武汉荆门金榜世家营销策划全案

武汉荆门金榜世家营销策划全案 金榜世家营销策划方案 目 录 前言 2 第一章 荆门宏观经济环境分析 3-6 第二章 荆门房地产市场行情分析 7-16 第三章 区域房地产市场行情分析 17-23 第四章 项目分析 24-29 第五章 项目策划 30-34 第六章 营销策划 35-41 第七章 销售执行方案 42-44 1 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 前言 我司组织人员对荆门市房地产市场行情做了深入的市场调查，本方案是在市场调查的基础上，结合项目产品实际情况所作的营销策划方案。方案分析了本项目所面临的市场环境和项目产品的优劣势;对项目产品作了较为细致的定位;在对市场把握的基础上作出了具体的切实可行的营销策划方案。如果有幸能与贵公司合作，我司将组织一支强有力的营销团队，力争将本项目在短期内消化。当然本方案中有些措施需要开发商加以配合，希望双方在对项目操作的总体把握上达成一致，同时在具体操作执行中密切配合，实现双方优势资源整合，使项目营销工作能够取得圆满的成功。 2 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 第一章 荆门宏观经济环境分析 荆门位于湖北省中部，东至武汉260公里，西距宜昌129公里，南抵荆州82公里，素有“荆楚门户”之称。市区面积12.4万平方公里，总人口300万，下辖京山县、沙洋县、钟祥县、东宝区、掇刀区及屈家岭管理区。荆门市交通便利，焦柳、荆沙、长荆铁路，以及207国道、荆襄高速、荆宜高速(在建)、随岳高速(规划)、汉荆(规划)等，贯穿其中，带动了经济的发展。 一、政策环境 1、市委市政府提出并实施“兴工富市”战略，进一步优化投资环境，加强招商引资力度。先后组建了行政服务中心、政府采购中心、招投标中心，全面推行首问责任制;规范市场环境，整合专业市场;制定一系列优惠政策，作出“政策跟着项目走”的承诺，确保外商到荆门投资收费最少、费用最低，审批环节最少、时间最短，各项检查最少、治安环境最好。一系列政策促进了经济的快速发展。 2、市政府全面贯彻落实鄂政发【2008】29号文和荆政发【2008】33号文的文件精神，重点支持房地产业的发展。通过加快城市化建设步伐、提高房地产开发投资水平;严格控制零星建设、大力发展大面积的居住小区;建设“居者有其屋工程”、促进全民购房;加快经济实用住房建设、完善多层次供应体系，以及简化办事程序、提高服务效率和水平等一系列措施，大办房地产业，办大房地产业。 (1)加快南城区建设步伐，提高房地产开发投资水平 市政府“重点建设新区，适度改造旧城”的城市建设总体要求，坚定不移地加快南城区建设步伐。积极推动房地产开发投资向南城区转移，切实抓好南城区商品房的开发建设，促进房地产业的发展。要继续抓好房地产领域的招商引资力度，扩大投资规模。要整合本地房地产开发企业，培植一批信用度高、资金雄厚的品牌开发企业，引领房地产开发建设。要坚持以人为本，加快住宅规划设计理念的更新，积极推广住宅新材料、新技术、新工艺等先进适宜的科学技术应用，加大住宅小区的基础配套和绿化环境设施建设。提倡“绿 3 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 色、生态、人文”的建设发展模式，促进小区建设的上档升级，推动房地产业整体水平的提高。 (2)严格控制零星建设，大力发展居住小区 严格贯彻执行《市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的》精神，坚持在城市总体规划指导下实施房地产开发，所有开发项目必须严格按照城市规划要求进行建设，凡未依法进行建设项目规划选址，取得建设土地规划许可证建设项目选址意见书的房地产开发项目，一律不予办理审批手续。对建筑面积老城区在1万平方米以下，南城区在3万平方米以下的房地产开发项目不再审批。 (3)加快经济适用住房建设，完善多层次供应体系 针对不同消费群体的消费特征和购买能力，提供不同地段、不同风格、不同价位的商品住房，以满足其不同层次消费需要。从消费角度讲，就是向高收入阶层提供高档次商品房，向中低收入家庭提供经济适用住房，对低收入家庭提供廉租房或二手房。从开发的角度来讲，就是注重开发结构的调整和品质的提升。因地制宜，适度发展高级公寓、高档别墅和商务用写字楼等项目，增加普通住宅、经济适用住房和廉租房的比重。解决占市场主体的中低收入家庭住房问，是住房建设的重中之重。2005年要全面贯彻落实《荆门市中心城区经济适用住房建设方案》(荆政办发,2004,91号)，按照“四统一(统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设)”的原则，抓好首期经济适用住房的开发、建设、管理工作，实现“居者有其屋”。 (4)落实住房分配货币化政策 一是落实住房分配货币化补贴政策，进一步完善住房公积金制度。行政事业单位要多渠道筹集住房补贴资金，力争将住房补贴发放到位，改制企业要将住房补贴纳入改制方案加以落实，增强职工购买能力。二是进一步激活住房二级市场。鼓励自有住房上市交易和购买第二住房，加快培育发展租赁市场，完善多元化的市场供应。三是正确引导住房消费。合理进行市场分流，均衡新旧城区住房消费水平，形成从租到买、从买小到买大买优的梯次住房消费结构。 (5)加强宏观调控管理，促进市场可持续发展 4 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 坚持在城市总体规划和土地利用总体规划指导下实施房地产开发。加大城市房地产开发规划编制力度，力争两年时间内完成城区房地产开发用地控制性详规的编制，正确引导城市改造，统筹安排房地产开发用地。要合理编制城区房地产开发用地年度供应，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次的住宅用地需求。要进一步完善土地收购储备制度，实行净地供应机制，鼓励利用存量土地和实施旧城改造进行房地产开发。要加强管理机构宏观调控能力。建立房地产市场信息系统和房地产监控及预警预报体系，强化风险防范意识，引导理性投资和理性消费。同时，围绕依法行政，简化办事程序，实行房产交易、产权发证、中介服务、购房贷款“一体化”办公，“一站式”服务，彻底解决房地产交易“有市无场”的问题，促进房地产市场的繁荣与活跃。 3、今年3月17日起，住房商业5年期以上利率上调0.20个百分点，即年利率为5.51%。早在去年10月28日，央行对存贷款利率进行了调整，商业银行上调0.27个百分点，公积金贷款年利率上调0.18个百分点。对购房消费者，根据央行颁布的调整利率表测算，普通商品房购买者在此次利率调整后实际月供增幅上百元(高档房、别墅及商业用房另计)，消费者的资金压力略增，对住房消费有一定的影响，对盲目消费和投机消费有较大的冲击。 4、国家政策措施稳定住房价格 要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。意见分为八个部分，分别是:“强化规划调控，改善住房供应结构”，“加大土地供应调控力度，严格土地管理”;“调整住房转让环节营税政策，严格税收征管”;“加强房地产信贷管理，防范金融风险”;“明确享受优惠政策普通，合理引导住房建设与消费”;“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”;“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。 5、产业发展环境不够宽松。一是房地产开发企业融资难，已经成为制约企业发展的“瓶颈”。央行“121文件”下发之后，金融部门对房地产业的“输血”仅限于“按揭”等个人住房贷款，开发项目贷款陷于停顿，2008年中心城区仅有1家开发企业利用了开发项目贷款。 5 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 二是住房分配货币政策落实不到位。无论是党政机关，还是改制企业，无房职工及住房未达标职工的住房补贴均未到位，影响职工购建住房的能力。三是个贷门槛较高，前置条件多，贷款手续烦，影响了消费潜力的有效释放。 二、经济环境 1、国民经济持续快速增长为房地产业发展奠定了坚实基础。