中国楼市

中国楼市 中国房地产市场遇冷，不仅中介愁过冬，还有分析员认为，随着中国房市降温，中国对钢铁、水泥等的 需求也下跌，世界经济在一定成都上也将受到拖累。 据中新社报道，最近，北京房地产中介销售员说，楼市的行情已经进入了冬季。最新数据称，10 月北京新建住房和 二手住房成交均价环比分别下降 8.5%、2.5%，二手房价连续四个月回落，基本回到去年同期水平。 房地产中介纷倒闭 上个月，据北京链家地产的统计，有高达 177 家房地产中介商倒闭。另外，《新京报》报道，目前北京商品房库存 12 万套之多，创下 29 个月新高。 2010 年年初以来，中国政府通过控制信贷、大量建设保障房等方式压制楼市，抑制房价过快上涨和投机行为，今年 初又推出了八条房地产调控措施，让不少投资者望而却步。 目前，被称为“史上最严厉的房地产调控政策”仍未有退出的信号，市场遇冷让中介行业叫苦不迭。 法国兴业银行驻香港经济分析师姚伟指出，从环球角度来看，中国房市入冬，受冲击最大的将是商品领域。因为一 旦中国房地产出现拐点，水泥、钢铁及铝等的需求就将受到拖累。 野村证券驻香港熟悉中国经济分析师张志伟也认为，中国房价才刚开始下跌，10 月销售数据跟是难看。这种情况预 料还将持续数个月。 上个月，国际评级机构普尔预测，中国房价明年全年跌幅将达到 10%。 姚伟认为，房价跌幅还有可能进一步扩大到 15%，而且房市低迷期较 2008 年至 2009 年初还要长。“因为这次没有 了 4 万亿刺激经济复苏配套。” 《联合早报》 70 大中城市房价下降范围继续扩大 http://www.sina.com.cn 2011 年 11 月 21 日 01:25 第一财经日报微博 汪时锋 随着中国政府继续维持对于房地产的调控政策，房地产价格在全国出现下滑的范围在继续扩大。 国家统计局在 18 日发布的数据显示，在今年 10 月份，与上月相比，70 个大中城市中，价格下降的城市有 34 个，持平的 城市有 20 个。 在二手房方面，与 9 月份相比，10 月份环比价格下降的城市增加了 13 个。 除了政府调控之外，房地产市场巨大的土地储备存量也影响着未来数年的价格变化。中国的国土部在本月首次对外披露未 开工用地数据。据悉，截至 2011 年 10 月，全国未开工的房地产用地约为 21.3 万公顷，其中住宅用地 16.5 万公顷；未竣工的 房地产用地 45.5 万公顷，其中住宅用地 35.5 万公顷。潜存的未开工用地持续压顶房地产价格，也将促成房地产价格进一步调 整。 无论是市场、政府还是研究者，似乎都共同表达了房价调控还未到位的声音。至于最坏的情况，银监会前任主席刘明康在 北京召开的一次财经峰会上就曾放话，假设最坏的情况发生，即房价下跌 50%，银行信贷仍不会有问。 对于房地产市场出现价格下滑，中国人民大学经济研究所等机构在上周六发布《中国宏观经济分析与预测 2011~2012》报 告，房地产市场的全面调整还没有出现。该报告认为，目前房地产市场正处于加速恶化的阶段，局部调整和房地产市场的内部 调整依然是 2012 年 4 个季度的主流。 但是地方政府对于房价下跌的承受能力可能低于银监会的估测。因为无论是地方财政，还是地方政府融资平台，都紧紧地 和卖地收入和房地产开发未来收益挂钩。 中国人民大学经济学院副院长刘元春在上述报告中指出，房地产市场并不会因此出现“崩溃式的下滑”，因为地方财政和 宏观经济难以容忍 25%的房地产价格的回落，从而预测明年中国房地产市场价格回落不会超过 25%。 受到房地产价格下跌的影响，中国的钢铁行业已经较房地产更早地临近严冬。钢铁一头连着房地产建筑用钢，一头连着住 房装修和家电采购，汽车、摩托车、燃料及零配件，机械设备，家用电器及电子产品，五金、家具及室内装修材料等消费领域 都受到房地产调控影响需求下滑。 在钢价节节下挫的背景下，宝钢昨日率先出台 12 月份价格政策，所有钢材出厂价格均大幅下调，降幅从每吨 150 元~400 元不等。中国联合钢铁网认为，在没有更好的宏观调控政策出台前，继续盲目扩大钢铁生产势必会导致供过于求，对现阶段低 迷的钢铁市场构成又一利空因素。 下降的房价让不少人拍手称快，但也让一部分被“套在山顶上”的刚需心疼不已—— 肉痛啊， 下降的房价让不少人拍手称快，但也让一部分被“套在山顶上”的刚需心疼不已—— 肉痛啊，血汗钱蒸发了 目前在杭州某房地产公司实习的研究生大奇(化名)有点不敢看如今的行情。去年年底买下的房子，如今已经跌去了十多万元。这对于几乎没 有收入的他来说，的确不算是个小数。 北师大教授董藩在微博中曾说：房价下跌占 86%的有房家庭不高兴。这话虽然遭到了多方的驳斥，但也的确说出了一些有房产家庭的窘境 。 面对刚入手的房子资产缩水，去年至今年年初被“套在山顶”的购房者反应不一： 有的联手去向开发商闹；有的隔三岔五去向中介了解下行情，肉痛总归是肉痛，但大部 分也只好忍了。 多万， 去年买的房蒸发了 10 多万，当了一回房闹 大奇也曾经跟着去当了回“房闹”，但他后来觉得没多大意思，放弃了。 学房地产管理出身的大奇连说几个想不到：想不到国家的调控会这么有效；想不 到房价会跌这么多，超出了他的承受力；想不到国家会出限购政策。 去年年底，尚在读研期间的大奇好事成双。和女友登记了，同时和女友在下沙某 楼盘买了一套跃层的房子，托人打了一个相当低的折扣。为了凑够首付，双方家长倾其 所有，并且向朋友同学借了钱。 他买的是首期开盘的房子，89 平方米，当时的市价约 1.8 万~1.9 万元/平方米；他买到的单价约在 1.7 万元/平方米。“这个楼盘就在地铁 边，而且交付时间比较合适，边上还有个湖。”因此，虽然有朋友曾说过形势不太好，但大奇还是毅然下了单，他甚至做好了房价下跌 5~10%以内 的准备。 这个楼盘随后各期的开盘价验证了大奇的想法，价格慢慢走高，直到今年 4 月，房价已经卖到均价约 2 万元/平方米。