中心 1、工作服:公司各岗位员工在工作时间内应按规定着工作服, 2、胸牌:公司员工在工作时间、工作环境内应将胸牌佩戴在规定位臵。 用于小区住户及其车辆与非小区住户和车辆出入小区时的区别～ 以杜绝闲杂人员随意进入小区: 1、小区住户及车辆均应执有我公司所发的标识,人员、机动车辆出入标识 保安人员 出入证,, 2、小区住户进入小区、小区住户车辆出入小区时～门岗保安人员 除非能确认是住户～否则应验明标识, 3、小区住户因故搬离小区时～应收回标识～予以注销。 用于小区内各幢各户的确定～不致混淆～便于寻找: 标 1、在小区内醒目位臵～设臵小区平面示意图, 识 2、在小区内道路主要路口、必要地段设立楼幢方位行走路线指示的 楼栋标识 工程维修人员 标识, 分 3、每幢每单元每户均应有标识, 类 4、标识应有顺序、不重复～安装规整、清晰、醒目。 和 用于危险时间、危险区域的警示～确保人身安全: 管 1、在检修设备过程中～在相应部位应有禁止乘座、禁止使用、禁理 工程维修人员 止合闸等标识, 安全标识 2、在施工现场～在可能有危险产生的地方～要求施工单位或部门客户服务人员 应有相应的安全标识, 3、必要时～安全标识应相对固定～防止非正常移位。 用于小区内车辆行驶、停放的提示和消防设施的确认～预防交通 事故的发生和预防消防设施被圈占、被埋压: 1、相关部位应有相应的车辆限速、限高、转弯、禁止鸣号、注意道路、消行人、停车场等标识～标识的内容要符合标识设立地段的交通要求, 防、交通标保安人员 2、消防设施应有与其相符的消防井、消火箱、水泵接合器等标识～识 保证标识与其设施不发生错乱, 3、标识的设立应符合公安交通、消防部门的规定, 4、标识应清晰、明确、保持清洁。 用于对为住户服务的设施设备和场所及相关项目的标注～以明确 性能和注意事项: 1、所有设备均应有标识并保存检修时间、过程和试验的文字记录, 标 2、某些游乐设施应有不许可行为的规定和标识, 设施设备 识 工程维修人员 3、游泳池相应部位应有池水深度、小心滑倒、严禁跳水、深水区标识 的 等标识, 分 4、标识应醒目～起到说明、提示、警示的作用～特别是那些限制类 行为的标识和危险地段等～更应突出, 和 5、标识应符合国家有关部门的要求。 管 用于区分管理服务过程中的各种检查状态: 理 1、各种设施设备的检修完成后～应有相应的完好状态标识, 状态标识 各相关人员 2、各类设施设备处于检修状态时～应有检修标识, 3、各种服务活动的状态通过各种记录来予以标识区分。 1、当被标识的场所或区域发生变化而与标识不符时～应及时移植 标识, 标识的移植 2、在设备检修过程中～警示标识应随危险地段和被检修设备的变各相关人员 和移动 更而移动, 3、被标识者发生变化而无需再标识或设备检修完毕可正常启动 时～应及时去除标识。 1、对以上所形成的记录、表格等资料～应及时、全部收集整理。 记录资料归档 各相关人员 2、有序归档～便于检索～查阅方便。 十四、内部信息处理 内部信息交流 与沟通总要求 从上至下 从下至上 内部信息交流与沟通 方式及处理要求 电子内部内部内部会议 报告 文件 邮件 通启 刊物 网络 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 1、展现公司对质量、环境管理的承诺。 2、解释公司质量环境方针与公司整体形象和经营战略的关系。 3、明确公司质量环境管理体系和管理服务活动中有关的重大环从上至行政管理中心 境因素和管理职责。 内部 下 4、传达公司的环境目标、指标和管理要求。 信息 管理处主任 5、通报质量环境管理体系的具体事项～如内审和管理评审结果交流 等。 与沟 通总 1、报告公司质量环境管理体系运行过程中存在的问题和不符要求 从下至管理处主任 合。 上 2、提供来自现场的第一手信息～提出持续改进管理的意见和建 全体员工 议。 3、反应关于管理方面的内部抱怨和投诉等。 1、在公司质量环境管理体系运行过程中～除体系文件外～还需 要形成规范的日常管理性文件～以此来指导各部门日常的常规性 管理。 行政管理中心 2、由行政管理中心负责根据公司领导的要求～草拟相关文件～文件 并按公司文件会签的要求会签。 管理处主任 3、行政管理中心负责打印、复印和下发各管理处。 内 4、各管理处必须遵照文件内容要求执行。并妥善保管公司下发部 的文件～有序管理～便于查阅。 信 息 1、公司定期召开主管以上人员参加的周例会～以解决在管理运交 行过程中～出现的问题涉及面较广、单个部门解决起来较困难的流 问题。 与 行政管理中心 2、行政管理中心负责会议的具体组织工作。 沟 会议 3、会议讨论通过的事务～由行政管理中心形成会议纪要～明确通 管理处主任 事务内容、责任部门、责任人、完成时间等内容～并及时将会议方 纪要发放至相关责任人。 式 4、各责任部门和责任人按照会议纪要要求严格执行。 及 5、会议纪要由行政管理中心负责保存～备查。 处 1、各部门、各管理处在管理过程中～遇到超出职权范围、需要理 公司领导协调解决的较大的问题时～需起草报告报公司分管领导。 要 公司分管领导 2、公司分管领导负责对提交的报告做出批示～对需要其他部门求 配合实施的～通过行政管理中心通知相关部门。 报告 行政管理中心 3、公司分管领导如认为有必要时～可将管理处的报告上报公司～ 由公司做出批示或出面协调。 管理处主任 4、各管理处按照公司领导批示的意见执行。 5、报告的底稿及领导批示的原稿～由行政管理中心负责保存～ 备查。 1、在日常管理服务和环境管理过程中～如遇需要其他部门协助 处理或配合的事情～责任部门应填写《内部通启》。 内部通相关责任部门 2、及时将《内部通启》交相关部门签收。 启 3、接受通启的部门应按照通启内容要求及时办理并回复。 内 部 1、公司定期出刊《悦华嘉欣》内部刊物。 信 2、《悦华嘉欣》是公司信息发布、企业宣传、情况通报、员工息 公司分管领导 交流、内部沟通的一个平台～全体员工应根据公司要求及时提供交 有关信息、数据和稿件。 流 内部刊行政管理中心 3、公司分管领导负责组稿、改稿、定稿～并与广告印刷公司联与 物 系版面设计、印刷～并在规定时间内出刊。 沟 管理处主任 4、行政管理中心负责将《悦华嘉欣》发放至有关部门。 通 5、各管理处负责将《悦华嘉欣》摆放在客户服务中心～供业主方 等相关方取阅。 