惠州淡水7天连锁酒店项目报告1

惠州淡水7天连锁酒店项目1 7天连锁酒店集团 7 Days Group Holdings Limited 7天连锁酒店管理直营店项目报告 项目名称,惠州淡水7天连锁酒店 投资顾问,田长学 制作时间,2011,3 第一部分 项目信息 一、物业基础信息 物业地址 惠州市惠阳区开城大道南128号 所属区域 广东区域 酒店面积 2600平方米 预计房间总数 80 物业目前状况 ? 新建物业 ? 在营酒店 物业外观 门头照片 2 门前道路 效果图 3 二、物业、设施详细状况 内容 具 体 描 述 本 项 目 状 况、方 案 停车场地 门前应具备充足停车位。 停车位: 18 个; ? 免费，? 收费 外墙 是否以7天色为外立面 是 广告位 是否允许悬挂7天立招、广告、设立允许 楼顶灯箱和设道路指示牌 总体结构 砖混/框架/混合 框架 总体物业楼层 8.5 第 2 -7 层 酒店楼层 8《一层部分》 第 2 -7 层 周边影响因素 1、其他非酒店范围楼层的使用情况 商住 2、噪音情况及其他潜在影响因素 酒店用水泵放于9楼天台，噪音大小有待 评估。 楼层功能分布 一楼电梯出入口直上2--7楼 大堂:第 1层 早餐厅:第 1层 客房:第 2--7层 2大堂面积及状况 大堂为120?，位于一楼。 120m，在一楼电梯入口处。 预计暗房数量 不得大于总房间数的5% 无 2楼板负荷 850kg/m 850kg/? 供电状况 装接容量不得小于175KVA 800KVA 供水状况 每月用水量不少于2400吨(进水管?2400吨 的管径，DN80) 排污状况 化粪池 有 排污证，纳入市政排污管道 纳入市政排污管道 电梯设备 物业是否有供酒店独立使用的电梯 有 如有，电梯所承受的荷载值(KG)为: 1050KG 电梯能否正常使用;运行有无异响, 正常 消防系统 是否有消防系统 一次消防验收合格 如有，消防系统能否正常启动, 是 是否具备报警系统:烟感、手动报警具备 按钮、报警主机 4 是否具备灭火系统:室内消火栓系具备 统、室内喷淋系统、消防泵房、消防 泵、消防水池、灭火器 酒店能否直接获得报警主机信息, 能 酒店能否直接启动消防灭火系统, 是 至少2条疏散通道、布局合理 共 2 条 消防通道 是否有疏散指示牌、应急照明灯 有 是否有消防警铃、消防广播 有 其他状况 十字楼口，门前停车位不多。 该物业基本满足要求，可进行7天标准酒店建造，但酒店筹建应按7天标准进行，筹建过程中应按提交全套酒店施工;酒店标准房型:大床房床为:1800MM;双床房床为:1350MM;不设三床房、套房;卫生间需做到干湿分离，采用柱盘;物业墙体、水电系统、消防系统建造须符合7天标准等等;否则，有可能导致延迟派店长、延迟开业，运营验收不合格停售改造，严重不符合标准的将不予纳入7天系统营业。 5 第二部分 商圈及市场分析 一、位置简介及交通状况 物 业 地 图 交通情况 位于惠阳开城大道与爱民东路交界处。《金角银边》 物业展示性 面对十字路口，楼梯L型，内角向外，展示性好。 其他 无 综合评价 惠州市惠阳区《淡水》的主干街道之一---开城大道南与爱民东路交叉路口，物业展示 性好，能见度高。 6 二、商圈、周边竞争关系及客源分析 商业购物场所 人人乐、沃尔玛、好宜多 商务写字楼 富康国际。 交通枢纽 市区中心，交通便利。 公共机构 惠阳规划局、人民医院、三和医院(200M内)。 酒店宾馆 日华大酒店、家路国际、新丽晶、丽景、鲁惠、百老汇。 餐饮 肯德基、真功夫、湘菜馆、麦当劳、新美味、新不夜天、海鲜酒楼。 休闲娱乐 沐足，桑拿，卡拉ok，夜总会，一应俱全 银行机构 中国银行、建行、工行、广发展、交通行。 地产小区 中恒世纪、碧翠园、翡翠山、中天彩虹城、熊猫国际、华星雅苑。 其他情况 无 性 质 名 称 详 细 介 绍 惠阳区淡水属消费性城市。 