但随着杭州楼盘此起 彼伏的降价声，该楼盘价格也开始下行，再度回到最初开盘价。就在这时，大奇仍然能保持平和的心态。 今年 6 月，就在大奇买的房子的旁边，一楼盘以不到 1.5 万元的单价开盘，如一颗雷带动了下沙的降价潮。国庆节后，大奇所买的楼盘也终 于熬不住了，打出 7.5 折的促销手段，价格降到 1.5 万~1.6 万/平方米，比去年的开盘价还要低，顿时一阵哗然。 首先是业主坐不住了。“我们以前有个装修的 QQ 群，后来就变成了维权群。”大奇说，最主要就是那些买在最高点的业主情绪比较激动。 维权业主组织了几次维权活动，大奇参加了第一次，但后来就以事忙为由再没去过。这一方面顾忌到他目前所在公司的影响；另一方面他感 觉这样的维权很难找到法律依据。当然他也有自己的私心，好歹自己也参加过一次，就算以后真的有补偿，也会有他的份。 昨天，大奇刚刚又去了趟银行，把爱人打给他的钱加上自己节省下来的共 5000 多元转到了按揭账户上。为了节省开支，他甚至还和爱人分 开居住，他住学校宿舍，爱人住娘家。平时几乎没给爱人买过东西，只有用公司发的券和卡和爱人一起逛逛街。 “当时是咬着牙买的，现在还没交付资产就缩水了十多万，谁不心疼呀。现在最大的希望是让它赶紧把剩下的房子卖完吧，卖完了就不存在 降价了，我们心里也好受些。”大奇说。 谁说刚需任何时候都能买房 11 月初，国务院总理温家宝强调，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。” 此话一出，敏感的楼市又是激荡一片，第二天房地产股票大跌。温总理的话被民间解读为“房价必然还会下跌。” 房价降到什么程度才合理呢？在杭州四季青做服装生意的李先生百思不得其解。 “如果真的降很多，就算我不断供，也会有很多人断供了。” 李先生今年五月份在位于九堡的红苹果买了一套二手房，100 多平方米，当时价格约在 1.9 万元/平方米。选择这里的原因很简单：离他做 生意的四季青很近，而且小区有不少他的温州老乡。 虽然当时形势已经不太好，但他还是选择了下单。李先生说：“之前一直想买，也看了很多一手房二手房，但形势好时都抢不上，二手房房 东坐地起价，我回去考虑一下的功夫房东又上涨了十万。今年上半年明显感觉房东态度好起来了，我看专家都说刚需任何时候都可以下单，现在下 单有更多的选择余地和讨价还价余地。跟房东还价砍下来几万后，我觉得差不多了就下单了。” 但随着媒体报道楼市形势不好，他开始心神不宁，时不时会跑到家附近的二手中介去问，他的房子现在跌了没有。得到的消息让他心寒：小 区成交的价格一次比一次低， 最近一套成交的房子已经降到了 1.5 万元/平方米， 就连马路对面的丽江公寓二手房也降到了 1.9 万元/平方米， 这下， 他才感觉到房子真的降了，而且降了不是一点点。 李先生的这套房子当时买下来的价格是 220 万元左右，现在中介给的估价是 180 万元左右，而他当时的首付是 60 万元。“再跌下去，我的 首付就没了，这可是我们夫妻俩辛辛苦苦三四年赚来的钱。” 有人劝他房子跌了，对自住来说是无所谓的，因为卖了再买，其实是一样的。李先生不这么看，他坚持认为，就算可以换房，他的资产的确 是缩水了，那是他辛辛苦苦赚来的钱。让他更懊恼的是，虽然是首套，但银行按揭利率仍然上浮了 5%，这样算下来，成本其实还要高。 本TXT由“文库宝”下载:http://www.mozhua.net/wenkubao本文由fanyizou123贡献 中国楼市难“松绑” 中国财经评论员 陈绍霞 为英国《金融时报》中文网撰稿 背景 今年10月，广东佛山市发布的一项被解读为“放松”房地产限购令的通知被连夜叫停。11月，四川成都变相松动楼市限购的措施也在一周后被叫停。这显示，当前房地产调控的高压态势仍将延续。笔者认为，考虑到房地产市场过热对经济健康运行的诸多负面效应，在房地产“软着陆”前，调控的高压态势基调难改。 高房价推高经济发展成本 中国房价持续多年的上涨，使房地产成为一个暴利行业（主要房地产上市公司的毛利率都高达40%甚至50%以上），吸引了大量社会资源向房地产业集中，同时也吸引社会大量游资介入房地产投机性炒作，使大量房屋沦为炒作标的。 中国房地产商普遍存在屯地、捂房行为。统计数据显示，1999－2010年，地产商累计购地38.19亿平方米，累计完成土地开发面积23.57亿平方米,由此形成的尚未完成开发的土地面积高达14.62亿平米，以2010年全国完成土地开发面积2.13亿平米计算，房地产商囤积的土地足够其开发6.86年(不包括1999年以前房产商囤积的土地)！ 从历年商品房竣工面积与商品房施工面积的比例也可看出，最近十年来房地产商屯地、捂房的倾向不断强化。1999年商品房施工面积5.51亿平米，当年商品房竣工面积1.98亿平米，竣工面积占施工面积的比例为35.93%。在2003年以前房地产市场价格相对平稳时期，这一比例保持在35%以上。而自2003年始，随着房地产市场的逐步升温，房地产竣工面积与施工面积之比呈持续下滑趋势，2010年这一比例仅为19.41%，显著低于2003年以前的水平，这表明，大量的商品房开工建设后迟迟不办理竣工结算手续，房产商屯地、捂房的热情不断高涨。 在开发商屯地、捂房的同时，大量投机性资金进入房地产市场，由此形成的大量房屋空置面积，迄今尚无公开的统计数据。 事实上，统计这一数据并不难：生活在现代都市，任何人都离不开水和电，三个月以上无水电费发生的房屋基本上可判定为空置房。从居民的水、电账单来看，这些数据早已纳入计算机数据库，要进行这样的数据统计，一周足矣。 笔者个人认为，相关统计部门应该已经掌握了这些数据，之所以迟迟没有公开，很可能因为这些数据相当惊人，担心由此引发整个房地产市场的恐慌情绪，而使整个房市出现不可控的雪崩式下跌，导致系统性风险。 