国有土地使用证

国有土地使用证 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。其它两证则是: 《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。 两书是:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 共用设施设备:是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。 住房是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身 宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、 病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 房屋层数，是指房屋的自然层数，一般按室内地坪?0以上计算;采光窗在室外地坪以上 的半地下室，其室内层高在2.2米以上(不含2.2米)的，计算自然层数。房屋总层数为房屋 地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出 屋面的楼梯间、水箱间等不计层数。 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其 中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投 影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 房屋建筑面积 是指含自有(私有)房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙(柱)勒脚以 上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构 牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的 房地产名词解释:―3A‖和―5A‖ 焦作信息港房产网 2010-7-7 10:06:15 点击[1056] 评论[0] 来源: 所谓―3A‖，是指智能大厦智能化构成的三大基本要素，即:办公自动化(OA)、楼宇自动化(BA)和通信自动化(CA);―5A‖，则是将属于楼宇自动化(BA)范畴内的―消防报警(FireAlarm)‖变换为―消防自动化(FA)‖，把―保安监控 (CCTV)‖变换成―安全自动化(SA)‖。 需要特别强调的是，―5A‖绝对不同于星级酒店的―5星‖，不是衡量大厦智能化水平的度量单位，绝不是说A越多就越好。实际上，―A‖是一个抽象名词，没有被国际业界认定为一致的度量标准。用―A‖的多少作为智能化程度的度量 既缺乏理论根据，也不符合国际惯例，也不被国际业界认同。1996年1月，国家建设部首届―建设部智能建筑研讨会‖明确指出:实现智能化建筑的核心技术方法是系统集成。办公大楼智能化程度的强弱高低，取决于其三大要素有机结合渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。智能建筑系统集成不是多种多样产品的简单集合，而是指一种―能力‖。所以，智能化不应是若干子系统(即所谓―A‖)产品设备的简单叠加。即使在子系统数目相同的情况下，由 于系统集成技术水平的不同，智能化程度也不大相同 永久性建筑。 第一部分:销售精英培训内容(实用版) 一、心理建设 建立信心之方法: 1、任何时候，你要相信"天下没有卖不掉的房屋"。 就象什么样的姑娘都有人爱一样，房子卖不出去，是因为你的工作还没有做到家。2、保持信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。能顺利成单。在这种信心的前提下，不遭受失败之打击，不断地分析自己的售屋流程是否有改进之必要。3、对于价格要有信心，对于买主来说，不轻易降价。同样，对于房主出价要迅速杀价。 (1)客户在意房子的条件的是 ?需求(面积、房屋价值以及将来之预期价值、大小环境、优点、产品规划优点、屋旁绿地及公共设施、平面、通风、采光、私密性、建材设备、房屋朝向，高度，楼层朝向，交通状况，物业管理水平，)。 ?个人对此房屋的喜好(前述各项条件非常优良)。 ?房屋的价值和心理预期(业务员要突出房屋的优点)超过接受之价位。 (2)不要内心里有底价之观念，一定要让客户觉得房子物超所值。 (3)不要以客户出价作基础，来作价格谈判(即以客户之出价作加价，最好是了解客户的大致意向后，自己先报出价位)。对于房主也是如此。 赞 0 , 2006-11-19 18:40 , 回复 2楼 218.28.15.* ?不 论客户出 价在底价 以上或以 下，都要 马上拒 绝。让客 户感觉到 其价格的 不合理 性，这样做的目 的，是为了争求主控权，让客户认为标列价格合理。而且让他争取成交价格，互相都争得争得很辛 苦。(安全感、满足感、自私感、便宜感、成就感)。 ?取得对方信任，不要让客户产生作为经纪人出价的时候有"心虚"之感。 拒绝客户之出价，要"信心十足"地加以立即回答。回答的语速要快，语 句简洁明了。 比如: ? 怎么可能，您出的价格连成本都不够(分析土地成 本、营建成本、增值税、税金、管理及销售成本，同类型房屋的价位 等) ，房主:(您出的价这么高怎么卖出 去,) ? 怎么可能，最近有位浙江作小商品的郝先生(拿出相关道具、名片及标示价格)出了35(我方配合)万，公司都不答应。(最 近XX公司的张先生委托我们出售的房子，地段和环境比你这个房子要好的多，也没有卖这个价钱。现在市场的大环境都是这 样，大家都在观望中，是供过于求，有行无 市)有名姓，职业， 更容易让人信 服。 ? 怎么可能，你来盖，我们公司来 买。让客户心里觉得自己的价位可能有偏差。 ?怎么可能，现在的市场环境，这样 的地段，还有这种房价 嘛, 职业道 德、敬业精神、傻瓜精神 -- 1、职 业 道德 (1)努力工作，创造业绩。也是从自身的利益考虑出 发。 (2)以公司整体利益作思 考。要有全盘意 识，团队合作精神很重要。 (3)切莫在业务过程中舞弊或做一些不合实际的承诺。保持自己的职业道德水准 (4)切莫太短视， 要将眼光放远。看到行业的前景和发展方 向。 (5)以业主客户及公司利益来销售房屋。这是一个立场的问题，只有站在这个立场上，你才能更多的取得信 任。 ?讲价的次数要尽量少，如果次数太多，会让人怀疑其中还是有水份，还有下降的空间。争取较高之"成交价位" 也是为了自己的利 益。许多失败之主因，在于 经纪人员太多 ?不要轻易被客户欺骗 (对人动之以情，对事动之以理，以实在的理由来说服和打动别人，少说些空话，站在客户的立场上分析房子的价值，让他觉得比预想的期望值要高，觉得物超所 值，这样才会下决心购 买)。 2、敬业精神 (1)充分利用时间来进行销售和寻找客户工 作，努力工作必然会有收 获。 (2)不怕遭受买主拒绝，对房屋绝不灰心。作为房产经纪人，拒绝的例子太多，没有特别顺利的交易过程。首先自己必需明白这一点。 (3)将房屋视为自己的来处理。有一个良好责任心 (4)充实相关专业知识。 ? 面积计算 ? 建筑施工图之认识 ? 建筑技 术、法规 ? 房屋造价 成本及市场行情，市场预期前景 ?成单和交易技巧 ?贷款种类及办理方式 3、自认为傻瓜后，才能成为优秀的房产经纪人 (1)认识产品优缺点。大声说出房屋的优点，偶尔说出房屋的一些微不足道的小缺点，更容易取得信任。 (2)不断地分析自己的销售技巧及改进方法。哪些方面不 对,言 语，神 态,,专业知识,客户心理把握,等等，不断提高自己的业务水平。 二、销售技巧 由于房地产买卖金额很 大，而且不象一般商品一样能够拥有统一之售价。因此， 销售技巧(谈判策略)愈高明，愈能使您以"比合理价格更高之价位"售出房屋或者让客户下定决心购买。 ? 房 源附近大小环境之优缺点 - - 说服客户心动 1、客户心动之原因 (1)自身需要 (2)自己喜欢 (3)认可价值 ? 价格(觉得物超所值之后才会购买) 2、针对所销售房源之缺点，客户将会问到那些问 题,提前自拟"说服客户之优美理由"(准备答客人疑问问题)，将缺点化为优点或作掩饰带过，突出房子的优点和潜 力。 ? 销 售前针对 房源的优 缺点、市 场环境、 经济形式 等各方面 慢慢说服 客户 1、如何将 优点充分 表达。 (1)产品 之优点、 缺点(尤 其是缺点 之回答， 要提前预 演。以防 临时语 塞 )。 , 2006-11-19 18:40 , 回复 218.28.15.* 3楼 (2)附近市场、交通、学历、公园、及其他公共设施的详细和准确状况。 (3)附近大小环境之优缺点。 (4)附近交通建设、计划道路、公共建设之动向和未来发展趋势。 (5)附近同类竞争个案或房源比较(面积、产品规划、价格)。 (6)区域、全市、全国房屋市场状况之比较(价格、行情、市场供给等经济情况对房地产前景之影响，各区域房价及房租之比)。 (7)个案地点(增值潜力 -- 值超其价)，大小环境之未来有利动向。 (8)经济、社会、政治、行政命令因素之利多、或利空因素(尤其是利空因素之回答)。 (9)相关新闻报道对房产楼市的有利话题。 2、如何回答客户提出之缺点。针对缺点，避重就轻，回答迅速。不要拖泥带水，如果拖泥带水，客户会觉得你是在现编答案敷衍他。 3、增加谈话内容和素材。 ? 针对附近房源作比较 – 面积、规划、价位 1、不主动攻击，但在说话时要防御，对于客户的问题回答要简介明了。 2、看房得时候，可带客户到现场附近绕一圈，了解临街巷道名称，附近大环境、小环境、学校、公园、车站名称、学区等。让客户自己感受一下将来的家居环境氛围。 3、与房屋所在小区附近邻居维持好关系。有的时候，他们一个不经意的意外言语可能导致交易流产，记住，任何时候不要得罪人，要保持礼貌和彬彬有礼的形象。 这五个销售流程，可能在第3个流程(成交阶段)买方即已下订金。但是，买方也有可能没下订金，此时经纪人员即应追根究底，和客户交流，了解客户内心的想法(仔细分析买方无法下订之因，想出适当的对策和替代)、再度推销。如此这样一直到买方下订金且签约为止。要做到了解了客户的心意和真实想法，你才可以继续下一步。 1、刺探买方真实的心意(过滤客户之需求、喜好、价位) 从客户进入接待中心，即应询问客户之职业、居住地区、面积及房间需求等，来分析客户心理。所谓"刺探买方心理"，是指挖掘买方之需求、喜好及期望价格(购买房屋预算)。一般说来，经纪人员在此一阶段，应掌握下列原则: ?强调大环境、小环境之优点。 ?强调房屋之优点。格局好 ，造型佳，采光充足，风水佳， 房间、客厅、厨房、主卧室大，视野佳，私密性佳， 门面气派，动线流畅，价格合理(价值超过价格)，交通、环境、公共设施，增值潜力 2、说服买方购买、且促成成交气氛 当客户参观完房源、资料、附属设施等之后，可在客户的需求、喜好、预期价位均与本产品相符时，即可进行说服对方购买并行动。您可以使用下列方法，来加强客户信心及购买意愿: ?提高本产品之价值 ? 使用迂回战术，加强买方信心，且融洽气氛 (1)清楚地针对"某一房屋"的优点，介绍给客户知道，且加强买方 信心(说话的语气要很坚定)。 (2)必要时使用假客户、假电话来作促销。 A当客户参观房屋且正在进行谈判时，如果可能的话，可以安排二、三组假的客户参观房屋。让客户感受到房源的紧张状态 B 当客户正在进行谈判时，可以请同事打一通假电话到看房现场，作竞争性促销。比如: 啊,陈先生也要看房啊，他定了没有啊,我现在正在和张先生看房呢，这边张先生的兴趣很大，如果那边没有下定，还是先看看张先生的意思吧。放下电话后，很随意的说说，没事，我的一个同事，他的客户也想看看这套房子，我叫他先不要着急，等你决定了再说，你要是不满意的话，再通知他不迟。 (3)自我促销法: 编几套关于房源销售的小故事，来加强客户信心，促进对方购买。 3、促成交易(要求客户下订金)一般说来，售屋人员在促成交易，让客户放下订金之前，必须与客户进行"价格谈判"。因此，本阶段要研习(1)讲价技巧;(2)成交技巧。 ?讲价技巧(如何拉高成交价格,如何吊价,) (1)坚定立场，肯定公司所定的房源价格价格很合理(表现信心十足之样)不轻易让价，让价必须有理由。 , 2006-11-19 18:40 , 回复 218.28.15.* 4楼 (2)不轻信客户之假情报、假资料。(客户有时会批评产品或制造假情报来打击经纪人员，比如别的中介公司的某某房源等等)。 (3)不要使用客户之出价来抬高价格，而是让客户按照自己所定的价格来展开谈判(即加价之意)。 ? 当客户出价低于底价时，要使用强烈态度来反击，让他认为自己开价很离谱。基本上没有什么可能。 ? 当客户出价高于底价时，也要表现出不可能答应之态度。 ? 回绝客户出价后，可再强调产品优点，来慢慢化解客户出价或压价的念头。 ? 经纪人员可将房屋总价分割成自备款及银行贷款来谈，这样买主从 心理上比较不会感觉价格很高。 (4)不要使用总价来作说服使用自备款，用每月贷款偿还金额来作说明。这样客人的心理预期会提高很多。 (5)让价的时候要有理由 先要让客户满意 然后再作价格谈判 – 事先要编列让价理由 (6)让价时，可向买方提出相对要求 要求客户答应付出较多订金、签约快速(3天内)、或全部支付现金，来作为让价之相对要求(反要求)。告之客户:你要知道这个价格真的很低了，如果你再不签约，我真的不敢保证，公司那么多门市，那么多经纪人，每天都在销售，我真的不能保证房子过了几天或者是房主反悔不同意怎么办, ? 成交技巧 1)单刀直入法: 当客户开价高于底价时，可以采用迅速成交之法。当客户干脆地拿出现金或支票时，可以单刀直入地要求相对条件。 2)幕后王牌法:当客户开价高于底价时，可以表示自己无权决定，要请示公司。再询问对方是否能下订金,订金多少,若确定他能支付之订金，则可打假电话请示上级，连续几次而后，为了表示诚意，示意上级终于答应此一价格，但是不能保留很长时间，要求三天内签约。 ? 当客户开价时，可以迂回地表示自己无权作主，(要请示上级)，再询问对方能下多少订金。 ? 当客户开价低于底价时，除了立即回拒外，可再使用假客户、假电话来拉高成交价格。 3)假设成交法: 房产经纪人业务销售操作流程 一:客户接待 1:经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。(注意仪表和微笑) 2:在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。 3:在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。 4:按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。(如:客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。 5:如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客 户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二:配对 1:在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。 要求:A 列出意向客户。 B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序 D 选定主要客户 E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三:电话约客 1:拨通客户电话，告知客户房源信息 2:询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。 3:简单讲述房源基本信息。 4:和客户约定看房时间，地点。(注意2选1原则) 四:带看前准备 1:设计带看线路 2:设计带看过程中所要提出的问题。(合理安排问题的先后顺序) 3:列出物业的优缺点 4:思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5:整理该物业相关资料。 五:如何带看 1:空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2:理清思路，按照自己的看房设计带看。 3:询问客户买房目的。 4:询问客户居住状况等。 5:与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 , 2006-11-19 18:40 , 回复 218.28.15.* 5楼 6:赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。 六:房源内场操作 1:进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。 2:留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。(注意观察客户的举动及言行) 3:控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。 4:让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。 5:为客户做一下总结。(每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。不可能去反攻或是定做。所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。对于它的不足，自己是不是可以接受。考虑自己的选择和衡量。) 6:结束看房。把客户带回公司或做其它约定。(注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。) 七:成交前的准备 1:对已产生购买意向的客户应立即带回公司。 2:再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。(增强客户的购买欲望) 3:到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。 4:主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。 5:和客户确认下单事宜。