房产一席谈

房产一席谈：“个人合作建房”欲借调控重获生机？ 亿房网 鄢锋 3月14日，被视为政策风向标的“两会”落下帷幕，房地产行业仍然牵动各方神经，人大代表、政协委员提交的议案和提案中很多都是关于接下来的房地产调控的政策方向。十一届全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青再次向大会提交议案，建议对《城镇住宅合作社管理暂行办法》进行修改，将“个人合作建房”合法化，将这一早已淡出人们视线的话题再次搅热。在国家释放出要通过社会保障的方式来满足低收入人群的住房意图的今天，“个人合作建房”的坚冰能够打破吗？在本期的房产一席谈中，小编就和大家来探讨这个问题。 【友情提示】如果你在买房过程中遇到疑难，可进入亿房网亿问亿答进行提问，或者直接拨打购房指南频道电话59208062咨询，还可以加入亿房网购房指南交流群163569829，或发送电子邮件至yiwen-yida@qq.com，亿房网购房指南将竭诚为您提供购房咨询服务。 【上期回顾】楼市低迷中介不堪压力 “看房费”重出江湖？ http://guid.fdc.com.cn/fcyxt/418932.htm 叶青表示，政府保障房只保证了低收入家庭和户籍在当地的中低收入家庭，并不向中低收入但无本地户籍的人群，以及中等收入人群供应，他们既不符合保障房的购买政策，又没有实力购买普通商品房，就此落入极为尴尬的境地，而个人合作建房正好可以解决这部分人的住房需求。个人合作建房真能成为社会“夹心层”购房的“最后一根稻草”吗？ 武汉个人合作建房的前世今生 萌动的2004，喧闹的2005，沉寂的2006，复兴的2007，无望的2008，停摆的2009——这就是中国有人喊出个人集资建房以来，走过的几个年头。武汉也正是中国若干个城市中的样本之一。 2003年12月，联想公司的IT师于凌罡在北京发出声音：把买房的人组织起来，集资盖楼，自己做自己的开发商。他成为“中国个人集资建房第一人”，从此，个人合作建房在全国萌动。 这条道路无疑是充满希望和艰辛的，直到2006年11月，温州合作建房成功拿到土地，中国的个人集资建房才向成功迈出了第一步。 在北京的于凌罡发出“个人集资建房”的号召令之后，全国不少城市也出现了和于凌罡一样的大众英雄，在各自的城市力推个人集资合作建房。在武汉，这个人就是连巨生。 2004年底，连巨生在武汉发起个人集资建房。随即成立了个人合作建房俱乐部，广在网上宣传，很快就聚集了约500名会员。后来，他又借助一些会员的资源，成立武汉合建房地产开发公司，将个人集资建房运作成合法组织。 2005年，对连巨生来说是充满激情的一年。四处找地、洽谈项目。一开始，江夏藏龙岛的一块地进入他的视野。前前后后谈了一段时间，但由于地块离中心城区较远，又不通公汽，不少会员都不愿意在那里建房。这一项目不了了之。 后来，连巨生又把眼光盯上了位于武胜路的金石大厦。金石大厦是一栋停工了10年之久的烂尾楼，当初的开发商是一位湖南的老板。但令连巨生他们没有想到的，这栋楼先后被26家法院查封，涉及的债权人遍布全国。最后，“酒也喝了，胸脯也拍了，没想到的是拍卖前一天他们变卦了。”连巨生说。 接连的挫折与打击让连巨生心灰意懒。直到2006年11月，事情才有了转机。这年11月，温州市个人合作建房联盟委托开发商以1.0458亿元的价格取得了一个30亩地块的开发权。温州的成功“拿地”，意味着个人合作建房在国内首次进入实质性操作阶段。 温州的成功拿地成为个人集资建房的转折点，此后全国个人集资建房开始全面复兴。2007年1月8日，连巨生以及全国多个城市合作建房发起人，还被邀请到中央电视台参加《对话》节目的录制。与他们展开对话的是经济学家易容宪、房地产商潘石屹，还有英国的律师、国内某银行的高层。