不动产信托结合土地开发之研究 ——以台湾桃园经国特区为例

不动产信托结合土地开发之研究 ——以台湾桃园经国特区为例 不动产信托结合土地开发之研究 ——以台湾桃园经国 特区为例 摘要? 在台湾对于公共设施用地除公有土地采拨用外, 私有土地的取得一般采用 在地主布满强制征收及市地重划经费筹措 区段征收及市地重划等方式。 征收、 困难的情况下,信托开发提供了使地主能够选择配合土地整体开发的新方式, 对人民财产权的保障也因信托基金经费来源于 民间而使得土地开发能更顺利 私 逐渐转换成积极透过公、 机制的目的, “土地信托开发方式” 因此 的实现, 挹注政府财政之 促进地区发展、 同时促成土地有效利用、 共同参与公共建设, 多赢局面。? 「融资协 仅限于重划期间的 现行不动产信托投资机制下信托的运用, 在促进 开发期间更长久, 施工外、 设计、 为不动产之生命规划、 助信托关系」 私权 及分配方面为使公、 民间参与公共建设法对于开发期届满后需移转产权、 不动 信托制度的运用应结合不动产信托登记、 益获得最大的利益与交易安全, 产证券化等方式共同开发已产生对于土地开发 地区能真正发挥不动产信托开 发之原意。本论文主要是针对现行土地开发中的土地重划的经费筹措方式、 人力资源 不足情形及开发时间冗长等现象提出以不动产 信托及不动产证券化两种方式 来改善传统土地开发的瑕疵与弊病, 进而让土地开发结合不动产信托的安全机 制与交付专业管理及开发方式, 并引用不动产信托证券化来对民间集资发行信 专业人力资源及开发期限 使其改善土地开发的资金筹措、 托基金来筹措财源, 大幅缩减等优势创造土地开发的新商机。关键词: 土地开发、不动产信托、不动产证券化? I Abstract In Taiwan the land for public establishment can be obtained from the government in the form of public domain. Besides, private land, which is usually obtained by government by expropriation, by section expropriation and by repartition of city land, is also appropriate for public establishment. Trust exploiture offers a new way for land owners to work in holistic exploiture in the circumstances of expropriation with force and being difficult to finance for city land repartition. The outlay for trust fund for land exploiture roots in nongovernmental money, as a result, it is much easier to ensure people’s property right. Therefore, the purpose for land trust mechanism is to accelerate making use of land effectively and region development as well as to relieve the burden of government finance through the private landowners’ participance in public works together with governmentUnder the existing real estate investment trust mechanism, the exertion of trust system is limited to the life planning of real property, design, construction of the "financing assistance trust relationship" during the period of repartition. The exertion of the trust system should be combined with real estate trust registration and securitization of real estate, in order to make real estate trust play its original intent in land exploitureThis paper is mainly directed against the phenomena such as the mode of financing for land repartition, insufficiency of human resources and the lengthy exploiture time of the existing land