近年来，荆门市国民经济一直保持较高的增长速度，从2005年到2008年GDP年均增长8%左右。 2、2008年荆门全市GDP为379.46亿元，增长速度为11.5%，完成固定资产投资86.13亿元,增长21.4%,创8年来最高水平。 3、社会消费品零售总额120.43亿元，增长13.1%。城乡居民收入大幅增加，城镇居民人均可支配收入达到7749元，比上年增长9.8%;农民人均收入3629元，增加504元，增长16.1%,增长幅度创造多年来最高记录。 4、工业体系现代化，产业集群规模化。在荆门的中央、省属企业较多，各类大中型企业38家，资产存量巨大，科技人员众多。荆门已初步形成以化工、食品、建材、机电为支柱，以现代农业和服务业为基础的产业体系。工业体系日趋完备，六大产业群已具规模:以荆门石化总厂为核心的石油化工产业群;以荆襄磷化和洋丰集团为核心的磷化工产业群;以葛洲坝水泥厂、经和陶瓷为核心的建材产业群;以东光、京山轻机和宏图、605所为核心的机电产业群;以百科药为核心的医药产业群;以金龙泉集团为核心的食品产业群。 5、荆门交通便利，焦柳铁路、荆沙铁路、长荆铁路、207国道、襄荆高速公路贯穿荆门南北、东西全境，汉江水运通江达海，借助毗邻的三峡国际机场的空运优势，构成了便捷的水陆空交通网络。 6 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 三、人文自然环境 1、荆门是楚文化的发祥地之一，文化底蕴深厚，中国历史上第一个县级政权,权县，(公园前106年)即诞生于此。世界文化遗产、三国遗迹和楚文化历史使荆门这座城市古色诱人。 2、荆门大学、职业技术学院、一中、象山中学、龙泉中学等教肓机构林立，形成了良好的人文环境。 3、荆门市境内生态旅游资源富集，人文景观独特，历史文化遗存丰富，城市环境优美，服务接待设施完备。是湖北省精华旅游线路“世界文化遗产三国文化之旅”上的热点地区。2004年被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”称号。 荆门山水秀美，景色宜人，具有山幽、洞奇、水秀之美称。核心景区在荆门境内的大洪山，1988年与张家界同时被国务院列为国家重点风景名胜区，总面积320平方公里，拥有世界独有树种对节白蜡和古生物活化石古银杏等数十种珍贵树种，其中5公顷的中国最大古银杏原始群落被中国科学院评价为“20世纪末中国最有价值的地理大发现之一”。 1966年建成的漳河水库，是全国八大水库之一，被国家水利部授予国家水利风景名胜区称号。景区气候宜人，工程宏伟。水域宽阔，烟波浩瀚，岸线曲折，山秀水碧，因蓄水形成的36个岛屿、164个半岛。使之为休闲探幽的绝佳去处。依托大洪山主脉的虎爪山、太子山、大口国家森林公园和处于荆山余脉的圣境山、千佛洞森林公园彼此相应成辉，构成了荆门独特的山水自然景观。 7 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 第二章 荆门市房地产市场行情分析 2008年，在国家扩大内需和鼓励住房消费政策的推动下，荆门市房地产业保持了快速、健康、平稳发展的态势。随着城镇住房制度改革的深化，国家、省、市一系列激活住宅市场的政策措施得到贯彻落实，中心城区2004年房地产开发投资额、商品房竣工面积、销售面积和存量房交易面积等指标均创历史新高，房地产业对国民经济的贡献增大，正在成长为荆门国民经济的重要支柱产业。 一、市场现状 1、商品房开发投资与总量持续增长。2008年，城区新开工商品房32.37万平方米，比去年增长60%;竣工面积31.79万平方米，增长29%;完成投资3.35亿元，比上年增长15%。广场花园、华府家园、葡萄园城市花园一期工程、亿达世纪花园一期工程、文峰小区、涌鑫花园等住宅小区相继建成。适应住房商品化、市场化的要求，开发商注重规划、设计的创新，采用新材料、新设备、新工艺，加大配套设施建设，住房单体质量和环境质量大大提高。 2、房产交易日趋活跃。从一级市场看，中心城区2008年商品房销售面积28.64万平方米，比上年增长51%，待销商品房(空置时间1年以内)为4.2万平方米，滞销商品房(空置时间1—3年)为2.8万平方米。从二级市场看，中心城区2008年发生房地产交易4021起，成交面积63.6万平方米，分别比同期增长50%、49%。房地产市场呈现出“一手房繁荣，二手房兴旺”的市场格局。 3、住房价格稳中有升。2007年中心城区商品住房最低价格为2750元/平方米，最高为3489元/平方米，平均价格为2080元/平方米，2008年最低价格为3060元/平方米，最高为4280元/平方米，平均价格为3388元/平方米，分别比上年增长13%、26%、10%。西城区住房价格上涨较快。 8 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 4、外资开发成为主流。到2008年底，中心城区50家房地产开发企业外企有17家，占开发企业总数的34%，一些大型的居住小区，如亿达世纪花园、园丁小区二期工程、涌鑫花园、阳光家园以及即将动工的天鹅别墅山庄，基本为外来企业所开发，其开发的项目占整个市场份额的“半壁江山”。据统计，在2008年开发的房地产项目中，外来开发企业新开工房屋面积16.3万平方米，竣工房屋面积15万平方米，完成投资1.76亿元，分别占房地产开发同类面积和投资的51%、47%、48.9%。 5、房地产业对国民经济的贡献增大。一是税收增加。2008年房地产开发企业缴纳营业税、城建维护税、教育附加21977万元，比上年同期增长12.9%，房产交易契税1128万元，比上年翻一番。二是经济增长的贡献增大。在2004年国民经济增长11.5,的份额中，房地产业的贡献率超过1.5个百分点。 荆门城区2000年以来房地产税收完成情况 单位:万元 年 份 2004 2005 2006 2007 2008 税 种 房地产营业税 12818 12179 16504 17692 19979 房 产 106 222 300 410 1128 契 税 地 产 60 18 249 216 772 土地增值税 16 22 41 493 121 9 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 6、2008年城区在售物业一览表 地理 物业 规模均价 主力 销售率 名称 位置 形态 (?) (元/?) 户型 (%) 紫竹苑 长宁大道 多层、小高层 25000 2600 3*2 80 亿达城市花园 虎牙关大道 多层 227000 2350 3*2 40 汇丰园 大桥巷 多层 29000 2220 3*2 40 富康园 虎牙大道 多层 10000 1720 3*2 5 万豪国际 象山大道 多层 60000 2200 3*2 定65 宏业城市花园 济河三组 多层 60700 2270 3*2 90 四季青家园 长宁大道 多层 20000 2200 3*2 40 月亮湾小区 蔡湾路 多层 32600 2200 3*2 90 葡萄园 月亮湖南路 多层 206800 2350 3*2 70 豪景花园 白云大道 多层 18000 2350 3*2 5 华府馨园 白云大道 多层 25000 2350 3*2 定40% 宝山学府 月亮湖路 多层 160000 2350 3*2 30 洪源家居广场 月亮湖1号 商业广场 20000 1F9000 已排420号 10 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 二、2009年市场分析 1、房地产开发投资水平较低。一是房地产开发投资占固定资产投资比例较低。2004年房地产开发投资占全市固定资产投资的比例仅为5.2%，低于全省6.5%的平均水平，也低于周边城市襄樊、宜昌、荆州等地，与其支柱产业的地位不相称，与中等城市的品位不适应。二是房地产开发项目楼盘小、档次低。由于存量土地分散、零碎供应，导致多数楼盘规模较小，档次不高。三是房地产开发企业投资实力较弱。目前，我市房地产开发企业整体素质普遍不高，中心城区50家开发企业，具有二级开发资质的仅4家，大多数开发企业投资实力较弱，缺乏“领跑”楼市、主导潮流、带动力强的龙头企业，以致小区建设规模不大，档次不高 2、零星建设没有得到有效控制。违规开发、见缝插针、批三建四的现象屡禁不止。这在南城区表现尤为突出。