房地产商屯地、捂房，投机客炒房，使大量土地抛荒，房屋闲置，形成了大量无效需求，造成巨额社会资源浪费，而无效需求本身又推动了上游原材料价格的持续上涨，推高了经济发展成本，不利于中国经济长期可持续发展。 房市膨胀将引发系统性风险 房地产泡沫过度膨胀，一旦破灭，很可能导致系统性风险，泡沫越大，风险越高。最近20年里日本、香港、美国等房地产泡沫最终破灭都给经济造成重创，这也给中国日渐膨胀的房地产市场敲响了警钟。 中国房地产市场在过去十年间不断升温，房价持续飙升，从沿海到内地，房价普遍有5-10倍的涨幅。而长达十年的房地产“牛市”使投资人以及所谓的“刚性需求者”都产生了房价只涨不跌的印象。房价的上涨吸引大批新参与者买入，买盘的涌入又进一步推升房价，由此形成一种不断自我强化的循环。如果对当前中国房地产市场不主动进行调控、引导，任其自由膨胀，房价在当前的价格水平上继续高歌猛进、翻一番甚至更高，最终必然以雪崩式杀跌收场。近年来，每当房地产调控政策出台时，总有一些地产商惊呼，房地产调控，银行先死。其实在当前国内楼市高烧难退的情况下，针对房地产市场实施主动调控，恰恰是为了保障银行业和整个经济的平稳运行。如果不主动调控，任凭房地产市场无节制地自由膨胀，最终的崩盘必然殃及金融系统，并引发经济危机和社会动荡。 高房价影响社会稳定 1998年由国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》是启动中国房地产改革的纲领性文件，该文件第二条第6款要求：“停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。” 这份文件表明，在其制定者看来，4倍以上的房价收入比已属偏高。而目前中国几乎所有城市平均的住房收入比都已达到十几倍，甚至几十倍，远远超出了这一设定的标准。 目前上海普通商品房价格都在2万元以上，一套建筑面积60平米房屋的价格在120万元以上，以4倍房价收入比计算，则双职工家庭人均可支配收入（税后）应达到15万元以上。这显然超出了绝大多数工薪阶层的收入水平。这表明在经历持续多年的快速上涨之后，当前的房价已远远脱离了工薪阶层实际收入水平。 横向比较来看，2010年美国新建住房售价中间值为20.44万美元，2010年美国人均可支配收入为36051美元，以三口之家计，年均家庭可支配收入为10.82万美元，以此计算，其房价收入比仅为1.89倍。而美国每套住房的建筑面积中间值是303平方米。相形之下，中国的房价收入比已远高于次贷危机下的美国。 高房价阻碍经济结构转型 土地财政支撑地方政府盲目投资，不仅造成大量社会资源浪费，也使中国过度依赖投资拉动的经济增长方式难以改变。 2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元，完成预算的213.2%、较2009年的14239亿元同比增长104.4%!房地产市场的膨胀也拉动了与其相关的税费收入（土地增值税、营业税、契税、城建税、房产税等）的大幅上升。 中国地方政府并不缺钱，而是乱花钱。诚如证监会新任主席郭树清所言：“全国城市规划和建设随意性很大，相当一大部分GDP靠拆迁。我发明了一个新词，叫‘拆毁性建设’。这种马路反复修，房屋不断拆迁等创造的增加值，都要计入建筑业，计入GDP，但实际财富和国民福利并没有增加。” 地方政府对土地财政的热衷，通常被认为是分税制造成地方政府税源不足所致，但财政部发布的数据并不支持这一观点： 2010年中国财政收入83080.32亿元，其中，中央财政收入42470.52亿，地方本级收入40609.8亿元，加上中央对地方税收返还和转移支付收入32349.63亿元，地方财政收入总量72959.43亿元，地方财政收入总量占全国财政收入总额的87.8%。 由此可见，地方政府可支配的财政收入占总的财政收入比重很高。地方政府热衷于土地财政，更多地是由于其对所谓的“政绩工程”的追求，以及腐败官员自身的利益诉求。毫无节制地乱花钱，再多的钱也不足以供其挥霍。房地产市场降温，可有效遏制地方政府盲目投资的热情。另一方面，高房价严重削弱了城市中产阶层的消费能力，私人消费占GDP的比重持续下滑。高达十几倍乃至几十倍的房价收入比不仅意味着，普通工薪阶层需要将一家几代人的积蓄用于支付购房首付款，而且还意味着，在其后的若干年里需要将大部分工资收入用于偿付购房贷款，这必然会严重削弱其消费能力。过去十年间，中国私人消费占GDP比例持续下滑,由2000年的46.44%下降至2010年的33.8%，同期美国私人消费占GDP比例长期稳定在70%左右。 随着2008年美国次贷危机的爆发以及当前欧洲主权债务危机的不断演化，全球经济失衡的矛盾突显，中国经济长期以来过度依赖投资和出口拉动的增长模式已难以为继，经济结构转型迫在眉睫，推动以消费为主的内需增长是未来经济发展的长期方向。而过热的房地产市场已经严重阻碍了中国经济结构转型，不利于中国经济长期可持续发展。 房地产调控，银行是否会先死？ 近期，在房地产市场寒意渐浓之际，一些地产商老调重弹：房地产继续调控，银行业将先死。其意图也很明显——通过隔空喊话，逼迫调控减压，甚至出现类似于2008年末的调控政策大逆转，但这一次，房产商恐难以重温旧梦。 面对地产商的“叫板”，银监会前主席刘明康很淡定地表示，房价下跌40%、甚至50%，银行业没有问题。事实上，银行业最近两年进行了多轮压力测试，以应对房价大跌的冲击。然而，当楼市的寒冬真的来临时，银行业能否经受住寒流的侵袭？ 笔者个人认为，房地产价格下跌50%对银行业的影响，主要取决于下跌的方式： 理想的方式是，未来三、四年内房价温和下跌，年下跌幅度10%-20%，三、四年内房价总体下跌30%-50%，另一方面，中国经济平稳运行，由投资拉动为主转向以私人消费为主，居民收入保持年均10%的增长，三、四年后，房价与居民收入水平自然对接，从而实现房地产市场的“软着陆”。在这种情形下，房价的下跌对银行业的冲击将较为有限。 