2010年苏州盛泽新联纺织厂商业地块市场研究及定

2010年苏州盛泽新联纺织厂商业地块市场研究及定 盛泽新联纺织厂地块市场研究及定位报告电子游戏 网吧 棋牌 桌球网吧大型电子游戏棋牌以及斯洛克桌球是当今15 ,50 岁年龄层最为热衷的业余消遣方式特别是针对大多数年青人网络已经和手机一样成为了生活的必需品建议将项目3楼区域安排为以网吧大型电子游戏棋牌室 业态特色餐饮各地小吃特色餐饮各地小吃 为主要内容的成人娱乐天地1F 豪华宴请区特色餐饮火锅特色餐饮初步业态规划2F 美食街民以食为天富有特色的饮食文化一直是吸引消费者最具生命力的消费主题为了最大限度的网罗盛泽当地不同层次消费者的需求建议将项目一层街区设为展示全国各地风味的美食一条街菜品以老百姓喜闻乐见的火锅烧烤料理南北炒菜干锅炖品为主间以中高档餐厅为辅酒吧区卡拉ok 区卡拉Ok 区初步业态规划B1 酒吧卡拉ok 泡吧和卡拉ok 是现代青年夜生活必不可少的元素针对与盛泽当地多达5万人口的外地客商他们也有和商业伙伴一起泡酒吧唱歌以联络感情的现实需求为了避免酒吧和卡拉ok 对项目内对其他业态的影响建议将酒吧和卡拉ok 统一规划在地下一层主题定位概念定位主题定位业态划分销售期预估20105 20107 201010 7>20115 施工队进场销售队伍进场项目开盘销售完毕销售准备期3个月销售期6-8 个月接下进入讨论时间本体项目区位研判优劣势分析产品规划分析售价预估规划分析?12000 地下停车库?7100 地下商业面积?9000 公寓?1100 KTV 娱乐?2500 影院?3000 书店?13000 零售商铺其中?29150 建筑面积地上四层 36 建筑密度 14 容积率?20833 用地面积技术指标本体分析项目区位研判优劣势分析产品规划分析售价预估租金反推法测算商铺价值步骤一确定本案首层租金范围权重法比较因素权重 可类比商圈租金首层租金大润发衡悦广场东盛大街舜湖路街铺拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比 较系数拟合程度比较系数整体区位20 09 018 09 018 08 016 08 016 商业氛围15 08 012 09 0135 09 0135 08 012 商圈空置转入与出租情况5 09 0045 075 00375 08 004 08 004 人流量15 085 01275 08 012 09 0135 09 0135 主力店规模及档次10 09 009 09 009 08 008 11 011 店铺可见度可达性10 08 008 08 008 09 009 08 008 商铺硬件外观档次2 09 0018 1 002 1 002 11 0022 停车条件5 08 004 08 004 08 004 095 00475 规模主题8 09 0072 1 008 095 0076 1 008 商业管理自发有序10 09 009 1 01 1 01 1 01 合计100 08625 08825 0876 08945 对比案例租金得分比重权重加权价格大润发6 08625 40 207 衡悦步行街45 08825 35 13899375 东盛大街35 0876 10 03066 舜湖路街铺55 08945 15 07379625 本项目 100 45045 根据各商圈内首层商铺租金的权重分析我们大 元平致可以得出本案首层租金应该在4元平米日等商圈成熟后租金有望达到45 米日项目商业部分售价预估租金反推法测算商铺价值步骤二确定盛泽镇普通商铺年平均收益率商铺平均收益率项目售价租金年收益率亚都16500 28 619 衡悦广场二期28000 45 587 根据目前在售项目价格与租金比进行测算盛泽镇商铺的平均收益率在6 左右备注在中小型城市商铺成为当地富裕阶层乐于接受的投资保值产品他们对租金收益率的敏感性不高一铺养三代的观念往往植入他们内心根据我们调查盛泽也不例外项目商业部分售价预估租金反推法测算商铺价值步骤三经验法确定本案各楼层商铺价值比例系数租金经验值盛泽概括确定租金首层商铺 100 100 4-45 地下商铺相当于首层50-70 相当于首层65 26-315 二层商铺相当于首层60-70 相当于首层60 24-27 三层商铺相当于首层30-45 相当于首层30-40 16-18 四层商铺相当于首层25-30 相当于首层20-25 1-125 项目商业部分售价预估租金反推法测算商铺价值步骤四预测本案各楼层商铺均价 6844 6083 6 1125 1 四层商铺10950 9733 6 18 16 三层商铺16425 14600 6 27 24 二层商铺19163 15817 6 315 26 地下商铺27375 24333 6 45 4 首层商铺均价上线均价下线租金上线租金下线商铺均价平均收益率租金元平米日租金项目 商业部分售价预估酒店式公寓如定位于普通型酒店式公寓按市场同类型产品类比售价初步判定约为5500-6000 元平米不含装修客群研究辐射区域人口投资者研究消费者行为研究商圈辐射人口及区域12 万本地人口39 16 万外来务工人口51 全覆盖盛泽常住人口共308 万人其中当地人12 万占39 