“对话中，这么多大腕都不能拿出站得住脚的反对理由。那时，我心头的一块石头才落地了，个人集资建房不是能不能做，而是怎么做好的问题。”连巨生后来对媒体表示。 回武汉后，连巨生再次以极大的热情投入到个人集资建房的工作中。这一次，他找到了两个地块，第一个是位于东西湖金银湖地带的一块100亩的土地，另一块是将军路拆迁改造的项目。当时很是红火了一阵子，但后来一个项目也没有成功。 2009年，连巨生在数次推迟召开个人合作建房者新闻发布会后，只得心灰意冷地解散武汉个人建房组织，也宣告了武汉个人合作建房从此失败。 个人合作建房：在法律的夹缝中生存 连巨生的个人合作建房模式在全国还是一个创新模式。因为，此前无论哪种模式的个人集资建房都是以公司化方式来操作的，而取得合法的合作建房的民间社团组织只有武汉一家。 “个人集资，本来是非盈利组织，却还要按照盈利组织来收税。”对此，连巨生很无奈。据介绍，全国各地合作建房组织的房价构成，除了土地成本、建筑成本以及相关税费外，还要加收3％的管理费。 个人合作建房能否成功，取决于两大条件：一是合作建房过程中的风险防范，包括建房资金的安全，以及合作人的稳定等；二是政府的态度。如果缺乏政府的支持，合作建房终难成功。 而在现行法律体系框架下，中国的个人集资建房仍处于既没有法律禁止也没有法律明确支持的夹缝境地。对于合作建房，武汉市相关管理部门的态度一直是不鼓励、不禁止。连巨生自己也表示，从来没有相关政府部门与他联系过，不知道是默许，还是漠视。他的失败并没有受到多少行政层面的干扰。 作为房地产市场的行政主管部门，省建设厅相关人士表示，“此话题太敏感，主管部门不宜表态。”房地产行业协会的负责人则说“不了解情况，不予置评。” 对这些行政主管部门和行业协会的回答，湖北省社科院经济研究所所长龚益鸣这样解读其潜台词，政府部门参与房地产开发的产业链，获得较高行业利润，对于无利可图的个人合作建房自然无语应对。 也有人评价个人合作建房是市场发展的倒退，是对社会分工的漠视，除去行业利益不管，即使土地和融资就足以令个人合作建房不可能实现。让诸多不熟悉房地产开发的个人联合起来建房，谈何容易？ 当初连巨生提倡个人合作建房时，短短一个月内就有百余人与之联系。互不熟悉的合作者都愿意出钱，但同时又担心钱由谁管理才让大家放心？ 当时据说温州最有可能实现个人合作建房的梦想，但是，召集者被合作者揭发“非法集资”。尽管这是虚惊一场，但还是有政府官员发出警告，警惕有人利用个人合作建房名义非法集资。 个人合作建房的冰坚到底在哪？ 建房一向都是开发商的事，但在个人合作建房的历史上，却鲜有开发商的身影。2005年，曾经有家武汉本地开发商愿意参与到合作建房中来，提出房子定向销售给参与合作建房的会员，但由于种种原因，并没有走下去。该房产商随后的项目就是一个高档项目，与合作建房不搭边，回头来看，当时开发商的“豪言”不排除是一个噱头。 有业内人士，合作建房者只想最大限度地降低建设成本，房产商却要高额利润，两者所求南辕北辙。或者说，个人合作建房的出现，本身就是对现行房地产开发市场秩序的一种挑战。 其实，对个人合作建房来说，最难的还是土地。 多年来，个人合作建房鲜有成功案例，其根本原因是买不到合适地皮。即使当时温州有人成功拿到地皮，最后也无果而终。没有办法，很多人只好“曲线救国”，有的竞拍烂尾楼，有的改造单位宿舍，但即使如此，成功者也是寥寥无几。 据武汉市土地储备中心有关人士介绍，根据现在的土地供应，个人只要有经济实力，可到土地中心竞买土地，用来建房，但办理土地证时得以法人单位办理，需要成立一个公司来运作。这些年来，武汉市土地拍卖现场，自然人拿地的例子不在少数。可有这种实力的人还需要以合作建房的方式来解决住房问题吗？ 