(但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进) 如:"陈先生，这个小区的环境好不好," "好，不错，还可以" "对这套房子的感觉怎样," "不错，还可以" "房型满意吗," "挺好的， 不错" "采光好不好," "好，不错" 抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。 6:抓住客户的肯定回答，逼客户下订。 如:"陈先生，既然您对这套房子相当满意，那么您对这套房子的价格是不是可以接受," 八:守价阶段 1:要点:销售员没有对客户让价的权利。 如:客户:"房子的价格比较高，是不是可以低些啊,毕竟，这套房子的周边交通不是很方便。" 销售员:"哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上我们是没有主动权的，必须要和业主协商后，才可以答复您。"您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少,(掌握主动，了解客户的心理价格) 注意:对于还价幅度太厉害的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。外表上的沉着和稳定。切不可退却或露出意外，紧张的表情。因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。所以，此时业务员必须果断，干脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。然后，要求客户对价格做出重新定位。 2:在得到客户的第2个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。自己离开谈判桌与业主沟通。 3--15分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不接受他的价格，但也做了些让步。给 出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。 4:此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。(如:你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。)另外，还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。 , 2006-11-19 18:40 , 回复 218.28.15.* 6楼 5:此时，谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价。 九:杀价阶段 原则:找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。 主要方法:1:市场因素 2:政策影响 3:客户的稀缺 4:客户还有第2选择 5:周边地区房源的充足和同等房源的性价比 6:告诉客户，把钱转起来，才能赚更多的钱。 杀价第1步:告诉业主，现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作，现在基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，希望您可以做些让步。 杀价第2步:业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探，看看业主的反应如何。如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，(如:告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能，所以，现在才和他协商一个双方都可以接受的价格。同时，要求业主给出一个价格底线。 杀价第3步:在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。 隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。 十:下订阶段 1:一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面，简单解释合同的条款。 2:如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。 3:有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此 时，业务员应"急客户所急"，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。 4:在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。 十一:售后服务 1:在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备。 2:及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。 3:完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理按排。 4:在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效。 5:在交易过程中，业务员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个销售过程圆满完成。 16，带领客户去看房的时候，要事先通知房主哪些注意事项, 回答:要求房主事先将家里打扫干净，收拾整齐，特别时厨房和卫生间的死角。将家里的东西重新摆放一下，一些老房子家里摆放的不是很整齐，给人一种凌乱的感觉。如果有可能的话，将房子粉刷一遍，让房子看起来更新一点，即使不能全部，也要将厨房等污染比较严重的地方粉刷一下，告诉房主，这样有利于将他的房子以更合适的价格卖出。打开家里的电源，看看有无损坏的灯泡等，房屋玻璃擦干净，客户来看的时候，把灯光全部打开，显得房屋很亮堂。阳台一定清理干净，不要堆放杂物，否则给客人的感觉不是很好。