exploiture, thus we ameliorate the flaws and shortcomings of traditional land exploiture by real estate trust and securitization of real estate ,then combine land exploiture with real estate trust and delivery management as well as exploiture methods, and utilize the securitization of real estate trust to raise funds from civil money, in order to create new business opportunities through improving the financing of land exploiture, offering professional human resources and largely shortening exploiture timeKey words: land exploiturereal estate trustsecuritization of real estate II 目 录摘要. ?? Abstract 目录?? 插图与附表..II I? 1??绪论1? 1.1??研究动机与目的..1? 1.2??研究范围与限制..1? 1.3??研究流程..22??基本概论与文献回顾3? 2.1??不动产信托3? 2.1.1??信托起源与发展历程..3? 2.1.2??信托的定义.3? 2.1.3??信托之标的及范围.3? 2.1.4??信托当事人.4? 2.1.5??自益信托52.1.6??他益信托52.2??土地开发..52.2.1??台湾地区 土地使用体系..5? 2.2.2??土地开发方式..8? 2.2.3指定整体开发区错 误!未定义书签。2.2.4台湾地区土地开发方式的改变错 误!未定义书签。2.3??台湾地区不动产信托与土地开发现况.13? 2.3.1??台湾地区不动产信托登记13? 2.3.2??不动产证券化.13? 2.3.3 ?不动产信托与土地开发的结合..14? 2.4??不动产运用信托之优势.18? III.??2.5??不动产信托之实践..20? 2.5.1??富邦一号..202.5.2??台北市捷运土地信托开发案.21? 2.5.3??土地开发资产信托营运模式应用22? 3??案例分析经国特区发展潜力分析错 误!未定义书签。3.1??经国特区的发展里程 错 误!未定义书签。3.2??经国特区社会经济环境分析29? 3.3??现况发展.323.3.1??土地使用现况.32? 3.3.2??周边道路系统现况39? 3.3.3??土地权属及公告现值分析40? 3.3.4??不动产市场分析错 误!未定义书签。3.4??经国特区未来发展目标及规划构想48? 3.4.1??经国特区整体发展构想..48? 3.4.2??土地使用规划构想48? 3.5??经国特区土地开发所面临的问题..50? 3.6??经国特区地开发交付信托构想与可行性分析.51? 4??经国特区的开发信托机制与效益.57? 4.1??经国特区的信托效益与信托流程建立.57? 4.1.1??经国特区区位优势57? 4.1.2??财务分析..584.2??信托流程的建立.63? 4.3??不动产信托运用在土地开发运用后所产生的效果与好处66? 5??结论与后续研究建议.67? 5.1??研究结论.675.2??后续研究建议67? IV 参考文献69致谢. 72 插图与附表 图 1.1 研究流程图2? 图 2.1 财产权分类图.4? 图 2.2?信托当事人关系图..5? 图 2.3?台湾地区都市计划体系..7? 图 2.4?台湾地区现行不动产信托架构图..15? 图 2.5?土地开发结合信托示意图..16? 图 2.6?以促参法办理捷运土地开发之信托机制运作 方式.2 2? 图 3.1?经国特区地理位置示意图..27? 图 3.2?计划区范围示意图..28? 图 3.3?计划区土地使用现况图.34? 图3.4?计划区建筑物楼层分布示意 图37? 图3.5?计划区建筑物结构分布示意图..38? 图 3.6?计划区土地权属分布示意图41? 图 3.7?计划区土地公告现值分布示意图..43? 图3.8?计划区周边土地交易价格示 意图..47? 图?3.9?经国特区整体分区构想示 意图..48? 图 3.10 经 国特区土地使用计划示 意图..50? 图 3.11?台湾地区土地价值增长图..54? 图 3.12 传统重划开发方式与信托 重划开发方式的比较.56? 图 4.1 经国特区居位优势示意图..57? V 图 4.2 经国特区信托机制流程图..65? 表 3-1 桃园县部分乡镇市历年人口数一 览表29? 表 3 -2 桃园市、龟山乡、芦竹乡与南?都市 计划区人口成长一览表30表 3-3 北部区域及桃园县产业比例比较表..31? 表 3-4 桃园县各乡镇市工厂登记数一览表..31? 表3-5?土地权属分析表40? 表3-6?计划区公告现值统计表42? 表3-7?