式 1、公司内部网络是公司进行管理的一种工具～也是信息发布、及 情况通报、员工交流、内部沟通的又一渠道。 处 2、各管理处应指定专人～每天定时搜索公司网络～收集公司发理 行政管理中心 布的有关文件、通知、通报等～并根据公司要求打印并张贴有关要 内部网 文件、通知、通报～或向全体员工传达。 求 络 管理处主任 3、行政管理中心应指定专人～每天定时通过内网收集各管理处 发出的信息、请示、报告等～并及时通过内网回复或上报公司分 管领导批示后回复。 4、绝对禁止利用公司内网办理与工作无关的事情。 1、对以上所形成的记录、表格等资料～应及时、全部收集整理。记录资料归档 各相关人员 较为重要的电子文本～应有备份。 2、有序归档～便于检索～查阅方便。 十五、受理投诉的处理 受理投诉流程图 业主投诉 接待 记录 核实投诉性质 预约回复时间 立即回复业主 书面通启 责任部门 责任部门负责 人组织解决 管理处主任 组织解决 公司领导 组织解决 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 1、当有业主投诉,包括电话投诉,时～接待人员要注意语 气、态度、方式～不要使对方有不被尊重的感觉。 接待 服务接待人员 2、耐心、仔细倾听～严禁与业主进行辩论甚至争吵。 3、对投诉的问题没有弄明白的地方～一定要向业主再详细 询问～直到明确无误。 1、在《业主投诉记录表》上做好投诉记录。 2、若当时因故不能立即记录～应予及时后补,不管何种情记录 服务接待人员 况～记录内容均应真实可靠～字迹清楚。 3、立即核实投诉性质～是有效投诉还是无效投诉～并在《业 主投诉记录表》上做好记录。 1、如接待人员能当场解决的问题～应及时解决并当场给予 预约回复时间 服务接待人员 回复。 2、如不能当场解决的～应向业主说明原委～预约回复时间。 1、服务接待人员立即填写《内部通启》～写明业主投诉的 问题～交责任部门负责人或相关人员签收后～正页交责任部 门～存根由服务接待人员留存。 2、责任部门负责人立即组织解决业主投诉的问题～并及时 服务接待人员 回复业主,同时告知服务接待人员。 3、如责任部门不能处理业主投诉的问题～则应立即向管理处 责任部门 主任汇报～由管理处主任组织解决业主投诉的问题后～指定人员 负责人 解决投诉 或管理处主任亲自向业主回复,同时告知服务接待人员。 4、如管理处主任不能处理业主投诉的问题～则应立即向公司 管理处主任 分管领导汇报～由公司分管领导组织解决业主投诉的问题后～指 定人员或分管领导亲自向业主回复,同时告知服务接待人员。 公司分管领导 5、服务接待人员在接到责任部门、或管理处、或公司相关人 员关于投诉问题己解决并回复了业主的信息后～服务接待人员 应对业主进行回访～并将回访情况记录在相应的《业主投诉 记录表》上。 1、对以上所形成的记录、表格等资料～应及时、全部收集 记录资料归档 管理处负责人 整理。 2、有序归档～便于检索～查阅方便。 附相关记录 1、《业主投诉记录表》 业主投诉记录表 投诉时间 年 月 日 投诉人 投诉人房号 联系电话 投诉接待人 接待人所属部门 投 诉 内 容 记录人: 年 月 日 核 实 情 况 有效投诉? 无效投诉? 核实人: 年 月 日 处 理 结 果 责任部门负责人: 年 月 日 回复业主时间: 年 月 日 回复人: 回访形式,用 “?” 表示,: 上门? 电话? 信函? 电子邮件? 其他? 回 访 记 录 回访人: 年 月 日 十六、业主入住管理 业主入住管理流程图 制订交房工作实施计划 入住资料准备 验证入住资格 填写住户资料、签订有关文件 发放入住资料 收取相关费用 陪同业主验房 无问题 有问题 钥匙移交 通启开发商整改 整改完毕 业主入住 通知业主验房 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 1、与开发商协商～根据小区的具体情况～策划并制定详细、周 密的《交房工作实施计划》。明确交房程序、职责范围和责任人等制订交房工作 管理处主任 内容。 实施计划 2、根据《交房工作实施计划》～对员工进行培训～使员 工明确交房操作程序和各自岗位的操作要领。 1、根据小区的实际情况和有关法律法规的要求编写《物业使用 手册》,也称 “物业管理服务手册”～主要包括一系列小区管理 规章制度和业主须知等内容,。 2、《业主,临时,公约》、《管理与服务协议书》。 3、《业主入住登记表》、《房屋交接验收表》。 4、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。 5、制订《入住手续办理须知》、《接房办理流程图》,届时在交入住资料准备 管理处主任 房现场张贴,。 6、收集相关物管法律法规文本。 7、收集、整理、分装小区所有房屋钥匙。 8、与开发商协调～接收已售房屋业主姓名、联系电话、房屋面 积等相关资料。 9、协调相关部门准备开通小区水、电、气。 10、完成收费系统中初期建档工作。 根据《入住手续办理须知》中的规定～确认入住业主的资格。 资格的确认文件一般包括: 1、业主与开发商已经完备的相关手续, 验证入住资格 交房接待人员 2、业主身份证原件, 3、购房合同原件, 4、补充协议原件等。 1、将《业主入住登记表》交业主填写后收回～存档。 2、业主签《业主,临时,公约》承诺书～《业主,临时,公约》填写住户资料 交房接待人员 交业主～承诺书由管理处存档。 签订有关文件 3、与业主签订《管理与服务协议书》～一式两份～业主和管理 处各存一份。 1、将之前已装袋的下列资料～交与住户: 1,《物业使用手册》,也称 “物业管理服务手册”,, 2,《业主,临时,公约》、《管理与服务协议书》各一份, 发放入住资料 交房接待人员 3,《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》, 4,其他有关室内设施的使用说明书等, 2、将以上资料内容记录在《房屋交接验收表》上。 1、根据有关法规、《管理与服务协议书》等的约定～收取物业 收取相关费用 收银员 管理费。 2、收取水电气周转保证金。 1、陪同业主验收其所购房屋。 2、请业主在《房屋交接验收表》上做好记录。 