中国农业银行城市土地储备贷款管理暂行办法

中国农业银行城市土地储备贷款管理暂行办法 第一章 总则 第一条 为促进城市土地储备贷款业务的发展，规范贷款行为，防范贷款风险，根据现行的《中华人民共和国土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》和《贷款通则》等有关法律法规及中国农业银行信贷管理制度，制定本办法。 第二条 本办法所称城市土地储备贷款,以下简称土地储备贷款,是指农业银行向县级以上政府,含县级,授权从事土地一级开发的土地储备机构发放的，用于城市规划区内土地收购征用、储备、开发的贷款。 第三条 发放土地储备贷款应当符合国家的法律、法规和人民银行的有关规定，遵循安全性、流动性和效益性的经营原则。 第四条 本办法适用于按国家行政建制设立的直辖市、市、县级人民政府所在镇各类城市土地一级开发，包括高新技术开发区、经济开发区等各类开发区土地一级开发。 第二章 贷款对象、用途和种类 第五条 贷款对象。土地储备贷款的贷款对象是由县级以上政府,含县级,授权在该级政府所在城市规划区内从事土地开发，具有企,事,业法人资格的土地储备机构。 事业法人主要指由城市机构编制委员会批准成立，隶属于城市土地管理部门的土地储备中心,或类似名称,。 企业法人主要指由开发区管理委员会为主要出资人发起设立的有限责任公司 第六条 贷款用途。土地储备贷款仅限于城市规划区内土地一级开发，主要为: ,一,国有存量土地开发。根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让或转让的土地开发行为。 ,二,新增城市建设用地开发。在符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度的条件下，土地储备机构经授权对有权部门批准征用的农村集体土地进行统一征用、安置补偿、土地平整及城市配套设施建设，再对这些新增的城市建设用地有偿出让或转让的土地开发行为。 第七条 贷款种类。土地储备贷款分为土地储备短期贷款和土地储备中期贷款。 土地储备短期贷款是指期限在1年以内,含1年,的贷款。短期贷款只适用于已确定受让方或虽未确定受让方，但出让前景 明朗，在1年以内能完成开发并出让的国有存量土地或新增建设用地开发。 中期贷款是指贷款期限在1年以上,不含1年,3年以下,含3年,的贷款。中期贷款的用途为开发周期在1年以上的国有存量土地或新增建设用地开发。确需超过3年的，应报总行特批。 第三章 贷款条件及申请 第八条 贷款条件。申请土地储备贷款，借款人应具备以下条件: ,一,所在城市经济发展稳定，财政状况良好，同级财政原则上前三年能实现收支平衡。 ,二,从事土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度。 ,三,经主管机关核准登记，具有企,事,业法人资格，取得企,事,业单位法人证书、企,事,业法人组织机构代码证，并办理年检手续。 ,四,在农业银行开立基本存款账户或一般存款账户，并开立土地储备资金专户。 ,五,持有人民银行核发并经过年审的贷款证。 ,六,无不良信用记录。 ,七,财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行封闭，还贷资金落实。 ,八,自筹资金符合规定的比例，全部到位并先于或与贷款同时投入使用。 ,九,实行贷款担保的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国农业银行贷款担保的有关规定。 ,十,农业银行要求的其他贷款条件。 第九条 申请资料。土地储备机构申请土地开发贷款时，应向农业银行经营行提交以下资料: ,一,借款。 ,二,已办理年检手续的企,事,业单位法人证书、企业法人营业执照、企,事,业法人组织机构代码证、法定代表人的证明书或法人授权委托书。 ,三,借款人可从事土地一级开发的有效批件。如政府批准设立土地储备机构的文件、土地储备实施办法、借款人的工作,公司,章程等文件。 ,四,人民银行核发并经过年审的贷款证。 ,五,经有权部门核准的近年及最近一季度的财务报表。 ,六,拟收购、征用土地所在区域的城市控制性详细规划。 ,七,土地收购、征用合法性资料。 1.收购国有存量土地的，提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购及无争议的权属证明。 