门口铺上垫子，让客人有一种房子保养很好，不是那种随便进的感觉。家庭成员不要太多，一两个就可以，不要随便走动，否则让客户感觉屋子里很嘈杂。和左右邻居打好招呼，等客人来看房的时候。碰面可以微笑，让人感觉邻里关系很融洽。房主尽量少讲话，不要热情过度，摆出一副卖不卖无所谓的样子，不能让客户感受到自己的急于出售的急迫心理。另外提前告诉房主一个房价(非底价)，万一客人咨询，按这个价格回答。 17，客户接听你的回访电话时，不说不要，也不说要，态度推脱暧昧，这时候你怎么办, 回答:这个时候，如果有可能，要和客人面谈一次，首先要弄清楚客户的真实意图，是放弃还是在斟酌中,如果是放弃，就要问清放弃的原因。是因为价格还是本身的问题，如果是价格的问题，可以告诉他，公司有很多房源，我们会推荐几套更好的，他能够接受的价格房源供他参考。如果是自身的原因，应该作出理解客人的姿态，留下自己和客人的电话，礼貌的告知希望能有机会再次为他服务。并在适当的时候和客户做一些联系。如果客人是斟酌中，应该弄清楚客人斟酌的原因在什么地方，并对症下药，帮助客户解决存在的问题。态度要轻缓，不要露出质问或者追根到底的语气。尽力地让客人感受到我们的真诚。 , 2006-11-19 18:40 , 回复 218.28.15.* 7楼 18，客户落单之后开始后悔，并强烈要求退单怎么办, 回答:不同意客人的做法。按照合同来执行。找出客人后悔地原因，指出原因当中不合理的部分。同时告诉客户，如果取消交易退单，将要面临的违约责任。比如客人觉得价格高了，就指出房价的合理性，这个价格是我们经过无数次谈判次才达成的价格。不要被市场的混乱价格所迷惑。同一座房子也会因为朝向，楼层等问题而造成价格差异。没有可比性，如果现在退单，一是违反协议，二好象我们作为的服务还有些欠缺，但是其实违约的责任并不是经纪人造成的。以耐心的语气和态度让客户打消退单的念头，不要在言语上正面和客户冲突，以免客人恼羞成怒。语气要平和，但是表现出来的不能退单的立场要坚定. 23，碰到作为同行业的竞争对手，同时面对同一个客户或房主怎么办, 回答:礼貌的打招呼，让他们先谈，后发制人。微笑着和客户说，刚才我们的同行已经给你介绍很多了，相信你也有了一定的了解，请允许我介绍一下我们公司的房源，你以你专业的目光，做个有效的对比， 看看我们的报价是否合理，房源是否符合你的要求，有没有需要改进的地方。在此过程中，不要贬低对手和对手的公司，介绍自己公司的服务，规模和特色就可以了。在介绍的过程中，适当的时候恭维客户一下，我们也不自吹自擂，我们只是尽心为您提供服务。如果你对这套房源不满意，可以告诉我您的准确要求，我们会精心挑选一两套更好的符合您要求的，节约你的看房时间。省的您来回跑。以自己的真诚来打动客户是最好。 31，如何识别客户房产证件的真假, 回答:1)格式内容:新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种:即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一的填写项目。 2)印制质量 权证印刷质量上乘，封面为红色(他项权证为蓝色)，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制。 3)防伪标识 建房注册号——编号是否与建设部公告的全国统一编号一致; 发证机关盖章——市或县房地产管理局或人民政府盖章，印迹清晰、干净、均匀; 团花——封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰; 花边——发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框; 暗印、水印——所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体 " 房屋所有权证 " 地纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋)， 编号——在封面三页，即 " 注意事项 " 页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。 发证编号—— 即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的薄册、档案记载相一致。 《房地产经纪人超级实战宝典》目录 《房地产经纪人超级实战宝典》共210页，31万字。 第一部分:前言 第二部分:销售精英培训: A:心理建设 客户在意房子的条件 客户先行出价时候的应付 拒绝客户的出价方式和语气 职业道德建设 敬业精神 经纪人要有―傻瓜‖精神 B:销售技巧(谈判策略) 1,客户心动的原因2，如何将有点充分表达3，回答客户缺点的提问4，增加谈话内容和素材，5，刺探买方真实的心意6，说服买方购买、且促成成交气氛7，自我促销法(1)讲价技巧;(2)成交技巧。8，追根究底(分析客户不成交原因，籍以再度推销。)9，再度推销。10，掌握售屋技巧的要诀接洽技巧。11，客户会购买房子的原因。 针对客户对房子疑问和要求的经典回答(50个举例说明) 为什么说投资房产好,为什2楼好,为什么底层好,为什么顶层好,为什么市中心的房子好,为什么郊区的房子好,为什么朝南的房子好,为什么朝北的房子好,等等，50个 第二部分:房地产相关问题知识问答 房产知识，测绘知识，税费知识， , 2006-11-19 18:40 , 回复 218.28.15.