陪同业主验房 交房接待人员 3、如房屋有质量问题～则另纸做好记录～用工作函的书面形式 通启开发商立即进行整改。 4、整改完毕后～通知业主验房～并重复上述1，3项。 1、业主验房完毕～如房屋没有质量问题～住户同意接房～则将 房门钥匙逐把向业主移交。 钥匙移交 交房接待人员 2、在《房屋交接验收表》 “钥匙领用记录” 栏内做好记录。 3、请业主在《房屋交接验收表》上签字～收回存档。 4、业主入住。 1、对以上所形成的记录、表格等资料～应及时、全部收集整理。 记录资料归档 管理处主任 2、有序归档～便于检索～查阅方便。 附相关记录 1、《业主入住登记表》 2、《房屋交接验收表》 业主入住登记表 房号 接房时间 姓 名 性别 出生年月 工作单位 联系电话 业主简 况 户口所在地公安机关名称 姓 名 性别 出生年月 与业主关系 入住时间 工作单位 家 庭 人 员 简 况 车 名 颜 色 车 型 车牌号 车主姓名 机 动 车 情 况 紧急联联系人 电话,白, 电话,夜, 手 机 备 注 系方式 尊敬的业主: 1. 为了把物业管理服务工作做得更好～我们运用微机对众多业主的信息进行管理～使我们对业 主的服务需求情况有更多的了解～为我们调整服务项目和增设服务内容提供较为科学的依据。 2. 此表仅为物业公司内部使用～我们将严格执行公司的有关制度～为业主保密。 3. 对于您的大力支持～我们表示衷心的感谢: 房屋交接验收表 项目 验收细目 验收时详细情况 项目 验收细目 验收时详细情况 进户门 门窗 玄 客 鞋柜 地面 屏风 顶棚 灯具 墙面 关 可视对讲 木作 卧 开关插座 灯具 地面 开关插座 客 顶棚 地面 餐 墙面 顶棚 木作 墙面 灯具 木作 厅 开关插座 门窗 厅 中央空调 灯具 门窗 开关插座 主 地面 门窗 顶棚 地面 墙面 墙面 厨 木作 顶棚 卧 灯具 橱柜 开关插座 抽油烟机 门窗 热水器 木作 炉具 墙面 灯具 房 卫 洗面台 开关插座 座便 给排水 浴缸 煤气管阀 生 灯具 洗 拖布池 衣 开关 给排水 房 地面 灯具 间 顶棚 开关插座 阳 换气扇 墙面 小配件 地面 台 给排水 顶棚 其 电话电视 栏杆 他 水表基数 电表基 气表基数 数 钥匙移交情况 移1、《物业使用手册》 2、《业主,临时,公约》 3、《管理与服务协议书》 交4、《住宅使用说明书》 5、《住宅质量保证书》 6、 资7、 8、 9、 料 业主签名 联系方式 验房日期 年 月 日 接待人 十七、收费管理 收费管理流程图 收费管理 其它特约服务费 水、电、气费 物业管理费 抄表 制作台账 按公司有关规定 收取和办理手续 发出收费通知 定点收费 上门收费 发催收通知 收费统计 形成收费报表 存入公司账号 继续催收欠费 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 水 工程人员 1、每月1日至8日～上门抄写业主家上个月水电气表读数。 电 抄表 客服人员 2、抄写业主家水、电、气表读数时～应分项做好记录。 气 指定的人员 3、将抄表记录交收银员制作台账。 费 1、根据与业主签订的《物业管理服务协议》中物业管理 费的约定～对照每户业主房屋面积～测算出每户业主应缴 纳的物业管理费。 2、形成每户业主应缴物管费,包括水、电、气费,的台制作台账 收银员 账～输入计算机～同时形成书面台账材料一份。 3、纳入物管范围的已竣工但尚未出售～或因开发商原因 未能按时交给业主的空房～其物管费应由开发商缴纳。 4、收费时应包括物管费和代收代缴的水、电、气费。 1、收费通知应形成书面形式～在小区醒目位臵～多处张管理处主任 发出 贴。必要时可上门发送收费通知或电话通知。 收费通知 2、原则上从每月10日开始收费～但不管任何时候～只收银员 要有业主来缴费～都应该及时收取。 1、收费点应相对固定～并使业主明确收费点所处位臵。 定点收费 收银员 2、但为了服务业主～可在一个时间段内将收费点临时设 在一个让业主方便的地方～但应事先发出书面通知。 物1、每月20日～对仍未缴费的业主～收银员应上门收取。 业收银员 2、保安门岗发现业主回家后～应通知收银员上门收取。 管上门收费 3、收银员上门收费时～应十分注意服务态度和礼貌礼仪～理保安门岗队员 绝对禁止带有抱怨情绪或冷漠的语言。 费 1、对未来缴费的业主、上门也未收到费用的业主～即欠 发催收通费业主～应形成详细的统计材料。 收银员 知 2、对欠费业主～用书面通知、电话、信件、电子邮件、 请人带话等方式发出催收通知。 1、对收取的费用～不管多少～必须按公司规定～每天存 入公司指定的银行账户中。 2、对收取的费用应随时形成台账并进行统计～根据公司管理处主任 财务中心的要求～形成收费报表～每周至少一次报公司财收费统计 务中心。 收银员 3、对业主的欠费情况～应形成《业主欠费情况月报表》～ 每月30日向公司财务中心上报。 4、每年一次向业主书面公布物业管理费的收支情况。 1、催收工作不应停顿～应随时、及时进行。 继续 管理处主任 2、催收时应采取一切可能的方式通知到业主～但应注意催收欠费 收银员 服务态度、语言、礼貌礼仪等。 其他特约服务费 收银员 按公司有关规定收取和办理手续。 1、对以上所形成的记录、表格等资料～应及时、全部收记录资料归档 管理处主任 集整理。 2、有序归档～便于检索～查阅方便。 附相关记录 1、《业主欠费情况月报表》 业主欠费情况月报表 年 月 序当月欠费,元, 累计欠费,元, 房号 业主姓名 号 水费 电费 气费 物管费 水费 电费 气费 物管费 统计人: 年 月 日 管理处主任: 年 月 日 十八、治安管理 治安管理流程图 治安管理 安全训练 安全宣传监控中心 确定 制订 收集 重点部位 年度计划 法律法规 出巡装周突经 收集 入查修界发营常规训练 管管现管事商典型案例 理理场理件 家 编写 应急演练 宣传简报 向业主 书面宣传 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 1、收集有关法律法规、典型案例～找出小区安全防范弱点和 管理处主任 存在的问题。 治安宣传 2、结合小区安全防范实际～编写宣传材料～除上述第1条的管理 保安负责人 内容外～小区安全防范管理规定也应进行宣传。 