2.征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征地和农用地转用方案的批复。根据《中华人民共和国土地管理法》，征用下列土地的，须报经国务院审批: ,1,基本农田。 ,2,基本农田以外的耕地超过35公顷的。 ,3,其他土地超过70公顷的。 征用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 ,八,“三通一平”等前期开发合法性资料。按照当地城市政府有关土地储备政策规定，提供有权部门对土地前期开发中有关道路、管网建设用地规划,或控制性详细规划,及房屋拆迁等方面有效批件。对土地开发中新建、扩建和改建道路、管线和其他城市基础设施建设的，提供建设项目的《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。 ,九,自筹资金到位的计划和已投入资金的证明。 ,十,采取抵,质,押担保的，须提供抵,质,押人同意抵,质,押的承诺函、抵,质,押物清单、权属证明、资产评估报 告。采取保证担保的，须提供保证人的近三年财务报表、资信证明材料和保证人同意担保的董事会决议或相应决策机构授权书。 ,十一,拟收购储备的土地已落实意向受让方的，提交有关。 ,十二,农业银行要求提供的其他证明文件和材料。 第四章 贷款方式、利率及科目 第十条 土地储备贷款方式分为担保贷款和信用贷款。 第十一条 担保贷款。对采用抵押担保方式的，抵押物应为抵押人依法有权处分的国有土地使用权或依法可以抵押的其他财产。抵押物价值经资产估价部门评估确认的，抵押率一般不高于50,。抵押物价值以土地储备机构的收购价格测算的，抵押率一般不高于70,。以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，须报有批准权的人民政府审批，抵押物价值应扣除未缴纳的土地出让金及相关税费。在符合贷款担保的一般规定外，土地储备贷款不得用以下土地设定抵押权: ,一,权属有争议的。 ,二,以出让方式取得土地使用权，满两年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权。 ,三,属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件的。 ,四,城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。 ,五,以划拨的土地使用权设定抵押，未取得有批准权人民政府批准同意的。 第十二条 信用贷款。采用信用贷款方式的，应满足总行信贷基本制度规定的信用贷款条件，并满足以下条件: ,一,土地储备机构所在城市,或开发区,经济较发达，政府信誉良好，财政实力雄厚。 ,二,土地储备机构财务健全，运作规范，财政、国土管理部门及土地储备机构均无不良信用行为。 ,三,政府财政、国土管理部门出具书面承诺，土地出让收入优先偿还银行贷款,土地储备机构作为书面承诺，对农业银行贷款支持储备的土地视同抵押物管理，土地出让时须事先征得农业银行同意。 ,四,银行同业竞争激烈，必须采用信用贷款方式的。 ,五,农业银行要求的其他条件。 第十三条 贷款利率执行人民银行公布的同档次利率。 第十四条 土地储备短期贷款在房地产开发短期贷款科目,科目代号723,反映，中期贷款在其他房地产开发贷款科目,科目代号758,反映。 第五章 贷款调查 第十五条 土地储备贷款的调查主要包括贷款合法性调查、安全性调查、效益性调查。 第十六条 合法性调查主要包括以下内容: ,一,借款人是否是县级以上政府委托在城市规划区内从事土地收购及前期开发的机构。 ,二,借款人企,事,业法人营业执照是否真实有效。 ,三,《贷款证》是否真实有效并经过年审。 ,四,借款人与原国有土地使用权人签订的收购合同是否真实有效，收购土地产权是否清晰,收购划拨的土地使用权是否经过有权部门批准,新增城市建设用地的征地手续和农用地转用手续是否合法、齐备。 ,五,“三通一平”等前期开发中有关地方政策要求的前期开发立项、建设用地规划、建设工程规划、房屋拆迁等有效批件是否有效。 ,六,土地储备是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和城市控制性详细规划。 