计划区邻近地区近二年土地平均交易价格分析表..44? 表 3-8?近二年土地平均交易价格简表.45? 表?4-1?第一期重划区土地使用计 划表58? 表 4-2?第一期重划区土地权属表..59? 表?4-3?第一期重划区开发成本概 估表61? 表 4-4?第一期重划区之重划负担计算表..62 VI 1绪论? 1.1??研究动机与目的? 托观念来增进土地的有效开发。? 都市发展的扩张使其周边的农业用地需要配合都市的 就传统的土地开发方 式而言, 在台湾地区一般采用的土地开发方式为区段征 扩张而转型为建筑用地以增 加都市用地。 故 政府人力资源和财政资金有限, 土地开发的面积往往高达数十公顷至数百公顷以上, 一个都市计划从计划发布至土地开发完成最少也要经过 20 年至 50 旷日费时且被划 年, 政府美其名曰为了帮助百姓将土地由农业用 效开发土地而且侵害人民百姓的使用权利, 能是纸上谈兵,无法实现。政 府还订立恶法,规定:因土 地划定为都市计划区内已非属 因文后 但其实不然, 依法令本区域土地看似已经成为建地所以可以开发使用, 税等等。 不得为建筑之使用” 。故人们只能被动的等待政府开 发完成始能作为建筑用地使用,根 本没有保障人民的权益以及考虑人民的需求。1980 年台湾地区开始学习欧美等先进国家的优良制度??信托的观念, 改变以往动产和 不动产之间的界线。台湾经过十多年的改革,于 1995 年正式订立信托法,将以往的许 本文研究的目的就是为了将不 使财产的交易及开发更加安全。 多资产管理运用法律化, 改变以往传统土地开发方式并针对传统开发方式的弊端加以改 动产开发和信托相结合, 良进而增进土地效益,增强区域竞争能力。 1.2??研究范围与限制? 本研究主要以台湾省桃园县的经国特区作为研究对象,分析目前实际的开发方式, 本研究 所有权人及政府三赢的局面。 以创造地主、 检讨未来解决土地开发迟延的问题, 以其实 并利用单一的区域作为实证分析的对象, 将限于制度面的检讨及财务面的分析, 1 另加注一句 “已发布都市计划之土地必须配合土地征收或重划方式开发, 未完成前地主 遗产税、赠与税、地价 于农业用地,所以课税依据需按建筑用地论,故需课征增值税、 地变为建筑用地,让人民的财富增值,其实不然。政府的人力物力财力都不足,因而只 定的土地, 从划定开始就禁止地主进行任何开发以及变更原有使用方式, 这不仅无法有 收及土地重划两种, 这两种土地开发方式都是由政府规划并发布都市计划。 但由于土地 尽其利、 物尽其用, 故特做本研究报告以结合传统的土地重划开发方式加入新形态的信 研究的目的及动机, 为使不动产开发方式更加安全化及加速重划资金的筹措, 让地际的开发状况,检讨其所面临的问题,以进行新制度的创设。? 视为本研究的 无法建立整体完整的模型, 本研究由于缺法整体的重划区数 据信息, 重要限制。 1.3??研究流程订立研究主题? 了解台湾区土地开发方式? 土地开发问题及状况? 实证区域的介绍? 提出解决土地重划与信托结合方式结合后所改进的预期结果? 相关财务分析建程? 提出后续研究方向图 1.1??研究流程图2 2??基本概论与文献回顾? 2.1?不动产信托 2.1.1?信托起源与发展历程? 英国的国民信托起源很早,已经有超过一百年的历史。依据 Cannadine David? 的分类描 述,国民信托有四个发展时期。第一阶段(18 95-192 0),称之为对英国乡村空间地景 1948),时值第一次与第二次世界大战其间,国民信托的 保护时期。第二阶段(1914-? 工作在宣扬保育的价值,提升心灵的层次。第三阶段(19 35-197 0),大量的提出乡村 房舍保护计划时期。第四阶段(165-现在) 9 ,由乡村保护的工作,延伸到更广泛的环 境保护议题,包含海岸保护,加强历史古迹建筑的保护( Cannadine,? 199 5)。英国国 与经营成果回馈不特定对象的 但是其专业经营, 经历不同的时空背景, 民信托的发展, 大众受益人,始终是这个组织发展的重要动力与成功条件。? 2.1.2?信托的定义? 为受益人之 使受托人依信托本旨, 为委托人将财产权移转或其它处分, 称信托者, 于将委托人之财产因信托关系交付给予具 专业性及公正性的受托人将其财产权进行消 极管理及收益或积极开发及建设或投资让 委托人的财产受到法律保护下有效的处分行 为。 2.1.3??信托之标的及范围? 信托之标的所涵盖的范围包含委托人所有之财 产权,并依财产权之种类区分如图 2.1:? 3 利益或为特定之目的, 管理或处分信托财产之关系信托法第一条。 信托的主要目的在? 财产权 有体财产权 无体财产权 物权 债权 采 著 专 不动产 动产 矿 作 利 权 权 权等 土 建 有 现 其 地 筑 价 金 他 物 证 券 图 2.1??财产权分类图 根据图 2.1 打 信托权利的范围包含了所有的财产权亦将动产及不动产都包含在内, 过去不动产必须经由登记始得对抗善意第三人而债权只能对抗相 破传统物权登记主义, 让债权也有物 对人但经由信托登记并发行不动产证券化者亦受物权所保障故改变观念, 权般的保障。? 过去不动产借贷只能运用抵押权而且必须针对特定人做登记,但不动产证券化后, 不动产的权利亦得发行受益凭证或证券及基金向不特定多数人募集。 2.1.4??信托当事人? 