2016年10月东莞长安镇愉康商业大厦项目全程策划

2016年10月东莞长安镇愉康商业大厦项目全程策划 2010年10月东莞长安镇愉康商业大厦项目全程策划 二0一0年十月 1 愉 康 商 业 大 厦 项 目 全程策划 //.dillsun4>#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 * 目 录 第一部分 市场分析 长安镇总体商业概述 长安镇商业市场分析 长安镇商业分析结论 第二部分 项目分析 项目概况及优劣势分析 项目周边市场分析 项目周边市场分析结论 第三部分 项目定位 项目定位初步思考 项目定位总体思路 项目市场定位 第四部分 项目规划 项目业态规划 第五部分 营销策略 招商租金 招商策略 项目商业亮点提炼 招商时机安排 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 第一部份——市场分析 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 长安总体商业氛围概述 长安镇城市化进程促使大型商业项目井喷，近两年商业总体供应量迅速 增长，市场 消化难度大。 长安镇日常消费力状况勉强支撑巨大的商业体量运转。 长安镇中心区商业区域较为集中，有一定的商业辐射面。 未来商业供应量的持续加大，市场竞争更为激烈，商户资源不足。 小结 消费市场有一定不足，商业消化区域对象集中 项目商业体的营销、经营面临着激烈的竞争市场。 特色型/主型商业将会成为长安商业的发展方向 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 长安镇主要商业分布 百佳 明珠广场 地王广场 钻石广场 星港城 长青步行街 天虹商场 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 长安镇主要街铺业态业种构成 小结 在主要街铺业态中，主要业态为服装、精品、鞋、皮具 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 Chart1 <25 150 60 45 <24 16 <25 8 11 7 <#990099'>9 8 6 13 35 13 1<2 8 5 40 17 8 1<#990099'>9 18 Sheet4 Sheet1 电讯 <25 服装 150 鞋 60 精品 45 美容美发 <24 金融 16 餐饮 <25 婚纱摄影 8 药店 11 五金建材 7 便利店 <#990099'>9 中介 8 旅馆 6 电器 13 化妆品 35 音像文具 13 眼镜 1<2 票务 8 健身器材 5 皮具 40 娱乐 17 画廊 8 珠宝 1<#990099'>9 床上用品 18 Sheet1 1 Sheet<2 Sheet3 长安镇主要街区市场业态构成 小结 专业市场主要业态为超市、和百货商场。 零售较为发达。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 Chart1 1<2 8 3 3 <2 5 Sheet4 Sheet1 电讯 <25 服装 150 鞋 60 精品 45 美容美发 <24 金融 16 餐饮 <25 婚纱摄影 8 药店 11 五金建材 7 便利店 <#990099'>9 中介 8 旅馆 6 电器 13 化妆品 35 音像文具 13 眼镜 1<2 票务 8 健身器材 5 皮具 40 娱乐 17 画廊 8 珠宝 1<#990099'>9 床上用品 18 超市 1<2 百货商场 8 主题商场 3 家具专卖 3 建材专卖 <2 电器专卖 5 Sheet1 1 Sheet<2 Sheet3 长安镇商业市场总体发展状况 各商场、商业街档次功能重复，竞争激烈 各商业项目及商业街规划雷同，经营档次、功能、商品种类重复，区域内市场竞争激烈。 商业经营缺少差异化 现有集中商业、商业街整体的经营业态雷同，整体功能区分不明显。 商业中心区商业网点相互间的互补性不强. //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 我们项目面临什么样的周边市场大环境, //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 一、长安镇大环境 长安，广东经济强镇，连续三年经济综合实力名列全省第二位，年产值高达165亿 元，1<20万消费人群，30亿庞大消费力，经济指数背后，巨大商机孕育其中。近年长安镇先后出现多个大型商住综合型建筑物如:长安华安大厦、长安莲花住宅区、长安明珠广场、长安地王广场、长安信义一号、长安星港城等，形成一个又一个的新型大型商圈，创造一个又一个的商业神话。 三 周边市场分析 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 长安中心商圈示意图: 7 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 二、目前项目周边环境 长安镇中心区主要商圈有: 长中路及中兴南街 长青街(长青城,长安医院段) 长青街(华安大厦,地王广场段) 莲峰路 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 镇区商业大环境竞争 区域 核心商业 长青街 沿街品牌商店; 地王广场; 百佳商场; 明珠广场; 沃尔玛; 长东路 钻石广场 东门路 好又多 德政中路 天虹商城 长中路 新世界长安中心 莲峰路 星港城 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 1、长中路及中兴南街??2 该商圈为长安镇中心发展的第一个商圈，现该商圈为消费群最 平均的商圈，钻石广场为此 商圈的代表之作，其余均为临街 商铺为主，主要经营品牌服装、运动休闲服装、化妆品、连锁快餐、珠宝、 手机等，项目定位为中高档消费群，主力店铺:麦 当劳、肯德基、钻石广场。 构成:以长安邮政局为起点至长安派出所为终点，中间与中兴南街型成一 个丁字区域，以钻石 广场为中心点，向三个方向幅射。 业态:手机、品牌服装、运动服装、休闲服装、化妆品、餐饮、珠宝; 经营状况:经营稳键较好; 配套:配套一般; 停车:临街停车场及钻石广场地下停车场。 * 8 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 如图: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 <2、长青街(长青城,长安医院段) 该商圈为长安镇中心发展的第二个商圈，现该商圈为人流最集中的商圈， 百佳商场为此 商圈的代表之作，其余均为临街商铺为主，主要经营超市、生活用品、运动休闲服装、化妆品、手机等，项目定位为中档消费群，主力店铺有:百佳、屈臣氏、长青城。 构成:以长青城为起点至长安医院为终点，以百佳购物广场为中心。 业态:手机、日用百货、品牌服装、运动服装、、休闲服装; 经营状况:经营稳键较好; 配套:配套一般; 停车:临街停车场。 <#990099'>9* //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 如图: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 ,、长青街(华安大厦,地王大厦段) ??2??2 该商圈为长安镇中心发展的第三个商圈，现该商圈为长安中心区规模最大的商圈，明珠广场沃尔玛为此商圈的代表之作，商圈主要以大型商住楼及临街商铺为主，主要经营超市、生活用品、连锁快餐、品牌服装、运动休闲服装、珠宝、化妆品、KTV等，项目定位为中高档消费群，主力店铺有:沃尔玛、麦当劳、肯德基、必胜客、真功夫、味千拉面、屈臣氏等。 构成:以华安大厦为起点至地王广场为终点，以明珠广场为中心，向南北两边幅射。 业态:超市、写字楼、大卖场、生活用品、中式连锁快餐、西式连锁快餐、运动休闲服装、品牌 休闲服装、珠宝、化妆品; 经营状况:经营一般; 配套:配套完善; 停车:临街停车场、华安大厦、明珠广场、地王广场。 * 10 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 如图: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 * 4、莲峰路??2??2 该商圈为长安镇中心发展的第四个商圈，现该商圈人流相对比较分 散，星港城为此商圈的代表之用，其余大部份为临街商铺。 主要经营超市、连锁快餐、生活用品、品牌服装、珠宝等，项目定位为中 高档消费群，主力店铺有:人人乐、大家乐、真功夫。 构成:以莲城酒店为起点至长安中学为终点，以星港城为中心，向南北两边 幅射。 业态:超市、写字楼、大卖场、生活用品、中式连锁快餐、西式连锁快餐、 品牌休闲服装、珠宝、化妆品; 经营状况:经营一般; 配套:配套一般; 停车:临街停车场及星港城停车场。 * 11 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 如图: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 第二部份——项目分析 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 项目主要经济指标 一、项目基本情况 愉康商业大厦位于长安镇中心区发展最早最成熟的商圈，位处镇区的黄金 地带，有着不可再造无以伦比的地理位置，传统、成熟的商业地带加上现代化 的商业大厦可以借力发挥，且周边地区尚未有此规模的商业楼建筑规划，与钻 石广场形成兄弟楼互相辉影，填补空白，形成一个配套更完善的商圈，集购物、 休闲、餐饮、娱乐、办公、商务、住宿为一体的综合商圈。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 ? 商业情况总述: 愉康商业大厦总建筑面积1<2<248平方米，分集中商业、商住办公楼两部份组成。 ? 商业分布详细情况 集中商业:共四层，框架结构、建筑面积5438.4平方米，其中 一层:1<2<#990099'>96.34平方米; 每层; 二至四层:1380.7平方米/ 商住办公:共七层，框架结构、建筑面积680<#990099'>9.6平方米，其中 五层:114<2.<2平方米; 六层:<#990099'>968.8平方米; 七至八层:<#990099'>93<2.3平方米/每层; 九层:<#990099'>968.8平方米; 十至十一层:<#990099'>93<2.<2平方米/每层。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 二、基本情况分析 1、项目优势 一交通优势 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 位于交通主干道的枢纽位置，交通便捷，辐射力强 地块两面临交通主干道，临街面长，昭示性好 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 二 地标优势 愉康商业广场位于钻石广场正对面，而钻石广场正是长安第一幢标志性建筑物，形象早已得到消费者的肯定，愉康商业广场恰好与钻石广场形成兄弟楼的模式，可以更加稳固着消费者心目中的地位。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 <2、项目劣势 周边饮食配套 周边商业配套缺少中式连锁快餐，不能满足部份消费者的饮食需求，应充份考虑中国人的饮食习惯，尽量完善餐饮配套行业空白; 项目体量较小 长安近年出现的商圈规模较大，配置相对完善，但愉康商业广场位处地段难以发展较大规模的大卖场，造成一个消费群明显流失的情况出现。 消费区域分散 周边消费区域比效分散，定位不明确，显示档次不高。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 3、机会点分析 ?项目周边有成熟的步行街及大型的超市项目带来一定的人流量及商业气氛。 ?随着愉康商业广场的落成，携手与钻石广场形成长安新商业地标，巩固消费者心目中的地位; ?增加中式连锁快餐的配套，以增加消费者的留店时间; ?填补行业中的空白，引进儿童休闲场所、儿童用品等，以满足各个层面的消费意愿，带动更多的人流。 ?针对周边办公区域相对分散，设置高档办公场所，以提升整栋大厦的综合档次。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 第三部份——项目定位 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 几个难题: 1、大环境的制约:周边新商业体商业面积井喷迅速，商家资源有限。 <2、项目自身条件制约:项目体量较小，商业发展的空间有限性，直接导致业态的丰富性。 4、临街商铺面积少，品牌业态组合不够丰富。 5、操作难度大的制约:招商难、经营困难 项目定位初步思考 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 项目定位初步思考: 业态 选址基本要求 本项目物业特点 可行性 传统 百货商业 多在商业中心 对开间、进深等形态要求较高 项目体量较小 竞争激烈 不可行 社区 配套商业 多在居民生活集中区 周边缺少高档住宅社区，缺少竞争力 不可行 专业市场 交通便利; 面积要求较大，能形成规模效应 对开间、进深等形态要求高 项目体量较小 不可行 特色主题商业 交通便利; 对周边景观有一定要求 对对规模要求不高 高知识、高品质消费群 项目体量较小 可行 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 小结 ?由于项目面积体量小，对于传统百货、超市，招商难度较大，竞争激烈， 会导致项目空置率大。 ?主题特色商业 是项目可行的发展方向 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 档次定位:中档、适度拔高，升级版街铺 ? 方向定位:品牌形象店+主题商业 项目定位总体思路: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 功能分区 功能: 愉康商业大厦地处长安镇中心区最繁华地段，位于多年自发形成的 成熟商贸财富区，周边聚集了国际知名服装品牌、餐饮、化妆品、珠宝、手机等 行业，是长安供销社重力打造的又一个商业地标建筑物，一站式商业中心。愉康商业大厦有效整合人群的消费目光，以形成一个崭新的商业聚焦点，且为周边可持续发展腾出一个非常大的空间，以添加长安中心区新的亮点。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 功能规划总体思路: 一楼: 高档品牌服装(如:动动系列、休闲系列、男士系列等); 二楼: 连锁中式快餐(如:大快活、美心MX、必胜客等); 三楼: 儿童用品(如:爱儿宝宝、爱婴岛、儿童书城、智高玩具城、玩具反 斗城等); 四楼: 儿童休闲场所(如:澳门威尼斯人-Q立方、澳门新濠天地-童梦天地等); 五至六楼: 高档写字楼; 七至十一楼: 连锁商务酒店(如家快捷、七天、速8、汉庭等)。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 第四部份——业态规划 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 分区规划综合建议 业态的划分原则: 临街品牌商家的号召性 商家的协调性 业态的互补性 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 商铺规格划分说明 一楼划分一:(如图) 一楼 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 商铺规格划分说明: 一、划出四个临街商铺，突出街铺的展示性，展现独立街铺的商业价值。 一楼内部可以划分一到两个开放式的专柜。 二、四个独立街铺的规格方正，面积不大，在租金定价方面可以提高单 价，增加效益。 一楼左右两边开通进出口，有利于商流，增加内部的流动性。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 一楼划分方案二(如图): //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 商铺规格划分说明: 一、划出三个面积较大的临街商铺，将一楼上空位置最大化的利用上来， 编号3的商铺符合商家旗舰店的要求。 二、编号<2的商铺，充分的利用上内部的空间，达到空间上的最大利用。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 方案二(拟图) 一楼编号101，10<2，103，103A规划为珠宝专卖店，105号区规划为珠宝 饰品、或钟表专卖区 参考品牌:周生生珠宝、钻石世家、周大福珠宝、周六福、金至尊、恒生珠 宝 105号区参考品牌:银百百、冠博名表、铁达时、 业态方案一(拟图): 业态的划分 一楼: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 二楼业态规划: 二楼业态规划方案: 参考:根据物业体量较较小，结合周边市场业态的进行有差异性的要求， 建议定位:二楼定位为中高档中式快餐或定位为中高档西餐。 建议品牌:大家乐、大快活、尚品美食、必胜客等等; 雅典娜牛扒屋、阳光咖啡馆、上岛咖啡、鹿港小镇等等; //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 三、四楼业态规划: 三四楼业态规划方案: 参考:根据物业体量较较小，结合周边市场业态的进行有差异性的要求， 根据总的市场需求 建议将三楼定位为儿童用品主体购物中心， 四楼定位为儿童乐园、欢乐天地。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 五六楼方案业态: 五六楼业态规划方案: 参考:建议定位为精装修创业办公基地。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 儿童消费市场分析 : ?儿童消费市场的大环境 根据我国第五次人口普查发布的统计公告，中国大陆0,3岁的 婴幼儿约6<#990099'>900万，其中 城市0,3岁的婴幼儿数量超过1000万。从市场资料分析得知:我国城市新 生儿用品家庭月平 均消费达<#990099'>900元多元。再加上广大农村城镇地区婴幼儿消费，中 国大陆的婴幼儿用品市场每 年将超过1000亿元的市场规模。婴幼儿用品市场已经成为目前乃至以后发展潜力最大、收入 丰厚的朝阳产业之一。 ?关于三四楼定位为儿童用品主体购物中心，儿童乐园可行性分析 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 ?