二手房房产过户疑难解答探讨与研究

积分 都是垃圾 撒旦发生发大 水范德萨 发撒旦 二手房房产过户疑难解答 　　二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。本文主要介绍了关于二手房过户流程相关知识的汇总，了解了二手房的过户流程才能在以后的二手房过户中更好的处理二手房过户的问。 　　□◆二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： 　　1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 　　2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 　　3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 　　4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 　　5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 　　6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证单到发证部门申领新的产权证。 　　7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 　　8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 　　□◆二手房流程 　　1.先交纳定金. 　　2.业主先行还清借款.(如果没有，就不用) 　　3.买方去银行申请贷款.(如果一次性，就不用) 　　4.去申请交纳税费. 　　5.买卖双方去房地产交易中心办理过户手续.并领取回执单.付首期房款.(房款不能付完.一般为50%) 　　6.领取房产证.付尾款 　　私有房地产买卖 　　一、出让方： 　　(1)房屋所有权证、国有土地使用证或房地产权证; 　　(2)居民身份证(复印件); 　　(3)共有房屋应交共有人同意转让声明书; 　　(4)出租房屋应提交承租人放弃优先购买权的证明书; 　　(5)夫妻共有的应提交配偶同意书。 　　二、受让方： 　　(1)居民身份证(复印件); 　　(2)房地产赠与必须提交公证文书。 　　商品房过户 　　(1)商品房销售发票原件; 　　(2)商品房购销合同(规范)原件; 　　(3)商品房权属证明书及平面图(复印件); 　　(4)商品房产品合格证书(复印件) 　　(5)土地使用权面积分摊表; 　　(6)公共建筑面积分摊系数; 　　(7)企业法人代表证明书及企业法人营业执照; 　　(8)国有土地使用证原件(分户证)。 　　单位房地产买卖 　　(1)单位法人代表证明书及法人代表身份证复印件; 　　(2)经办人身份证复印件及委托文书; 　　(3)上级主管部门批准书，原国有资产部份应经同级国有资产管理部门批准; 　　(4)单位受让私有房地产，应提交县级以上人民政府批准证明书; 　　(5)房地产权证或房屋所有权证和国有土地使用证。 　　□◆二手房买卖的一般流程： 　　第一步，购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象; 　　第二步，交易双方签订房屋买卖合同; 　　第三步，办理产权转移登记过户手续。 　　房屋买卖双方持房屋买卖合同，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。 　　□◆二手房买卖合同主要条款有： 　　1.买卖房地产当事人的姓名或名称、依据; 　　2.买卖房地产的坐落、地点、面积; 　　3.房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰以及附属设施，配套设施等情况; 　　4.买卖的价格、支付方式和期限; 　　5.交付日期; 　　6.违约责任; 　　7.争议解决处理办法; 　　8.买卖双方当事人约定的其他事项。 　　相关知识链接 　　二手房过户流程详解 　　本文主要介绍了关于二手房过户流程相关知识的汇总，了解了二手房的过户流程才能在以后的二手房过户中更好的处理二手房过户的问题。 　　■第一天 　　领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。 　　交易：买卖双方验人签字。 　　查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果，下午查次日出结果)。 　　鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。 　　核价：财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。 　　地税：缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税，印花税买卖双方各万分之五。 　　■第二天或第三天交件 　　■七天后交契税：交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执 　　■此后十个有效工作日后 　　领证：买方拿身份证原件取房证 　　■注意要点： 　　卖方提供资料 　　1.房屋所有权证(复印件1份、产籍图4份);2.契税证;3.身份证(夫妻双方)(复印件2份);4.夫妻双方户口簿(复印件1份);5.结婚证(如丢失到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方式不被承认);6.单身、离婚者提供离婚证、离婚书或民事调节书或法院判决书，离婚未再婚证明;丧偶者提供购房证明、丧偶未再婚证明;未婚者提供未婚证明(复印件1份)。 　　买方提供资料 　　身份证(复印件2份) 　　■备注： 　　1.房地产赠与、继承、委托、涉外以及涉及港澳台地区的提供《公证书》。 　　2.被拆迁户购房登记提供《拆迁协议书》。 　　3.五年内买卖提供相应房地产转让审批书原件及抵税专用表原件。 　　4.验人签字时卖方夫妻及买方必须本人到场。 　　5.办理贷款请先预留资料，原房证(包括产籍图)、契税证、买卖双方身份证复印件。 　　6.如该房屋为产权人和其配偶先购买的，之后产权人配偶去世的情况，需要其所有子女及合法继承人到场，产权人先办理继承公证后才可以办理转让。 　　二手房交易流程详解 　　流程： 　　挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口 　　【挑选中介】 　　如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也比较的规范。 　　【审查房屋权属】 　　下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。 　　