相邻关系中视觉卫生权的法律保护

相邻关系中视觉卫生权的法律保护 文/严海涛(一审独任审判员) 人民司法?案例 邻关系中视觉卫生权 律保护 【裁判要旨】我国法律对相邻关系中的权利类型采用了列举形式 加以设定,尚无视觉卫生权,眺望权等新类型权利.但在特定的环境中, 物权主体权利的行使对相邻关系中特定主体的视觉卫生权构成侵害的, 侵权之物权主体应当承担排除妨害,赔偿损失等法律责任. _}1?l0l_ 【案情】 原告:黄星煌,沈红梅. 被告:无锡市锦江旅游客运有 限公司(以下简称锦江公司). 被告:无锡城建物业管理有限 公司(以下简称物业公司). 2004年4月14日,黄星煌,沈 红梅与无锡市银座房产开发有限 公司(以下简称银座公司)签订商 品房1份.约定由银座公 司将东方银座5楼5A号房出售于 黄星煌,沈红梅,同时还约定该商 品房所在楼宇的屋面使用权,外墙 面使用权归全体业主所有,由物管 公司统一管理.2005年1月8目, 银座公司,物业公司向黄星煌,沈 红梅发放了入住书.黄星煌, 沈红梅于2006年4月29日领取 了房屋产权证,确定房屋坐落于无 锡市新区长江路5-1-501号.建 筑面积为215.54平方米.用 途为成套住宅.2004年11月18 日.银座公司与物业公司签订前期 物业管理1份,约定由银 座公司委托物业公司对东方银座 目}^相法一 };{ll;0;ll{0}00ll{一 I?1ll罐蠢潍疆一 人民司法?秉侧04/2009 实行统一物业管理,包括对房屋建 筑共用部位的维修,养护及管理. 2005年1月31日.物业公司又与 沈红梅签订前期物业服务1 份.协议第9条第2款约定商业用 房只能在自己的铺位或门面前立 面按甲方(即物业公司)要求统一 悬挂,张贴,须先报行政主管部门 审批. 2006年5月12日.物业公司 与锦江公司签订协议1份,约定锦 江公司向物业公司租赁东方银座 4楼裙房部分屋顶作为广告门头 宣传牌,租赁位置为龙山路朝向的 锦江公司外墙上沿及女儿墙与长 江路朝向的锦江公司外墙上沿及 女儿墙上方,租赁费用为5万元/ 年.协议还对广告牌的尺寸规模, 字样,字体尺寸,行政审批,双方的 权利义务及违约责任等进行了约 定.另该协议第11条约定若5楼 或6楼业主对锦江公司在其所在 女儿墙上方做的广告牌影响其采 光等而产生纠纷,物业公司负责协 调.锦江公司承担由其安装广告牌 对业主所造成的损失.2006年5 月22目,无锡市城市管理局作出 行政许可决定书,许可锦江公司在 东方银座4楼顶竖立楼顶字牌. 2006年6月18日,锦江公司在其 公司营业所在地,东方银座4楼 401室女儿墙上方竖立起字号牌; 同年6月26日,沈红梅以无锡市 麦杰贸易有限公司(以下简称麦杰 公司)名义向锦江公司发出申明1 份.言明锦江公司将广告牌竖立于 麦杰公司展厅(会客区)落地玻璃 前,挡住正常对外空间视线,严重 影响公司展厅形象,要求锦江公司 于一周内拆除广告牌.2006年6 月29日,锦江公司向麦杰公司发 出回复申明1份,言明其所竖立的 广告牌不存在上述影响,且其行为 合法,合情,合理,对麦杰公司的要 求不予接受. 另,东方银座401室产权所有 人为邵云,其自愿将该房屋作为锦 江公司的经营场所. 诉讼中,黄星煌,沈红梅向法 院提供现场照片6张,法院于 2007年9月14日到现场制作现场 图1份,前述证据表明:501室内 大部分区域为麦杰公司产品展示 厅.西北侧为呈弧形落地玻璃窗, 并在临窗处内设会客区一处,窗外 即可见字号牌背面;锦江公司在东 方银座4楼女儿墙上方长江路朝 向(面朝西)竖立方形字号牌4座, 每块字号牌牌高为5.77米(其中 包括钢制基座2.2米,牌身3.57 米).