星雨华府策划

星雨华府策划 板块价值: 城西南江东门板块作为河西的中心，左手牵着新街口、夫子庙，右手挽起龙江、奥体。这里曾经以脏、乱、差出名，如今却道路宽敞整洁、广场绿树成荫，更引来万达、金地等全国一线开发企业纷纷落地，巨资造城。自从07年下半年万达集团在明园拿地，欲建成南京最大的一个城市综合体，给板块的价值带来一次大的提升。 未来的江东商业中心不仅是交通上的枢纽，更是集商务、百货、大型超市、医疗、教育、体育、文化等于一身的综合配套服务中心，将是繁华程度类似“小湖南路”的商圈。 优势: 1.品牌开发商云集，便于整个板块整体造势，板块价值可在短时间内得到明显提升。 2.作为新区整体改造，避免了新旧小区并存的局面，有利于提升周边的生活环境。 3.政府对此板块新城改造的大力支持，作为未来南京全市16个地区级商业中心中的一个，而且是地铁2号线、6号地铁环线相交的换乘枢纽。 劣势: 1.作为南京大屠杀纪念遗址，老南京对江东门地区还是有一定抗性。而且此地原有居民素质不高，也是许多高端人群不愿在此置业的一大原因。 2.处于新城改造的阵痛期，周边人居环境比较差，而且新兴的设施配套尚未建成，而依赖老城区的相关配套又无法满足需求。 周边项目分析: 1.中北品阁 项目比较小，主要针对中档人群，户型主要集中在76、94、119平方米的两房和三房。根据网上房地产数据显示，从项目6月28日开盘以来，推出的4栋200余套房源目前仅成交28套，认购67套。而且绝大部分是项目将价格下调2500元/平米后成交。目前该项目的均价仅为8500元/平米左右。从项目开盘恰逢楼市的低谷，去化量差强人意。 2.银河湾福苑 此项目在2007年下半年推出，主要针对青年购房者，户型主要分布在60-140平米。最初开盘价格约在12000元/平米左右，后续将价格调整为10500元/平米左右。根据网上房地产数据显示该项目开盘10月时间，推出的656套房源目前仅剩75套在售。因项目选择在楼市还处于高位的时候推出，而且期间迎来诸多个利好，该项目的营销可算成功。 3.金基汇锦国际 项目也是主要针对中档人群，于今年2月份推出的05、06栋房源，面积在110-140之间，均价9000元/平米左右。目前已基本售罄，因避开楼市低谷，且价格较周边楼盘低，销售成绩尚属不错。不得不提的是该项目在今年6月的时候推出其“80+”挑高小户型产品非常受市场认可，特别是受青年购房者的欢迎，首批推出的180套房源开盘当天就售出7成。在楼市已开始走低，而楼盘所处的地理位置、配套都不占优势的情况下，逆势热销，可谓是非常成功的销售案例。 纵观以上列举的几个周边在售项目，针对的目标客户皆以中档人群为主，就目前看，选择再此区域置业的人群主要集中在: 1. 选择在此二次置业的本地原有居民，比例约占20%左右。 2. 首次置业的青年白领阶层，比例约占55%左右。 3. 选择在此二次置业的其他区域的人群，比例约占25%左右。 由此看来，青年白领阶层是此区域购房人群的主力军，若迎合此部分市场，8000-10000元/平米的价位应将比较受认可，户型设计在60-100平米的户型将会比较合适。 如果定位为高端项目，最首要的是将如何吸引这些高端人群在此置业。交通便利、商业繁华并不是这些人置业首要考虑的，这部分人群置业考虑的首要因素是:周边的人文环境，小区所能提供的医疗、物业、教育服务，居住的舒适性与私密性，小区的档次、品牌。 目前星雨华府存在的问题: 1.3000元/平米装修的高档定位，但产品的户型却以70-149的两房、三房为主，且有很大一部分为92-98平米的两房。较高档楼盘的户型设计不符合，无法吸引到真正的目标客户。 2.一期、二期产品定位不统一，从项目07年入市均价8000-9000元/平米来看，参照项目所处的位置，当时周边楼盘的价格，可以看出项目的初始定位并非高档楼盘。并没有在一初始就在民众心目中建立一个高档楼盘的形象，二期贸然升值购房者未必就会接受。如何扭转楼盘在民众中的形象，实现自己新的定位，将是项目二期推广过程中必须要做到的。