过去十年是中国房地产业暴利的十年，房地产商都积累了大量的财富，成为中国最富裕的群体之一。因此，对于负债率正常的房地产商而言，其面临的主要问题是流动性问题，而不是偿付能力问题。如果房地产价格有序、渐进式地下跌，在这一过程中，面对偿债压力，房地产商有相对充裕的时间变现房地产，偿付到期债务。或者出售房产，或者转让项目，或者股权重组，房地产商可从容应对，不会产生大量的呆坏账。只有那些顽固地捂房、囤地且负债率较高的房地产商，以及陷入高利贷陷阱的房地产商，才可能出现破产、倒闭。 对于以房地产为抵押物的贷款而言，当企业生产经营活动正常时，房产价格下跌并不影响其偿债能力；在企业经营状况恶化时，对以房地产为抵押物的短期贷款而言，抵押贷款金额一般不超过抵押物评估值的70%，在房价一年内下跌10%-20%的情形下，也不会形成大量坏账，对以房产抵押的一年以上的中长期贷款，房价下跌后，银行一般会要求企业追加提供抵押物品。 最坏的情形是，房地产市场雪崩，在三、四个月内急跌50%以上。在这种情形下，房地产商没有足够的时机变现资产，短期内流动性不足引发大量房地产企业不能清偿到期债务，并进而引发市场恐慌性抛售，形成恶性循环，由此产生系统性风险。 由于本轮房地产市场的降温是在政策面主动调控、引导下进行的，未来房价下跌的过程总体上是可控的，房地产市场雪崩式下跌的情形出现的可能性较小。房地产价格在未来3-5年内总体下跌30%-50%，并不会引发银行业的危机。 综合上述分析，抑制投机性需求，淡化房地产投资品属性，满足居民正常的居住需求，依然是未来中国房地产调控的政策目标。考虑到中国当前高房价脱离居民实际收入水平的现状，以及房地产市场过热对经济健康运行的负面效应，未来相当长时期内，房地产调控的高压态势难以从根本上改变。 中国楼市：高处不胜寒 英国《金融时报》 吉密欧 报道 在一所如同古代王宫的样板间里，一群销售人员闲散地站立那里。此时，中国房地产崩盘的日子隐隐迫近，而他们正处在崩盘的“前线”。 在中国三线沿海城市温州，一条受到污染的河流旁边坐落着“中梁首府”楼盘，这是一个凡尔赛风格的豪华公寓项目，目前尚未开建，但已经在以每平米7万元人民币（合11000美元）的价格对外发售。这一价格是温州普通人年均收入的两倍多，要想在这里买上一套150平方米的房子，即使不吃不喝，他们也要攒上350年的钱。 不过，即便少数能买得起的人，想法似乎也在改变。一位因担心丢掉工作而要求匿名的销售助理表示，“上头告诉我们，在公开场合要宣称一切都进展顺利，即便温州其他所有项目都卖不动，我们的房子卖得出去。” “中梁首府”在售的198套房子中，未来房主已交首付款的大约只有十几套。这位销售助理表示，“房价跌得很快，所有人都在等着房价进一步下跌，然后才会考虑出手。” 两难选择 近年来，随着开发商和地方政府争相利用房地产热牟利，在全国范围内，从北京、上海等大都市到地方小城镇，冒出了数不清的这样的楼盘。但如今，在经历了长达十年的繁荣、以及中央政府将近两年来实施旨在为过热的地产行业降温的举措之后，市场似乎已经转向。销量有所滑坡，价格不断走低，而开发商试图通过打折来吸引拿不定主意的买房人。 独立经济学家谢国忠(Andy Xie)表示，“中国的房地产泡沫正在破裂。”在当前的高位上，“不久之后，房价的跌幅可能会高达25%，而在随后的两三年还会出现同样幅度的下跌。” 此轮市场低迷来临之际，市场正预计将出现一波新的供应，尤其在温州等位于中国富裕的东部沿海地区、规模稍小的城市。中国有8万家房地产开发商，它们拥有的土地足以建造近1亿套住房。据瑞信(Credit Suisse)分析师估算，再加上空置的待售住房，中国已有能力满足长达20年的住房需求。 房地产行业崩盘，将给更大范围的中国经济领域、以及许多依赖中国推动自身增长的国家经济带来可怕的后果。 去年，房地产建设占到国内生产总值(GDP)的13%，而且在总投资中所占的份额超过了四分之一。而当前的中国经济，是有史以来最依赖投资的经济。在全国的钢铁消耗量中，房地产行业直接占到了40%；中国自身的钢铁产量，超过了排名紧随其后的10个最大钢铁生产国的总和，是迄今为止铁矿石等投入品的最大买家。 在中国，房地产建设对于很多其它行业也十分重要，从铜、水泥、煤炭到发电设备。瑞银(UBS)的乔纳森?安德森(Jonathan Anderson)表示，房地产行业“对于中国的总体增长、大宗商品需求、家庭消费、对外贸易乃至基础重工业的利润水平都极其重要。”他认为，就其对世界其他地区的影响而言，（中国）房地产业是全球经济中最重要的一个行业。 中国房地产业急刹车的可能性日益加大，这对于悲观情绪和不确定性正日益加剧的全球经济而言，意义非同一般。中国对于原材料的需求，推动了一些大宗商品出口国的繁荣发展，上述情况对于这些国家来说尤为重要。 “过去几年中国所遵循的增长模式（房地产建设在其中占据了很大份额）正渐行渐远，”凯投宏观(Capital Economics)的马克?威廉姆斯(Mark Williams)表示。“中国即将摆脱大宗商品密集型发展模式、以实现再平衡，人们尚未在价格中对此进行消化，而这肯定不利于澳大利亚、巴西和智利等经济体。” 中国房价上涨得如此之高、速度如此之快，对于几乎所有还没买房的人来说，拥有一套住房的梦想目前看来已遥不可及。公众的不满不断抬头，促使中国政府从去年初开始实施越来越严苛的限制性政策，比如提高首付比例、有些城市直接禁止购买第二套房。但直到最近几个月，上述措施的效果才开始显现。 政府统计数据（多数分析师认为其低估了实际水平）显示，在过去四年里，全国平均房屋价格上涨了一倍以上，而北京和其他某些地区的房价涨幅可能高达150%。虽然数据不够完整，但分析师们表示，目前中国城市普通住房的价格约为全国平均家庭年收入的8至10倍；在北京和上海等城市，房价收入比已接近30倍。 