前几年，为了加快南城区的建设步伐，我市积极鼓励单位和个人在南城区建房，“以地引资”，“以地建区”，短短几年内，建成了大量私房和单位用房，这些自建房最终流向市场，并在近两年形成销售旺期。仅2008年，在产权部门登记的上市交易私房就有6万多平方米。这些私房的上市，给我市房地产市场来带成三大负面影响:一是私房建筑质量不高，存在安全隐患;二是插花建房，规划不到位，影响城市形象;三是私房低价抛售，冲击商品房市场，偷逃税费现象严重。 3、住房供应结构性矛盾比较突出。目前，我市商品房供应市场呈现“中间大两头小”的局面，即中高档商品房偏多，中小户型中低价位房源短缺，写字楼、豪华别墅、高档公寓几乎没有。2008年，我市开发的商品房中，120平方米以上，价位在16—25万元的中高档商品房占开发总量的75%，成为市场主打产品，而同期中低档住宅基本空档，特别是2001年停批经济适用住房后，中低档住宅建设处于停滞状态。单一的供应市场，无法满足不同收入消费群体对住房的需求。 4、总体供大于求，多为现房存量房供应。新房供总应量约40万?，如:万豪国际、亿达花园二期、宝山学府等;存量房供应量约40万?，如:亿达花园一期、宏业城市花园等。从新房市场看，中心城区2008年商品房销售面积28.64万平方米，比上年增长51%， 11 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 待销商品房(空置时间1年以内)为4.2万平方米，滞销商品房(空置时间1—3年)为2.8万平方米。从二手房市场看，中心城区2008年发生房地产交易4021起，成交面积63.6万平方米，分别比同期增长50%、49%。 5、产品以砖混多层为主导，辅以少量框架结构(价格高出砖混60-100元/?)，紫竹苑推出带电梯小高层，市场反应较冷淡。 6、户型结构以三房二厅为主导，面积在100,140?之间约占总供应量的70%，二房二厅面积在80,110?之间，约占总供应量的20%，一房一厅面积在60?以下，约占总供应量的5%，四房二厅面积在140以上及复式户型约占总供应量的5%。 7、本市热销户型为三房二厅面积在120,140?之间，约占总销售量的40%，面积在100,120之间的三房二厅也较畅销，约占总销售量的30%，二房二厅基本为滞销户型，约占总销售量的20%，其它户型约占总销售量的10%。 8、物业管理档次普遍较差，多为开发商的子公司，物管费在0.20-0.35元/??月之间。 9、开发商不注重营销推广，多数楼盘无楼书或宣传册，只有宣传单张，且制作较差。 10、销售员素质普遍不高，服务意识淡薄，专业水平较低。 11、均为毛坯房交房，墙面、地面多为水泥找平，塑钢窗，外墙涂料，有少数楼盘采用外飘窗。 12、配套较全，一般均配三网合一、红外线、对讲门、管道煤气等，但部分开发商收取配套费。 三、发展趋势分析 (一)今后几年的市场展望 国民经济的快速发展、人民生活水平的提高和消费结构的转化升级为房地产业的发展提供了强有力的支撑;因需求的增强带来的市场繁荣是房地产业发展的真实表现，而不是纯粹投资动机驱动下的“虚张”。基于以上背景分析，今后几年荆门市房地产市场具有广阔的发展空间。 12 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 1、国民经济持续快速增长为房地产业发展奠定了坚实基础。近年来，荆门市国民经济一直保持较高的增长速度，从2005年到2008年国内生产总值年均增长8%左右，2008年增长速度为11.5%，城镇居民人均可支配收入达到7749元，比上年增长9.8%。同时随着农村税费改革的深入，农民人均收入大幅增加，为农村剩余劳动力转移提供了可能性，并为住房消费提供新的空间。而且今后几年，我市的经济仍将保持快速增长势头，这必将进一步推动房地产业的持续快速发展。 2、城市化进程的加快为房地产业发展提供了巨大空间。按照荆门市中长期发展规划，到2010年，中心城区建成区将达到59.91平方公里，6年增加17.61平方公里，平均每年增加2.9平方公里，中心城区的人口将达到50万，6年中净增16万人，按其一半的需求量计算，达到住房小康目标，则需新建住宅建筑面积280万平方米，平均每年需要46万平方米。 3、消费结构的转换升级为房地产业发展提供了巨大的潜在动力。“小康不小康，关键看住房”。随着城镇居民生活水平的提高，住宅消费开始由原来的“居住型”向“舒适型”、“享受型”转变，原先的一次性购房，一步到位的观念发生了变化，二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，从而使住房需求处于旺盛阶段。未来一段时期的住房需求主要表现在三个方面。一是缺房户(含无房户和住房拥挤户)对住房的需求。根据建设部公布的全面建设小康社会居住目标，到2020年，城镇人均居住面积35平方米。而目前荆门市人均居住面积为23.6平方米，离全面建设小康社会的居住目标差距很大。同时据房改部门统计，2004年市直229个财政拨款单位中无房和住房未达标职工5112人，148家企业无房和住房未达标职工12791人，这部分人要实现小康居住目标，就需住房面积64万平方米。二是换房户对住房的需求。现有城区住房普遍存在户型不合理、功能质量差、配套不完善的问题，而且建筑材料、建筑工艺和建筑施工上都普遍不适应现代居住需要，由此带来城镇居民以旧换新、以小换大、以次换好的需求，近期每年约需更换新房屋10万平方米。三是危旧房改造产生的住宅需求。据统计，中心城区80年代以前修建的住房有近400万平方米，如果按照住宅折旧年限40年计算，每年折旧率为2%，每年共需折旧10万平方米。 综上所述，未来几年荆门市房地产市场将有很大的上升空间，其间可能会出现暂时的波动，但总的来说将继续保持平稳运行、稳 13 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 中有升的发展态势。如果调控得当，这种发展态势将持续至2020年。 (二)2009年市场预测 1、需求持续强劲。 2009年，我市房地产市场将继续保持强有力的增长势头。从“主动性”需求看，市民追求“居者有其屋”意识激发的主动型需求和住房市场化率带来的适应性需求以及城镇化率带来的自动型需求将进一步增大，开始进入购房的黄金时期。从“被动性”需求看，因城市建设而带来的拆迁改造力度加大，2009年城区就将拓宽白云大道，改造深圳大道和蔡湾新村，新建创业一路、创业二路、龙井大道，需拆迁居民743户，面积13万平方米左右，将近上年的三倍。从投资需求看，因当前股市不景气，银行利率低，居民投资渠道稀缺，房地产投资成为居民尤其是先富一族的优选投资渠道。百户居民抽样调查表明，目前纯投资性购买住房者达到10%，用于实际居住的首次购房者占60%，用于改善居住条件二次购房者占30%。除投资住宅外，商铺投资成为市场投资的热点。综合上述三种需求，预计2005年市场需求量超过35万平方米。 2、房价小幅上扬。 房价由房屋建造成本决定，2009年房屋开发成本将在以下几个方面发生变化。 一是地价的上涨。根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和国土资源部、监察部《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》精神，今后用于房地产开发的土地使用权将以招标、拍卖和挂牌的方式出让，其价格将大幅上扬，这在2008年已初见端倪，如2008年1月16日拍卖的南台路19号国有土地，面积22157.84平方米，其起拍价为900万元人民币，最后以1830万元成交，高出起拍价1倍，每亩地价达55.09万元，创出了我市商住用地的出让最高价。同时，受土地价值增值性和供给稀缺性等特点以及政府宏观调控的影响，中心城区用于房地产开发的土地愈来愈少，其价格必将更趋高涨。 14 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 二是住宅品质的提升。随着社会的进步和经济的发展，人们的消费观念正在发生变化，享受型的住宅需求已成为人们的首选。开发商在小区建设中会更注重在规划设计、环境配套上使用新材料、新工艺，加大配套设施的投入，以此形成新的卖点，如小区智能化管理等高端设备的引进、多层转向高层、砖混转向框架等，必然带来开发成本的增加，并拉动房价上扬。 三是建安成本的上涨。