此外，不少业内人士指出，个人集资建房，在买地、、施工、监理等一系列活动中，若没有专业机构参与，就无法控制成本，低价也就无从谈起。集资者大多不具备专业水平，住宅的设计和质量也难以保证。 当然，还有很多问题：决策上如何透明并体现每个成员的利益？房子质量出了问题谁负责？如果中途有人退出谁来赔付…… 省社科院经济研究所副所长叶学平认为，理论上解决住房的任务应该是由政府来承担，但由于目前国内的社会保障制度还不够完善，单靠政府来解决还比较难。在人们住房刚性需求下，个人集资建房是解决中低收入人群购买力不足与房价偏高的矛盾的一种有效途径，是值得提倡的。但它只能是作为商品房建设的一种补充形式存在，不可能成为解决住房问题的主流. 但是个人集资建房的真正成形与发展，还有很多东西需要规范。原则上，个人集资建房是只能用来解决集资人群的住房问题，是不允许向市场售卖的。 具体来说，个人合作建房涉及到用地审批、建设规划、配套设施等多个环节，任何环节没有相关的政策支持，合作建房都不可能进行。但由于现在人们工作流动性的增强以及政府廉租房的出台，个人集资建房的前景很难预测。 亿房网研究员明晶晶也曾经指出，除了上述专家指出的建房本身的风险之外，市场变动也让“准建房者”心理发生了波动。某种程度上说，个人集资建房是对房价过快上涨的一种“情绪反应”，一旦房价平稳，人们的情绪就会恢复平静。 个人合作建房会在楼市调控中重生吗？ 其实，个人合作建房并非新鲜事物，在瑞典等许多经济发达国家已有几百年的历史，在印度等发展中国家也早已存在。我国20世纪80年代在武汉等许多地方也曾经出现过个人合作建房，但到90年代中期以后基本上销声匿迹了。许多国家有专门的合作住房立法，有的国家在住房立法中还设有合作建房的立法条款。我国尚无合作建房的专门立法，政府相关文件整体而言是加以限制。 实际上，这种建房模式政策上是有法可依的。武汉市规划局有关人士介绍，根据现在的土地拍卖制度，个人只要有经济实力，就可以去拍得土地，用来建房。房产部门也介绍，根据《城镇住宅合作社管理暂行办法》，居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。 2006年1月21日，新华社播发的一篇评论《政府对个人集资建房应当有个“说法”》，指出，要让个人集资建房健康发展，政府就应当给个人集资建房一个明确的“说法”，把它纳入政府工作规划，使之在政府严格监督管理之下有序进行。 2007年，武汉住房保障会议上曾把集资合作建房作为解决市民安居的一个举措，但相关规定很苛刻——集资合作建房，必须限定在住房困难户较多的工矿区和困难企业，必须符合国家和武汉市的相关政策规定。这一举措并未给个人合作建房开闸。 就在人们几乎将此忘却之际，2012年两会，人大代表叶青重提此案，建议尽快对《城镇住宅合作社管理暂行办法》进行修改，并将该办法提升为条例，由国务院发布，将个人合作建房纳入法律框架，解决政策许可问题，以及基本运行和监督规则，一旦遇到纠纷和争议，可以有完整的处理程序。同时，他还建议建立合作建房基金，鼓励居民将资金投入到满足基本居住需求的普通住宅的开发建设中，既可以疏通民间资金投资需求，又可以解决住宅建设资金问题。 而业内专家也普遍认为，在当前楼市调控陷入僵持的阶段，适当实施个人合作建房缓解部分居民住房困难。但就长远而言，政府必须退出房地产市场以求房价正常回归。也有关专家表示，个人合作建房作为一种新兴业态的大潮已无法阻挡，如果中国的房地产价格一路涨下去，合作建房的步伐只会越迈越快。 但长远有多远呢？从提出到现在，转眼已接近10年，挑战高房价的个人合作建房没有成功，房价依然高高在上。经过几番闹腾之后，个人合作建房已趋于平静，在国人几乎将其遗忘之际，叶青再次唤醒人们的记忆。此番重提，还会给挣扎在个人住房困难线的人们再次带来一丝曙光吗？