房地产信息公司Zillow的数据显示，即便在美国房地产泡沫达到顶峰的2005年，全美国房价收入比的最高值不过5.1倍左右，而在泡沫最严重的拉斯维加斯等城市，这一比例也不过为5.6倍。在美国的历史上，房价收入比通常为3倍左右，在泡沫破灭6年以后的今天，这个比例又已接近3倍。按揭贷款发放机构哈利法克斯(Halifax)的数据显示，2007年，英国的房价收入比曾达到过5.8倍的最高值。 中国的分析师和经济学家表示，过去十年里，政府的政策提供了荒谬的激励，似乎目标就是为了制造泡沫。首先，中国所有的土地都归国家所有，而地方政府的官员垄断了土地的供应。这种专制、晦暗和腐败的制度，使得官员们在决定谁能获得土地使用权、以及如何获得方面，具有非常大的权力。 财政收入持续减少，而又不准赤字运行，地方政府逐渐对占到总收入40%的土地出售（所谓“出售”，实际上只是出卖70年的使用权）产生了依赖。分析师表示，中国的税收制度鼓励富人进行房地产投机，他们基本没有什么其他的投资途径，而要是把钱存入银行的话，又必须接受实际上的负利率。 房产税 除了在上海和西部的重庆进行的房产税试点之外，中国尚未在全国范围内征收房产税，而现行的房产交易税受到了人们的嘲讽。 政府智库中国社会科学院(CASS)的教授易宪容表示，“眼下的高房价并不是由于供应量有限造成的——其原因在于投机盛行，但由于高房价会推高GDP增长率和税收，所以政府并未打击投机行为。” “毋庸置疑，中国的房地产泡沫是有史以来最大的泡沫，但我们的房产税比津巴布韦还要低；这种情况真是可笑。” 虽然挺过了全球金融危机且基本上毫发未损，但中国国内金融体系仍较为脆弱。2008年下半年，中国出台了庞大的刺激，以抵御金融危机的冲击，但大部分资金都进入了建筑领域。 中国政府表示，开发商和按揭贷款借款人在全部贷款中占到了20%左右，但高层监管官员承认，这个数字可能严重低估了整个金融体系对房地产行业低迷的真实风险敞口。 今年对中国几大银行进行的压力测试表明，如果房价腰斩，银行业不良贷款只会略有上升。但分析师表示，压力测试没有把目前已对全国很多地区造成冲击的交易量大幅滑坡纳入考虑，也没意识到当房地产建设不可避免地放缓时，房价下跌会对宏观经济产生多大的影响。压力测试也没有尝试去评估土地销售量和价格不断下跌，会对银行手中的抵押品价值产生何种影响——尽管银行业体系所持的抵押品大部分都是土地或房产。 在通常被视作宏观经济风向标的温州，10月份房价同比下跌5.2%，环比下跌4.6%。其他地区的房价下跌得没有这么厉害——但全国10月交易量同比下跌11.6%（9月同比下跌7%），15个最大城市的交易量下跌了39%。 瑞士信贷(Credit Suisse)中国房地产业分析师杜劲松表示，“随着开发商推迟新项目开工，土地交易量也大幅下降，而且随着购房人买房意愿进一步减弱，土地交易量可能持续走弱。” 迄今为止，中国政府一直坚守着降低房价的承诺，拒绝收回任何限制性措施。今年，政府出台了在3年内为低收入家庭建设3600万套保障房的计划，希望籍此弥补商品房建设放缓造成的缺口。 但一些迹象表明，该计划已经受阻，因为开发商和地方政府都对此持反对态度。政府希望他们出资建造保障房，而他们原本可以通过这些建房用地赚取巨额利润。 “所有的保障房质量都很糟糕，而且位置很偏僻，”社科院房地产专家曹建海表示。“地方政府不愿意建设可能与商品房形成竞争的保障房项目。” 鉴于房地产行业对于总体经济的重要性，大多数分析师认为，如果房价跌得太狠，中国政府就会出手干预，通过取消限购政策和向经济中注入更多贷款的方式来救市。 但其他人警告称，要拯救房地产行业，必须向该系统投入大量的流动性，后果只能是再次制造泡沫，这将推高通胀率，并在未来引发更大规模的崩盘。 “中国政府目前的处境十分艰难，”北京中国人民大学经济学教授陶然表示。“如果他们放松宏观经济政策，房地产泡沫会变得更加严重。但如果不放松政策，泡沫就会破裂，而经济发展将会陷入停滞。” 对于温州那个法式风格楼盘项目的支持者而言，这或许是他们眼下已经在面对的结局。 “按揭”：见微知著 1996年，在中国央行工作的李伏安受命将一本美国银行业审核手册翻译成中文，结果他被第17章的一个问题难住了。 目前担任银监会(CBRC)高级官员的李伏安表示，“我找不到‘mortgage loan’（按揭贷款）一词的译名；我们在所有词典上都查不到这个词。” 最后，他弄到了一本在中国境外印刷的英汉词典，在里面找到了“按揭”这个译法——用来描述个人为了买房而从银行获得的贷款。 “当时，中国还没有按揭贷款这种东西，我的一些上级认为，那一章干脆不要翻译了，”李伏安表示。“最后，我们还是把它译成了中文，但清楚地标明‘仅供参考’。” 1998年之前，中国还没有建立现在所说的住宅地产市场，因而也不需要这种舶来的金融产品。在城市里，房子都是由国家通过无处不在的“工作单位”建造和分配。而在农村地区，农民在国家或集体分配给他们的土地上自己建房。 目前在中国整体经济中扮演如此重要角色的房地产市场，诞生于上世纪90年代末期，当时中共决定开始将大多数住房的产权转移给个人。其后不久，中国就出现了第一笔住房按揭贷款。 人们很容易忘记中国房地产市场只有十多年的历史，而且，除了在2008年金融危机期间成交缩水、房价短暂下跌之外，多数中国人只看到了房价每过几年就翻一番，却没见过房价下跌。 许多监管人士认为，房地产行业短暂的历史，以及人们缺乏其他投资选项，促成了这种非理性繁荣。而且，自上世纪80年代市场改革提速以来，投机泡沫在中国一直经久不衰。 中国房地产调控争论加剧 英国《金融时报》 吉密欧 北京报道 围绕北京方面的房地产政策，各方的分歧正在加剧。中国一些资深的政策顾问辩称，政府应放松各项限制措施，以防经济突然放缓。 在昨日发表的一篇评章中，中国央行的一名顾问建议调整当前政策，以增加住房交易量，让房地产行业“软着陆”。 “如果调控的速度过快、力度过猛，对于经济整体发展和结构调整都会产生巨大的冲击，”李稻葵在《新财富》杂志撰文表示。