2008年与2007年相比，原材料中的钢材、水泥、玻璃等建材价格涨幅均在20%以上，部分建材涨幅甚至超过50%，从而导致商品房建安成本的上扬。2009年，建材价格将基本维持在2004年的高位。 四是人防设施的增加。从2009年1月起，人防设施异地建设费由过去的每平方米16元提高到36元。 五是税费的增加。过去为扶持我市房地产业的发展，市政府曾出台了减免的优惠政策，随着房地产市场的逐渐成熟，这部分优惠政策将取消。同时，房地产开发企业的所得税也将由原来的查帐征收改为查帐征收与核定征收相结合的方式，开发企业的税收支出将增加。此外，随着贷款利息的调整，企业的财务费用也会提高。 综上所述，2009年商品房价格呈上升趋势。预计涨幅在12%左右。 3、投资增幅不大。 2005年至2008年，城区房地产开发投资平均增速为35%。受诸多因素影响，2009年房地产开发投资仍将保持一定的规模，预计增幅为15%。 一是金融政策调整的影响。去年以来，国家加大了对房地产业的金融政策的调控力度，一方面降低按揭成数、提高首付比例，另一方面提高开发商自有资金的比例，严格控制项目贷款，如果这些政策继续下去，将对2009年投资自主增长机制产生不利影响。 二是土地供应的影响。中心城区通过近几年的建设，能用于房地产开发的闲置居住用地越来越少，特别是随着企业改制的深入，老城区原有企业成规模的空地基本通过招牌挂的方式出让完毕，中心城区基本没有适合房地产开发的成片熟地、净地可出让，而现行 15 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 居民对中心城区的房屋情有独钟，并不看好南城区和东城区，虽然诸多开发商也在南城区和东城区购地，但目前不是开发的黄金季节，暂时不会动工建设，而在等待土地的升值。此外，受土地严控政策的影响，去年农用地转为非农建设用地的审批基本停止，房地产开发的新增地大大减少，从而也影响到房地产投资的增加 三是现有项目规模的影响。2009年新开工的23个项目中，除丁香苑(规划可建面积18万平方米)、万豪园(规划可建面积5.25万平方米)、凯凌?紫薇苑(规划可建面积3.7万平方米)外，基本为1万平方米的规模，土地费用不高，基础设施配套不多，投资也就不大。同时原有的亿达世纪花园二期工程、葡萄园城市花园二期工程等续建项目已取得土地使用权，并完成前期工作，文峰小区、汇丰园、宝运花园、凯凌紫竹园等项目的房屋主体基本竣工，后期投入也不多。 4、开发商将更加注重小区的配套设施建设，来满足居民的高层次要求。如万豪国际设有游泳池、双语幼儿园、会所、绿化广场等，亿达城市花园设有会所、幼儿园、大型广场、酒楼等。 5、开发商逐步注重营销推广。如万豪国际请武汉新德坊物业顾问公司作全程代理。 6、开发商逐步重视物业管理的质量，提高为业主的服务质量。如华府馨园将采用招标的方式来选取物业管理公司。 7、随着经济的不断增长，土地价格的不节节攀升，小高层物业将逐步登场。如丁香苑、葡萄园前期没有小高层，但后期规划有小高层住宅物业。 8、商业地产成为关注热点。作为中小城市，投资型产品逐步被市民接受，如洪源家居广场一推出就受到青睐，市场火爆，6月18日开始，几天时间已有420人认筹。 9、平层、错层销售情况相当，但从长远来看，平层将逐步主导市场。如亿达城市花园一期设计有错层结构，二期全为平层结构。 16 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 第三章 区域房地产行情分析 项目位于荆门市北城区，泉口路上，周边生活配套较齐全，交通较为便利，教育机构林立，市一中、象山中学、市技校构成了良好的人文环境，东宝山公园、龙泉公园造就了优美的自然环境，周边大型单位众多，如市邮政、市中医院、市人事局、东宝财政局、市气象局、荆门火车站等效益较好的企事业单位。荆门房地产发展的重心在南城区和西城区，但北城区良好的社会条件也有利于房地产的发展。 良好的区域环境促进了区域房地产的发展，目前区域内在售楼盘主要有三个，同时还有项目即将面市，区域在售楼盘基本情况如下表: 区域在售物业一览表 17 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 地理 物业 规模均价 主力 销售率 名称 位置 形态 (?) (元/?) 户型 (%) 万豪国际 象山大道 多层 60000 2200 3*2 定65 宏业城市花园 济河三组 多层 60700 2170 3*2 90 温馨园 象山大道 多层 5000 2050 3*2 20 一、区域市场行情分析 1、目前区域在售楼盘供应量约10万?，未来一到两年，区域供应量将大增，如刚刚动工的丁香苑总建筑面积18万?，估计下半 年面市。 名称 规模(?) 销售率(%) 万豪国际 60000 定65 宏业城市花园 60700 90 温馨园 5000 20 2、区域物业均为多层，结构上砖混与框架并存。 3、区域住宅销售均价在2050,2500元/?之间。 4、主力户型为三房两厅，如万豪国际户型全部设计为三房二厅。 18 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 5、三房两厅面积在120-140?之间的户型旺销，小三房和二房销售状况略差;主要原因有二:一是荆门人习惯住大一点的房子;二是荆门当地居民多是三代同堂，父母、夫妻、子女住在一起，家庭结构决定了住房需求。 名称 物业形态 均价(元/?) 主力户型 万豪国际 多层 2200 3*2 宏业城市花园 多层 2170 3*2 温馨园 多层 2050 3*2 6、区域内开发商逐渐成熟。从产品规划、工程建设、营销策划到后期物业管理的水平不断提高，如万豪国际聘请武汉的代理公司进行营销策划和销售代理，配套有游泳池和双语幼儿园，产品品质较高。 7、周边消费群体有较强的经济实力，但是购商品住宅的意愿不强;荆门消费者基本上都有自已的住房，很多人住单位房或自己盖房居住，商品住宅市场不温不火。 二、竞争可比性楼盘个案分析 结合本项目的实际情况，选取了同在一供需圈的万豪国际、宏业城市花园作为竞争性楼盘及地理位置相当、定位相似的华府馨园作为可比性楼盘进行深入分析。 19 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 , 万豪国际 1、规划 该项目位于象山大道与泉口一路交汇处，由嘉鸿房地产开发有限公司开发，武汉新德坊物业顾问有限公司全程行销代理，总建筑面 积约6万?，由16栋多层组成，其中一期7栋，二期9栋，有砖混和框架两种结构，整个小区呈T字型分布。 2 、户型设计 该项目为多层条式结构,南北通透,全部为三房二厅，有平层和错层结构。 户型 三室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 面积(?) 117.75 116.04 120 133.22 3、配套设施 三网合一、 对讲门、红外线 、 游泳池、会所、双语幼儿园等 4、物业管理 该项目物业管理费为0.3元/??月。 5、价格:均价2200元/?。 6、销售情况:该项目目前未开盘,已认筹65%左右。 7、宣传推广 项目有围墙、车身、荆门晚报广告等。主要诉求3E(生态、环境、秩序)社区以及一种时尚的生活，但与消费者的购房动机不符。 20 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 广告宣传虽多，但没抓住本质。 8、综合评价 项目周边配套较全,但商业气氛不浓, 小区内部配套相对完善，目前基本封顶，运用了武汉的营销理念，市场反应较好。该项目与 本案定位相似，且距离最近，有很强的竞争性。 , 宏业城市花园 1、规划 项目位于浏河三组，由湖北天甲置业有限公司开发，荆门安佳房地产经纪有限公司营销策划，总建筑面积约6万多?，由13栋多 层砖混结构组成，绿化率为35%，目前为现房。 2 、户型设计 项目为多层条式结构,南北通透,主力户型为三房二厅，辅以少量二房二厅和复式房。 户型 三室二厅 三室二厅 三室二厅 二室二厅 复式 面积(?) 107.6 110.02 112.8 86.4 159 3、配套设施 三网合一、对讲门、红外线 、 会所、广场等。 4、物业管理 该项目由新辉物业公司负责物业管理，物业管理费为0.25元/??月。 21 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 5、价格 均价2170元/?。 