从理想到现实：一家旅馆的迁移

从理想到现实：一家旅馆的迁移 史蒂夫是爱姆垂旅店董事会成员。该旅店专门面向18岁至25岁的青年。这些青年人需要得到富有同情心的帮助和专业上的指导，以使他们能轻松地完成从学校走入社会的转变。旅店的许多旅客或者已是精神分裂者，或者已到精神分裂症的边缘，或者刚从吸毒的不幸经历中解脱出来。但是旅店的地理位置实在不理想，它位于波士顿郊外一个名叫萨默维尔的工业城中，可容纳约20名旅客。它的隔壁是一家交通中转站，有些人说这种环境不利于旅店的前途，另有一些人说有利于旅店的发展。显然由于吵吵闹闹的环境，它决不是一个理想的住所。不过旅店也并非一无是处。它的占地面积还是挺大的，有一个一英亩大的庭院。 以前还有一片美丽的榆树林，尽管已经枯死了许多，毕竟还有活着的。  董事会曾委派一个小组委员会，调查了将爱姆垂旅店从萨默维尔迁到一个安静的、半居 住性的社区的可能性。合适的迁移地点是：布莱克莱恩市、梅德福市或奥尔斯顿市区。但从 财务上看，迁移是不可行的，因而搬迁的想法就勉强被打消了。  几个月以后，一位名叫威尔逊的先生来找爱姆垂旅店的经理——彼得斯夫人。彼得斯夫 人和她的丈夫、孩子就住在旅店内。威尔逊示他的公司(一家建筑开发承包公司)愿意买下 爱姆垂旅店。这个情况太突然了。爱姆垂旅店并未公开对外宣布过想要搬迁。彼得斯夫人当 时回答道，她从来没想过要卖旅店；但是如果价钱合适的话，董事会也许会考虑。威尔逊留 给彼得斯夫人一张名片，并告诉她，如果有成交的可能性，他以后愿意继续谈这笔交易。  董事会委派史蒂夫去办理这项有希望的交易。董事会的其他成员是临床心理学专家、医 药学专家、职业介绍人、牧师等，然而除了史蒂夫以外，谁也不对这种商业谈判感兴趣。而 且既然他们都充分信赖史蒂夫，也就基本上委托史蒂夫全权代理旅店。当然，如果没有董事 会的正式批准，任何具有法律约束的交易都不可能最后完成。  史蒂夫找他的朋友，一位谈判家帮忙，看看他应该怎样与威尔逊先生取得联系。他们决 定先给威尔逊先生打个非正式电话，尔后，史蒂夫接受了参加一次鸡尾酒会的邀请，酒会在 附近的一家酒店里举行。届时他将与威尔逊先生讨论成交的可能性。他决定在第一次会谈中， 先不谈任何财务问题——只是去试探一下威尔逊的看法，看看他心里是怎么想的。他坚持要 自己付自己的帐单，他的朋友认为此举是合宜的，并使他确信，他甚至不应向威尔逊暗示， 董事会正在寻找别的地点准备搬迁。  根据首次会晤的结果和对威尔逊商业往来所做的一些深入调查，史蒂夫确认威尔逊是一 位有信誉的合法商人。史蒂夫认为，威尔逊的公司想买爱姆垂旅店，可能是想在这里建造公 寓。威尔逊希望马上讨论价格问题，而史蒂夫则需要二个星期来做些谈判准备工作。所以他 借口说，他需要得到董事会的批准，才能开始实质性的谈判。  在接下来的12天里，史蒂夫做了几件事。首先，他想要确定爱姆垂旅店的保留价格或 能够轻易成交的价格——即卖方能够接受的最低价格。既然保留价格要取决于是否可以找到 合适的搬迁地点，所以很难确定下来。史蒂夫得知，在所有以前曾确定的地点中，位于布鲁 克莱恩的那个不能再用了，而位于梅德福和位于奥斯顿的两个地点还是可以用一个合适的价 格得到的。史蒂夫分别和这两块房产的所有人谈过了，他得知：梅德福的那块房地产可以以 175000美元的价格买来，奥尔斯顿的那块可以以235000美元的价格买来。  史蒂夫断定，爱姆垂旅店搬迁到梅德福至少需要220000美元，而搬迁到奥尔斯顿则至 少需要275000美元。这笔钱包括：搬迁费、小修费、保险费和一小笔风险贴险费。