【了解房屋使用状况】 　　首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。 　　【实地查看房屋质量】 　　下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;第三，检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。 　　【明确中介收定性质】 　　定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。 　　二手房屋更名费等如何计算? 　　经济适用房： 　　满五年： 　　补交土地出让金：成交价*1%(卖方缴纳) 　　营业税：成交价*5.5%(卖方缴纳) 　　交易契税：成交价*3-5%(买方缴纳)(不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半) 　　印花税：当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳) 　　交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米) 　　证件工本费：80元 　　商品房： 　　满五年： 　　交易契税：成交价*3-5%(买方缴纳)(不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半) 　　印花税：成交价*0.05%(买卖双方各缴纳) 　　交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米) 　　证件工本费：80元 　　个人所得税：(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税…)*20% 　　未满五年： 　　营业税：成交价*5.5%(卖方缴纳) 　　交易契税：成交价*3-5%(买方缴纳)(不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半) 　　印花税：当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳) 　　交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米) 　　证件工本费：80元 　　个人所得税：(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税…)*20% 　　注明：120平米(地方政府可以上浮20%,得到144平方米) 　　已购公房： 　　1,成本价房： 　　土地出让金：成交价建筑面积*1%(买方缴纳) 　　其他税费同商品房 　　2,标准价(优惠价)房： 　补齐成本价：成交价*1%(买方缴纳) 　　另外和原单位按产权比例分成 　　转 移 登 记 　　因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。 　　一、申请办理转移登记材料 　　(一) 房屋所有权转移登记申请书(网上打印的原件) 　　(二) 申请人身份证明： 　　1、单位申请人： 　　(1)经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明; 　　(2)法人代表人或负责人身份证明(验原件留复印件，委托办理的无需核验原件) 　　(3)委托办理的，还需提交授权委托书(原件)及受托人身份证明(验原件留复印件) 　　2、个人申请人： 　　(1)身份证明(验原件留复印件，委托办理的无需核验原件) 　　(2)委托办理，还需提交授权委托书及受托人身份证明(验原件留复印件)(原件) 　　(三) 转移登记分别应提交的证明文件 　　1、新建商品房买卖(首次) 　　登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证(有偿用地)。 　　(1)房屋买卖合同(原件，核验两本加贴印花税的合同);2005年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同;2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同; 　　(2)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书(原件); 　　(3)房屋登记表、分户平面图二份(原件); 　　(4)专项维修资金专用收据(1999年1月1日以后签订购房合同的); 　　(5)契税完税或减免税凭证; 　　(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件; 　　(7)外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准购房文件。 　　2、新建经济适用住房买卖登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证(划拨用地); 　　(1)房屋买卖合同(原件，核验两本加贴印花税的合同);2005年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同;2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同; 　　(2)经济适用住房购房资格审核表(2001年5月1日以后签订购房合同的); 　　(3)房屋登记表、分户平面图二份(原件); 　　(4)契税完税或减免税凭证; 　　(5)专项维修资金专用收据(1999年1月1日以后签订购房合同的); 　　(6)超标部分补交综合地价款的收据(土地部门收取); 　　(7)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积、房价结算的确认书(原件)。 　　3、已购公有住房买卖 　　(1)原房屋所有权证(原件); 　　(2)房屋买卖合同(原件); 　　(3)原公房购房合同; 　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权证中没有附图、表的，可不提交); 　　(5)契税完税或减免税凭证; 　　(6)补交土地出让金的证明; 　　(7)已购央产房出售的，提交央产房上市出售确认表;物业费、供暖费交清证明; 　　(8)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的，不再提交; 　　(9)“O二六”单位的房屋，提交“O二六”单位的批准出售证明。 　　