3、每季度印发一次《安全工作简报》并在小区内张贴。 1、制订《年度保安训练计划》～包括常规训练内容和应急演管理处主任 治安训练 练内容。 管理 2、按计划组织进行常规训练和应急演练。 保安负责人 3、将训练和演练情况记录在《安全训练,演练,记录表》上。 1、根据本小区的具体情况～确定本小区的重点安全防范部位。 管理处主任 2、将确定的重点部位记录在《重点安全防范部位分布表》上。 确定 3、通过培训～让全体保安人员知晓本小区的重点防范部位。 保安负责人 重点部位 出入 保安负责人 见《小区出入管理作业程序》 管理 门岗队员 1、重点部位每日至少巡查一次～常规巡逻随时进行。 巡查 保安负责人 2、巡查情况记录在《安全巡查记录表》上。 管理 巡逻队员 监 3、巡查部位及内容见《安全巡查部位及内容》,附后,。 1、每3日巡查一次装修现场和经营商家～巡查情况记录在《安控 全巡查记录表》上。 装修现场保安负责人 2、对巡视检查中发现的一般性问题～应口头提出并要求其立中 和 即进行整改。 经营商家 全体保安队3、对巡视检查中发现的较为严重的问题～填写并发出《安全心 员 隐患整改通知书》～限期进行整改。 4、按《安全隐患整改通知书》到期时间进行复查～对未进行 整改的～按有关规定处理。 管理处主任 1、根据本小区实际情况～制订《突发事件应急预案》。 2、根据年度训练计划～实施《突发事件应急预案》演练。 保安负责人 3、发生突发事件时～按《突发事件应急预案》执行～并将突突发事件 发事件记录在《突发事件记录表》上。 全体保安队4、上级部门应对突发事件的处理进行跟踪验证～并将跟踪验 员 证结果记录在《突发事件记录表》上。 记 1、对以上所形成的记录、表格等资料～应及时、全部收集整 录 保安负责人 理。 归 2、有序归档～便于检索～查阅方便。 档 1、《安全训练,演练,记录表》 2、《安全隐患整改通知书》 附相关记录 3、《重点安全防范部位分布表》 4、《突发事件记录表》 安全训练,演练,记录表 训练,演练,课目: 训练,演练,时间: 主持人: 记录人: 参加训练,演练,人员: 缺席人员及原因: 训练,演练,内容: 训练,演练,总结: 主持人签名: 年 月 日 备 注 安全隐患整改通知书 隐患单位 隐患部位 隐患内 容 整改意 见 实施措 施 隐患单位负责人签名/时间: 整改期限 限在 年 月 日 时前完成以上隐患的整改～届时将进行复查。 安全监督部门负责人,签名/时间,: 重点安全防范部位分布表 序号 重点部位名称 重点部位所处位臵 已采取的安全防范措施 突发事件记录表 事发时间: 事发地点: 事件类型: 估计损失: 事件经过描述: 事件原因分析: 拟采取的纠正预防措施: 责任部门负责人: 年 月 日 纠正预防措施实施结果: 责任部门负责人: 年 月 日 上级部门跟踪验证结果: 上级部门领导: 年 月 日 十九、消防管理 消防管理流程图 消防管理 经营消防消防装修火灾消防 商家 宣传 训练 现场 处置 巡检 签订《消防安收集法制订年发现火情 全责任书》 律法规 度计划 常规收集典监督检查 组织扑救 训练 型案列 编写宣应急 问题整改 及时报警 传简报演练 向业主整改复查 查明原因 宣传 消消重设高经检装监 火防点施层营测修控 栓水部设楼商保现中 箱 泵 位 备 道 家 养 场 心 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 1、收集有关消防法律法规和典型消防案例～找出小区消管理处主任 防管理存在的问题。 消防宣传管理 2、结合小区消防管理实际～编写消防宣传材料。 保安负责人 3、每季度印发一次《安全工作简报》并在小区内张贴。 1、制订《年度保安训练计划》～包括消防方面常规训练内管理处主任 容和应急演练内容。 消防训练管理 2、按计划组织进行常规训练和应急演练。 保安负责人 3、将训练和演练内容记录在《安全训练,演练,记录表》上。 1、与装修单位和经营商家签订《消防安全责任书》。 2、每3日巡查一次装修现场和经营现场。 保安负责人 3、对巡查中发现的一般性问题～应口头提出并要求其整装修现场和 改,对较为严重的问题～填写并发出《安全隐患整改通知书》～经营商家 全体保安队员 限期整改。 4、按《安全隐患整改通知书》到期时间进行复查～对未 进行整改的～按有关规定处理。 1、每3天进行一次巡视检查。 2、将巡检情况记录在《安全巡查记录表》上。 3、对巡检中发现的问题应立即采取措施进行整改。 4、巡检部位主要包括: 重点部位、监控中心、设施设备、高层楼道、装修现 保安负责人 场、经营商家、消防泵、消火栓、消火箱等。 消 巡检部位 5、巡检内容主要包括: 防 和内容 全体保安队员 消防通道是否被堵塞,消防指示标识是否明显,消防 巡 通道照明是否正常,消防设施是否被遮掩或被挪作他用、或检 被圈占或被埋压,灭火器材有无缺损或药液过期,装修现场管 和经营现场有无违章用电用火情况、有无容易引起火灾的安理 全隐患、是否配备了必要的灭火器材,消防水管道有无渗漏, 煤气管道有无泄漏,有无易燃易爆物品的随意摆放等。 1、每月对消防设施进行一次必要的维护、保养和检测。 设备检测 保安负责人 2、对某些消防设施国家有维保检测资质规定的～应与有和保养 全体保安队员 资质的单位签订合同～由其进行维保和检测。 1、发现火情应立即通知保安负责人和管理处负责人。 管理处主任 2、组织对初起火灾的扑救～特别是对人员的救护。 火灾处臵 3、及时报火警～并协助维护现场秩序。 保安负责人 4、查明火灾原因～追究责任。 5、将火灾情况记录在《突发事件记录表》上。 1、对以上所形成的记录、表格等资料～应及时、全部收 记录资料归档 保安负责人 集整理。 2、有序归档～便于检索～查阅方便。 附相关记录 1、《消防安全责任书》 消防安全责任书 为加强消防管理工作～预防和减少火灾危害～保护公共财产和客户,业主、住户、商家、装修单位,人身、财产安全～根据《中华人民共和国消防法》,以下简称《消防法》,和 实际情况～特制定本消防安全责任书～具体如下: 一、防火责任人 1. 确定业主,商家,: 为 号住宅,商铺,的当然防火责任人。 2. 装修施工期间～装修施工单位 及其负责人 同时作为该阶段 _ 号,住宅,商铺的防火责任人。 二、防火责任人职责 1. 