宽3.34米,背景为分栅式条 状面板7块(每块板宽约O.424 米,间隙均为0.1米),正面分别用 红色字体各书写锦,江,客,运四 字.各字号牌间间隔0.9米,各字 号牌均以钢制网架支撑,宽度均与 字号牌宽相同,深度均为3.O5米, 字号牌离501室最近处为6.45 米,最远处为8米左右,钢制网架 离501室最近处为3.4米;锦江公 司在东方银座4楼女儿墙上方长 江路,龙山路交叉口朝向(面朝西 北)竖立长方形字号牌1座,牌高 参数同前,牌宽6.8米,背景参数 同前,正面用红色字体书写锦江二 字及锦江公司企业标志1枚,字号 牌亦用钢制网架支撑(参数同前), 字号牌离501室最近处为3.8米, 钢制网架离501室最近处为0.7 米.另查明,东方银座4楼及501 室之间存在设备层,4楼屋面至设 备层层顶的层差为2.47米. 原告黄星煌,沈红梅诉称,锦 江公司在其不知情的情况下在4 楼屋面竖起五块巨大的广告牌,面 积足以遮挡其501室所有落地窗, 致原告原享有的远眺感变成面对 广告牌杂乱背面的压抑感,且严重 影响其房屋的通风,采光.二被告 在未经任何授权的情况下擅自使 用归全体业主所有的屋面谋私利, 属侵权行为并严重损害其合法利 益.故要求二被告立即拆除广告牌 以排除妨碍并恢复原状,赔偿其损 失5万元. 被告锦江公司辩称,其竖立的 是企业字号牌而非广告牌,事先已 与物业公司签订了许可合同并经 行政许可;竖立字号牌时已经考虑 到通风采光问题,对字号牌采用了 栅栏式,且离原告房屋距离较远, 实际并未影响原告的通风采光权; 眺望权则属违约责任范围,应当有 相应的合同约定,原告提起的是侵 权之诉而非违约之诉,故眺望权之 主张不能成立;原告所购房屋系住 宅楼,但原告在该房屋内开设公 司.其本身行为不合法,故要求驳 回原告的诉讼主张. 被告物业公司辩称,其不是本 案适格的被告主体,因其系受银座 公司委托实施物业管理行为,根据 委托物业管理协议及其与业主签 订的物业管理合同,其有权允许锦 江公司竖立字号牌,且收取的费用 亦均用于全部物业的管理,原告亦 因此有受益,故其并未违反合同约 定,亦不存在侵权.原告与锦江公 司间产生的纠纷与其无关,故要求 驳回原告的诉讼请求. 【审判】 江苏省无锡市高新技术产业 开发区人民法院经审理认为:本案 系因区分所有权建筑物的相邻关 系引起的纠纷,应遵循有利生产, 方便生活,团结互助,公平合理的 原则,并在受害人主张排除妨碍和 损害赔偿时依忍受程度为判断基 准,来确定黄星煌,沈红梅提出的 主张能否成立.本案的争议焦点 为:一,锦江公司在东方银座4楼 楼面竖立公司字号牌的行为是否 正当?二,字号牌是否侵犯黄星煌, 沈红梅在相邻关系中的相关权利? 三,锦江公司,物业公司是否应当 承担法律责任及如何承担? 关于第一项争议焦点.从原被 告所提供的相应证据表明,锦江公 司的字号牌系竖立于东方银座4 楼女儿墙上方,所支撑的钢制网架 占用了4楼设备层屋面.该屋面虽 非本案501室业主黄星煌,沈红梅或401室业主邵云所专有.根据建 筑物区分所有权理论,该屋面及外 墙当属东方银座全体业主共有和 共同管理.锦江公司在东方银座的 共用部分上设定专用使用权,除依 法取得行政许可外,应当得到全体 区分所有权人共同表示方可.在现 实生活中,取得全体区分所有权人 共同表示的方式除经业主大会程 序在公约或者特定事项的决定中 设定外,亦可于开发商在出售房屋 时于房屋买卖(包括预售)合同中 约定. 本案中,银座公司在将501室 出售与黄星煌,沈红梅时,房屋买 卖合同中明确约定该商品房所在 楼宇的屋面使用权,外墙面使用权 归全体业主所有.由物管公司统一 管理,此单份合同中的授权性条款 虽不能必然推广及全体业主,但对 黄星煌,沈红梅却具有约束力.就 本案而言,法院勿需亦不可能对物 业公司所得授权的完整性加以审 查.