儿童消费市场的消费价格状况: 伴随国家生育政策的深入，独生子女已成为众多家庭的一根“独苗”。 “望子成龙，望女成凤”是天下父母的普遍心态。智力投资，儿童用品的消费，尤其对 儿童智力开发用品的消费上已经得到为大多数中国家庭所认同。因此对于孩子提出的 要求，父母总是最大限度的满足，可谓是有求必应。 目前包括童装在内的婴幼儿用品价格偏。以童装为例，一件五六岁女孩 穿的连衣裙卖350元，一套儿童运动服卖1780元„„从各大商场童装销售的 总体情况看，单价在100元以下的童装约占60%，单价在100元至<200元之 间的 童装约占30%，<200元以上的童装占10%左右，童装售价比同档次成人服装还高 ?儿童消费市场的消费心理: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 目前东莞儿童消费市场产品大都呈现出系列化、礼品化、营养化和趣味的趋势: 系列化。婴儿服装趋向系列配套，从上衣、裤子、内衣到鞋、帽、袜等多 件组合，并按季节不同设计了各种款式，迎合了各层次消费需求。其它像婴儿床上用品、食品、用具等也都系列配套，丰富多彩，受到众多年轻家长的欢迎。 礼品化。既实用，又好看的婴儿用品常常作为礼品，在亲戚朋友间相互馈赠，不仅包装美观的婴儿服饰、婴儿睡袋等销量可观，其它沐浴液、宝宝霜、尿布、学步车等也加入礼品行列，销售面由城市向农村扩展。 营养化。不少消费者选购婴儿食品注重质量，讲究营养，婴儿营养米粉、母乳化奶粉、富含钙质的婴儿食品等销售兴旺，且名牌购买倾向突出。 趣味化。根据婴幼儿心理，婴儿用品设计日趋活泼别致，生动有趣，并强调面料透气、舒适。适合婴幼儿玩耍的小玩具也都带着浓浓的天真童趣，市场前景看好。 ?儿童消费市场的市场发展趋势 : //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 ?儿童消费市场的消费比重情况 : 儿童消费月金额比重情况 : //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 Chart1 4 5<2 37 7 Sheet1 <200以下 4 4% <200-500 5<2 5<2% 500-1000 37 37% 1000以上 7 7% Sheet1 Sheet<2 Sheet3 儿童消费月金额比重情况 孩子消费占家庭支出比例: 目前大多数孩子的消费支出比例基本保持在全家支出50%以下; 有80%的家庭将孩子的消费支出控制在<20%、30%和50% 有4%的家庭对孩子的消费支出达到70% //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 儿童消费项目比重情况 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 Chart1 3<#990099'>9 <20 <26 15 Sheet1 教育 3<#990099'>9 娱乐 <20 服装 <26 日用品 15 100 Sheet1 Sheet<2 Sheet3 ?长安婴儿用品市场情况 目前长安婴儿用品主要集中在商场里，以专卖店的专柜形式。 主要产品为童装。 经营方式为:多数为与商场达成的保低租金加经营扣点的方式(一般在 16个点左右) 品牌多为国内品牌: 小猪班纳、兔仔唛、好好唛、铅笔俱乐部、咖啡猫等等 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 ?本项目三楼主题定位建议: 主题:一站式婴幼儿用品专卖城 定位: 高端 主打香港特色高品质产品。 ?本项目四楼主题定位建议: 主题:儿童欢乐天地，孩子的乐园 定位: 高端 主打乐园的趣味性、智力性。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 《儿童欢乐天地，孩子的乐园》成功案例情况 历险Q立方的游乐场，占地约九百平方米。设有规模庞大的攀爬设施及令儿童爱不释手的电脑游戏，不但好玩而且充满创意，儿童与家长都可在这里尽情欢乐( 澳门威尼斯人??-度假村-历险Q立方 案例一: 主要有高达六米的复合攀爬设施，附设一座垂直滑梯、两座小型滑梯、一座V字形绳桥、跨越及攀爬障碍物、之字形攀爬绳网等等( 如图: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 游乐场的整体设计不但可以让儿童体验游戏的乐趣，也是一种最佳的发展工具，藉此提高儿童的能力及增强他们的自信心( 这里还设有电脑游戏、网路连线服务、以及桌球台供青少年玩乐(专为庆祝生日及特别节日而设的两个主题派对游戏间也近在咫尺，儿童可与家长在这里举办欢乐派对( 如图: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 案例二: 新濠天地—童梦天地 澳门最大型的儿童乐园——“童梦天地”正式开幕。“童梦天地”占地1000平方米，位于新濠天地HardRock酒店<2楼，分为“勇闯巅峰”、“科幻世界”、“创意坊”及“梦剧院”四大区域。 四个主题区 –创意坊、梦剧院、 科幻世界及勇闯巅峰，透过互动游戏，刺激小朋友的想象力，同时为未来的小小运动员、艺术家、天王巨星和探险家提供独特的玩乐体验。每个分区均设有多元化的设 施，迎合不同年龄的小 朋友需要，助他们发展各方面的才艺。 如图: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 附:有关条款及细则适用 提提您... 小童应穿上长袖衣服、长裤及袜子 成人亦需穿着袜子才可进入 随行小童的一位家长可免费入场，额外监护人须缴费方可进场 为节省登记时间，亲子于轮候时可准备好双方身份证或护照 请提供一个有效的联络电话，亲子玩得更安心、更安全 有需要之幼儿可携带奶粉入场，其余小童则不可携带外来食物进场 您知道吗... 只需致电派对筹划员，便会有专人为孩子于童梦天地筹办别出心裁的主 题派对 餐厅内有各式饮品和小吃可供购买 童梦天地的宝贝小龙原来名叫「可迪CODY」 假如爱上了「可迪CODY」，可以八折优惠将它带回家，先到先得 来到全澳门最大型的儿童玩乐世界—童梦天地，让小孩感受无尽欢乐。 对象: <2-1<2岁儿童 四岁以下之小童必须由成人陪同方可进场耍乐。 为安全起见，小朋友需穿上长袖衣服、长裤及袜子，亦最好脱下鞋子及 除下如腰带扣、笔、徽章等硬物，以免发生意外。 