“如果房地产价格出现巨幅下降，势必会带来相当一部分中等收入家庭的心理负担。” 但是，中共机关报《人民日报》在头版发表社评，提出应继续实行各项调控措施，引导房价进一步回落。这一迹象凸显这个问题的争议性有多大。 过去18个月期间，中国政府实施了越来越严厉的限购措施，包括提高首付款要求、提高抵押贷款利率，甚至在某些城市一刀切地禁止非本地居民或已经有房的家庭买房。 此类措施已开始收效，交易量显著下滑，房价也尾随下降。 中国最大开发商万科(China Vanke)今年在人口超过2000万的北京进行了一项价格承受能力调查。调查发现，在当前政府实行的各项限购政策下，只有大约20万家庭既有资格、又有能力买房。 这引发许多经济学家担心，他们提出，交易量和房价不断下降，可能阻碍新建设项目，而中国经济依赖房地产行业推动整体增长。房地产建设去年占中国国内生产总值(GDP)的大约13%，总投资的四分之一。 李稻葵敦促政府向首次购房者提供更多支持，并放松放贷政策和购房限制。 多数分析师预期，如果房价在明年下跌25%以上，政府将解除许多限购措施，但一些人担心，在逆转政策方面，北京方面可能因为担心失去可信度而等待过久。 中共官员定于今日结束一场为期三天的经济工作会议，预计中央政府将面临各地要求放松房地产调控的巨大压力。党的最高决策机构——中共中央政治局上周为本次会议确定了基调，强调将继续实行当前政策，使房价回归“合理水平”。 中国房地产2012年入冬 作者：英国《金融时报》中文网专栏作家 叶檀 【作者微博】 背景 2011年房地产调控初步见效 2010年4月启动的新一轮房地产调控政策，在2011年收到效果：从上半年开始，全国各主要城市房地产市场交易量迅速萎缩，陷入长时间低迷，房地产库存增加。今年1到5月，全国新建商品房屋销售面积3.3亿平方米，同比增加9%，增幅低于去年同期13个百分点。其中，商品住宅2.95亿平方米，同比增加8%，增幅低于去年同期11个百分点，办公楼、商业用房销售面积增幅均持续回落至近年较低水平。成交量下降预示着投资者预期逆转，这对于投资品市场是致命打击。 9月，全国房地产价格出现松动。根据中国房地产指数系统12月1日公布的数据，全国百城价格指数的全样本数据显示，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。房价下降是开发商资金链紧张、购房者持币观望的必然结果。在各大城市郊区楼盘，纷纷出现大规模打折。 但房地产还在深秋，并未入冬。 投资者关注房地产企业资产负债率，该数据显示房地产企业情况恶化。Wind资讯统计数据显示，截至三季度末，A股房地产行业上市公司平均资产负债率为63%，其中15家公司的负债高于80%，高资产负债率特征尤为明显。除少数龙头企业外，大部分房地产行业上市公司特别是中小型公司的经营性现金流缺口急剧膨胀至647亿元，约7成公司的经营性现金流告负。存货数据进一步恶化。 但上述数据过于悲观，忽略了大型开发企业的预收款。从三季报情况看，招商地产3季度公司尚有预收款141亿元，业绩锁定性好。公司今年以较低成本5409元/平米扩充土地储备106万平方米；保利今年1到10月实现销售金额627亿元，3季末尚有795亿元预收款，锁定今明两年业绩；保持稳健的万科1到10月实现销售金额1081亿元，后续尚有430亿货量，预计全年实现1300亿销售规模。3季末预收款1228亿元，1208万平约1380亿元已售尚未结算的资源，锁定了2011年和2012年的业绩。 对于房地产企业而言，2011年下半年开始入秋，但稳健的、成本较低且产品线较为丰富的大型房地产企业，能够挺过秋天。 2012年调控政策基本不会松动 房地产寒冬到来的背后，是中国实体经济下滑，地方财政紧张。有越来越多的人预期，房地产政策将出现松动。 11月19日，中国人民大学经济研究所发布《中国宏观经济分析与预测报告》，指出明年三季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行仍是调整的基本模式。 定向宽松不等于全面宽松。 12月1日至2日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在天津考察时指出，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施，巩固调控成果，扎实推进保障性住房建设和棚户区改造，增加普通商品房供应，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。此前11月6日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡公开强调，对于房地产一系列的调控措施不会放松，这为明年的房地产政策定下基调，房地产调控必须实行平稳下行的软着陆，而不是大幅下挫的硬着陆。 根据中国央行12月2日新闻稿显示，上周有关房地产金融风险管理的会议重点讨论了央行统计调查统计司撰写的两份报告，认为随着近期房地产开发投资及贷款增速双双回落，房价拐点已初现端倪。部分参与讨论的商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，不过，中国银行和企业则更加关心房价下跌20%后，是否会诱发恐慌性抛售，以及连锁反应。事实上，房地产崩盘对于金融业冲击的担忧始终存在，挥之不去。 地方政府定向宽松博弈中央政策 截止2011年年底，有将近10个城市限购政策到期，厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布限购令时，都曾明确12月31日为截止日期。这些城市是否延续限购政策没有明确说法，地方政府部门大多表示要根据国家政策与市场变化情况综合考虑，确定限购是否延期。