在银座公司委托物业公司实施 物业管理后,物业公司依银座公司 之委托及业主之授权.对东方银座 共有部分出租与锦江公司设立字 号牌属其合乎约定的管理行为,锦 江公司在与物业公司签订租赁协 议并经行政许可后竖立字号牌,已 经法定程序且已尽必要的注意义 务.在未经特定程序对此特定事项 加以决定时,黄星煌,沈红梅针对 锦江公司竖立字号牌及物业公司 对共有部分设置专用使用权的行 为提出异议的权利,依约予以排 除.至于黄星煌,沈红梅提出物业 公司所收取的租金未用于全体业 主的意见,不属于本案审查范围. 法院不予理涉. 关于第二项争议焦点,黄星 煌,沈红梅对东方银座共有部分所 设置的专用使用权行为之异议权 虽被排除,但并不意味着专用使用 权不受相邻权的限制.相邻权是不 动产权利人合理限制或者延伸自 己的权利.本案中黄星煌,沈红梅 系501室权利人.锦江公司系401 室女儿墙及屋面的用益权人,其双 方形成的关系是区分所有权建筑 物专有部分和共有部分之间的相 邻.锦江公司虽经法定程序取得共 有部分的专用使用权设置字号牌, 但仍不能侵犯字号牌相邻特定业 主的相关权利,包括通风采光权, 眺望远景权,视觉卫生权等.但同 人民司法?案倒 时,应课以区分所有权建筑物专有 部分的权利人一定的容忍限度及 义务.根据原告提供的现场照片及 本院的现场勘查,因锦江公司所设 置的字号牌高度有限,整体离501 室的距离尚属合理,未发现字号牌 对501室采光的妨碍,且字号牌采 用分栅式条状面板,亦不致501室 通风的妨碍,故黄星煌,沈红梅提 出的字号牌严重影响其房屋的通 风,采光的主张没有事实依据,本 院不予采信. 眺望远景权,视觉卫生权虽未 规定在我国有关相邻关系法律界 定的权利范围内.但亦应纳入相邻 关系的范围.眺望远景权常见于商 品房买卖中的合同约定,此种场合 下仅体现合同义务,锦江公司据此 提出抗辩意见虽不无道理,但与相 邻关系中自然形成的眺望远景权 非属同一场合下的权利.在相邻关 系中的眺望远景权应当被限定于 必要的容忍程度内,当以有利生 产,方便生活以及公平合理的原则 确定是否构成妨碍,并不能以有遮 挡即可行使强制性保护.锦江公司 为其公司经营在501室外设置字 号牌,字号牌于视觉上为大部分遮 挡从501室向外远眺的权利,但考 虑到501室窗外远近景并无特别 景致,黄星煌,沈红梅亦将501室 改作为麦杰公司展厅及会客厅.双 方均为自己的生产经营所考虑,尤 其是在现代社会的城市中,双方利 益的冲突当以相互谅解,相互容忍 为解决方式.即使由业主自行居住 使用该房屋,字号牌的竖立方式和 实际后果当在业主可容忍之范围 内,此时黄星煌,沈红梅以侵犯眺 望远景权而主张拆除字号牌的权 人民司法?案例04/2009 利当被限制.但是,从视觉直视角 度来看,房屋窗外竖立字号牌确有 遮挡之效果,而支撑字号牌的钢制 网架纵横交错,给人于精神上一定 的压抑感与不愉悦感,构成对特定 业主视觉卫生权的侵害,锦江公司 应当承担一定的法律责任. 关于第三项争议焦点,综合上 述意见,物业公司的行为既未构成 违法,亦未构成违约,不应向黄星 煌,沈红梅承担法律责任:锦江公 司所竖立的字号牌于效果上造成 黄星煌,沈红梅于视觉卫生权的妨 碍,理应对黄星煌,沈红梅给予一 定的损害赔偿.但前述妨碍尚未达 到需拆除字号牌的程度,故黄星 煌,沈红梅要求拆除字号牌并恢复 原状的诉讼请求本院不予支持.其 主张5万元的损失赔偿亦与其权 利受限程度不相适应,本院确定由 锦江公司赔偿黄星煌,沈红梅1万 元.依照民法通则第八十三条之规 定,判决:一,锦江公司于本判决发 生法律效力后10Et内赔偿黄星 煌,沈红梅1万元;二,驳回黄星 煌,沈红梅的其他诉讼请求. 宣判后,双方当事人在上诉期 内均未提起上诉,一审判决已发生 法律效力. 