陪同小童之家长及监护人应先把鞋脱下并需穿着袜子进入「童梦天地」。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 业态方案二(拟图): 一楼编号1，<2，3规划为高档品牌旗舰店，形象展示店。 参考品牌:卡尔丹顿，亨吉利名表中心、梵思诺、marlboro classics、雅 格狮丹 一楼: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 二、三楼业态规划: 二三楼业态规划方案: 参考:根据物业体量较较小，结合周边市场业态的进行有差异性的要求， 根据总的市场需求，并结合餐饮行业租金承受标准(餐饮行业<2楼 给予租金不高于70元/?) 故建议将 三楼定位为儿童用品主体购物中心， 四楼定位为儿童乐园、欢乐天地。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 五六楼方案业态: 五六楼业态规划方案一没有差别: 参考:建议定位为精装修创业办公基地。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 第五部分——营销策略 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 各品牌一般性租金水平 大型商家租金普遍较低，特别是超市本身利润低，租金水平一般在<20—30 元/平方米之间～ 大型品牌商家 租金水平 天虹商场 <28 好又多超市 <25 华润,,, <23 家乐福 30 海雅百货 45 永乐电器 35 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 周边市场租金情况: 1、长青街: 租金体系的确定 商家名称 欧卡堤 面 积 70? 租金水平 <23000元(3<2<#990099'>9元/平方) 使用率 <#990099'>9<#990099'>9% 管理费 (社会治安费<200/间) 经营状况 理想 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 商家名称 YO YO 面 积 55? 租金水平 <23000元(418元/平方) 使用率 <#990099'>9<#990099'>9% 管理费 (社会治安费<200/间) 经营状况 理想 商家名称 达芙妮 面 积 55? 租金水平 15000元(<273元/平方) 使用率 <#990099'>9<#990099'>9% 管理费 (社会治安费<200/间) 经营状况 理想 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 商家名称 罗娜尔朵 面 积 55? 租金水平 <20000元(364元/平方) 使用率 <#990099'>9<#990099'>9% 管理费 (社会治安费<200/间) 经营状况 理想 商家名称 ochirly 面 积 55? 租金水平 18000元(3<27元/平方) 使用率 <#990099'>9<#990099'>9% 管理费 (社会治安费<200/间) 经营状况 理想 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 <2、明珠广场 商家名称 佐丹奴 面 积 1<20? 租金水平 50000元(417元/平方) 使用率 <#990099'>90% 管理费 <2<2元/平方米(中央空调) 经营状况 较好 商家名称 CLIO CODDLE 面 积 110? 租金水平 40000元(364元/平方) 使用率 <#990099'>90% 管理费 <2<2元/平方米(中央空调) 经营状况 一般 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 3、天虹商场 商家名称 阿玛尼 面 积 140? 租金水平 <20160元(原<240元/平方打6折后，144元) 使用率 <#990099'>98% 管理费 <2.8元/平方米 经营状况 正在装修 商家名称 SUOPAL 面 积 140? 租金水平 18480元(<2<20元/平方打6折后13<2元/平方) 使用率 <#990099'>98% 管理费 <2.8元/平方米 经营状况 一般 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 4、新世界长安中心 商家名称 喜德龙 面 积 100? 租金水平 <25000元(<250元/平方) 使用率 <#990099'>98% 管理费 (社会治安费<200/间) 经营状况 较好 商家名称 以纯 面 积 1<20? 租金水平 38000元(317元/平方) 使用率 <#990099'>98% 管理费 (社会治安费<200/间) 经营状况 较好 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 5、星港城 商家名称 哥弟 积 <#990099'>90? 面 租金水平 1<#990099'>9350元(<215元/平方) 使用率 78% 管理费 18元/平方米(中央空调) 经营状况 一般 商家名称 LOREAL 面 积 70? 租金水平 1<#990099'>9600元(<280元/平方) 使用率 78% 管理费 18元/平方米(中央空调) 经营状况 一般 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 商家名称 靓太 面 积 80? 租金水平 <25600元(3<20元/平方) 使用率 <#990099'>9<#990099'>9% 管理费 (社会治安费<200/间) 经营状况 较好 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 6地王广场 商家名称 耐克 面 积 15<#990099'>9? 租金水平 46110元(<2<#990099'>90元/平方目前按6折收取174元) 使用率 <#990099'>98% 管理费 5元每平方米 经营状况 一般 商家名称 特步 面 积 <2<27.0<2? 