* 9楼 35，客人找您同事，但是您同事休假或请假，联系不上,客人急于下单，您怎么办, 36，客户和房主互相不降价，陷于僵局怎么办, 37，接待回头客和老客户应该哪些问题, 38，经纪人寻找房源或客户扫楼时的注意事项和诀窍是什么, 39，同样的房型，有客户预定但是联系不上，这时另外一个客户要求马上落定怎么办, 40，客户交了定金后，要求更换另外一种房型，怎么办, 41，同样的房型，有客户预定了，但是另外一个老客户也要预定怎么办, 42，有公司租售房子，其中有人提出不合理要求，或者要好处费，让您无利可图，否则换人 或换其他公司怎么办, 42，竞争对手诋毁您或公司，导致客户对您不信任怎么办, 43，租售房型和客户要求的有小小差异，怎样说服客人落单, 44，等客户好不容易快要成交落单的时候，房主却说不租(售)了，这时候您怎么办, 45，客户拿着其他公司的服务承诺，房源已经看好了，要求您打折， 就在您这里下单，这时 候您怎么办, 46，房主内定了一个价格，但是房型不错和竞争对手的干扰，客人看房后不停变化价格，您怎么办, 47，房盘的来源已经是二手了(别人先预定租(买)下来)，这时候怎么交易, 48，二手房买卖流程中应该注意哪些事项, 49，一套很好的房源，客户谢绝中介怎么办, 50，为了促使客户落单，当您对客人承诺的条件兑不了现怎么办, 51，房主和客户见面了，发现他们原来就认识，作为中介怎么办, 52，房屋真实的历史年限，产权属性，房屋结构和质量，物业管理和您原先告诉客户的不一 样，可以以此要求退订，您怎么办, 53，对客户逼订时要注意哪些细节, 54，如何有技巧的告诉客户他看中房子的优点, 55，客人带着律师要求改动公司的正式合同样本时怎么办, 56，客户看中的房型，但是他觉得租售价格比市场价格高很多，怎么办, 57，客人的购房条件无法满足，可是客人缠住您不放怎么办, 58，碰到一房两卖的业主怎么办, 59，落定的房子碰到拆迁怎么办, 60，客户委托租售的房子是私建违章房怎么办, 61，房主在转让租售住房时，要求附带房间的旧家具设备出售，客户不同意怎么办, 62，房主住房维修基金不足时，客户不同意缴纳，怎么办, 63，房主的单位自建公房有产权，但是单位不同意转让怎么办, 64，房屋内有私自搭建的阁楼或其他搭建部分，客户不同意支付搭建的差价怎么办, 65，房主转让新住房时，要求补齐装修差价款项，但是客户不同意支付装修差价，因为要重新装修格局不同，作为中介怎么办, 66，房产证上的建筑面积和客户实际丈量的面积不同怎么办, 67，客人落定之后碰到相关费用(如物业管理费用涨价)涨价怎么办, 68, 客户在手续未完成之前强烈要求先行入住怎么办, 69, 房主的邻居或者物业反对将房子转让给客户这样类型的人怎么办? 70, 房主委托几家中介卖房，因为委托时间的长短，给予各家的条件 和价格不同怎么办, 71, 客户对小区的住家邻居环境了解后有反感，要求退订怎么办, 72, 业务人员如何在房主留下钥匙，单独陪人看房时注意自身的安全细节, 73, 知道房主家人瞒着产权所有人将(子女将父母的住房)房子偷偷卖掉，这时候怎么办, 74, 二手房只有使用权，没有产权，怎么帮助客户办理租住手续, 75, 在中介公司购买房屋准备转售，如何做好房屋准确估价, 76, 因为房主和客户双方和中介的疏忽，导致相关费用(如电话费，电话移除看不见了)没有结清，客人入住后拒付怎么办, 77, 客户买房之后要求迁入户口，但是房主不愿迁出户口怎么办, 78, 房主委托中介公司卖出的房子现在正在出租中怎么办, 79, 房主在收了定金后提高房价，不退款也不愿意按照原来的价格成交怎么办, 80, 客户对租售的房子相关评估价格不认可怎么办, 81, 客人感兴趣的广告上的房源与实际情况不符合，有差异怎么办, 82, 在购房合同上没有出现的条款出现纠纷怎么办, , 2006-11-19 18:40 , 回复 218.28.15.* 10楼 83, 业务人员装成买房客户与房主洽谈时被房主知道怎么办, 84, 客人要求在合同里添加不利于中介公司的条款怎么办, 85, 客户在没有理想的房源时要求退还中介费和中介支付违约金怎么办, 86, 客人要求提供广告上的房源，但是其实房源并不存在怎么办(有些小公司打出诱惑性的房源价格来吸引客户), 87, 业务人员在初期称自己房主，但是客人发现了您不是房主怎么办, 88, 看房费客人不同意支付怎么办, 89, 客户已经付了首期款，但是房主的房子被查封怎么办, 90, 房主的房产手续齐全，但是事实上已经和别人签署了房屋抵押合同怎么办, 91, 碰到有的房主一房多卖时，如何帮客户规避风险, 92, 房主在出售房屋时承诺赠送家具和装修，但是收房时家具却搬走了怎么办, 93, 客户购买的二手房交易还没有完成时出现重大政策变化怎么办,(如营业税，个税等) 94, 因为客户自身的原因导致房贷没有申请下来，房主不同意退还首付款项怎么办, 95, 因为客户自身的预算资金不够，导致无法完成交易，怎么办, 96, 房主通过赠予而不是出售房产来避税，客户不交尾款或拖延抵赖怎么办, 97, 买家通过中介人员，由中介人员疏通开发商办证人员，办理内部转名，即以一手房名义进行交易，以此来避税，要注意哪些风险, 98, 买家与卖家、中介签订一份三方合约，并到公证处做一份公证，内容是把卖家预售房卖给买家，再把另外一套价值相当的有房产证的住宅抵押给买家，拿到房产证后再办理交易过户，把房子的产权转到买家手上，然后再取消另一套房屋的抵押，完成整个交易。作为中介有什么风险, 99, 买卖双方和中介先签一份三方合同，并办理一份公证，签合同时买家先付大部分的楼款，业主可以把房屋交给买住，并把预售合同等资料交给买家保管，待房产证办下来后再办理交易转名手续，办完手续后买家付尾款。作为中介人员如何免责和规避风险, 00, 中介公司作担保的预售房二手买卖要注意哪些风险,如何操作,(小公司操作比较多) 101, 因为房主没有房产证，客户要求先租后买，租金抵消在未来的购房款中，注意哪些事项,如果房主反悔怎么办, 102, 客户买到的房子中还有别人的户口未迁出怎么办, 103, 客户坚决要求第一次看的房源，而不是后来推荐的房源怎么办, 104, 在合同履行的过程中，银行降低贷款比例怎么办,(比如合同中约定70,，银行只同意贷款60,，) 105, 到达约定的交房时间，房主不在，客户要求马上入住，怎么办, 106, 中介人员看中的房子，付了首期款或定金，约定的时间内找不到下家，房主不同意延期怎么办, 107, 中介公司如何操作拍卖公司委托的拍卖房,要注意哪些事项, 108, 客户买了房子后，因为自身的原因又要委托您转卖怎么办, 109, 房主以违约为由要求取消合同，但是事实双方不清有分歧怎么办, 110, 什么情况下房屋买卖合同是无效合同, 111, 房主急于将房子出手，委托给其他家的价格更低，导致客户在别的中介公司处落单，有什么制约条款投诉客户违约, 112, 有哪些房产属于不可出售范围, 113, 房主在委托住房租售时，定好价格后与中介已签定合同，最后，因为有客户出价更高，房子被售予其他客户，房主要求分享差价，否则取消交易怎么办, 114, 房主的房子自己已经有客户了，委托中介办理相关过户手续时，要注意哪些问题, 115,房产证上没有注明建房日期，客户据此以没有房产年限为由要求取消合同怎么办, 116, 客户因为个人原因，申请不到银行贷款导致交易无法完成。