6、销售情况 该项目目前为现房,总销售率90%左右。三房二厅只有1套1楼未售出。 7、宣传推广 该项目主要为户外广告。主要宣传语为“100%纯粹?城市新贵领地”。 8、综合评价 该项目周边交通较发达,配套较全,目前为现房，市场反应较好。该项目离本案较近，有一定的竞争性。 , 华府馨园 1、规划 该项目位于白云大道，由荆门华府房地产有限公司开发，荆门群艺数码地产策划有限公司营销策划，总建筑面积约25000多?，由4栋多层组成，有砖混和框架两种结构,绿化率为35%，目前未开盘。 2 、户型设计 该项目为多层条式结构,南北通透,主力户型为三房二厅，辅以少量二房二厅。 户型 三室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 二室二厅 二室二厅 二室二厅 面积(?) 133.43 122.3 105.17 109.95 108.31 114.89 120.78 105.17 103.17 99.31 22 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 3、配套设施 三网合一、 对讲门、红外线 、 儿童游乐园、地下车库等 4、物业管理 该项目物业公司采用招标的方式选取，物业管理费暂定0.3元/??月。 5、价格 均价2350元/?。 6、销售情况 该项目目前未开盘,,已定购40%左右。 7、宣传推广 该项目主要为户外、围墙广告，以及制作了较为精美的楼书。 8、综合评价 该项目周边环境优美，配套较全,目前未开盘，市场反应较好。该项目与本案定位相似，有很强的可比性。 23 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 第四章 项目分析 一、地段分析 项目位于泉口路上，临长宁大道，旁边就是公交站台，交通非常方便;距荆门火车站约500M，距公交总站约300M交通出行非常便利。附近有市一中、象山中学，浏河小学、浏河中学等中小学教育配套。周边有荆门邮政局、泉口果蔬超市、开心购物广场银河店、银河花卉市场等生活配套设施。临近东宝山公园、龙泉公园，有良好的自然环境。项目拥有比较好的地理位置条件。 二、产品分析 1、地块分析 项目地块东临银河集团，西靠荆门市一中，南边是住宅楼，北临泉口路;地块周边生活氛围较好。 24 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 2、主要技术经济指标 名称 指标 总用地面积 14595.53? 建筑总占地面积 4378? 总建筑面积 25936.21? 其中 住宅总建筑面积21332.69? 商铺总建筑面积4603.52? 容积率 1.78 建筑密度 29.9% 绿地率 36% 25 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 总户数 181户 室外停车 55辆 , 总建筑面积25936.21?,有9栋多层住宅组成，小区初具规模; , 室外停车位55辆，可适当再增加一些底层架空停车位。 3、户型面积 户型 2*2 2*2 2*2 2*2 2*2 3*2 3*2 3*2 1*1 面积(?) 101.16 106.21 99.93 99.01 93.75 136.54 137.63 121.67 67.19 , 主力户型为二房二厅，而从市场调查情况来看，三房二厅销售情况明显好于二房二厅。 三、SWOT分析 1、优势 , 周边配套较全，交通较为便利。 26 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 , 紧临一中、象山中学，人文环境良好。 , 周边多居民区，居家气氛浓厚。 , 小区初具规模。 2、劣势 , 小区规模较小，小区内配套不完善。 , 户型面积配比不合理，主力户型为二房二厅，户型面积偏小。 3、机会点 , 荆门经济持续增长给本案带来机会。 , 荆门楼市处于平稳上升时期。 , 旧城改造为本案提供了良好的周边环境。 , 周边多大型单位，有较强的经济实力。 4、威胁点 , 国家采取一系列针对房地产的宏观调控政策，抑制房价过快上涨。 , 未来本区供应量将增大，竞争日益白热化。如18万?的丁香苑几乎与本案同步。 , 区域市场产品同质化严重。 , 消费者购买商品房意识不强。 27 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 四、卖点分析 从以上分析来看项目自身卖点不多，主要卖点如下: , 地段好、交通、生活非常方便; , 临近一中、象山中学、浏河中小学，拥有较好的教育资源 以上卖点不足以支撑项目的销售，因此我们在操作本案时，必须深入挖崛项目卖点。 28 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 第五章 项目策划 一、目标客户定位 1、目标客户群体定位 , 周边学校、邮局、火车站等效益较好的企事业单位中高层管理人员。 , 周边中小企业老板、私营小业主。 , 周边乡镇一部分先富起来的人群。 2、目标客户分析 区域内企事业单位管理层分析: , 一般有固定丰厚的收入。 , 不一定喜欢最适合自己的，但绝对喜欢能彰显自己身份的物品。 , 并不在乎离交通站点远近，但对交通要求很高绝对需要便捷易达。 , 追求高品味的生活。 , 家庭结构较复杂，一般为三代同堂。 , 一般受过较好的教育，也希望自己的后代受到较好的教育。 周边乡镇消费者分析: , 这类客户可能没有很高很固定的收入，但积蓄颇丰。 , 这类客户家庭结构较复杂，多为三代同堂。 29 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 , 有一定的从众心理，消费有一定的盲目性。 , 也许自己没有很高的学历，但希望自己的后代受到很好的教育。 , 很有社会阅历。 , 希望跳出农门，在城里安个家。 , 喜欢与城里的达官贵人打交道，以体现自身的身份。 二、产品定位 1、外立面建议:外立面立求体现项目的现代尊贵品质，强烈的城市感觉;建议采用较为亮丽的现代的色块进行立面构图，材料主要用 涂料，底层与局部用面砖，窗建议采用彩色铝合金窗配墨绿色玻璃。 30 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 2、小区主入口设计 小区主入口是体现项目尊贵品质的重要组成部分，建议做如下造型: 3、户型配比建议: 以三房二厅二卫为主力户型，辅以少量二房二厅、一房一厅，房型面积比例见下表: 户型 一房一厅 二房二厅 三房二厅 面积 50-60? 80-90 120-140 比例 10% 20% 70% 4、商铺建议:临泉口路可设一层商铺。 5、小区内公厕建议:小区公厕对第8栋影响较大，可不设公厕。 6、幼儿园设置建议:在小区内设置一幼儿园，来满足消费者的需求，同时体现品质。 7、交房标准建议:荆门住宅交房基本上都是毛坯房交房，建议本项目交房标准提高，厨卫精装修、墙面、顶 棚乳胶漆、地面水泥刮糙;入户门统一安装。 8、园林景观建议:项目虽小也要做出精致的园林景观，绿化不留死角。 9、物业管理建议:加强物业管理的投入，在售楼期间引入物业管理服务。 31 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 三、价格定位 为了能准确的把握市场价格，结合本项目情况及市场环境，对本项目价格作一个较为准确的定位，本司在市场分析时特选取竞争 性较强的2个楼盘及1个可比性楼盘进行详细考察，采用市场比较定价法，通过规范的综合指数比较分析，为本项目的价格定位提供 一定依据。 根据比较楼盘地理位置，产品品质，物业类型，市场销售期，目标客户群的竞争性等因素来确定各楼盘对本项目影响的权重。 