租金水平 63566元(<280元/平方目前按6折收取168元) 使用率 <#990099'>98% 管理费 5元每平方米 经营状况 一般 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 调研项目总体情况: 项目名称 租金水平 元/? 管理费 元/? 使用率 % 项目定位 经营状况 间/月 <#990099'>9<#990099'>9% 高档 理想 长青街 400 <200元/ 明珠广场 180 4元(无中央空) <#990099'>90% 中档 较好 天虹商场 180 <2.8元 <#990099'>98% 中高档 一般 新世界长安中心 <280 <200元/间/月 <#990099'>98% 中档 较 好 星港城 <250 18元含中央空调 78% 中高档 一般 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 ??2 ??2 <2、市场基本数值分析比较 满分值 长青街 明珠广场 天虹商场 新世界 长安中心 星港城 地王广场 位 置 <20 1<#990099'>9 18 15 17 16 18 规 模 10 <#990099'>9 7 8 <#990099'>9 6 <#990099'>9 业态规划 10 <#990099'>9 7 8 <#990099'>9 6 <#990099'>9 市场档次 10 <#990099'>9 6 8 7 8 <#990099'>9 覆盖商圈 10 <#990099'>9 8 7 8 7 <#990099'>9 开业时间 10 <#990099'>9 8 7 <#990099'>9 6 6 经营状况 10 <#990099'>9 7 6 <#990099'>9 6 7 目标群体 <20 1<#990099'>9 17 17 18 16 18 总分值 100 <#990099'>9<2 77 76 86 71 87 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 本项目的租金体系的确定: 确定方法:加权平均法 项目名称:长青街(A)明珠广场(B)天虹商场(C)新世界长安中心(D) 新港城(E) 权重比例:(A)40% (B)10%(C)15%(D)<20%(E)15% 所以结合以上项目租金情况，确定本项目一楼可比租金为 : 本项目租金:=(A)×400+(B) ×180+ (C) ×180+ (D)×<280+ (E) ×<250 =160+18+<27+56+38 =300元/? 根据本项目的铺位情况，结合市场操作规划，对本项目的区域进行分析: ??2 ??2 一楼街铺租价为:??2 ??2 街铺=均价?85% ??2 ??2 ??2 二楼租价格为:??2 ??2 二楼=一楼均价×45%, ??2 ??2 三楼租价格为:??2 ??2 三楼=二楼均价×65% 四楼租价为: 四楼=三楼均价×60% //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 如果安照方案一的划分规格具体建议价格如下: 一楼: 二楼: 建议租金:135元/ ? 三楼: 建议租金:87元/ ? 四楼: 建议租金:4<2元/ ? 编号 单价 (元/?) 备注 101 360 靠中空部分，两边可以开门，展示面好 10<2 3<20 103 3<20 103A 360 靠中空部分，两边可以开门，展示面好 105 180 内铺价格一般为街铺均价的60% //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 如果安照方案二的划分规格具体建议价格如下: 一楼: 二楼: 建议组金:135元/ ? 三楼: 建议组金:87元/ ? 备注: 如果二三楼也做餐饮，根据餐饮业租金的承受水平，物业所出租位置其整体 租金水平将下调30% 四楼: 建议组金:4<2元/ ? 编号 单价 (元/?) 101 3<20 10<2 3<20 103 3<20 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 五六楼精装修的写字楼的家格建议: 周边写作楼租金情况: 地王广场:45~60元/ ? 莲花广场:<25~35元/? 交付条件:毛胚交付。 所以，结合本项目的楼层情况，在毛胚交付的条件下，建议租金 4F=3<2元/? 5F=36元/? ? 鉴于项目写字楼单间面积不大以及项目初步定位的情况，建议五六楼带 精装修(出租) 参考标准 如下: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 ? 按照市场上带精装修物业的租金标准比毛胚的贵13元/ ?左右。 所以建议带精装修的租标准为: 5楼租金45元/ ? 6楼租金4<#990099'>9元 / ? 按照800元/?标准装修。两层装修成本约: 800元/?× (114<2.<2 ?+ <#990099'>968.8 ?)=1688800元 按照7年折旧计算，每月成本如下: 1688800元?(1<2个月× 7)=<20104元/月 每月每平方分摊的费用是: <20104元/月?<2111 ?=<#990099'>9.5元/ ? //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 关于三楼儿童用品主体购物中心，四楼定位为儿童乐园、欢乐天地方案的补充。 为了加快项目的招商进度，提高整体运营效果。建议三、四楼带装修出租， 装修标准参考800元/ ?，两层装修成本约: 800元/?× (1380.7?+ 1380.7 ?)=<2<20<#990099'>91<20元 按照7年折旧计算每月成本如下: <2<20<#990099'>91<20元?(1<2个月× 7)=<#990099'>9<2046元/月 每月每平方分摊的费用是: <#990099'>9<2046元/月?<2761 ?=33元/ ? 所以三四楼带精装修出租的租金为:三楼1<20元/? 四楼75 元/ ? ?、在带精装修出租可以在前期招商不理想的情况下，转型为自营。可以较 快的盘活商业的气氛。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 项目租金收益表: 按照业态规划一、<2~6楼精装修预计租金: 1~6楼总租金:1141164<#990099'>9 楼层 面积(?) 平均租金单价(元/?) 