信托的当事人包括委托人、受托人、监察人和受益人,具体见图 2.2。? 委托人:具有财产权之一方,以信托为目的将财产权交付信托行为之权利人。? 受托人: 委托人将财产权因信托行为信任之受托付之人为受托人, 人指示尽善良管理人之责任管理或收益或处分委托人之财产权。? 使 对于信托财产进监督之责任监督受托人是否有依委托人之指示进管理、 监察人: 用、受益或处分之行为。? 受益人:因信托行为而获有信托之受益者。? 4 受托人并依委?托监察人( 4) 委托人 土地地 主 1 开发者 县府 受托人 信 都发局 5 托业者 3 委托人 投资者 2 重划及开发 发放补偿 受益人 地主及投 完成 成 7 资者 8 金及开发 6图 2.2??信托当事人关系图 根据图 2.2 委托人土地所有权人及金钱投资者将其财产权信托给予受托人 信托 业者,受托人依委托人之指 示处分本信托财产,与建设 公司或土地开发公司签订合作 利益依信托本旨由受托人将财产权交付给指定受益人。 2.1.5??自益信托? 则信托财产只是暂时交付受托人进行管理及处分行 委托人与受益人如为同一人者, 为所得之利益回归于委托人, 所以并无将所得之利益交付其第三人者, 故不课征期移转之交易税捐。 2.1.6??他益信托? 给第三人则应准用课征赠与之法律规定。 2.2?土地开 发2.2.1?台湾地区土地使用计划体系? 5 台湾地区土地使用计划体系由上而下依次, 将综合开发计划、 区域计划与都市计划 委托人与受益人非属通一人者, 则为实质的财产权移转之行为, 故属于将利益移转 故称为自益信托, 协议, 并依其开发公司开发进度拨付款项兴建及开发, 待兴建及开发完成后再将土地之等构成一系列之国土规划利用之完整体系,其计划体系参见图 2.3,说明分析如后。? 性质属于目标性、指导性、政策性之概略指导原则。? 区域计划在整个计划体系中居于中间协调之地位,系以一个「区域」为计划 单位, 安排 土地资源及社会经济等条件, 依循该区域之地理环境、 上承综合开发计划之指导, 得以均衡发展, 人口成长与公布, 经济发展、 使区域间之土地开发、 其适当具体之区位, 加速并健全经济发 人口及产业活动合理分布、 以达成促进土地及天然资源的保育利用、 展,改善生活环境及增进公共福利之目的。? 其中实质设施建设计划系由各目的事业主管机关研拟 计划为其上阶层之直接指导计划, 增进都市营运效 维护都市生活环境、 系为一规划都市空间、 对土地使用作合理之规划, 将非都市土地划分为九种使用分区及十八 而非都市土地使用计划, 率之实质发展计划; 种用地,按计划使用并实施管制使用,以达整体利用之目标。? 为县市政建设 县市综合发展计划在现行计划体系中系为法定外之综合性发展计划, 条件及 就县市内之各种资源发展上之特性、 以县市之全部行政辖区为单元, 之总蓝图, 确立各县市整体发展上 区域计划等上位计划之指导, 依台湾地区综合开发计划、 潜力, 发展及县市整体之需要。? 都会区综合发展计划目前亦尚未具有法定地位 ,系属为跨县市行政辖区之发展计 以作为都 研定一套实质计划, 协调整合各部门建设计划与方案, 订未来空间发展模式, 会区整体建设之蓝图,并可据为各都市计划检讨、修订之依据。6 市综合发展计划,以都会区之观点,研 划,遵循综开计划与区域计划之指导,配合县、 各种重大建设计划,依序作整体性、连贯性之实施策略和方案,以因应区域发展、都市 并根据此一目标,作整体性之分配,协调 应有之功能、地位及方向,据以研订其目标, 文教、康乐等重要设施作有计划之发展,并 市生活之经济、交通、卫生、保安、国防、 之并据以实施; 都市计划所规范空间范围为都市计划法所制定之都市计划区, 对有关都 都市计划、 非都市土地使用计划及实质设施建设计划等系属于最低层计划, 以区域 自然资源等在空间之配置,提供一长期发展之构想,其 人口、产业、土地、实质设施、 规划对象,行政院经济建设委员会为拟定机关,以「区域」为空间规划单位,将全国之 台湾地区综合开发计划即所谓国土计划, 为最高阶层之计划, 系以台湾地 区领土为图 2.3?台湾地区都市计划体系 且非 四个区域计划实际的功能偏重于非都市土地之管理, 区域计划缺乏强制的约束力。 「台湾综合开发计划」、区域计划以及都市计划分属不同的计划主管机构与审议机构, 也容易造成各层级的计划缺乏连系与协调 ,形成上下位各种计划各行其是的弱指导关 合开发计划对区域计划指导呈现弱指导关 系;且区域计划对都市计划也是呈弱指导关 市土地使用分区具有较强制的指导关系。? 因此台湾都市的主要管制是由都市 台湾地区的都市计划由于有较强制的指导关系, 土地 财务计划、 细部计划则是针对主要计划的内容进行开发方式的确认、 纲要型计划, 7 开发之前, 私人的土地不得进行任何开发行为, 如果台湾地区的都市计划检讨赶不上实 使用分区管制规则等等。 因此在细部计划尚未发布、 或是都市计划强制以某些特定方式 计划所主导。 台湾地区的都市计划可分为主要计划和细部计划两大类。 主要计划为一种 系。 区域计划仅对其主管的非都市土地使用具有较强制的指导, 同时都市 计划也是对都 系。 都市计划同样也缺乏对各个部门之重大建设缺乏强有力的约束力。 图中显示台湾综 设计划的前瞻性与协调性。 另外,区域计划对都市区域发展也缺乏约束力。 加上中央的 都市土地之使用编定较倾向于维持现况。 