【评析】 本案系锦江公司竖立公司字 号牌行为引起的纠纷,却涉及到物 权法中数个常见但一直存在争论 的法律问题. 首先,是区分所有权建筑物中 用益物权,地役权的设定问题.用 益物权是用益物权人对他人所有 的不动产或者动产,依法享有占 有,使用和收益的权利.地役权则 指地役权人有权按照合同约定,利 用他人的不动产,以提高自己不动 产的效益. 就单一所有权的建筑而言.在 其上设定用益物权,地役权的.基 于昕有权人或供役地权利人与用 益物权人或地役权人的协商即可 设定:对在区分所有权建筑物业主 的专用部分设定用益物权,地役权 的,除业主或供役地权人与用益物 权人,地役权人的商定外,用益物 权或地役权的行使不得危及建筑 物的安全以及不得损害其他业主 的合法权益为限;对在区分所有权 建筑物共有部分上设定用益物权, 地役权的,因共有部分属全体业主 共有,原则上用益物权人,地役权 人应取得全体业主的同意方能设 定用益物权,地役权.但在现实生 活中,由于区分所有权建筑物的业 主是一个不确定的群体,表现在全 体业主人数的不确定,所有权人与 使用权人性质的不确定,业主利益 冲突下意思表示的不确定等,因此 要求用益物权人,地役权人于事实 上取得全体业主的同意是不现实 的. 通常情况下,对建筑物共有部 分的管理与使用均授权于物业公 司进行.而授权的方式在不同的物 业管理服务阶段体现不同的类型. 在前期物业管理活动中,由于未成 立业主委员会,物业公司实施物业 管理服务活动的正当性来源于房 产商的委托与单个业主通过签订 前期物业管理合同加以确认,如在 房屋销售合同或前期物业管理合 同中有建筑物共有部分管理,使用 授权的约定,即告授权成立;在召 开业主大会或成立业主委员会后 物业管理服务活动中,当由业主大 会带lJ定,并在修改建筑物及其附属 设施的管理规约后由业主委员会 与物业公司签订物业管理合同加 以授权.但如无授权,未依法定形 式进行的授权或由业主自行管理 的建筑物,用益物权人,地役权人 应取得全体业主实质上的一致同 意. 本案中,锦江公司虽在东方银 座401室屋面及女儿墙的使用上 形成用益物权,但在其使用的建筑 物房顶屋面及外墙设立公司字号 牌以表明其公司所在地.是利用全 体业主的不动产以提高自己不动 产效益的行为,其与物业公司签订 的协议应属地役权合同,并履行了 行政审批手续,同时因为物业公司 事先已取得业主对东方银座楼宇 共有部分进行管理的授权.因此可 以确定该地役权设定的合法性. 其次.是区分所有权建筑物中 相邻关系主客体的界定问题.地役 权设定的合法性并不代表地役权 人在不动产相邻关系中即可不尽 注意义务.虽然传统的不动产相邻 关系是以所有权为中心内容,但在 现实生活中.不动产的利用越来越 与所有权分离,例如房屋的居住者 无所有权而仅有使用权.再以所有 权确定相邻关系主体与内容则不 符合现实要求,因此将不动产相邻 关系范围扩展到地役权相邻关系, 以解决相邻关系与地役权这两种 制度在调整同类关系时的制度空 缺问题. 同理,区分所有权建筑物的相 邻关系亦可从建筑物所有人或利 用人的专有部分发生的相邻关系 070 扩展至特定业主与地役权人间,地 役权人之间的相邻关系.本案即属 特定业主与地役权人间就地役权 客体的使用对所有权行使造成的 妨碍之诉,其处理的基本原理是在 区分所有权建筑物的相邻关系中, 对共有部分设定专用权需以不损 及业主专有部分功能;特定业主应 允许且不妨碍地役权人合理利用 不动产,所有权的行使应当受到合 理限制并负担相应的容忍义务.其 具体内容包括:1.相邻便利的提 供,例如通行权,相邻排水供水关 系,相邻管线安设关系,进入权,相 邻通风,采光,取暖关系;2.相邻妨 害排除,例如相邻防险关系和相邻 环保关系. 