可以肯定，如果中央不出台严厉的举措，一些城市将悄然放松调控，以解地方财政的燃眉之急。 各地托市初现端倪。10月21日，南京市公积金管理中心宣布，从24号开始，南京公积金贷款将恢复最高可贷额度。最高贷款额度将由现在的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。与额度恢复同步的，是公积金二次贷款政策的有条件恢复：家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于6成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。这是放松房地产金融杠杆的第二只羞答答的气球。 处于房价大跌风暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日发布的《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行)，日前正式启动。根据《细则》内容，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金(以下简称专项资金)1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。 地方的定量宽松会受到严厉限制，不会被允许触碰限购、限贷红线。 为应对土地收入下降地方财政赤字，中央政府会加快房产税改革进程。 12月2日，财政部部长谢旭人撰文表示，今后将进一步改革完善税收制度。扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收，合理调整消费税范围和税率结构等。并研究推进房地产税改革，完善财产税制度。10月27日的人大专题质询政府保障房政策时，财政部部长助理王保安曾表示：“我们要抓紧总结上海、重庆试行的经验，加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥调控房地产市场的作用。”2011年1至9月全国税收总收入完成71292.18亿元，同比增长27.4%。其中，房产税完成798.59亿元，同比增长23.6%。土地收入大幅下挫，成为地方财政不能承受之重，房产税将在今后数年内弥补缺口，前提是重点城市房地产数据完成联网。 保障房挤除泡沫 保障房建设是本轮调控的主要抓手。本轮调控从制度上而言，要建立保障房与商品房的双轨制，建立土地财政与房产税的双轨制。对于保障房建设的重视，2011年从未松动。 2012年，保障房建设数量将缩水。这并不意味着放松保障房建设，反而显示保障房建设更加务实。 11月10日，住建部公布新建1000万套保障性住房开工任务超额完成。3天后，住建部相关负责人表示，数据中存在约1/3的“挖坑待建”情况，为此住建部下发通知，要求此类房屋年底前务必完成地基结构的施工，对于仅是搭建施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项目和套数。按照住建部厘定的统计标准，在全年度下达的保障性安居工程中，地方政府至少做到1/3浇筑地基、1/3超出正负零(即超出地面)、1/3主体结构完工。如此一来，保障房开工率下降1/3。为杜绝注水，一轮督察在2011年年底展开。据《21世纪经济报道》报道，“部长将带队50人的司局级干部调研组，深入每个省区对保障房开工率进行现场检查”。检查方式分两步，先是市级部门自查，统计信息上报省建设厅，各省的建设厅派督察组对地方抽样检查，核实情况；再有以住建部部长姜伟新为代表的部司级领导组成的50人的督察组还将深入地方调研，确保数据的准确性。 保障房建设在2012年必然下降，资金门槛难以越过。根据住建部测算，按照全部结构完工口径计算，2011年开建1000万套保障性住房所需全部投资约为1.3万亿元，假设我国的CPI增速为零，3600万套保障房最少需要资金4.68万亿元人民币，约相当于2010年GDP总量的1/12，超过了政府对教育的投入，绝不是个小数目。其中中央政府在1.3万亿中占据1709亿元左右，约占13%，其他87%的资金都要靠地方政府投入。2012年地方政府的保障房投入将达到高峰，地方政府断无如此巨大的财力投入保障房建设。 住建部已经提醒2012年保障房的开工数量有可能调整，姜伟新多次在住建系统内部会议上向属下强调，根据实际情况，2012年的保障性住房开工套数指标，有可能进行调整，将低于2011年的1000万套指标，估计低20%到30%。 行业大洗牌 2012年，房地产依然不会迎来春天，更别说艳阳天。 托上半年房地产销量的福，今年房地产企业可以维持全年业绩，2012年冰山融化无法容身。2011年下半年房地产成交量环比大幅下降，导致房地产企业明年能够确认的收入下降，自有资金下降，融资渠道收窄、融资成本上升就会成为卡住房地产企业脖子的两把大箝子，房地产企业的投资意愿也就更低，由此形成紧缩循环。对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业，2012年会是非常难过、不堪回首的一年，有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。 延续2011年趋势，房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。 截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。穆迪29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金等。现金流较好的房地产开发商也在降价促销，目标就是成为未来市场的主导者。 房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳。 