奥尔斯 顿的那个地点(需275000美元)比梅德福的那个(220000美元)好得多，而后者又比现在爱姆 垂的这个好。所以史蒂夫决定，他的保留价格是220000美元，低于这个价格，他就不干了， 而且盼望能高一些——足够买下奥尔斯顿那块房地产。这个简单的调查研究花费了他大约6 个小时的时间，或者说2个晚上。  与此同时，史蒂夫的夫人玛丽，与几位房地产经纪人联系过，她想找些其它的地点。有 那么几个地点，但是并没有发现任何特别合适的。  下一步该干什么呢?  史蒂夫下一步又调查了，如果在市场上公开销售，爱姆垂旅店能有几个钱可卖。通过考 察附近地区的销售价格，以及与本地的房地产经纪人和房地产专家的谈话，他了解到爱姆垂 旅店可能大约仅值125000美元。他觉得：如果没有威尔逊参加，它的售价在110000—145000 之间的概率是0.5，并且售价低于110000美元和售价高于145000美元的可能性是一样的。 多么令人失望呀!这项调查又花费了他4个小时的时间。  下一步该干什么?  威尔逊那方面有什么情况呢?很难判断他的保留价格——即威尔逊愿意出的最高价格， 这不是暂时的策略性行为，而是最终的决断行动。史蒂夫和他的朋友都没这方面的专业知识。 他们请教了一些房地产专家(其中几位在哈佛工商管理学院)，还询问了波士顿地区的两家承 包商。他们指出，售价的高低很大程度上要取决于这些开发者的意图。能够允许他们在这块 地基上建造多高的建筑物?以及，他们是否还要买别的地基?史蒂夫发现，后一个问题的答案 是肯定的。事情要比以前所想像的复杂得多。在他们进行了十多个小时的调查之后，他们得 出结论：再不能对威尔逊的保留价格含含糊糊，而应作出估计了。在还有两天就要进行谈判 之前，史蒂夫断定，威尔逊的保留价格是在275000美元至475000美元之间。  做完了这些准备后，史蒂夫和他的朋友一起讨论了他应采取的谈判策略。早已商定，会 谈在某一酒店内举行，威尔逊的公司在那里包套房间。对这次会谈的地点，史蒂夫和他的朋 友都没有想出好主意；爱姆垂旅店的餐厅太吵了，他在大学的办公室也不合适。  考虑到史蒂夫在会谈中需要一位助手帮助提些法律细节方面的建议，他决定邀请哈 里·琼斯参加谈判。哈里·琼斯是波士顿的律师，以前曾是旅店董事会会员。琼斯接受了邀请， 在谈判之前，史蒂夫又用两小时时间，向他简要介绍了情况。  卖方还认为，让彼得斯夫人参加谈判是一个好主意。她是最熟悉爱姆垂旅店的人，而且 可能还有助于启发威尔逊的社会同情心。大家一致商定，只由史蒂夫一个人去谈价格问题。 彼得斯夫人负责协助讨论有关城镇之间旅店的重要社会作用和证实爱姆垂旅店的搬迁并不 能解决这方面的问题，除非周围的环境有可观的改善。她常说：“您知道孩子们出外旅行是 多么地艰难吗?想一想爱姆垂旅店的旅客，这些年轻人将要受到多么可怕的影响?”彼得斯夫 人实际上并不希望搬迁，因而她很容易对搬迁计划提出反对。  史蒂夫应采取什么样的开局策略?谁应当首先报价呢?如果威尔逊坚持让史蒂夫首先报 价，史蒂夫应该怎么办?如果威尔逊开价X千美元，史蒂夫应该怎样还价?有没有任何明显 的圈套应该避免?  史蒂夫和他的朋友都感到，他们对威尔逊的保留价格作出的估价太粗了，以致很容易出 错，他们的首次报价很可能就比他的实际保留价格低。但是如果他们一开始漫天要价，比如 说900000美元——远远地高于可能成交的价格，那么就会破坏谈判的气氛。  史蒂夫决定试着让威尔逊首先报价；如果不成功，或一开始就被迫首先报价，他就使用 大概的价格750000美元，但他准备使这个报价有较大的灵活性。