防火责任人应广泛宣传、认真执行、严格遵守《消防法》等法律法规。 2. 防火责任人应经常教育住宅,商铺,使用人员树立防火意识～使用完电器、燃气具后要及时关闭开关,阀门,。 3. 按照住宅每户1-2具、商铺每50平方米1具的标准～配备必需的灭火器材～定期检查维护～并在药液有效期到期前或使用后及时更换。 4. 经常对住宅,商铺,使用人员进行消防知识以及火警发生后逃生、自救的宣传和技能学习培训～使住宅,商铺,使用人都能掌握和使用所配备的消防设施和器材。 5. 定期对本住宅,商铺,内部消防工作进行检查、总结～主动配合有关消防监督机构和本管理处对消防工作的检查、监督。 6. 有义务发动住宅,商铺,使用人员参与消防部门和本管理处组织的消防演练及消防宣传活动。 7. 组织制定紧急状态下的疏散方案～在紧急情况下组织扑救初起火灾和安全疏散～火灾发生时应服从现场指挥员的统一指挥。 8. 有责任保护火灾事故现场～协助本管理处和消防机关调查火灾原因。 9. 具有国家规定的有关防火安全责任人所应有的权力、义务并承担相应的法律责任。 三、为保证本责任书有效执行～对发现有造成火险或存在火险隐患等情况时～本管理处有权加以制止、要求整改和向公安消防机关报告的权力～并可按本管理处有关管理规定给予必要处罚。 四、本责任书自签字之日起生效至该物业单位更换业主时为止～业主之间更换责任人则应另行签订消防安全责任书～更换责任人未重新签订责任书的～其前任住宅负责人承担当然责任人责任。 五、本责任书一式三份～三方各执一份～具有同等法律效力。 责任单位: 装修单位: 管理单位: 责任人: 责任人: 责任人: 电话: 电话: 电话: 年 月 日 年 月 日 年 月 日 二十、出入管理 出入管理流程图 出入管理 人员出入 车辆出入 物品出入 施工外来住户外来装修住户住户 人员 人员 物品 车辆 材料 车辆 凭证凭证填写办理办理放行 登记 登记 出入证 出门条 证件 凭证 发放 凭证 出门时 验出门 出入 出入卡 出入 注销 条放行 出门时 注销 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 1、住户在管理处办理《机动车辆出入证》。 住户车辆 车 2、住户凭《机动车辆出入证》出入小区。 辆 门岗保安队员 1、入门时将外来车辆情况记录在《外来人员,车辆,出入登记出 外来车辆 表》上。 入 2、该车出门时在《外来人员,车辆,出入登记表》上予以注销。、 1、住户在管理处办理《住户出入证》,需照片2张,。 2、将住户情况记录在《住户出入证办理登记表》上。 住户 3、住户凭《住户出入证》出入小区～如能确认是住户～则可不 要其出示出入证。 人1、管理处指定专人～将施工人员情况登记在《施工人员登记表》员上～并办理 “施工人员出入证”正、副证各一,需照片3张,。 施工人员 门岗保安队员 出2、凭证进入小区时～留存副证在门岗。 入 3、出门时～认真核对正、副证后～发还副证。 1、将外来人员情况登记在《外来人员,车辆,出入登记表》上。 2、向外来人员发放《外来人员出入卡》。 外来人员 3、出门时收回《外来人员出入卡》并在《外来人员,车辆,出 入登记表》上注明。 确认是住户携带物品出小区时～予以放行。 住户物品 1、由住户一并带出时～放行。 物保姆等人携2、凭住户同意携带的书面意见放行并妥善保存书面意见。 品带物品 3、除上述两种方式以外的其他方式出门时～应与住户取得联系～门岗保安队员 出经住户确认后放行。 入 1、装修公司在管理处填写《装修材料出门条》。 装修材料 2、住户在《装修材料出门条》上签署意见。 ,工具, 3、验出门条放行。 1、对以上所形成的全部记录、表格等资料及时全部收集和整理。 记录资料归档 管理处主任 2、有序归档～便于检索～查阅方便。 1、《外来人员,车辆,出入登记表》 2、《住户出入证办理登记表》 附相关记录 3、《施工人员登记表》 4、《装修材料出门条》 外来人员,车辆,出入登记表 性随行车辆 出入卡入小区出小区姓 名 证件及号码 所去幢号 执人 别 人数 牌照号 编号 时间 时间 住户出入证办理登记表 幢 单元 号 序与户主姓名 性别 身份证号码 出入证编号 经办人 号 关系 1 2 3 4 9 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 注:粘贴照片按顺序并对应序号进行。 施工人员登记表 序性施工单位施工 出入证出入证 延期 经办姓名 身份证号码 号 别 名称 栋号 号码 起止日期 记录 人 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 注:粘贴照片按顺序并对应序号进行。 装修材料出门条 装修房号 住户姓名 序号 出门物品,物资,名称 数量 备注 出 1 门 2 物 品3 清4 单 5 以上物品,物资,系装修公司所有～与住户无关。请放行。 执勤人: 住户签名: 年 月 日 年 月 日 二十一、房屋及公共场地管理 房屋及公共场地管理流程图 巡视检查 楼地面 水卫消防 门窗 道路 电气 屋面 发现问题 没有问题 保修期内 保修期外 公司组织通启 维修基金 做好记录 维修 开发商 维修 开发商 通启业主 提出维修 组织维修 委员会 方案 管理处 报公司 根据业委会 复查 领导审批 决定维修 不 根据批准公布维修 符合 符合 方案维修 费用 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 1、工程维修人员每周对以下所列范围和内容至少进行一次巡视检查。 2、巡检时务必认真负责～做好记录。 巡视检查 工程维3、巡检中发现问题时～应积极协调相关部门～立即组织进行维修～并跟基本要求 修人员 进了解维修结果～直到最终完成。 4、必要时～应加大巡视检查的频率～同时做好记录。 1、排水通畅、无积水、不渗漏, 2、屋面应有组织排水～出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、屋面 不渗漏。 3、屋面无明显裂缝～没有被雨水和灰尘明显污染。 1、面层与基层必须粘结牢固～不空鼓。 2、整体层面平整～无裂缝、脱皮和起砂等缺陷。 楼地面 3、块料面层应表面平正、接缝均匀顺直～无缺棱掉角。 