月租金(元) 年租金 (元) 1楼 1<2<#990099'>96.34 333 4<277<#990099'>9<2 5133504 <2楼 1380.7 135 1863<#990099'>94 <20<207<28 3楼 1380.7 1<20 165648 1<#990099'>988<208 4楼 114<2.<2 7<#990099'>9 <#990099'>90<233 108<276<#990099'>9 5楼 114<2.<2 45 513<#990099'>9<#990099'>9 616788 6楼 <#990099'>968.8 4<#990099'>9 47471 56<#990099'>965<2 招商率 年总租金:1141164<#990099'>9 第1年招商率达60% 6846<#990099'>98<#990099'>9 第<2年招商率达80% <#990099'>91<2<#990099'>931<#990099'>9 第3年招商率达100% 1141164<#990099'>9 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 招商周期安排 主力商户招商期 周 开展招商 宣传推广 散户公开招商期 10周 剩余货量招商 8周 <20011年 6月 <2011年 5月 <2011年 3月 <2011年 <2月 <2011年 1月 <2010年 1<2月 <20010年 11月 商场部份 正式开业 40% 60% 70% 80% 招商进度预测 铺垫期 4周 把握五一 黄金开业时机 系列招商 活动推广 <2011年 7月 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 招商策略重点——活动营销总体思路 点对点推介、自有资源整合 活动营销、重点招商 ——尽快利用代理商客户资源，对主力目标客户进行点对点推介，加快招商 进度 ——项目商业以品牌业态为主，通过举行活动，进行活动营销、重点招商 ——已有步行街的商户对步行街的认同感较高，根据项目的业态规划，对长 青步行街等步行街等商业重地进行地毯式推介，直接引导商户到项目现场。 上门营销、全城推介 准备工作具体明细 (<201011-1<2) 1 完成招商手册制作 <2 确定招商商铺平面图及面积 3 明确招商业态比例和业态细分 4 预算推广计划及费用预算 5 租赁价格表 6??2租赁范本??2 7 商业管理文本 8??2物管文本??2 <#990099'>9??2装修要求??2 招商策略工作时间具体安排 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 第一阶段??2 启动期招商 (<2010-11~<2011-<2) A.??2阶段任务: 启动主力业态的招商工作，争取引进<2-3家有影响力的商家; 完成项目特点的申报和宣传工作，力争引入满足二三楼特点要求的商家; 争取完成内各业态4-7家主力店的储备工作; 本阶段需要完成整个招商任务的30%左右; 稳进式的项目的招商，树立项目良好的形象; //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 B.??2阶段工作: 寻找适合本项目的主力店招商洽谈; 参加有镇区商业活动的宣传; 项目在长安的宣传工作; 对项目的大规模宣传和广泛招商; 其它意向商家的洽谈; //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 第二阶段??2??2??2 招商集中期 <2011(<2 - 4) A. 阶段任务: 各业态的招商工作持续跟进，掀起上半年黄金时间段的招商热潮; 主力形象店业态再引进3-5家; 完成全部业态招商商家的70%; 对长安区域的宣传到位; 项目的主要业态及主力商家的招商初具规模; //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 B.??2本阶段工作: 接受各商家的主动上门; 主动接洽我们可望进驻的商家，签订合同或达成意向; 1-<2次大规模的销售活动; 1-<2次的大型招商促进活动; 对部分商家拟开业的宣传; 管理部分商家的装修，协调其中存在的问题; 把握五一节市场先机会，率先加快招商工作的推进; //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 ??2第三阶段??2??2??2 招商冲刺期 <2011(4-5) A. 阶段任务: 通过广告宣传召开大规模的招商活动; 力争完成<#990099'>90%的招商任务，临街商铺招商任务100%; 促进协议商家最后签定合同; 管理好装修入场工作; //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 B.??2本阶段工作: 人员走访，促进商家落定; 敦促已签订商家进行装修; 广告宣传的跟进; 做好试开业的准备工作。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 第四阶段??2??2??2 招商持续期 <2011(5-7) 本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分 商家的后续进场。此时应该加强商家管理，完善售后 、 租后服务，确保商家的有效经营，避免退租、断租等 现象出现。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 招商项目的推广 在整个招商推广过程中，公关及广告宣传是在推向市场中必须十分重视的包装过程，商业项目一定要宣传其特色与独特之处，才可吸引投资者和消费者的垂青。因此在现在商业市场竞争日益激烈的市场环境下，要获得商业项目的成功，富有特色，诉求点明确的公关及广告宣传是绝不可或缺的环节。 //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 —— 在区域项目定位上，价值突破～ “老镇区”、“长青街”的地位和影响力 成为项目发展关键点 因此 长青街的影响力巨大、消费力强劲，该区区域的商业形式多样、 业态丰富，是足够吸引客户群消费的商业街„„ 本项目最大的价值依托—— 一、推广定位: //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 二、推广方向: 长青街及长东路4个主要出入口进行形象包装，营造项目的归属感 区域包围——营造“长中路”的归属感～ //.dillsun#ff66ff'>典尚设计:效果图、三维动画 推广重点——高调形象 高调形象推广?