商务中心 深厦铁路惠阳站 预计一年内建成 交通枢纽 休闲客源为主，主要客源为广深社区范围内包括多个住宅小区，数万户居民，几万居民及休闲客 莞及香港客。 居民。 惠阳人民医院、三和医院 惠阳最大的医院在酒店的200M范围内 医院 电大 高校 华南建材城 专业市场 耀日俱乐部 休闲娱乐 政府机构 较多种类 该区域饮食业比较发达，有众多餐饮企业，餐饮市场 会与酒店互动。 无 无 其他 20% 商务公干 60% 休闲 7 10% 旅游 6% 探访亲友 4% 中转站 0% 其他 竞争对手 详细情况:传统型酒店在淡水5平方公理范围内分布有160余家. 邻近7天分店 无 详细情况: 其他情况 无 无 地址: 地址: 地址: 8 三、SWOT分析 优势(S) 物业:独栋建筑，新物业，采光性好，通风。 位置优势:十字交叉路口《城区》 区位效应: 商务交通便利: 劣势(W) 车位:门前停车位不多。 物业特点: 外部展示:门口有一些树木，但不太遮挡。 公共交通:为双向十字交通路口。 机会(O) 模式优势:淡水仅有格林豪泰连锁商务酒店一家《加盟店》,入住率90%已上. 商业配套:银行、旅行社、酒店、KTV、桑拿按摩等商业设施齐全且密集，休闲客源丰 富。 其他:大亚湾区拥有中海壳牌、普利斯通、LG、比亚迪、光弘、永昶等大企业员工超 10万 威胁(T) 区域竞争:核心商圈内旅业较多，规模不等，有一定竞争压力。 9 四、房价分析及定价建议 格林 豪泰 连锁 酒店 数量 58 10 12 门市价 148 158 168 会员价 138 148 158 本店 建议 房价 数量 68 6 6 门市价 / / / 会员价 137 117 157 10 ? 如该项目为在营宾馆改造，须填写以下改造。 第三部分 在营宾馆改造方案 项目 具体描述 目前状况 改造方案 费用估算 VI 门头/立刀 制作/安装/税费/报建 80平米左右，原则上不面积 小于40平米 总服务台、能提供背景 音乐、前台话务台设置接待台 电脑值班(有自动语音、 大能够计费) 堂 大堂灯光 电子门禁 客人休息区、行李间(前 其他功能区 台设备间)、公共卫生 间 餐餐厅及备餐间 提供早餐服务 厅 客 房自主电吹风 电吹风、镜子、置物架 走 廊 床 床垫/床架/床头/床板 保护垫/床单/被套/枕布草 套/中巾/浴巾/地巾/枕 棉织品 头/被芯 桌子/椅子/窗帘/晾衣 家具 架(弧形或摇摆)/穿衣 镜 木地板 客必达电子门锁，有防盗电子门锁 房 链 安装限位器和窗锁，1楼窗 对外房间加装防盗网 墙面刷漆 背景墙 灯光 客房壁灯(2个)/床头灯 水温、水量正常，流量可调节淋浴花洒 足够 玻璃淋浴隔断 隔双层5mm中空玻璃，窗窗 音 框边缘必须安装隔音条 11 门 门缝严密 封缝堵洞，墙体石膏板、墙体 轻钢龙骨、岩棉 信宽带网络及 铺设网络及有线电视线 息有线电视 路及房间信号接口 网电话信号 信号覆盖无盲区 络 安酒店内外公共区域监控 全无盲区，监控画面清晰; 监控系统 设录像保存时间不少于30 置 天 烟感、手动报警按钮、 报警系统 报警主机(主机的信息 前台能够直接获得) 室内消火栓系统、室内 喷淋系统、消防泵房、 灭火系统 消防泵(前台主机能远 消程启动泵)、消防水池、防灭火器 系消防警铃、消防广播、统 疏散指示牌、应急照明 疏散系统 灯指示清晰、布局合理; 消防通道至少有2条直 通户外，无堵塞 是否需要更换证照或是消防证照 可以沿用老证 供酒店独立使用，所承 电梯 受的荷载值不小于800 KG，能正常使用无异响 电 梯 安装三方通话，电梯到 应急呼叫系统 前台、机房和机房到前 台 消防系统能够正常启动 消防系统 使用 消消防疏散指示正确清防 消防指示 晰，安全指示灯和应急 灯分布合理 总 计 12 第四部分 投资收益分析 投资顾问:田长学 日 期:2011,2 注意:此报告只作为给投资人做管理直营项目决策时的参考，不代表7天的承诺。投资人签名只代表已知 悉此份报告。 投 资 人: 日 期: 13