4、已购经济适用住房买卖(含按经济适用住房管理的房屋) 　　(1)原房屋所有权证(原件); 　　(2)房屋买卖合同(原件); 　　(3)契税完税或减免税凭证; 　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白); 　　(5)补交综合地价款证明;按经济适用住房管理的房屋，补交土地出让金证明; 　　(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的，不再提交; 　　(7)已购经济适用住房购房不足五年出售的，还需提交买房人的经济适用房购房资格审核表;超标部分补交综合地价款证明(买房人购买的经济适用房面积超标的)。 　　5、存量房屋买卖 　　(1)原房屋所有权证(原件); 　　(2)房屋买卖合同(原件); 　　(3)契税完税或减免税凭证; 　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白); 　　(5)国有土地使用证(整宗房地产或已发土地证的房屋); 　　(6)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);(7)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的，不再提交;(8)外国驻华大使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准文件。 　　6、房屋继承、遗赠申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。 　　(1)原房屋所有权证(原件); 　　(2)继承权公证书或接受遗赠公证书或法院判决书; 　　(3)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件); 　　(4)契税完税或减免税凭证(遗赠)。 　　7、房屋赠与 　　(1)原房屋所有权证(原件); 　　(2)赠与(受赠)公证书(原件); 　　(3)契税完税或减免税凭证; 　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交); 　　(5)已购成本价公有住房赠与的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明;其中已购成本价央产房赠与的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费结清证明; 　　(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织受赠房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再次赠与的，不再提交; 　　(7)国有土地使用证(整宗房地产); 　　(8)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地)。 　　8、房屋交换 　　(1)换入方的原房屋所有权证(原件)、换出方的房屋所有权证; 　　(2)房屋交换合同(原件); 　　(3)契税完税或减免税凭证; 　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交); 　　(5)已购成本价公有住房交换的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明;其中央产已购成本价公有住房交换的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费交清证明; 　　(6)双方的国有土地使用证(整宗房地产); 　　(7)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地); 　　(8)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织交换房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再交换的，不再提交。 　　9、企业改制、作价出资、合并、分立、注销 　　(1)原房屋所有权证(原件); 　　(2)国有土地使用证; 　　(3)改制出资、合并、分立的文件、合同; 　　(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件); 　　(5)契税完税或减免税凭证; 　　(6)准许继续使用原划拨用地的批准文件(划拨土地); 　　(7)企业注销的，提交清算组的清算报告。 　　10、房屋调拨(机关、有隶属关系的全民所有制单位) 　　(1)原房屋所有权证(原件); 　　(2)国有土地使用证; 　　(3)房屋调拨文件、调拨双方的房屋产权移交协议(原件); 　　(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件); 　　(5)契税完税或减免税凭证; 　　(6)划拨土地转让批准文件(划拨土地)。 　　11、房屋拍卖 　　(1)原房屋所有权证(原件);不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记; 　　(2)房屋转让合同(原件，法院判决的除外); 　　(3)委托拍卖合同、拍卖成交确认书; 　　(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件); 　　(5)国有土地使用证(整宗房地产); 　　(6)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地); 　　(7)生效的法院判决书(调解书)、裁定书; 　　(8)单方申请的，提交法院协助执行通知书(原件); 　　(9)契税完税或减免税凭证。 　　12、法院判决、仲裁机关裁决房屋转移 　　(1)原房屋所有权证(原件);不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记; 　　(2)生效的法院判决书(调解书)、裁定书、仲裁裁决书; 　　(3)单方申请登记的提交协助执行通知书(原件); 　　(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件); 　　(5)契税完税或减免税凭证; 　　(6)国有土地使用证(整宗房地产); 　　(7)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地)。 　　13、夫妻离婚涉及房屋转移 　　(1)原房屋所有权证; 　　(2)离婚证; 　　(3)离婚财产归属协议(协议离婚)或生效的法院判决书(法院判决离婚;权利人一方申请的)或经公证的离婚财产归属协议(权利人一方申请的); 　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交); 　　(5)契税完税或减免税凭证。 PAGE 1