4、卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水～不允许倒泛水和渗漏。 5、木楼地面应平整牢固～接缝密合。 1、钢木门窗应安装平正牢固～无翘曲变形～开关灵活～零配件装配齐全～ 位臵准确～门锁应安装牢固。 巡门窗 2、钢门窗颖隙严密～木门窗缝隙适度。 视 3、门窗玻璃应安装正整～油灰饱满～粘贴牢固。 检 查 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直～过墙应有导管。 范 2、导线连接必须紧密～铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线工程维围 时～连接点必须紧密、可靠～使管路在结构上和电气上均连成整体并有可修人员 及电气 靠的接地。 主3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固～部件齐全～接触良好～位臵要正确。 内4、各种避雷装臵的所有连接点必须牢固可靠。 容 1、路面平整～不应有明显的凹陷或凸凹不平。 2、路面不应有空鼓和断裂现象。 道路 3、路面不应有干固的水泥等影响通行的物体。 4、路沿石应整齐、牢固～没有残缺。 1、管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。 2、应按套安装水表或预留表位。 3、地漏、排污管接口、检查口不得渗漏～管道排水必须流畅。 4、卫生器具质量良好～接口不得渗漏～安装应平正、牢固、部件齐全、 水卫消掣动灵活。 防 5、水泵安装应平稳～运行时无较大震动。 6、消防设施必须符合有关要求～并且有消防部门检验合格签证。 1、巡检时务必认真负责～按上述 “巡视检查范围及主要内容” 中所确巡视检查 工程维定的要求进行。 没有发现问修人员 2、如巡检中没有发现问题～应将巡检情况记录在《房屋及公共场地巡检 题 记录表》上。 1、巡检中如发现问题～应在《房屋及公共场地巡检记录表》上做好记录。 2、如在保修期内～则立即用工作函的方式～书面通启开发商～要求开发 保修期工程维商及时组织维修并回复维修结果。 内 修人员 3、在接到开发商已维修完毕的回复后～应进行复查～如不符合～则再次 通启开发商要求维修并说明原因,如符合～则在《房屋及公共场地巡检记 录表》上做好记录。 巡 1、巡检中发现的问题如属保修期外的大修、中修、更新和改造项目～则维视 管理处必须动用维修基金来维修。 修检 主任 2、用工作函的方式～书面通启业主委员会～如业主委员会同意动用维修基查 基金进行维修～则制订出较为详细的维修方案和维修预算～报给业主委员金发 工程维会～根据业主委员会的书面决定意见～动用维修基金进行维修。 维现 修人员 3、维修结束后～应向业主委员会呈报一份较为详细的维修费用支出明细保 修 问 表～同时管理处自留一份存档。 修 题 期 1、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修～应立即进行维修～直公外 管理处到最终完成。 司主任 2、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修～且维修支出较大的～组 则应由管理处根据具体情况制订出较为详细的维修方案和维修预算～报公织工程维司领导审批。 维修人员 3、根据公司领导批准的方案和预算～由管理处负责组织维修。 修 4、维修完毕后～应及时在公司财务报销维修费用。 记录资料归管理处1、对以上所形成的记录、表格等资料～应及时、全部收集整理。 档 主任 2、有序归档～便于检索～查阅方便。 附相关记录 1、《房屋及公共场地巡检记录表》 房屋及公共场地巡检记录表 项目 水卫消屋面 楼地面 门窗 电气 道路 巡检维修记录 巡检人 防 时间 二十二、公共照明、给水能耗的管理 公共照明、给水能耗管理流程图 巡视检查 楼管 庭电 水 围应水管 阀 路 车 道 院 墙急笼 库 灯 道 灯 表 表 灯灯 头 网 门 灯 灯 抄水电表读数 发现问题 没有问题 立即维修 能耗统计 做好记录数 管理处主 任协调维能耗分析 修 道 报公司领 导,根据公 情况 发现 司领导的 正常 问题 决定维修 道 查找并落 实问题 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 巡视检查 1、工程维修人员每周对以下所列范围和内容至少进行一次巡视检查。 工程维基本要求 2、巡视检查时务必认真负责～并做好巡检记录。 修人员 3、必要时～应加大巡视检查的频率～同时做好记录。 围墙灯 1、灯具是否齐全～灯具安装是否牢固～灯具是否有被损毁现象。 庭院灯 2、灯泡是否有开启不亮的情况。 楼道灯 3、开关是否灵活、好用或是否有破损现象。 巡路灯 4、电线线路是否有裸露或接触不良的情况。 视车库灯 5、是否有触电危险的隐患存在。 检应急灯 6、是否有不利于计量或根本无法计量的情况等等。 查 1、水笼头开关是否灵活、有否锈蚀现象。 范水笼头 工程维2、水笼头的关闭能否做到紧密～有否滴漏现象。 围管道 修人员 3、管道、管网有否锈蚀、跑冒滴漏、裂纹现象。 及管网 4、阀门的开启是否灵活、紧密～有否锈蚀、滴漏现象。 主阀门 5、是否有不利于计量或根本无法计量的情况。等等。 要 1、水表、电表、气表是否有锈蚀、松动、破损、人为破坏现象。 内 2、水表、电表、气是否有因损坏、计量不准、使用年限太长等原因需容 水表 要更换的情况。 电表 3、现有水表、电表、气表的安装位臵和数量～是否满足了现行用水、气表 用电、用气的计量需要。等等。 1、巡视检查时务必认真负责～按上述 “巡视检查范围及主要内容” 工程维的要求～逐项、逐条进行。 没有问题 巡修人员 2、如巡检中没有发现问题～则在《公共照明、给水设施巡视检查表》视上做好记录。 检1、如在巡视检查中发现问题～应立即查找并落实问题所在～且制定出查工程维相应的维修措施。 中修人员 2、对发现的问题应立即根据制定的维修措施～进行维修直至修复～并问 在《公共照明、给水设施巡视检查表》上做好相应记录。 