但是客户以中介公司没有明示要求取消合同，返还预付款项怎么办, 117, 老客户或者重要客户以中介有口头承诺为由，要求取消合同时怎么办, 118, 房主出具书面承诺，保证该房产不欠任何费用，但是入住之后客人发现欠费，这时候找不到房主怎么办, 119, 房屋产权转让时，共有产权人无法联系到场怎么办, , 2006-11-19 18:40 , 回复 218.28.15.* 11楼 120, 房主和客户约定，先签订协议，等购买该房屋满两年后在办理过户，作为中介如何规避风险，有哪些注意事项, 121, 公房使用权转让没有单位的书面同意怎么办, 122, 公房使用权转让原单位已经变更或消失时要注意什么,会有哪些风险, 123, 签二手楼转让合同要注意什么, 124, 有房产证，但是在房管部门保管，不能过户的房子怎么交易，要注意哪些风险, 125, 因为房源和价格好，房主给予中介公司的议价时间很短，怎么办, 126, 客户签订合同时已经超过房主的委托期限，房主不同意履行原委托合同怎么办, 127, ，房主在进行连环买卖(卖一套房子，再买一套房子，款项由卖房款支付)，中介要注意哪些问题,如何帮助房主规避风险, 128, 中介公司将开发商楼盘的现房转做成二手房假按揭要注意的风险和问题, 129, 租房客户要求保留房间内所有精品家具，并认可相应提高租金。房主同意，但是入住 时客户发现精品家具被取代成普通家具怎么办, 130, 房主发现租住房屋被租客私自改建，找客人交涉无果，要求中介赔偿损失怎么办, 131, 中介公司接受房主的全权委托，房主不与客户见面，这时候要注意哪些问题, 132, 与房主约定保底销售，超出部分分成，要注意哪些事项,(请注意:房产中介所收取费用在性质上属于居间、代理等业务的报酬，它无权与售房人分割售房款)房主反悔怎么办, 133, 房主和客户因为避税等需求，要求同时签订两份合同(阴阳合同)，怎么办,怎么规避风险, 134, 房屋合同中对特别事项不作约定或约定不明，导致出现纠纷怎么办, 135, 房主和客户双方均同意公证合同，不办理产权过户，作为中介公司要注意哪些事项，如何免责, 136, 交易过程中权证被业务人员遗失，已经接近委托人或客户合同履行期限怎么办, 137, 带租约出售的物业和房源，租客没有签署―放弃优先购买权‖的书面确认书怎么办, 138, 产权共有人出具了书面委托书，但是没有经过公证，房主签完委托书后反悔，改由产 权共有人提出毁约怎么办, 139, 房主委托的房子，客户要求提前入住，并产生了费用，客户后来逃逸怎么办, 140, 客户因为违法犯罪活动导致丧失人身自由，导致合同无法履行怎么办, 141, 房主全权委托的房子，原房主的相关利益人不搬出，房主也无法实施有效行为怎么办, 142, 在带领客户，以中介公司出钱收购房屋再转售给客户要注意什么问题, 143, 接受房屋性质为回迁二手房的委托要注意哪些问题, 144, 房主认为委托给中介公司房子的出售价格过高，导致房子没有在 短时间内售出，要求 取消合同怎么办, 145, 因为不可抗力导致房主或者客户取消合同怎么办, 146, 客户不同意使用公司的标准合同，要求以其他公司合同或自拟合同完成交易，怎么办, 147, 房产所在区域，户口已经冻结，这时候怎么出售委托的房源, 148, 未办理过户的房子，这时候因意外出现质量问题怎么办, 149, 如何防止和避免租房的客户私交, 150, 在6月1日之后国家新的房屋政策下，如何有效的做好经纪业务, 151, 签订租赁房屋合同时要注意那些问题, 152, 二手房交房时要注意一些什么情况, 153, 看客下菜的要领有哪些, 154, 二手房如何作价格评估, 155, 如何准确确定房租, 156, 在交易过程中如何计算二手房的折旧费用, 157, 为了有效避税，在哪些情况建议客户采取赠与形式, 158, 客户如果要求公司承诺办理产权过户手续时间应如何处理, 159, 尚未办理产权的楼花在何种情况下不能转让，如何查证,如可以转让有几种方式,如买方客户与开发商签订合同时经纪人在此交易中的角色和作用, 160, 拆迀安置房可否转让,有几种操作方式, 161, 买卖双方已签订买卖协议，一方有委托书已付中介费，一方无委托书拒付中介费，应如何处理,为避免此类事项发生，应如何操作, 162, 客户为不满18岁的个人，是否可以购买二手房，需要什么手续, , 2006-11-19 18:40 , 回复 218.28.15.* 12楼 163, 客户为不满18岁的个人是否可以出售二手房，需要什么手续, 164, 如何知道客户手中购买的二手房能否办理产权证, 165, 房产证上是母子(或者父子等直系亲属)联名登记，想去掉一个 名字，怎么办,费用多少, 166, 客户的房屋由婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定, 167, 购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一人名字, 168, 客户的房源为银行转按揭抵押房如何买卖, 169, 客户的房产已办理产权证，为两人共有房产，如何过户给一个人, 170, 例如当地市场均价为4500元/平方米，那么如何作出一个房屋的准确估价, 171, 房主想要以租代售出售给买房人，在合同条款中中要加入那些条款防范风险, 175, 客户用住房公积金住房贷款时，作为经纪人，如何帮客户设计省钱高招 173, 客户的房源为单位产权，如何过户,需要那些手续,费用是多少, 174, 客户为外籍人士，如何租赁房屋, 175, 二手房哪些地方不能算作建筑面积? 