史蒂夫曾想过一开始就报 出400000美元，并在一段时间里坚持不变。但是经商量后他们认为只有40%的概率，这个 价格会低于威尔逊的保留价。如果威尔逊首先报价，史蒂夫将不让他有时间仔细考虑他的报 价，而将迅速作出反应，立即给出一个还价，比如说750000美元，让对方在心理上觉得他 的报价太低了。  史蒂夫的朋友告诉他，一旦两个报价都拿到了桌面上来——每方一个，那么自然可以预 料到，最终的合同价格就在这两个报价之间。假如威尔逊的报价是200000美元，史蒂夫的 还价是400000美元，则最终价格一般为300000美元——当然，这个价格要在可能达成 的范围之内，即在史蒂夫(卖方)和威尔逊(买方)的真正保留价格之间。作为先开价者，史蒂 夫认为最后能卖到350000美元就很不错了，而且他当然记得自己的保留价格只是220000 美元。  他们曾经商量了时间的作用。现在，如果威尔逊最近的报价是高于220000美元，史蒂 夫是否应该离开谈判桌，暂停谈判呢?他的朋友提醒史蒂夫，对这个问题没有客观的。 他将面临一种典型的不确定情况下的决策问题。而且，在试探了威尔逊的态度之后，再对他 的保留价格作出估计，会比以现有资料作出估计有用得多。暂停谈判的危险在于，休会时期 内，威尔逊可能会继续寻求别的机会。当然这种危险在于他们是怎样停下来的。  当第一轮谈判结束后，史蒂夫认为他简直经历了一场灾难，而且往下想，他甚至不敢断 定会有第二轮谈判。彼得斯夫人干得漂亮，但是不起任何作用。看来威尔逊不会把他的报价 提到旅店的保留价以上了。谈判一开始，双方说了几句幽默的笑话和几句客套话。接着威尔 逊就说：“请告诉我，你们能够接受的最低条件是什么。好让我看看是否能再做点什么。” 史蒂夫早已料到了这样的开场白，没有直接回答，他问道：“为什么不告诉我们，你愿意出 的最高价格，好让我来看看是否能再削减点价格。”幸运的是，威尔逊被这个答案逗乐了， 他最后报出了他的开盘价格125000美元，而且首先讲了在萨默维尔那个地区许多房地产买 卖的实例作为支持他的证据。史蒂夫立即回答说，爱姆垂旅店完全可以卖得比这个价格高， 再说他们一点也不想搬迁。只有当他们能够搬到更安静的地方去，他们才可能考虑搬迁。但 是在环境安静的地方，房地产价格是很高的。史蒂夫最后提出，只有售价600000美元，才 可能抵消这次麻烦的搬迁。彼得斯夫人赞同这个价格。史蒂夫之所以选择这个价格，是因为 他心里盘算着150000和600000美元的中间值，高于所盼望的350000美元。威尔逊反驳道， 这个价格根本不可能被接受。双方让了一小点儿步，最后决定休会，双方都暗示，他们将再 作一些调查。  史蒂夫找他的朋友商量，应怎样重新和判断威尔逊的保留价格所用的分布函数。史 蒂夫的明确印象是，600000美元实际比威尔逊的保留价格高得多。他的朋友提醒他，威尔 逊是这方面的老手，假如他的保留价格比600000美元高，他就会引导史蒂夫向别的方面想 问题。他们决定等一星期以后，史蒂夫告诉威尔逊，旅店董事会愿意把价格降到500000美 元。  但是两天以后，史蒂夫接到了威尔逊的电话，他告诉史蒂夫，他的良心受到了责备，他 做了一个梦，梦到了彼得斯夫人和她给这个世界带来的社会福利。他被感动了，尽管不是出 于商业上的考虑，他还是应该将他的价格提到250000美元。史蒂夫忘乎所以了，脱口而出 他的第一个错误：“现在这个价格比较接近他了!”但是马上恢复了镇定，说道，他相信他能 说服理事会把价格降到475000美元。他们商定两天后再次会见，并希望那是最后一轮谈判。  