活动营销炒作?提升项目认知度、认可度 灯杆旗包装 户外T牌广告 周边户外包装 三、推广方式: 招商阶段的推广建议 1. 推广阶段: 通过公关及广告宣传，一方面吸引消费者，同时增强经营者和投资者信心，促进招商的顺利进行;另一方面，可以全面提升项目整体形象，培养主题商业品牌，推出系列公开招商的广告，两者结合以达到最佳的销售效果。以下为开街前的推广工作，分为三阶段进行: 1)??2第一阶段——招商筹备期: 此阶段处于招商筹备阶段，主要工作为制定具体的招商项目明细;招商人员、工具的准备。因此在这一阶段，是处于形象推广期，主要通过对本项目特色、整体形象、利益点传播吸引投资者和消费者的关注，销售方面推广配合，使之成为投资热点，在短期内迅速将这一项目炒热，吸引商家前来投资，引起消费者的关注。 A. 推广方式: 以系列的软文、招商资料的发送为主， 结合项目的命名等重要节点配以报纸，横幅等平面媒体推广。 B. 系列软文: 内容以介绍项目的特色、经营理念为主，发布媒体可以选择、东日、南都报。 C. 招商资料发放: 包括项目折页和招商手册，发放时:1<2月1日开始;发放对象:项目招商的目标客户。 D.??2横幅、彩旗: 项目现场，楼体广告。 <2)??2第二阶段——招商进行期 基于第一阶段的概念炒作，商家的眼光已经被纷纷吸引而来，此时应重点进行项目信息的传达，开展商铺的招租工作。在部分商铺开始试营业时，吸引消费者前来消费，使商家与消费者有良性互动。 A.??2推广方式: 以配以商家客户通讯和户外广告做功能告知性诉求。 ??2户外广告主要以一些招商信息、政策发布为主，发布一些知名品牌进驻信息。并有针对性的在长青路发布信息。 ??2同时可在项目外观包装上配合一些大商家的进驻和试营业挂出横幅和彩旗，传递信息，营造商业氛围。 招商推介活动(品牌商家签约仪式). 具体时间视招商进展程度而定 活动内容:与品牌商家签约，传达招商信息. ??23) 第三阶段——招商持续期 通过第二阶段的招商推广，此项目商铺招商基本完成， 此阶段广告任务转为主要吸引消费者进行消费，以稳定商家。 本阶段主要依靠项目周边的户外广告牌维持记忆，在节点或重 大活动时则配合促销适量投放报纸广告和发放宣传单页。 第六部分——商家选址技术要求 主力商家:标准超市 地块形状: 物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米; 二层物业矩形或梯形临街面至少60米，深度至少40米。 柱距: 混凝土屋顶建筑柱距为10 m×10 m， 8m×8m。 层高: 层高不低于5米 。 墙面: 外墙为实心砖墙，抹灰后，可喷涂料。 楼面荷载: 楼板承重的要求一般在800KG/平方米以上，对期楼的要求一般在1000KG/ 平方米以上。 卸货区: 为商场供货车辆提供物流专用场地，必须满足货柜车转弯半径。 电梯: 每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接，客用上、下自动坡梯间距300,500mm，坡度为10度，宽度均为1.<2m。普通客用升降电梯两台。 出入口: 至少一个主出入口。 广告牌: 符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收，并提供免费外立面广告牌。 供水: 配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，满足市政府停水一天的商场用水需求。 供电: 市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱。 排污: 配有化粪池，并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收。 消防: 符合国家及当地标准，并能最终通过当地消防部门验收。 通风空调: 安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到<24度正负度标准。 电话通讯: 数十门直线，<2条数据线，设备容量1<28门。 环保: 符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收。 绿化: 当地规划要求。 停车场: 1、至少提供数百个以上地上或地下的顾客免费停车位， <2、必须为供应商提供数个以上的免费货车停车位。 公共广场: 要求有一定面积的广场。 噪音: 直接安装在卖场内的设备在正常运行状态下的噪音一般不超过60分贝。 变压器: 具体根据设计要求。 发电机容量: 具体根据设计要求。 物业租赁期限: 一般为15年至<20年以上，不低于10年并提供一定的免租期。 中 餐 最佳位置:转角位 商铺楼层:首选一层，次选二楼。 面积:100—500?不等 层高:不低于4.5? 荷载:不低于600KG/? 供电:不低于70 KW 供水:不低于3KG/? 排污:要有格油池，大小视面积而定 排烟:有专门烟道 排水:不低当地政府要求 物业租赁期:最少5年 西餐 最佳位置:转角位 商铺楼层:首选一层，次选二楼。 面积:100—500?不等 层高:不低于4.5? 荷载:不低于600KG/? 供电:不低于70 KW 供水:不低于3KG/? 排污:要有格油池，大小视面积而定 排烟:不低当地政府要求 排水:不低当地政府要求 物业租赁期:最少5年 料 理 最佳位置:转角位 商铺楼层:首选一层，次选二楼。 面积:100—500?不等 层高:不低于4.5? 供电:不低于70 KW 供水:不低于3KG/? 料理为无烟餐饮，对排污、排水、排烟的要求并无过高要求。 物业租赁期限: 5年左右 特色餐饮 最佳位置:转角位 商铺楼层:首选一层，次选二楼。 面积:100—500?不等 层高:不低于4.5? 停车位:不低于100? 车速:较慢 供电:不低于70 KW 供水:不低于3KG/? 排污:不低当地政府要求 排烟:不低当地政府要求 排水:不低当地政府要求 物业租赁期:最少5年 健身—健身房 楼层:一般要求二楼以上 面积:300平方米以上 层高:不低于4.5米 供电:不低于70 KW 供水:一般商业用水 —5年 物业租赁期: 3 其它无特别要求 *