项目名称 权重 主要原因 万豪国际 60% 同在一供需圈内，且物业形态相同 宏业城市花园 20% 同在一供需圈内，且物业形态相同，现为尾盘房 华府馨园 20% 不同在一供需圈内，但定位相似，有很强的可比性 1、竞争项目权数对照分析表 项目 金榜世家 万豪国际 宏业城市花园 华府馨园 因素 地段 100 99 101 100 交通 100 98 101 100 规模 100 101 101 100 景观 100 100 100 102 规划 100 101 100 100 户型设计 100 99 99 100 配套设施 100 101 99 101 物业管理 100 100 100 100 32 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 总体分 100 99.875 100.2 101.5 调整比例 1 100.12516 0.99800 0.98522 2、价格定位分析表 比较楼盘 万豪国际 宏业城市花园 华府馨园 合计 楼盘价格 2200 2170 2350 调整比例 100.12516 0.99800 0.98522 比较价格 202 2168 2330 权重 60% 20% 20% 100% 权重值,比较价×权重 721.2 233.6 266 2221 , 采用市场比较法，根据以上计算分析，本项目的市场价格为2221元/? , 我司建议毛坯房均价为2250元/?。 , 经过我司对周边商铺调查(泉口花园商铺价格为3500元/?,但销售状况极差)，我司建议商铺售价为3500元/?。 四、形象定位 产品形象定们必须符合目标客户心理，强化目标客户对产品的认知度，我司建议对外形象定位为:“高品质尊贵社区”。 强调一种尊贵的品牌形象。 33 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 第六章 营销策划 一、案名建议 案名必须符合目标客户的心理，好的案名有利于项目推广。 1、案名建议: 2、诠释 , 案名大气，不落俗套。 , 符合消费者望子成龙的心理。 二、营销策略 塑造本项目鲜明独特的市场形象，挖掘提炼并让市场明确认知到本项目与众不同的独特卖点，是实现销售目标的关健点。为此，精准的项目定位、有力的usp(独特的销售主张)主题，确立市场的差异化是我们在营销推广中的延展主线。本项目正式开盘至推售期间，是一个将金榜世家逐步推向市场、提高人气，进而促进销售的过程。因此在销售中一定要做到“有计划、有步骤、 34 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 地推出物业。 营销策略方案如下: 有重点” 1、采取严格的销控管理 2、价格实行“低开高走”的价格策略 3、销售各阶段与广告促进密切联动 4、适时采用直接有力的促销活动 5、酌情进行销售政策的合理调整 6、提升物业品质策略，主要通过售楼部、样板房装修来体现 7、争取与市一中达成协议，小区业主的子女可享受一定的录取政策 8、采取电脑售房系统进行炒作，在营销手法上与市场形成差异 三、入市时间建议 1、入市时间建议 椐据我司深入的市场调查，及结合本项目的实际情况，我司建议开盘日定为2009年10月22日。 , 尽早入市可以在销售高峰期到来的时候进行预热。 , 避开传统的销售淡季。 35 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 , 正值周六，市民有时间选房。 四、项目包装方案 本项目需要用包装打造形象，用细节体现尊贵。 1、售楼部 , 售楼部选在项目门口，如图示位置。 , 于2009年10月1日前完成装修并验收。 , 售楼部选在泉口路上，如有条件可在市中心建一小型售楼部。 , 在入口就要营造一个体现身份的气氛，要有一种大气的感觉。 , 与门相对的墙壁挂一幅小区全景图(鸟瞰图) , 大厅的右侧摆放接待台 , 中央摆放小区规划模型、楼盘模型和户型模型 , 楼盘效果图和平面图悬挂于墙壁的显眼处 , 五证制作成展板挂于墙体或立在地面 , 销控板 , 其他渲染现场感性气氛的展板和装饰物 , 电视宣传片的反复播放 36 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 , 制作物业管理、会所、配套展板置于墙壁。 2、样板房 , 建议做2-3套风格不同的样板房。 , 完成时间:10月20日前完成并验收 , 样板房主要要凸现业主尊荣华贵及书香门第之气。 , 考虑因素:楼层景观、朝向、视野等因素。看楼通道的布置和各种导示系统 的标明。 , 重点因素:采用特种隔音玻璃，解决嘈杂问题 , 其他:体现出品位感，如在样板房入口处安置一个非常有服务水平的保安或侍者(配有专门的有档次的服装、鞋帽、手套 等)，用一种专业的服务姿态为客户做看房指引。让客户感受到受到不一般的尊重和体现个人的优越感。 3、围墙 , 营造周围施工现场的环境可以体现发展商的管理水平、塑造项目整体形象和提升客户的购买信心。 , 主要在项目靠泉口路上围墙广告，内容以图片为主，与消费者的购房心理相符。同时在居民通道上做少量的围墙广告。 , 项目周边主要路段插布灯杆旗、彩旗 4、楼体 37 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 , 待主体结构封顶后，可在靠泉口路的两栋上悬挂大型显眼条幅。主要宣传项目的获得的政府部门的祝贺，增加市民的信心。 5、户外 , 可在市中心几处人口集中的地方做大型广告牌，图片以小区鸟瞰图为主。 6、楼书 , 经过我司对荆门的房地产进行深入的调查，发现较少开发商制作楼书，我司认为制作符合消费者心理的精美楼书可以激起 购买者对楼盘的信心。 , 由于消费者具有二重性，楼书的制作可分两个方面来迎合消费者的心理。 , 一方面要体现楼盘的档次，体现消费者的身份，与名校为邻，可让孩子赢在起跑线上。 , 另一方面要让消费者感受到城市人生活的方便，孩有更多受教育的机会。 7、宣传单张 , 宣传单张尽可能用较好的纸质，以体现楼盘的档次。主要内容有:项目地段图、效果图、优势、售楼地址、电话、开发商 38 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 名称等，同时辅以少量经典户型。 五、报纸媒体推广计划 为了打造“品质文化社区”的概念，有必要在媒体上作出相关的广告， 包括硬版广告和软性新闻以及业主访谈几个方面。 硬版广告: 媒体——荆门日报、荆门晚报 主题——品质文化社区 时间——第一阶段:按九月中旬销售许可证到位，到位后预告超值内部认购的消息。开盘前一周内安排周一、周三、 周五。共四次。 第二阶段:开盘后三个月内，每周保证两次。共六次。并穿插一定数量的软性新闻宣传和软文宣传。 第三阶段:开盘后六个月内。酌情增减。 六、电视媒体计划安排 简要说明: 1、30秒电视标版。开始于荆门电视台新闻中段插播，强化人们对金榜世家的联系，配合近期之报纸与电视在概念上的 39 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 不断深化，建立高品质高起点的项目平台，为销售推广助势，原则上逢周五、周六增加1/2频率，本片为了体现品 质，需进行三维动画制作片。 2、8分钟电视宣传片。楼盘资料和优势的全面展现，业主可以现场欣赏，也可以压制成 VCD作为楼盘宣传资料的一 部分。 备注:具体创意后期同电视广告公司互动提供。 七、流动广告推进安排 开盘前后各一个月公交巴士巡城。 选定1到2条公交巴士，在巴士上喷绘宣传广告，线路选择离项目近一点附近人多一点及行车速度快一点的住宅小 区路线，与公交部门联系暂定两个月。 八、主要宣传语 尊贵品质 教育 居住改变生活 状元地段、状元楼盘 居住改变命运 让您的孩子赢在起跑线上 小康不小康、关键看住房 孟母三迁，择邻而居 新城市的生活空间 让每个孩子都看到自已的未来 40 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 优居、居优、居住可以让人如此骄傲 置业金榜世家、置业辉煌未来 41 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 第七章 销售执行方案 再好的营销方案如果没有强有力的执行，都只能是纸上谈兵，我司将组织强大的营销团队负责项目的营销执行。 一、营销执行总体思路 我司将采取“排号购房、快速销售、快速回笼资金”的营销思路操作本项目。本方案就营销工作的时间节点及主要事项作出说明， 具体的宣传推广和销售工作，待与贵公司正式合作后将在营销策划方案中做出详细的策划。 