题管理处发现问题 3、如发现存在以下类似问题～则应立即向管理处主任汇报～由管理处的主任 主任决定或协调进行维修: 处 ,1,存在的问题较严重～维修费用较高, 理 公司领,2,维修需时较长～或维修时需多人配合, 导 ,3,因计量不准需更换水表或电表, ,4,因不便于计量需增设水表或电表, 工程维,5,因维修可能较长时间影响到业主的日常生活等。 修人员 4、对上述第3条所列第,2,，,5,各项～由管理处主任做出决定进 行维修～或协调相关部门和人员进行维修。 管理处发现问题 5、如出现上述第3条所列第,1,项维修费用较高的情况～管理处主主任 任应向公司提出书面报告～拟出维修方案和资金预算～由公司领导做出 决定。 公司领6、管理处根据公司领导的决定～组织进行维修～并在《公共照明、给导 水设施巡视检查表》上做好记录。 巡抄水电气工程维1、每月1日至8日～抄写上个月水、电、气表的读数。 视表读数 修人员 2、抄写水、电、气表读数时～应分项、分别做好记录。 检能耗统计 工程维1、对抄写完毕的水、电、气表的读数～分项、分别进行统计。 查修人员 2、将统计结果填写在《公共水电气能耗月报表》上。 中1、对当月《公共水电气能耗月报表》上的数据进行分析～其分析的参问照依据是: 题,1,前3个月每一个月的《公共水电气能耗月报表》上的统计数据, 的,2,当月《公共水电气能耗月报表》上的统计数据分别与前3个月的处《公共水电气能耗月报表》上的统计数据的对比,特别是与上个月《公理 工程维共水电气能耗月报表》上的数据进行对比。 修人员 ,3,当月水电气能耗与实际使用水电气的项目是否有增减之间的关能耗分析 系, 管理处,4,其他可以参照或证明当月能耗是否正常的依据等。 主任 2、将能耗分析情况及其结果记录在《公共水电气能耗月报表》上～在 每月10日之前报公司。 3、如经分析当月能耗不正常～则应立即查找并落实问题所在～进行维 修直至修复～并将维修情况记录在《公共照明、给水设施巡视检查表》 上。 记录资料归档 管理处1、对以上所形成的记录、表格等资料～应及时、全部收集整理。 主任 2、有序归档～便于检索～查阅方便。 1、《公共照明、给水设施巡视检查表》 附相关记录 2、《公共水电气能耗月报表》 公共照明、给水设施巡视检查表 日期 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 项目 围墙灯 庭院灯 楼道灯 路 灯 车库灯 应急灯 水笼头 管 道 管 网 阀 门 维修情况 记录 巡检人 公共水、电、气能耗月报表 , ,年, ,月 公共用水 上月合计用量,吨, 上月共计水费,元, 本用合计用量,吨, 本月共计水费,元, 本月比上月,?增 ?减,,吨, 本月比上月,?增 ?减,,元, 量能,?增 ?减,,%, 费用,?增 ?减,,%, 能 耗 分 析 记 录 分析结论:正常? 基本正常? 不正常? 填报/分析人: 公共用电 上月合计用量,度, 上月共计电费,元, 本用合计用量,度, 本月共计电费,元, 本月比上月,?增 ?减,,度, 本月比上月,?增 ?减,,元, 量能,?增 ?减,,%, 费用,?增 ?减,,%, 能 耗 分 析 记 录 分析结论:正常? 基本正常? 不正常? 填报/分析人: 公共用气 3上月合计用量,m, 上月共计气费,元, 3本用合计用量,m, 本月共计气费,元, 3本月比上月,?增 ?减,,m, 本月比上月,?增 ?减,,元, 量能,?增 ?减,,%, 费用,?增 ?减,,%, 能 耗 分 析 记 录 分析结论:正常? 基本正常? 不正常? 填报/分析人: 管理处主任,签名,: 年 月 日 二十三、绿化管理 绿化管理流程图 绿化管理 草 坪树 木绿 篱数 据 管 理 管 理 管 理 统 计 种植 养护 播 选 消 平 巡 浇 施 修 灭种 种 杀 土 查 水 肥 剪 虫 异常情况处理 绿绿草树绿 化 地坪 木 篱 率 率 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 1、新播草坪时要平整土地～对土壤进行一次全面的深翻、 深耕～深度不少于30厘米。 草 2、在播撒草种前～先对土质进行消杀～清除杂草～消杀后绿化主管 坪 两星期再播撒草种。 种植 管 3、选择草种要鉴定它的有效性～包括种籽的纯度、重量、绿化工 理 含水量、杂质和它的发芽率等。 4、撒播草种时应撒播均匀。喷水时以喷湿土壤表面为宜～ 要做到连续喷水～保持土壤表面湿润。 1、先确定位臵～根据树木根部的大小挖好树坑～坑底垫 20—30厘米厚的松土～并灌水。 树2、选择适宜的树木～在搬动树木时要注意保护好根土及树绿化主管 木冠～切勿碰伤～确保成活。 种植 管3、栽种较大树木时根土一定要先用草绳包扎～待树木移入绿化工 理 树坑后～剪掉包扎物～并浇水。 4、树坑应大于树木的根部或土球～栽植的深度一般要高于 原树木根部的土球,。 1、根据绿篱根部的大小挖好坑～并灌水。 绿2、移栽的坑应大于绿篱的根部～根过长或有伤要进行修剪～绿化主管 篱栽植的深度要高于绿篱根部。 种植 管3、绿篱栽种后应及时灌水～一周内至少要灌2—3次水～绿化工 理 灌水后～如发现有倒伏～倾斜和露根的～应立即扶直～培土～ 踩实。 1、每周对草坪、树木、绿篱等至少进行一次全面的巡视检 查。常规巡视或专题巡视随时进行。 2、及时修剪草坪～除能使草坪经常保持平整美观外～还能 促进草坪生长。修剪时要控制修剪的高度～同时要清除草坪 周围和边缘的杂草～保持草坪边缘环境优美。 草3、树木或绿篱栽种后～要经常观察树木或绿篱是否换叶～坪 确认其是否成活～并及时进行浇灌。 、4、根据草坪、树木、绿篱的生长期以及季节、气候、品种树绿化主管 等的具体情况～确定施肥的时间、使用的肥料种类、数量等～木 养护 及时进行施肥。 、 绿化工 5、及时对树木枝叶、绿篱等进行修剪。修剪时保持树形美绿观～保持绿篱轮廓清晰～形状分明。 篱6、绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时清除。 管7、注意观察草坪、树木、绿篱有无病虫害～针对不同的病理 虫害兑制相关的农药～掌握好药和水的比例～及时灭杀～做 到有效控制病虫害的发展。 8、在采取药物灭杀虫害的同时～配合人工防治～人为恶化 病菌害虫的生长环境～使其不利于生存繁殖～采取综合治理 的措施～根治病虫害。 