176, 客户的房贷款原来是商业贷款，能转换为公积金贷款嘛, 177, 买房客户为外籍人士或港澳台同胞，需要那些手续, 178, 如何为客户安全租房的注意事项有那些, 179, 那些房产需要办理公证手续, 180, 客户同意的中介费用超过规定，客人反悔怎么办, 181，房屋的抵押贷款保险内容是什么,182, 183, 如何帮助投资型客户挑选二手房, 184, 告之客户投资二手房的要注意一些什么因素, 185, 同行有客户需求的房源，但是自己公司没有，怎么和同行协调, 186, 房地产经纪人注册的条件是什么, 187, 那些情形下房地产经纪人不得注册, 188, 房屋出租人应缴纳的税款有哪些, 189, 客人因为迷信风水，对推荐的房源不满意怎么办, 190, 客人要求降低佣金怎么办, 191, 知道了客户的房产证是假的怎么办, 192, 房主或者客户知道您是某家中介公司，通过某些渠道知道了您公司其他业务员的一些违规或者不诚信做法，不愿意和您交易怎么办, 193, 领着客户去看房子，物业知道您是中介不让您进去怎么办, 194, 领着客户去看写字楼，业主当客人面说不合中介打交道怎么办, 195, 房主和客户都已经成交了，因为有优先购买权，房源内原租户要求购买此房，但其实他并不想购买，只是一种拖延办法，怎么办, 196, 客户态度蛮横超野蛮怎么办, 197, 客户委托出售的房为危改房怎么销售, 198, 客户是单位用户购房要注意些什么问题, 199, 带客户看房有哪些技巧方法促成成单, 200, 房源更新及跟进时的说话技巧, 201, 带客人看房时候如何和客人有效沟通, 202，如何有技巧的让客户不主动刨根询问房主房屋的价格, 203，如何让房主和在房屋价格上配合经纪人, 204，如何和只打电话咨询的客户建立起业务联系, 205，客户看完房之后如何和房主打电话降低房主的预期售价，以便为将来杀价做准备, 206，客户看完房之后如何跟进, 207，仅仅公证不经过过户的房屋买卖合同有效吗, 208，一般客户心目中的好房子是什么样子的, 209，客户欲付定金时，恰逢其他客户前来退定,怎么办, 210，客户带着律师前来签约的时候要注意那些问题, 211，客户带着朋友来看房签约，作参谋，而此位仁兄虽不是很懂，却要冒充专家，怎么办, 212，客户带着众多家人一同来看房，但七嘴八舌意见不一致，怎么办 213，房主在出租期内想收回房子不租了怎么办, 214，如何有效抓住客户, 215，房主委托出售的房子权属争议能否转让? 216，交易过程中不能成单的主要原因有那些, 217，怎么能有效的说服房主和客户, 218，客户的购房行为分析和对策 219，客户明明对房源十分满意但是却不下定怎么办, 220，客户下定后却迟迟不来签约怎么办, 221，谈判过程中如何有效的说服客户, 第二部分:商业地产实例分析 1，客户看中的写字楼的产权不明晰怎么办, , 2006-11-19 18:40 , 回复 218.28.15.* 13楼 2，客户的付款方式和业主的要求无法统一怎么办, 3，一套升值潜力很好的商业铺面或商业地产，房主不愿意和中介打交道怎么办, 4，租售商业地产要注意哪些因素, 5，如何为投资商业地产客户做好投资价值分析, 6，因为业主的原因导致相关条件和当初承诺的不一样，客户要求退定怎么办, 7，如何寻找有价值和潜力的商业地产房源, 8，客户委托的门面房是私建房，没有合法手续，但是可以营业，这时候怎么办, 9，客户看中的铺面价格与业主谈不拢怎么办, 10，签二手写字楼或者商业物业转让转租合同要注意什么, 11，铺面转让原租户要求附带设施转让，但是客户以自己不经营类似生意不同意怎么办, 12，商业地产客人要求提前退租，解除合同怎么办, 14，商铺的投资法则是什么 16，如何帮客户买卖二手商铺, 17，商铺投资的诀窍是什么, 19,如何帮客户挑选值得投资的二线商铺, 20,小区底层商铺的投资价值及注意事项是什么, 21,如何帮客户寻找万元以内月租的商铺,(小商铺) 22, 社区商铺投资价值分析和考虑因素有哪些, 23,经纪人帮助客户测算商铺客流量的方法是什么, 24,商铺的定估价测算公式是什么, 25, 客户购买商铺缺钱怎么办,商铺的贷款程序是什么, 26, 写字楼租赁服务的流程是什么, 27, 商铺租赁需要注意问题是哪些 28, 产权式商铺如何帮助客户规避防范风险 29, 租赁或购买写字楼通常要帮客户考虑那些方面, 第十部分:销售拓展 如何巩固现有客户群体, 如何在客户的朋友圈发展自己的新客户, 如何接待老客户推荐来的客户, 客户类型有几种准确划分及对策有哪些, 如何分别有效对待年老客户，中年客户和年轻夫妇单身贵族, 如何有效详细地建立客户档案, 如何逼定或者直接帮客户强定, 在电话推销或销售过程中如何绕过前台或者其他阻挠的人，直接联系 上客户, 如何对以前的客户进行有效的沟通或回访, 在客户成单收定后要注意什么, 您发现有强烈购买欲望的客户，如何让生意做成, 客户电话回访时如何有效选择时间段, 如何进行有效的陌生电话推销, 有效寻找房源途径有哪些, 如何做好房源交易中的价格谈判,有哪些技巧 那些销售方式不能成单容易失败, 客户第一次让你吃了闭门羹怎么办, 潜在客户在电话里拒绝你怎么办, 第十一部分:与客户面对面 主题部分:现场销售谈判和应对技巧 招式A:从心开始 一(区别对待:不要公式化地对待顾客 二(擒客先擒心 三(眼脑并用 招式B:按部就班 一、初步接触 1、初次接触的目的 2，激发他的兴趣 3，赢取客户的参与 二、揣摩顾客需要 三、引导顾客成交 四、售后服务 一、房产经纪人应有的心态 二、寻找客户的方法 三、成交五部曲 四、促销成交 如何从肢体语言判定客人的落单程度, 在和客户交谈时，如何判定客人对您讲话的接受程度, 如何面对暴躁的不讲道理的客户, 客户对房源有异议的时候如何化解, 如何面对特别不信任房地产经纪人的客户, 第一次去客户办公室和家中，没有话题沟通和冷场怎么办, 客人跑到公司来吵闹，并要求投诉您怎么办, 如何提高客人的紧迫紧张感,促使客人迅速落单(逼定), 在公司办公室和现场吵闹和大爆公司的缺点，影响到在座的其他客人，怎么处理, 客户要落定成单时有那些特征, 怎样判定有成单意向的客户 接待上了年纪的客户需要注意什么问题和细节, 回访客户电话，一般间隔多长时间比较合理, 有效的客户电话回访要注意什么, 接听客户电话时应该注意那些事项, 如何接待噩梦般的难缠客户 如何准确判定客户的心理活动和状态, 如何让客户迅速落单或者落定金, 客户等你自报家门后就拒绝怎么办, 客人不说话，不发表意见，您说完或推销完房源后，他说再想想，您怎么处理, 经纪人在做电话销售要注意什么问题, 如何和客人建立起生意之外的感情,