据《中国证券报》记者不完全统计，6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5000万元的项目有29宗。 这并不是开始，也不是结束。据清科研究中心的研究数据也显示，2010年房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。今年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。目前的房企并购主要有两类，其一是大型房企并购中小房企，并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企，被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企；其二是非房地产主业企业退出房地产业，这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。 并购者分为两类，一类是稳健的市场占有者，这类企业手握巨资，追求销售额、回款率，历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。另一类是实力雄厚者，既能从市场获得巨资，又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。 随着绿城出售土地，与中投合作，并购重组延伸到现金流紧张的大型企业，明年这一趋势将延续，并且加剧。 对于购房者而言，刚性需求占据主导，考虑的是个别楼盘的性价比，而不再是房地产的整体投资收益。 本TXT由“文库宝”下载:http://www.mozhua.net/wenkubao本文由kindesign贡献 在中国如果你不是当地人，你选择定居的话！你永远没好日子过！你赚多少钱，这个城市可以把生活成本炒到你的收入水平，让你觉得钱永远没赚够，永远不够花！永远那么累！最后还是一无所有！讨厌什么白领一类的人，连自己家乡都不爱的人，到最后在这个城市你还是外地人！你认为你享受了物质是吗？你的身体健康被环境污染了！你心理健康吗？你觉得生活幸福吗？就总体而言你的生活质量不如农民，抛开天灾人祸！几十万买房子，拿回家乡可整天什么事都不做用几十年，而且为家乡经济做贡献！ 中国人诚实一点，面对自己的良心，抛开虚荣心和面子问题，弄清楚自己心灵的第一冲动是什么，到底想要什么？是要一份内心的安宁还是膨胀的物质？想好了你的生活就是从地狱到天堂的转变！当有些人在沾沾自喜有了房子的时候，你可曾想到真正的有钱人早把房子修在了乡下！他们买房在卖房只是为了赚你们这些奴隶的钱，你以为你买了房后半生就安宁了？做梦吧？什么原因自己想！哥奉劝各位一句，不要迷恋房子，这个城市很虚伪！只有没有灵魂和尊严的人，不敢正视良心的人，才会追随别人去接受虚伪的洗礼！有些年轻人整天把追求幸福挂在嘴边，把他和房子划等号！你连基本国情都看不懂，你有资格谈追求谈幸福吗？大学生的生计都管不了，还管房子是不是你的，你以为你心中什么生活保障不会变吗？钱放在自己口袋才是最真实最幸福的！因为虚伪的东西是变化无常的！你也预见不了将来！房价是谁炒高的？傻B买房者，就象一群猪一样被舆论引导，那房不值那么多你偏要给他那么多，他一有了钱把地买断就越炒越高！你不买一座空房闲在那里产生不了效益他就破产！ 我想奉劝农村及大陆城市到南方大城市的创业者及知识分子，不要忘记自己的家乡，有机会要把资金和知识技术带回当地，最好把大陆的物产销往外地促进经济发展！如果以后农村城市和沿海差距还是那么大，那么你的兄弟姐妹甚至下一代，永远只有到大城市任人剥削，为了那份虚伪的幸福，成为房子的奴隶！上一辈农村父母到沿海打工，城市容不下他们，赚的钱供子女读大学，现在这么多农村大学生城市还是依然容不下他们！几千年变态的封建社会的遗毒，让虚荣心面子生活观念使我们根本没有立足之地！这样的城市我们为什么要把智慧和汗水奉献给它，它发展了我们又得到了什么？有道是：归去秋暮，来时春暮，归去又还春暮，几代人，为何苦？家乡的根能否留住？望高楼大厦，叹浮华世故，过往云烟，奔驰又还无数！人声如梦，徘徊街头意踌躇，一纸文凭不知情归何处！那些买了房的外地人，我想劝戒你，房海无涯，回头是岸！早点回家把根留住，把乡情留住，明天的政策变化谁也说不清楚！当虚伪的泡沫破灭的时候，想回头连落脚之地都没有了！ 最后奉劝大家，好好存着买房子的钱！哪天累了不想干了或者城市要踢你走人的时候，回家花一小部分建座房子留给子孙，剩下的钱安安心心享受晚年吧！当你觉得你还有份工作可以在城市生活的时候，真正的有智慧的生意人已经全部往乡下跑，盯着政府从农民手里骗回来的土地了，等日益紧缺的土地资源都被承包商规模化经营后，你们的城市生活就快到头了！所有的货币都经受不起物价的冲击，房子贵了你可以不买，生活物资你能不买吗？那时候房产的价值贬值为零！哥不是吓你，房价国家都管不住？何况物价？想打压？没门？承包商和地方政府已为同盟利益关系，各个地方的承包商再结成同盟！操控想让你货币贬值多少就多少？所以只有物价才能催毁房价？就算国家干预。 承包商说我不种了行不，那么结果是没的吃跟高价买你会选择什么呢？你可以说从国外进口啊？请问拿什么跟他们交换？你有什么产品可以输出作等价交换？那个时候劳动力都因为高物价而逃离了还有制造业存在吗？你说我给钱啊？你不能输出人家没有科技产品人家是不会要你的货币来作交换的，那时候人家要你手中的领土来交换粮食你愿意吗？所以当农民不能自主为国家生产粮食的时候，就真的会亡国了！难到中央让地方政府强行收回承包？地方政府又得到什么好处，他也希望承包商赚钱才能搞活当地经济啊？财政才有收入！可以这么说重庆的土改搞不好是动乱的开始！现在信息发达的社会，动静大了国际舆论已及社会的不稳定会造成什么后果，任何一个执政党都不敢！有人说地方政府不听话中央要他下