再次,是相邻关系中权利行使 与限制的类型问题.本案中字号牌 对特定业主所有权行使造成妨碍 的内容基于原告的诉请可分为:1. 相邻通风,采光的妨碍;2.眺望权 的妨碍:3.视觉卫生权的妨碍. 通风,采光权是区分所有权建 筑物相邻主体间常见的纠纷原因, 由于建筑物中众多专有部分相互 邻接并呈现十分紧密状态,任何在 建筑物用役面的平面或立体上出 现的添附即可能造成对通风,采光 的妨碍.采光权实际上就是日照 权,是否构成妨碍除了明显可以观 感的情况外,还可参照我国国家标 准城市居住区规划设计规范中大 城市住宅日照标准为大寒日?2 小时,冬至日?1小时,老年人居 住建筑不应低于冬至日日照2小 时的标准;在原设计建筑外增加任 何设施不应使相邻住宅原有曰照 标准降低的规定加以评判.本案中 通过对字号牌设置的位置,形状, 尺寸,距离与建筑物的构造等情况 进行现场勘查后.可以清楚判定字 号牌的设置对特定业主即本案原 告所有的房屋于采光及通风上不 产生任何影响,因此原告以字号牌 妨碍其通风,采光权的主张不能成 立. 眺望权与视觉卫生权在民法 通则或物权法中关于相邻关系的 类型中均无体现,是否可以纳入法 律的保护范围仍处于争论之中.笔 者则认为,民事权利的保护不能仅 局限于法条的设定类型.如有相应 的法理解释支持.可以作扩张解 释,因此应将眺望权,视觉卫生权 纳入相邻权的范围对本案进行审 查,方符合立法原旨.眺望权又称 眺望远景权,一般指不动产所有人 或使用人对其土地或建筑物周围 一 定范围内保持视野并排除其他 人在该范围内修建筑物或其他障 碍物的权利.视觉卫生权的法律定 义尚不统一,一般指要求避免使自 己看见某些不洁,不雅或者其他可 能使自己的身心健康造成不良影 响的行为或物体的权利. 由于眺望权,视觉卫生权实际 上是一种精神权利,因此两种权利 的行使范围不可能形成一个统一 的标准,并可随着人物,空间,环境 的不同而采用不同的标准加以衡 量.对眺望权及视觉卫生权的保护 可通过两种途径解决:一是事前防 止,不动产所有人或使用人可与相 关义务主体事先约定在多少空间 范围内不能出现有碍眺望或视觉 健康的建筑或物体,这在现代城市 房地产开发中业主与开发商之间 可以着重体现.二是事后救济,在 没有约定的场合下出现妨碍眺望 人民司法?案例 及损及视觉健康的物体或建筑时, 权利人可要求义务人排除妨碍或 给予精神补偿.事后救济的方式与 程度应当与受妨碍的具体情形和 程度相适应,如梁慧星教授认为采 光纠纷应当考虑采光纷争地的地 域性作为判决依据之一,眺望与视 觉卫生纷争亦可考虑纷争地所在 地域的性质来作为判决标准,工业 区,商业区,住宅区的要求并不相 同,对权利人的容忍程度亦可作不 同要求. 本案在判断字号牌对特定业 主的眺望权是否构成妨碍上考虑 了两个方面因素,一是业主自身将 其所有的住宅改建为商业用房用 于产品展示,其行为已经降低了业 主对眺望的要求,同时应对其他商 户的某些商业行为给予必要的理 解与宽容;二是该楼宇周围是较为 密集的城市建筑以及以栅栏式设 置的字号牌并未完全遮挡视线,于 感观效果上不应发生较大的变化, 因此未采信原告主张的字号牌对 其眺望权的妨碍.但字号牌的设置 对于特定业主于心情愉悦程度的 降低又是客观存在的事实,字号牌 的设置方式虽无不洁但属不雅,对 特定业主造成的身心影响是可以 理解并可直观判断的.因此,以字 号牌对原告造成视觉卫生权上的 妨碍.判令锦江公司给予原告一定 经济补偿以弥补原告精神上的损 失.当然.在确定补偿数额时仍考 虑了视觉卫生权的妨碍程度,发生 的场合性质,锦江公司已尽的注意 义务以及不动产毗邻人之间应尽 的容忍义务等因素.}, (作者单位:江苏省无锡市高新 技术产业开发区人民法院) 071