换言之, 区域计划被普遍认为缺乏指导重大建 简要显示现行计划体系之管理层级架构概念。 「台湾综合开发计划」 图?2.3 对各个步,这也是台湾地区都市计划系统最为诟病之处。 2.2.2? 土 地 开 发 方 式2.2.2.1? 市 地 重 划市地重划是台湾地区长久以来非常重要的开发 方式,因其可以促进土地利用的效 、 , 。 使用,以期达成建设目的的市地改良。 土地所有权人共同负担重划区公共设施用地与重划费用二项之负担,兹说明如下: 1??公共设施用地负担? 小学、国民中学、停车场、零售市场等 10?项用地,扣除重划区内原有道路、沟渠、河 重 由参加重划土地所有权按其土地受益比例所算得之负担。 及未登记地等土地后, 川、 划区内未列为上述 10?项共同负担之其它公共设施用地,应以该重划区之公有土地优先 则仍分配予该公共设施 若不能以公有地或抵费地指配者, 亦可以抵费地指 配之, 指配, 即将负 对土地面临道路时加重其负担, 公共设施用地负担中, 用地之原土地所有权人。 担分为临街地特别负担及一般负担两种。? 对其面临之道路用地, 指重划后分配于道路两侧之临街地, 临街地特别负担: (1) 对其正面道路之临街地特别负担;旁街负 担则指街角地对其侧面道路之临街地特别负 担。? 其道路宽度超过四公 依现行办法系规定面临宽度超过四公尺未满八公尺之道路者, 尺部份,由两侧临街地各负担二分之一;面临宽度八公尺以上未满二十公尺之道路者, 负担五公尺。旁街负担部分则依上述二分之一计算。? (2)一般负担:指公共设施用地负担面积扣 除道路两侧临街地特别负担后,所余 之负担,此部分由全体土地所有权人共同负担。? 8 其两侧临街地各负担路宽之四分之一; 面临宽度二十公尺以上道路者, 其两侧临街地各 按路宽比例所计算之负担。 临街地特别负担又分正街及旁街负担两种, 正街负担指宗地 广场、绿地、国民 指重划区内供公共使用之道路、沟渠、儿童游乐场、邻里公园、 用其所有土地的共同负担之后, 将剩余的土地分配给原土地所有权人,依开发计划建筑 其所需的公共设施用地及工程费用,均由参加重划之土地所有权人,按其收益比例,利 之虞 从整体都市发展的角度看 由于土地重整后的公共设施较为完善 市容比较整齐, 率、消除畸零不整的土地,而且就地政机关而言,其有助于地籍管理,免除了地籍紊乱 际社会经济的发展, 往往会造成土地所有权人在开发上的困扰, 不能跟上都市发展的脚2??重划费用负担? 指工程费用、重划费用及贷款利息,由参加重划土地所有权人依其土地受益比例, 其贷 上述二种费用之经费来源一般均向金融单位贷款支应, 办理本重划必要之业务费。 款利息由全体所有权人共同负担。一般重划区之平均费用负担比例约占重划总面积之 5 重 故抵费地乃是土地所有权人抵付工程费用、 不超过该重划总面积百分之四十五为限, 其应负担之公共设施用地 在自办重划方面, 应由实施平均地权基金贴补之。 有不足时, 由于系由土地所有权 负担比例为不得低于重划总面积扣除抵充地后之面积百分之十五, 其抵费地之处分方式亦与上述公办重划 关暂时登记为直辖市之主管机关或县市政府外, 经由自办重划区之理事会订定底价后提报会员大会通过后即可出售所得价款用以 有别, 偿还重划费用。? 并 而其所有土地面积超过重划区私有土地总面积半数以上者之同意, 有权人半数以上, 加速促进都市土地开发利用。 以扩大办理市地重划, 政府并予奖励措施, 间资源及力量,2.2.2.2 区 段 征 收农村小区更新或其它开发目 旧都市更新、 是政府基于新都市开发建设、 区段征收, 开发完成后, 重新规划整理并加以开发, 对于一定区域内之土地全部予以征收, 的需要, 由政府直接支配使用公共设施用地, 其余可供建筑之土地, 并以处分土 标租或设定地上权, 剩余可供建筑土地得予标售、 部分作为开发目的使用, 9 部分供作土地所有权人领回, 经主管机关核准者, 得由土地所有权人自行组织重划会办理市地重划, 其目的在运用民 施市地重划。 土地所有权人得依平均地权条例第五十八条规定, 以重划区 内私有土地所 积超过区内私有土地面积半数之同意, 得申请该管直辖市或县 (市)政府核准后优先实 另台湾地区法令规定, 适当地区内之私有土地所有权人半数以上, 而其所有土地面 人自筹经费开发, 故其重划完成后抵费地之登记除所有权人栏保留空白方式, 仅管理机 数拨充实施平均地权基金,半数作为增添重划区公共设施建设、管理、维护之费用;如 市政府所有,抵费地标售后所得价款,除优先抵付重划总费用外,如有盈余,应以其半 主体并先行筹款垫付, 则抵费地之权属为公有, 并于地籍整理时径为登记为直辖市或县 划费用及贷款利息之「土地支出」,由于这些费用,在公办重划方面,系由政府为实施 10?。 以上土地所有权人共同负担之公共设施用地负担及费用负担, ?至 其合计面积以 及应征之空气污染防制费; 重划费用包括土地改良物或坟墓拆迁补偿费、 地籍整理费及 整地,材料、工程管理费用 道、邻里公园、广场、绿地等公共设施之规划设计、施工、 桥梁、渠、地下管 按评定重划后地价折价抵付之负担。