二、总体营销工作进度计划 总体销售周期为12个月，为了便于从总体上把握项目营销，便于宣传推广与销售执行工作的紧密配合，以开盘销售(初步定为10 月22日)为一个主要节点将本项目的营销工作分为以下几个阶段: 第一阶段 2009年10月22日以前 市场导入期 第二阶段 2009年10月22日——2005年12月30日 强销期 第三阶段 2009年1月1日——2006年6月30日 旺销期 第四阶段 2010年7月1日——10月30日 清盘期 三、主要工作时间节点 1、 开盘时机的选择 开盘条件: 42 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 , 取得商品房预售许可证 , 工程具备良好的形象 , 所有的销售准备工作完成(售楼部、样板房装修到位，楼书及其他销售资料准备到位，人员培训到位) , 开盘前宣传推广到位 四、市场导入期主要工作 市场导入期工作主要有以下一些方面: , 售楼部的装修事宜(包装、装饰、装修方案、物品布置等) , 样板房装修(方案、招标、定标、实施、交付) , 现场包装及媒体报批 , 户外广告点的选择及包装 , 人员准备(培训、考核、上岗) , 销售工具准备(专车、电脑售楼系统、模型、服装、销售道具等) , 销售资料(楼书、户型单页、购楼须知、按揭指南等) , 销售策略制定(价格方案、销售方案等) 根据10月22日开盘的时间节点，我们在与贵公司正式签订策划代理后对开盘前的工作将做出详细的计划。 43 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 五、广告费用 , 广告费用按销售总额的2%预算，估计90万元。 , 广告费用的详细预算待与贵公司签订正式合同后，分阶段上报开发商批准。 六、销售目标 1、总销售额预估: 项目 住宅 商铺 合计 销售面积? 21332.69 4603.52 25936.21 销售单价元/? 2250 3500 销售总价元 28665862 16112320 42778182 2、销售周期预测:12个月完成90%销售率，实现销售收入为3800万元。 3、销售资金回笼计划 销售阶段 住宅强销期 住宅旺销期 尾盘期 销售周期 08.10.20---05.12.30 10.1.1---06.6.30 10.7.1---10.10.30 完成销售额万元 1283 1711 855 回笼资金万元 1000 1700 1100 44 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 亲爱的朋友,上文已完,为感谢你的阅读,特附加送另一篇《村 级党建工作的调查报告》范文,如果下文你不需要,可以下载后编辑删除,谢谢, 村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指出: “ 加强和改进党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改进工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。 一、主要做法 (一)完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。××县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村(因党员不足xx人)之外全部设立了党总支，以片区 45 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支——党支部一—党小组——党员中心户”的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。 (二)发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报1—5件实事，并填写《农村党员实事申报登记卡》，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广大农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村发展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年 46 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片;落实一个致富项目;调解一件以上民事纠纷;培养一名入党积极分子;为人民办一件实事;为村献一条计策等“六个一”的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部发展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx,。 2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创”活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为若干小区，确定“双带”能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮”活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创建。xx乡在“3+1”小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会——村理事会——互助组——基本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡服务理事会的党员干部达到xx人，占农村党员总数xx人的xx,，占有“双带”能力党员xx人的xx,，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带领村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品 47 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 销售等服务，与村组农户签订蔬菜种植合同xx多亩，带动全村发展蔬菜xx亩。 (三)推进了民主政治建设。 党的十七大报告指出:“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用”，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度”。XX乡XX村开展“一主两翼”的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体体现。 一主两翼的内涵就是:以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼”的村级民主运行新机制。 议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分体现人民当家作主的愿望。结果是村“两委”与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会”和“代表监事会”使民主决策、民主理财、民主监督等更加规范和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名 48 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。 XX村通过“一主两翼”的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼”活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。 (四)突出了经济建设这个中心。 调查表明，各地在党的建设上不是空对空，不是做表面文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的发展。 XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，达到了“三通一平”，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带领老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上;发展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。 