1、对以上所形成的记录、表格等资料～应及时、全部收集记录资料归档 管理处负责人 整理。 2、有序归档～便于检索～查阅方便。 附相关记录 1、《绿化情况统计表》 绿化情况统计表 序号 植物、树木名称 数量 单位 变动时间及变动情况记录 统计时间: 统计人: 管理处主任: 二十四、环卫保洁管理 保洁管理流程图 保洁管理 责任区域划分 日常清扫保洁 清扫保洁标准 道路、广场、停车场、绿地、大厅、电梯厅、楼 道、楼梯扶手、玻窗、路灯、楼道灯、围墙灯、 坐椅、标识、宣传栏、卫生间、道路积水等 垃圾清运 定期消杀 雨污水井清掏 化粪池清掏 定期检查 及时转运 制定计划 及时清掏 按计划消杀 统一清运 巡视检查 形成的记录资料归档 内容 责任人 要求 1、明确划分保洁人员的工作责任范围～编制《保洁人员工作责任 范围划分表》并向全体保洁人员公布。 管理处2、根据保洁人员和保洁范围的变化～随时调整《保洁人员工作责责任区域划分 主任 任范围划分表》并向全体保洁人员公布。 3、各保洁人员根据责任划分表上确定的工作范围～按时、按标准 完成各自的工作。 道路、广场、1、每日的清扫应该在早晨7:30分以前完成。 停车场、绿2、道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次,大厅、电梯厅、地、大厅、电楼道每日清扫一次～每半月拖洗一次。 日梯厅、楼道、3、楼梯扶手每周擦洗一次,共用部位玻璃窗、路灯、楼道灯、围常楼梯扶手、玻墙灯等每月清洁一次。清洁灯具时～务必注意防止发生触电意外。 清窗、路灯、楼保洁工 4、公共部位座椅、各类标识、宣传栏等每天擦洗一次。 扫道灯、围墙5、公共卫生间每天打扫两次～及时清除尿垢、污迹和异味。 保灯、座椅、标6、随时清除道路积水。 洁 识、宣传栏、7、清扫完成后～不间断地进行巡视保洁。 卫生间、道路 积水等 1、地面干净～无污渍、无烟头、无纸屑、无灰尘。 2、墙面干净～无蛛网、无灰尘、无涂鸦、无乱张贴～墙面瓷砖表 面用面巾纸擦拭基本不被污染。 道路、广场、3、天花板无蛛网、无灰尘。 停车场、绿4、消火栓、消火箱、灭火器等无灰尘。 地、大厅、电5、玻璃光亮～无污渍、无灰尘, 清梯厅、楼道、6、公共卫生间无杂物、无污渍、无异味～地面、墙面干净～便器扫楼梯扶手、玻洁净～无尿垢。 保窗、路灯、楼保洁工 7、大厅、电梯厅、楼道间地面无垃圾、无纸屑、无杂物、无烟头～洁道灯、围墙楼梯扶手用面巾纸擦拭基本不被污染。 标灯、座椅、标8、草坪、花台、绿化带内无杂物、无垃圾、无纸屑、无烟头、无准 识、宣传栏、石块。 卫生间、道路9、座椅无灰尘～用面巾纸擦拭基本不被污染。 积水等 10、标识牌、宣传栏等公共设施无明显污迹和灰尘。 11、垃圾桶外观应随时保持干净～无明显污渍～ 12、灯具无污渍、无蛛网、无积尘。 13、路面无积水。 1、雨、污水井每季度检查一次～视情况及时清掏～并将检查和清掏情况记 录在《雨污水井、化粪池巡检、清掏记录表》上。 保洁主2、化粪池每2个月检查一次～每年清掏一次～发现异常情况及时雨、污水井清掏 管 清掏～并将检查和清掏情况记录在《雨污水井、化粪池巡检、清掏化粪池清掏 记录表》上。 保洁工 3、雨、污水管道每年疏通一次～并将疏通情况记录在《雨污水井、 化粪池巡检、清掏记录表》上。 1、垃圾桶和果屑箱内的垃圾每日向垃圾中转站转运两次～上午 8:00左右和下午16:00左右各一次。 2、在以上转运时间外～如垃圾桶内的垃圾堆放物超过桶的2/3时～垃圾清运 保洁工 应立即将垃圾转运至垃圾中转站。 3、转运垃圾时～不能让垃圾到处散落或污水流淌～导致污染环境。 4、在转运垃圾时～不允许在现场翻捡东西～一来影响工作～二来给公 司造成不良影响。 5、垃圾中转站的垃圾量达到最低装车标准量时～应立即进行清运～ 由管理处自行清运或由当地环卫部门进行清运～每次清运完成后～ 均应填写《垃圾中转站清运记录表》。 6、在炎夏时节～为避免臭味和滋生蚊蝇～垃圾量即或未达到最低 装车量～也应根据具体情况～及时清运。 7、垃圾中转站应有基本的围合～不能使垃圾随意堆放。 1、制定符合本项目实际的灭蚊、蝇、鼠消杀计划～按计划进行消 杀。原则上可参照下述要求执行: 2、每年5月，9月期间～每月消杀一次,每年3月，4月期间和 10月，11月期间～每2个月消杀一次,每年12月，次年2月期间～ 每3个月消杀一次。 3、进行消杀的部位主要包括:垃圾桶周围、垃圾中转站、楼梯拐 角处、房屋角落处、排污管道出口、明沟、厕所、绿化带、食堂厨 房等场所～以及有必要进行消杀的其他处所。 定期消杀 保洁工 4、在进行消杀的同时～应在必要的处所投放鼠药～同时在鼠药投 放点设臵明显的标识。 5、投放鼠药后～从第二天起组织人员对死老鼠进行清理～并妥善 处理老鼠尸体。 6、投放鼠药后的第7天～应对鼠药投放点进行清理～对老鼠未食用 的鼠药及时收捡、清扫～并妥善处理残留鼠药。 7、在每一次的消杀完成后～均应在《消杀作业登记表》上做好记 录。 1、将《保洁巡检记录表》张挂在每个单元最高一层的合适位臵～ 巡检人员应在表上做好巡检记录。该表填写完毕后～应及时取下并管理处妥为保存～同时换挂新的空白表。 主任 2、保洁工的常规性保洁巡检应随时进行～并将巡检情况和处理的 问题记录在《保洁巡检记录表》上。 巡视检查 保洁主3、保洁主管的监督检查也应随时进行～并将巡检情况记录在《保管 洁巡检记录表》上。发现问题应明确责任人～及时做出处理～纳入 责任人月工作业绩考核。 保洁工 4、管理处主任每周至少进行一次全面的巡视检查～并将巡检情况 记录在《保洁巡检记录表》上。不出现卫生死角～巡检结果将作为月 工作业绩考核的重要依据之一。 程序内容 责任人 作业程序 1、对以上所形成的记录、表格等资料～应及时、全部收集 记录资料归档 管理处主任 整理。 2、有序归档～便于检索～查阅方便。 1、《垃圾中转站清运记录表》 附相关记录 2、《保洁巡检记录表》 垃圾中转站清运记录表 清运时间 清运单位 清运车数 清运情况记录 清运监督人 保洁巡检记录表 巡检日期 到巡时间 发现问题及处理结果记录 巡检人签名 备 注 年 月 日 时 分 年 月 日 时 分 年 月 日 时 分 年 月 日 时 分 年 月 日 时 分 年 月 日 时 分 年 月 日 时 分 年 月 日 时 分 年 月 日 时 分