所谓工程费用,指道 路、路灯、多项效益,可说是公私互蒙其利,政府与民众双赢之措施。? : 「区段征收」 得为 有下列各款情形之一者, 依台湾地区土地征收条例第四条规定,(1)新设都市地区之全部或一部,实施开发建设者。? (2)旧都市地区为公共安全、卫生、交通之 需要或促进土地之合理使用实施更新 者。? (3)都市土地之农业区、保护区变更为建筑 用地或工业区变更为住宅区、商业区 者。? (4)非都市土地实施开发建设者。? (5)农村小区为加强公共设施、改善公共卫 生之需要或配合农业发展之规划实施 更新者。? (6)其它依法得为区段征收者。 其私有土地补偿方式如下:? (1)领取现金补偿者? 为征收之土地,应按照征收当期之公告土地现 值,补偿其地价。必要时加成补偿; 于评议当年期公告土地现值时评定之。? (2)申请抵价地? 依现行法令规定系以征收私有土地总面积 领回抵价地之比例, 50%为原则, 建筑用地?。 但不得少于得 不在此限。 经上级主管机关核准者, 曾经农地重划者, 因情况特殊, 40%。 该重划地区部分不少于 45%。(3)土地改良物之补偿? 2 查估基准」办理查估及补偿。 10 改良物补偿自治条例」及「桃园县办理征收土地农林作物补偿、水产养殖、畜禽迁移费 项补偿, 均依据 「桃园县办理公共工程拆迁建筑 可分为农作改良物及建筑改良物 应在征收公告期间内, 检具有关证明文件, 以书面申请发给抵价地?征收后的可供 其加成补偿成数, 由直辖市县市主管机关比照一般正常交价格, 提交地价评议委员会 经费支出, 并可使得土地所有权人享有地价增涨, 公共设施完善及居家环境质量提升等 地整体开发利用, 带动地方均衡发展, 节省政府庞大公共设施用地征收及公共工程建设 地之收入抵付开发总费用, 所以,区段征收是一种自偿性之开发事业。 其目的在促进土2.2.3 指 定 整 体 开 发 区台湾地区内政部都市计划委员会于 198 2年9月15日第259 次大会决议略以: 『在 都市计划范围内,由低使用强度之使用分区(如农业区、工业区、保护区) ,?? 变更 1 公共设施用地』 ,因此公部门要求将该都市计划变更地区列为「整体开发地区」 。? 整体开发区 , 为了达成整体开发对于环境质量塑造及公共设施成本公平负担之目标 而且区内公共设施用地于辟 , 内之公共设施用地应由土地所有权人共同负担并负责开发 前,人民是不能申请建筑的,内政部更于 1984 年函示各级地方政府,明确规定未完成 非常困难,也就是达成整体开发的交易成本居高不下。? 境质量的再造在《都市计划法》第 17 条规定不明确的限制下无法达成,而且对于整体 开发区因为公共设施未开辟完成,却可以 有建筑的行为,将使整体开发的规定形同虚 设。因此,内政部在 1996 年 6 月 7 日颁布「都市计划书规定应以市地重划区段征收或 其它方式整体开发并于完成整体开 发后始准核发建筑执照处理要点」 ,规定未发布细部 众根据都市计划法第 17 条第二项但书规定申请建筑,应不予准许,但是,司法院大法 遂又致函地方政府上开之核发建筑执照 , 内政部颁布的核发建筑执照处理 要点无法执行 处理要点停止适用。此时,整体开发已名存实亡了。 2.2.4 台 湾 地 区 土 地 开 发 方 式 的 改 变所以长久以来台 , 区段征收及市地重划的整体开发方式系法定的都市计划开发方式 1980 。 年的 湾的地方政府往往透过市地重划或区段征收的方式作为都市建设的重要工具 「都市计划整体开发地区」即规定区域内 的土地必须以区段征收或市地重划的方式办1 「 所以划定开发区域需将临近环境开发强度纳 是指因都市规划范围不同及顾及区域及环境的不同, 整体开发地区」 入整体考虑以防止区域的不均衡。 11 号解释函解释内政部的函释违宪, 认为人民的财产权必须受到保障,致使 406 官会议第 计划地区,主要计划如有整体开发之规定者,即使主要计划发布实施已经超过二年,民 核发建筑执照。因此,整体开发区实施限建执行上有其困难,政府欲以整体开发达成环 整体开发地区如果主要计划公告满两年以上, 纵使未公布细部计划, 民众有权要求 整体开区前禁止建筑。可惜的是:当时整体开发配套制度并不完备,导致达成整体开发 移转登记予政府后始准发照建筑, 因此整体开发地区须实施限建,此在整体开发未完成 建竣工后, 应无偿移转登记予直辖市或县市所有,建筑用地并应俟公共设施开辟完竣并 、商业区)时,??必须增加划设一定比例之 为高使用强度之使用分区(工业区、住宅理。而台湾地区近年来土地开发方式则有以下的转变:? 1??整体开发方式的多样化? 以自愿捐地的开发许可形式逐渐成为开 1990 , 年的整体开发的开发方式逐渐多样化 则透过此开发方式进行整体开发比 , 地区的土地权属单纯或者其为单一地主的整体开发 在取得公共设施用地;只要能确保公共设 施用地能取得之下,也产生了一些弹性的作 式的多样化已经广泛地应用于许多整体开发计划中。? 2.?义务负担的改变? 许多土地使用变更所产生的暴利 , 早期对于都市计划变更的义务负担一直没有规范 与暴损不断发生,使得台湾的都市计划饱受批评,一直到 1982 年所产生的「都市计划 早期整体开发负担公共设施均以土地为义务 。 动之便利及确保良好生活环境之必备要件 负担之标的,后来公共设施用地的取得的观念逐渐演进为公共设施负担合理 化的观点。 1990 , 开发利益或规划利得回馈予地方政府的作法确实给政府及民众一个非常好的示范 更由于相关法规对于土地使用变 , 年以来许多的整体开发不仅实现公共设施负担的目标 地方政府要求整体开发 , 变更审议规范及各地方政府所制订的单行法规中可以获得证实 的义务负担有了明确的规定,义务负担项 目也从捐赠土地到缴纳代金以及捐赠停车场 成本的减少。? 