二、问题探析 (一)年轻党员发展不够。 调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以 49 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 上的xx名，占xx,。有一部分党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏发展经济的头脑，更不用说发挥“双带”作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的贡献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕发展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员发展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速发展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，发展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。 (二)党内活动开展不够。 调查发现，有的村总支(支部)有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一”期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的氛围，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支(支部)为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。 50 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 (三)班子的作用发挥不够。 村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会发展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何体现“三个代表”的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就发展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子;有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心发展经济;有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神;有的村级党组织缺乏民主的氛围，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。 三、几点建议 (一)实施“三培工程”。 “三培”就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。 1、把党员培养成能人。过去在特定历史条件下的党员能人，现如今可能变成了庸人，有的随着年岁已高，也变得不那么能干了。怎样发挥现有党员的作用，一是要经常洗脑。要组织党员经常学习政治、经济、文化等知识，提高其思想素质和为人民服务的本领，二是要经常开展活动。以丰富多彩的政治文化经济活动加强党员之间的联系，交流思想，互相沟通，使党的组织生活充满生机和活力;三是经常组织党员参加各种培训，使他们通过培训以后能掌握一至两门农村实用 51 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 技术，并能运用到实践中去。四是多为党员提供发挥作用的舞台。使每个党员有一份力尽一份力，有一份心尽一份心。 2、把能人培养成党员。在社会经济发展过程中，农村有一部分年富力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方，本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一部分经济能人本身有强烈的竞争意识，不甘落后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。 3、“把能人党员培养成村干部”，能人党员可能在一个小区域内能够达到政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示范性。但有的同志可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。这就要求村级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才;用才的肚量，不怕别人抢位子，把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时地加以重用。 (二)发展村集体经济。 调查表明，凡是村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资，可以解决办公经费，可以兴办公益事业，可以解决部分群众就业。若兴办农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的服务型村办企业，让老百姓得到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“发展才是硬道理”，只有经济发展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起来。 (三)支部建在产业链上。 52 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 计划经济时代，支部建在村级，的确起到过十分重要的作用。市场经济的确立，“一撤三并”之后，村的地域范围扩大，党员人数增多，党员的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传达到千家万户，更不用说开展支部生活， (比如一位xx多岁的老党员要他步行几十里山路参加一个会议是很难做到的)。各地经济条件不同，调整产业的主攻方向不同，把村里党员集中到一起研究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不利因素，使我们探讨支部的建设上应多一些理性思考。XX乡把支部建在产业链上，村级改设党总支值得借见。根据相同地域、相同产业单独设立支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建设为中心，可有效地发挥党支部的作用。由于党员家庭发展的产业趋同，他(她)们可随时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带”作用。同时在年轻党员的发展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。党员开展活动也比方便，容易组织人员，收到实效。 (四)重视基层党组织班子建设。 实践证明，凡是村级班子团结且有战斗力的村，经济就发展快，反之亦然。因此，要采取多种渠道提高村级班子的综合素质。一是培训学习。要以县委党校为阵地，经常组织村级班子培训，学理论、学科技、学法律，提高其政策理论水平、依法治村水平和带领农民发展市场经济的本领。二是加强指导。乡镇党委要经常加强村级党组织的工作指导和联系，进一步统一思想，明确目标，完善党员教育管理规章，帮助解决社会经济发展中一些实际问题。三是后继有人。有目的 53 武汉××房地产顾问有限责任公司 金榜世家营销策划方案 选择有发展前途的年轻同志或村干部中的副职到县委党校进行半脱产学习一至两年，农忙时节在家务农，农闲时节在党校上课，成绩合格者发给大专文凭和村干部培训合格证书。 54 武汉××房地产顾问有限责任公司