第十七条 安全性调查主要包括以下内容: ,一,城市政府所辖区域是否存在严重的政府支持或袒护的逃废债务行为,政府本级财政实力情况。 ,二,城市房地产市场发育现状,近年政府每年出让及划拨土地数量、用途,属于开发区的，调查开发区近年招商引资数量，各类建设用地出让数量、用途。 ,三,借款人的经营能力、盈利能力和偿债能力。 ,四,借款人在金融机构和其他机构的借款余额、还本付息情况。 ,五,自筹资金比例来源和到位情况。 ,六,土地收购价格是否合理，是否存在价格高估的情况。尤其是在收购破产企业产房、土地时是否存在价格高估。 ,七,土地储备机构资金运作模式及贷款是否可能被挪用于财政性支出或其他用途。 ,八,当地受让方缴纳土地出让金的主要付款方式，是否分期付款，付款期限长短。 ,九,贷款担保能力。采取抵,质,押担保的，要调查抵,质,押物的变现能力，对以未交清土地出让金的土地使用权设定抵押的，应调查拍卖所得价款扣除未缴纳的土地出让金后的价值。采取保证担保的，要根据保证人的净资产和已担保贷款额度确定担保人担保能力。 第十八条 效益性调查主要包括以下内容: ,一,从拟开发的土地所处地段、城市规划、周边环境等方面，与同类地块的出让情况相比，预测土地出让的市场前景。 ,二,根据拟开发土地的控制性详细规划，结合规划用途测算可出让土地数量及实现的收益。 ,三,对拟开发的土地进行成本、收益综合测算，评估其还本付息和抗风险能力。 ,四,分析贷款给农业银行带来的存款、中间业务等附带效益。 第六章 贷款审批和发放 第十九条 土地储备贷款的有权审批行原则上为总行和一级分行。 第二十条 符合总行特事特办要求的土地储备信贷业务，可申请按总行特事特办的贷款程序办理。 第二十一条 借款申请获批准后，经营行须在借款人落实贷款审批的各项限制性条件后方可发放贷款。 第七章 贷后管理 第二十二条 土地储备贷款的贷后管理参照《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》实行监管经理负责制度、贷款检查及检查报告制度。 第二十三条 土地储备贷款实行专户管理。 借款人须在农业银行经营行开立土地储备资金专户。专户资金实行收支两条线管理，借款人和经营行将自有资金、自筹资金和银行借款存入专户。借款人实际用款时，按照有关支出用途及合同、凭证，由经营行逐笔监督，保证专款专用。土地出让收入应及时存入专户。出让收入返还专户的土地开发成本部分只能用于还贷，不得挪作他用，不得用于滚动开发。抵押物的出,转,让须经经营行批准，出,转,让收入必须首先用于还贷。 土地出让收入由财政先收后返的，经营行应尽量督促城市财政部门和土地行政主管部门在经营行分别开立土地有偿使用收入财政专户和土地资金专户，接受经营行监督。 第二十四条 建立贷款早期预警制度。发生下列情况之一的，经营行应实行预警，并采取停止发放贷款或提前收回贷款等相应债权保护措施: ,一,国家或地方政府关于土地储备的政策发生变化，对贷款可能产生不利影响的。 ,二,地方政府或财政部门通过改变资金运作模式、调整土地出让收入分配政策等措施，转移借款人资金或将贷款挪用于财政性支出的。 ,三,借款人在近期内出让的地块价格水平总体不理想，不能保证合理利润的。 ,四,借款人转移贷款用途的。 ,五,在贷款偿还前出,转,让或出租农业银行贷款支持收购、储备的土地的国有土地使用权或已抵押给农业银行的国有土地使用权时，借款人未事先通知经营行的。 ,六,出,转,让已抵押给农业银行的国有土地使用权或转让其他抵押物后，借款人未归还贷款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的。 ,七,贷款支持收购储备的土地因规划条件改变，无法实现预期效益的。 ,八,抵押物因政策变化或经批准改变原规划条件，不再符合抵押规定的，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的。 ,九,借款人或担保人涉及诉讼，可能影响贷款安全的。 ,十,贷款抵,质,押物被司法机关或其他有权机关查封、扣押的。 ,十一,其他导致贷款风险增加的情况。 第八章 附则 第二十五条 各一级分行可依据本办法制定相应的操作细则，细则不得与本办法相抵触。 第二十六条 本办法由农业银行总行负责解释和修订。 第二十七条 本办法自发布之日起执行。