3.?都市设计管制的融入? 然 12 早期的整体开发是以市地重划或区段征收之平面式土地重整型态出现。 而,1990 等。这样使得义务负担更有弹性,也赋予地方政府和业者有协商的空间,这有助于交易 更义务负担有了一套明确的标准,使得推动更为容易。这可以从工商综合区、都市计划 幅降低了土地变更行为所发生的不公平现象。 一般而言, 公共设施用地均为增进市民活 负担的原则。 然而当时对于公共设施负担的比例及项目并无明确的规定, 但是却已经大 为高度使用之时, 必须列为整体开发地区,并要求负担公共设施以符合使用者及受益者 整体开发」 才解决了土地使用变更不当利益的问题。凡是土地使用由低度使用强度变更 创新与调整,使得整体开发更加弹性,可以减少协调产生的冲突与困境。现今,开发方 法,以解决土地闲置的问题。所以,在社会环境进步的过程中,土地使用的技术不断在 较可行。在过去『全区规划一次开发』必须取得全数土地所有权人同意的方式,其目的 一次开发的方式所进行的整体开发亦为一种开发方式; 建筑物允许分期开发。假使开发 市计划审议规范下的整体开发计划,均采用此种开发方式。此外,以全区规划公共设施 发的主流。工业区检讨变更、农业区变更使用、工商综合专用区、媒体事业专用区等都都市设计可塑造地 。 年以来都市设计及建筑量体的管制也融入了整体开发的管制项目中 向下则尝试克服建管法令仅针对个别建筑管制的缺 ; 的拟定引导并控制都市开发的形式 , 。 不够明确可行,也可能使得达成优良环境的交易成本所费不赀。 2.3?台湾地区不动产信托与土地开发现况? 2.3.1?台湾地区不动产信托登记? 不动产采用 过去台湾地区将不动产与动产间之规范分订于土地法规及民法规定中, 登记制依民法 756-758 条规定未经登记之不动产不得对抗善意第三人但经登记就可以 但动产则采用契据制一经双方合意及生效力但只能对抗 对抗任何第三人具有对世效力, 相对人权利虽快但只能针对契约相对人无法对抗善意第三人。? 1995 年信托法定立后, 信托财产即发生物权的效力,换言之,也就具有对世效力绝对效力。? 将动产可因信托关系转换为具有不动 信托法改变了过去动产与不动产分流的状态, 故不动产可以将债权及报酬及利益转换为信托基金或受益凭证让普罗大 产的稳定效力, 众也能参予投资并受信托法所保障。 2.3.2?不动产证券化? 台湾地区已于 2003 年 7 月通过《不动产证券化条例》 ,其中分成投资信托 Real? Estate? Investment? Trust,? REIT 与「资产信托」 Real? Estate? Asset? Trust,? REAT 动产证券化发展情形:? 日本不动产证券化修法(2000 年 11 月)自正式实施至今,刚满四年时间,其实施 13 背景主要是早期不动产投资小额单位化 (小口化) 经验,地价下跌长期不动产市场不景 二种方式进行不动产证券化,而「资产信托」主要是参考日本经验立法,以下是日本不 信托交付给予受托人时, 委托人将动产财产权经信托登记, 设计制度能足够明确化, 这将使得达成优良环境所花费的交易成本值得;倘若都市设计 活动及整体都市形象的关注。 都市设计的引进可创造土地开发更大的附加价值; 若都市 个案,审议制度透过专家学者与开发者之间的协商讨论,融入公部门对公共空间、公众 年以来则成为引导土地开发质量塑造的制度 乏弹性 面对专注于商业利益的开发 1990 失, 以及对基地之间公共空间无法规范的缺失。早期它的主要功能是弥补建管法令的缺 下的功能。 它向上企图弥补都市计划对于三度空间思考的不足,透过都市设计管制规则 区性的景观甚至都市意象。 在整个空间规划管理架构,都市设计机制扮演了一个承上启气所促成, 此点与台湾发展经验颇为类似。 特别是日本不动产证券化也才开始发 且在不动产市场的发展背景上也有许多相同经验, 展,这些初期的成果非常值得提供给发展不动产的我们台湾一个很好的参考借镜。? 日本以 另外, SPC 还包括大 除此之外, 方式亦积极推动开发型不动产证券化案例; 乃至 亦相当重视不动产本身的活化利用, 日本不动产证券化在资产流动化型的经验中, 尚无案例推出故台湾土地开发方式可参考日本公有财产证 良资产的证券化都相当保守, 券化模式发行土地开发信托基金以活络公有财源加入。? 易达成不动产证券化分散风险的功能,因 此建议应多鼓励各种各类型建筑不动产证券 范与推广功能,并能增加商品类型,相关单位应予重视。? 然不动产信托及不动产证 信托俨然已成为世界主要的投资及开发集资方式的主流, 不仅可以对特定 券化都是将不动产的稳定性与信托证券化的优点相结合所衍生而成的, 打破过去不动产只能单一或对特定人交易的缺 人集资亦可对全世界不特定人集资都可, 展及信托经验是相当必要的,也是势在必行的。? 不动产证券化主要将不动产权益与经营权分立 让经营者专心经营事业让投 资者权 型信托但欧美各国及日本等国都以有案例 可参考,故希望政府能加速立法以利整体开 发。 2.3.3 不动产信托与土地开发的结合? 如图 台湾地区目前银行办理的不动产信托, 2.4 (土 系指委托人将信托财产 所示, 地或其建筑物等不动产)信托 予受托银行(受托人) ,使受托人依信托本旨为受益人之 利益或特定之目的,管理、处分及开发信托财产。? 