外来务工人员近14 万左右占45 外来客商约3万人占10 大量的外来人口以及有着较高消费能力的过往客商将是本案定位的最重要的参考因素因此我们有必要对这些外来人口的消费行为进行剖析大圈层以盛泽镇为中心向周边乡镇辐射其中就近消费人群定位为专业市场的客商项目周边社区积极拓展外来消费人群3万往来客商10 客群研究辐射区域人口投资者研究消费者行为研究消费者行为研究日常性消费假日消费餐饮娱乐购物一般晚上周末16 万外来务工人员商务性消费住宿餐饮休闲娱乐高晚上居多往来客商商务性消费餐饮休闲娱乐购物高晚上居多3万市场经营户日常性消费较高白天居多12 万当地人消费项目消费能力消费时间人口主要消费群体消费时间段当地人消费一般以家庭为单位消费时间段较长涵盖白天和晚上市场经营白天户于业务无明确的休闲日商务会客娱乐休闲餐饮等消费一般安排在晚上大量的外来务工人员只有非工作时间的晚上和周末假日才有时间消费类似于广东东莞大量的消费集中在晚上和夜间消费能力市场经营户和往来客商一般拥有较高的消费能力当地人一般以日常消费为主外来务工人员是最活跃的群体他们年龄大多18-30 岁左右有着很强的消费欲望但消费能力一般消费项目外来人密集的地方商业一般以住宿餐饮休闲娱乐为主初步判定关键词夜消费餐饮住宿休闲娱乐档次高低兼顾客群研究辐射区域人口投资者研究消费者行为研究投资者心理研究最关注的不是收益率而是为自己防老为子女提供保障需要用钱时可以快速变现这类人投资比较理想化也比较盲目盲从但是往往这类人因为长期商铺可以全程获得商铺增值的最高收益一铺养三代最先关注的是周边商铺出租率而不是租金水平当租金能满足月供即考虑购买一般长期持有如以单价2万50 平米的商铺为例首付50 商贷10 年月供5536 当租金达到37 元 平米?日时贷款即与租金冲抵这类人投资往往较理性慎重期望能长期出租获得稳定回报或抵抗负利率时代与通胀选择商业处于起步或发展阶段单价低有投资潜力最好在未来有重大规划利好喜好有主题的商业有专业的管理期望升值后转卖适用性经济性根据自身业态选择经营面积选择人流量大和已经有商业氛围的商铺有主题特色的商业他们高度关注风险自营考虑要素投资心理置业目的根据本案的相关属性我们初步判定卖已经不是问题而是价高价低的问题而是如何找一个概念将本案价值最大化的展现和包装主题定位概念定位主题定位业态划分销售期预估休闲娱乐餐饮宴请宾馆住宿夜生活近年来伴随着盛泽镇纺织产业的飞速发展当地服务业也有了长足的进步涌现了一批具有较高服务水准的大酒店休闲中心等但是与周边城市相比盛泽服务业还是粗放型没有精细化当地还缺少一个适合年轻群体商务群体集中性的综合性消费场所引言由于盛泽纺织化纤丝绸专业市场发达这些商业有很强的规模性和集中性本案规模较小很难朝专业市场进行定位普通商业零售行业经营状况受地段人气因素制约明显本案周边恒悦广场商业主题定位不明确业态规划涵括了吃喝玩乐购但无一经营起来所以我们认为布局小而精小而专有鲜明特点的商业业态才有生存的机会引言通过对盛泽当地商业形态及消费者消费行为的分析以及从本项目自身条件出发我们认为在盛泽现阶段商业用大量存在的背景下唯有依托只占盛泽市场经营户往来客商为基本客源高度整合他们在盛泽的住宿餐饮商务洽谈娱乐夜生活等综合性需求同时又可以满足于盛泽广大普通消费者外来务工人员的娱乐消费需要将项目打造成一个客商云集百姓热衷的城市地标性的夜生活娱乐城同时我们还引入夜上海的消费观念体现本案的时尚化国际化特征这才是本案商业价值最大化的机会点所在盛泽?夜上海概念定位主题定位概念定位主题定位业态划分销售期预估主题功能定位盛泽夜上海豪华影院新华书店情趣酒店酒店式公寓特色餐饮茶社咖啡电玩城大型网吧K 歌吧酒吧慢摇吧足浴休闲棋牌情趣酒店Boutique Hotel 源于法语的Boutique一词原指专卖时髦服饰的小店精品酒店最初是指起源于北美 洲的私密豪华或离奇的酒店环境以提供独特个性化的居住和服务水平作为自己 与大型连锁酒店的区别情趣酒店情趣酒店目前在长三角珠三角等中心城市亦属 于新鲜事物千奇百怪的专修风格将世界各地的城市特色和民族风情一网打尽在 形象上拉开了和传统酒店的距离为看似乏味的商务住宿增添了别样的风情和色 彩因此面市以来广受欢迎如定位为情趣酒店二植入情趣酒店元素立足当地 商务客流打造成固定收益的投资性产品16729 367 40150 32850 73000 80 250 30 12045 264 28908 23652 52560 80 180 30 8030 176 19272 15768 35040 80 120 30 8 回报反推价值单位收益总利润管理成本营业额45 年营业额入住率标间房 1 433 47450 25550 73000 80 250 30 14235 312 34164 18396 间面积平米1977 52560 80 180 30 9490 208 22776 12264 35040 80 120 30 8 回报反推价值单 位收益总利润管理成本营业额35 年营业额入住率标间房间面积平米一管理成 本取营收的45 二管理成本取营收的35 情趣酒店售价预估主题定位概念定位主 题定位业态划分销售期预估新华书店休闲理疗区情趣酒店区域情趣酒店区域初 步业态划分4F 情趣酒店装修风格示