刚与威尔逊通完电话，史蒂夫就告诉他的朋友，他没留神，让威尔逊知道了250000美 元的报价就足够了，但是史蒂夫觉得，他的475000美元也较接近威尔逊的保留价格。并且 认为，这似乎就是威尔逊提出再进行最后一轮会谈的唯一原因。他们进一步商定了以后应采 取的策略，并且进一步商定了以后应采取的谈判策略，另外还修正了一些概率估计。  在以后的两天中，双方各作了一些让步。威尔逊逐渐地将报价提高到290000美元，最 后停在确定的报价300000美元上。史蒂夫则从475000美元降到425000美元，又降到400000 美元，然后当威尔逊强硬地停在300000美元时，他又“费力地“降到了350000美元。史蒂夫 最后停止了谈判。并告诉威尔逊，他将必须与董事会的主要成员取得联系，看看是否可以突 破350000美元这个界限。  现在300000美元不仅突破了史蒂夫的220000美元，而且使爱姆垂旅店有可能买下奥尔 斯顿的房地产。在这一点上，他成了一块“有油水可榨的肥肉”。朋友问史蒂夫，他是否认为 威尔逊将会把价格提高到300000美元以上。他回答道，他认为可能需要采用一些保全面子 的花招，这样威尔逊是可能提高报价的。他感到，问题是如果威尔逊还做着别的交易，一旦 其中一项成交了，那么威尔逊会很快决定放弃爱姆垂旅店的交易。  随后，史蒂夫做了两件事。首先，为了准备购买奥尔斯顿的那块房地产，他请哈里·琼 斯为签订一份合法的合同作全面细致的准备。琼斯第二天就汇报说，除了需要超出原预算再 花费20000美元，对房子作一些必要的修理，以达到奥尔斯顿的防火标准外，一切都与原计 划一样。300000美元仍然能满足这个需要。其次，史蒂夫和彼得斯夫人商量，旅店可以用 余下的25000美元或5000美元干点什么。彼得斯夫人说，任何一笔额外的钱都应拿出一半 放入“财务援助基金”之中；这个基金是为了帮助那些不能完全负担起爱姆垂旅店的住宿费的 旅客的。还要用这笔钱来买一些“必要的奢侈品”，为此她列了一张清单。随着热情不断高涨， 她的小单子也不断加长——但是只要做一点合理的压缩，10000—20000美元就足够了。随 着彼得斯夫人的侃侃而谈，她变得醉心于这些鸡毛蒜皮的小事，而不是搬迁到奥尔斯顿，她 十分希望能获得350000美元。  第二天，史蒂夫给威尔逊打了一个电话，向他解释说，旅店对是否接受300000美元的 报价有不同意见(这当然是实情)。“您的公司能不能再多出一点儿?如果咱们的买卖做成了， 您的公司能否免费为爱姆垂旅店新买的房子做相当于30000美元或40000美元的维修工作? 要是这样的话，我可以接受300000美元的报价。”威尔逊回答说，他非常高兴董事会能明智 地接受他的300000美元的慷慨报价。史蒂夫没说什么。接着，威尔逊又解释道，他的公司 有一项一贯的政策，就是不让自己卷入免费承包这种限制性的交易之中。他并不想让史蒂夫 难堪，但是这个建议根本行不通。  “那么好吧，”史蒂夫回答道，“如果您的公司能为爱姆垂旅店提供一笔免税的赞助，比 如说40000美元的赠款，这笔钱将放入旅店的“财务援助基金”中，专供帮助急需的旅店之用， 这也确实是一种帮助。”  “噢，这倒是个主意!40个格兰德是太多了(grand,美俚语，一千美元)，但我可以问问我 们的律师，是否捐赠20个格兰德。”  “25个怎样?”  “好吧，就25个。”  结果，根据法律，威尔逊的公司要直接付给爱姆垂旅店325000美元。这样威尔逊既保 全了面子又巧妙地突破了他自己的最终报价。而爱姆垂旅店则通过曲折道路充分满足了自己 的需要。