14 益受信托法所保障获取投资权益, 土地开发属于开发型信托方式, 台湾地区尚未有开发 点, 台湾的土地开发已有数十年的经验但不动产证券化仅有短短数年, 所以借镜国外发 财产、都市更新、乃至不良资产等,特别公共部门或金融部门的积极推动,具有相当示 还可包括工业区开发、公共建设、公有 化,其中不只包括办公、商用、住宅等不动产, 台湾目前不动产证券化商品只是单栋建筑类型, 且不具多样化, 此种证券化商品不 都市环境的改善等目标。 反观台湾目前尚不允许开发型不动产证券化, 且 公有财产或不 型都市更新开发案例;国(公)有财产证券化案例、甚至不良资产证券化案例等,显示 由于日本与台湾不但在地理文化等背景相近, 图 2.4?台湾地区现行不动产信托架构图投资人政府担保 信托 受益凭证 地主 政府 发行机构 回 按比例发 设施 交付公共? 受托 开发团队图 2.5?土地开发结合信托示意图 在图 2.5 的架构当中,包括了几个核心的组成份子,概分述如下:? 1??地主? 152 3 地的部份,则采取权利登记制度原 则,任何自然人、法人、神明会 、祭祀公业 等,只 要依法完成登记者,皆可为土地所有权支取得主体。台湾由于产权私有制度行之久远, 一块土地 产权复杂的情形, 往往使得土地产生分割细碎, 如果经过长时间的继承之后, 可能产生数十人所共有。? 而新开发的区域,大部分都是由不可发展区域 转变而来如非都市土地或是都市土 地农业区,少部分是透过都 市计划变更的程序,将不合 时宜的分区,如工业区或是仓 台湾地区的地主往往受限于私有制度对于物 储区等变更为住宅区或商业区等发展用地。 这也是目 进行土地的开发利用, 在无法取得所有开发区地主的同意下, 权的保护原则, 前台湾地区处理土地开发问题所面临最大的难题。? 重划区域 同时平均地权条例第五十八条也规定, 得申请优先实施市地重划, 数之同意, 而其所有土地面积超过重划区私有土地总面积半数以上 如果土地所有权人过半数以上, 这等于赋予私有土地的 也可以自办市地重划。 在经过主管机关同意之后, 同意重划者, 地主直接请求发动重划的正当性及法源基础。? 2??受益凭证发行机构? 受益凭证发行机构在美国的证券化理 论当中又称作「特殊目标机构」 Purpose? Vehicle,? SPV ,将负责发行证券化的受益凭证或证券,是 整个证券化机制中 的主角。这个组织形式不一,可为信托、公司或其它形式,视其税法上的避税性而定。 它的主要功能有三陈文达、李阿乙、廖咸兴,2004:? (1)代表所有投资人拥有担保品,并为证券或受益凭证的发行主体。? (2)隔绝资产出售人与被售资产间的关系? (3)争取合理的会计与税负待遇? 于证券发行的范畴,并不在本文的研究之内。? 3??受托开发团队 2 避 也免 变卖庙产, 持人品不正, 也避免住 所以庙产只能登记给神明, 台湾地区在日据时代庙宇并无权利主体能力, 了住持死亡的继承问题。 3 祭祀公业系以祭祀祖先为目的,由子孙设立的独立财产,大多数为土地与房屋,每年以其收益作为祭祀经费。 16 如过再细分受益凭证的发行, 通常还会有承销机构或评级机构等搭配组织, 但这属 Special? 条的规定, 私有土地所有权人半数以上, 而其所有土地面积超过区内私有土地总面积半 新开发区域的地主虽然众多, 但在讲求效益的前提下, 根据平均地权条例第五十七 可分为国有土地、直辖市有土地、县市有土地、及乡镇市有土地等四大类。 至于私有土 在台湾地区, 土地的全属可分为公有及私有土地。 其中公有土地依照土地法第四条受托的开发团队为专业的土地开发团队,可为民间的法人、建设公司、开发公司、 工程顾问公司或是资产管理公司等等,或为公司合营的土地开发特许机构。? 因为他们是第一线面对地主及政 受托开发团队的专业度将会影响土地开发的成败, 同时也必须具备土 不仅必须熟悉所有土地开发的发令, 府机关间进行土地开发的单位, 兹分别将土地开发所涉及的相关法规及专业技能概述如 地开发过程中各个专业的证照。 下:? (1)土地开发相关法令:包括了土地法、平 均地权条例、都市计划法、区域计划 法等等。? (2)相关专业技能:包括都市计划专业、土 木工程专业、法律专业、资产规划专 业、不动产经纪专业、不动产估价专业、税务专业、财务专业等等。? 4??政府? 土地开发涉及公共设施的建设及产权的变换,因此公权力的介入是最重要的因素, 如果政府不能保证整个信托过程的正当性 及合法性,则土地开发将面临无 以为继的窘 状。台湾地区的政府部门在协主民间进行土地开发的过程中,不外乎下列几种办法:? (1)税负的减免与优惠? (2)公共设施的优先兴建? (3)低利贷款的提供? (4)行政费用的减免? 政府应该以更积极的角度来面对土地开发的 以上这些协助都是属于消极面的协助, 书已规划新区域的开发,但是政府的效率 及资金总是无法达成都市计划开发时效的要 但却常 虽然已经有奖励民间自办市地重划办法等奖励民间来进行都市土地的开发, 求, 信托的过程如过配合证券化的 据此, 因开发利益问题而无法落实引进民间力量的原意。 民而免去图利私人的困扰,对政府可说是一举两得。? 使地主相信信托的结果与政府本身兴办具 及开发过程的行政手续时具有正当性的基础, 有同等的效力。? 17 兴