怎样计算土地增值税的增值额

怎样计算土地增值税的增值额 问:如何确定土地增值额，在计算增值额时，扣除项目包括哪些,《土地增值税清算鉴证准则》对增值额的计算有怎样的规定, 答:由于土地增值税是就转让房地产所取得的增值额计算征收的一种税，土地增值税的税基是增值额，所以，增值额就成为土地增值税的核心。要计算增值额，首先必须确定扣除项目。 一、扣除项目的 土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括如下几项: (一)取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容: 1. 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 (1)如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。 (2)如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。 (3)如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。 2. 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。系指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费等。 (二)房地产开发成本 房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括: 1. 土地征用及拆迁补偿费:包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2. 前期工程费:包括规划、、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3. 建筑安装工程费:指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的材料费、建筑安装工程费。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本;房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的，计算确定清算项目的扣除金额。 清算项目可扣除金额,(多个项目共同成本费用?多个项目可售总面积)×清算项目可售面积 4. 基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5. 公共配套设施费:房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理: (1)开发企业在开发区内建造的配套设施，按以下规定进行处理: ?属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 ?属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 (2)开发企业在开发区内建造的为社会服务的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理: ?由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理;出租的，按建造固定资产进行处理;无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 ?由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。 6. 开发间接费用:指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、固定资产折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 (三)房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行会计的规定，成本核算的方法采用制造成本法，管理费用等三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。需要强调的是，作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不是按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是依据实施细则的规定，按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除。 实施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按实施细则第七条(一)、(二)项规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同)计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按实施细则第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。房地产开发费用计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 上述规定的具体含义是: 1. 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用为: 实际支付利息，(取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本)×5%以内(注:利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。) 2. 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用为: (取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本)×10%以内 这里隐含着实际支付利息只要能够按转让房地产项目计算分摊，并能提供金融机构贷款证明的，可以超过5%。 此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除，此项规定与企业所得税扣除规定明显不同，应引起注意。 (四)与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 需要明确的是:房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让房地产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的 印花税(按产权转移书据所载金额的5‰贴花)允许在此扣除。 (五)财政部规定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此，应特别指出的是:此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。这样规定，目的是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。 (六)旧房及建筑物的评估价格 根据《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》(财税字〔1995〕061号)、《国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知》(国税发〔1996〕4号)和《国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(国税发[1996]48号)的规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立的资产评估机构对有关房地产进行评估。 旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 重置成本价的含义是:对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是:按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。 二、增值额的计算公式及扣除项目实质性变化 (一)增值额的计算公式 增值额的计算是用销售收入总额减除扣除项目金额，以公式表示: 增值额,销售收入总额,扣除项目金额 根据土地增值税条例及实施细则的规定，扣除项目金额计算是以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的合计为基础的。这两项的合计可以称为“建造成本”，因此，扣除项目金额的计算公式为: 扣除项目金额,建造成本，10%建造成本，20%建造成本，(营业税，城建税，教育费附加) 把上述公式简化，即: 扣除项目金额,130%的建造成本，营业税及附加 增值额,销售收入总额,(130%的建造成本，营业税及附加) (二)扣除项目实质性的变化 土地增值税条例颁布于1993年，土地增值税条例实施细则发布于1995年1月。这两个文件规定的“房地产开发成本”中都没有包含为建造房地产所发生的借款费用。但是，从2000年开始，税收文件对开发产品的计税成本作了新的规定。 《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)第35条规定:从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第八条规定:开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。 这样一来，在计算土地增值税扣除项目金额时，就包含了符合税收规定的借款费用，使得借款费用也可以享受130%的附加扣除，无疑加大了扣除项目金额，降低了增值额。在2006年、2007年的土地增值税清算项目中也是这样计算的。使扣除项目金额发生了实质性的变化。 三、《土地增值税清算鉴证准则》对增值额计算的影响 国家税务总局2007年12月29日下发了《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发[2007]132号)，第三十五条第(八)项规定:“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用”。 这是税收文件第一次要求，在计算加计扣除项目基数时，剔除已经计入开发成本的借款费用。 《土地增值税清算鉴证准则》是作为指导注册税务师进行土地增值税鉴证业务的指导性文件，鉴证工作应当以事实为依据，以法规为准绳。但是，鉴证准则的此项规定事前并没有见诸于任何法规文件之中。可是，此项规定列入总局文件，也得作为法规执行。纳税人在土地增值税清算，计算扣除项目基数时，就得剔除已计入开发成本的借款费用。扣除项目的计算公式变为: (一)企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的: 扣除项目金额,(建造成本,已计入开发成本的借款费用)×130%，营业税及附加,不含息建造成本×130%，营业税及附加 (二)企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的: 扣除项目金额,(不含息建造成本×130%，营业税及附加)，利息差 利息差,支付金融机构利息,5%×建造成本