中会第八章(修)

null第八章第八章投资性房地产第一节 投资性房地产概述 212页第一节 投资性房地产概述 212页一、投资性房地产的性质 投资性房地产——是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权，实质是让渡资产使用权，目的赚取租金。 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，目的赚取增值收益。第一节 投资性房地产概述 213页第一节 投资性房地产概述 213页二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1、已出租的土地使用权 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 3、已出租的建筑物第一节 投资性房地产概述 214页第一节 投资性房地产概述 214页二、投资性房地产的范围 （二）不属于投资性房地产的项目 1、自用房地产 2、作为存货的房地产 第二节 投资性房地产的确认与初始量 215页第二节 投资性房地产的确认与初始量 215页一、投资性房地产的确认条件 同时满足下列条件，才予以确认： 1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第二节 投资性房地产的确认与初始量 215页 例8-1第二节 投资性房地产的确认与初始量 215页 例8-1二、投资性房地产的初始计量 （一）外购投资性房地产 成本=价款+相关税费+其他支出 例8-1 2007年6月华联公司计划购入写字楼用于对外出租， 6月25日华联公司与B公司签定了经营租赁，约定自写字楼购买日起将写字楼租给B公司使用，租赁期5年，8月31日华联公司购入写字楼，实际支付价款和相关税费共计2400万元。根据，租赁开始日为2007年9月1日。 购入即出租！第二节 投资性房地产的确认与初始量 216页第二节 投资性房地产的确认与初始量 216页（1）假定华联公司采用成本模式进行后续计量 借：投资性房地产——写字楼 2400万 贷：银行存款 2400万 （2）假定华联公司采用公允价值模式进行后续计量 借：投资性房地产——写字楼（成本）2400万 贷：银行存款 2400万第二节 投资性房地产的确认与初始量 216页 第二节 投资性房地产的确认与初始量 216页 （二）自行建造的投资性房地产 成本为达到预定可使用状态前发生的必要支出。 成本=土地开发费+建筑安装成本+资本化的借款费用+其他费用+分摊的间接费用 第二节 投资性房地产的确认与初始量 216页 例8-2第二节 投资性房地产的确认与初始量 216页 例8-2 例8-2 2007年2月华联公司以780万元的成本购入一项土地使用权，用于建造3栋厂房。 2007年10月华联公司预计厂房将完工，与C公司签订了经营租赁合同，约定自厂房将完工之日起，将其中的一栋租赁给C公司使用，租赁期5年。 2007年10月31日， 3栋厂房完工，每栋实际造价为1500万元，能够单独出售。根据租赁合同，租赁期开始日为2007年11月1日。 （作投资性房地产的账） 第二节 投资性房地产的确认与初始量 216页 例8-2第二节 投资性房地产的确认与初始量 216页 例8-2 （1）假定华联公司以采用成本模式进行后续计量 转为投资性房地产的土地使用权 =780×1500/4500=260万元 借：投资性房地产—厂房 1500万 贷：在建工程 1500万 借：投资性房地产—土地使用权 260万 贷：无形资产—土地使用权 260万第二节 投资性房地产的确认与初始量 217页 例8-2第二节 投资性房地产的确认与初始量 217页 例8-2（2）假定华联公司以采用公允价值模式进行后续计量 转为投资性房地产的土地使用权 =780×1500/4500=260万元 借：投资性房地产—厂房（成本） 1500万 贷：在建工程 1500万 借：投资性房地产—土地使用权 （成本） 260万 贷：无形资产—土地使用权 260万null第三节 投资性房地产的后续计量——成本模试 217页 例8-3第三节 投资性房地产的后续计量——成本模试 217页 例8-3 例8-3 2007年8月13日 华联公司购入写字楼，支付价款和相关税费计2400万元。预计使用寿命20年，净残值为零，采用直线法计提折旧。 2007年9月1日，华联公司将该外购写字楼以经营租赁方式出租给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金为138万元， B公司须于每年8月31日之前预付下一租赁年度的租金。华联采用成本模试 进行后续计量。 2009年12月31日，写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1800万元。成本模试 217页 例8-3 续成本模试 217页 例8-3 续（1）2007年8月13日 华联购入写字楼 借：投资性房地产——写字楼 2400万 贷：银行存款 2400万 （2）2007年8月31日 华联收写字楼租金 借：银行存款 138万 贷：预收账款—B公司 138万 （每年如此）成本模试 217页 例8-3 续成本模试 217页 例8-3 续（3）2007年9月30日 华联写字楼计提折旧 借：其他业务成本 10 万 贷：投资性房地产累计折旧 10万（每月如此） （4）2007年9月30日 华联确认写字楼租金收入 借：预收账款—B公司 11.5 万 贷：其他业务收入 11.5 万 （每月如此） 月租金=138÷12=11.5 万元成本模试 217页 例8-3 续成本模试 217页 例8-3 续（5）2009年12月31日 计提减值准备 借：资产减值损失 320 万 贷：投资性房地产减值准备 320万 投资性房地产账面价值=2400-10×28= 2 120万 减值损失=2120-1800=320万 null二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 218页二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 218页（一）采用公允价值模式计量的条件（同时满足） 1、有活跃的房地产交易市场。 2、企业对房地产的公允价值作出合理估计。 房地产的公允价值——是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。 公允价值模式计量的投资性房地产 218页 例8-4公允价值模式计量的投资性房地产 218页 例8-4 例8-4 2008年4月20日，某房地产开发公司与D公司签订经营#租赁#，约定某房地产开发公司自行开发的一栋写字楼于开发完成的同时租赁给D公司使用，租赁期限为8年。 房地产公司采用公允价值模式。 2008年6月1日，写字楼开发完成，实际造价为7500万元。根据租赁协议，当日即为租赁期开始日， 2008年12月31日，写字楼公允价值为8000万元。公允价值模式计量的投资性房地产 218页 例8-4 续公允价值模式计量的投资性房地产 218页 例8-4 续（1）2008年6月1日，写字楼开发完成 借：投资性房地产 —写字楼（成本） 7500万 贷：开发成本 7500万 （2）2008年12月31日，确认公允价值变动损益 借：投资性房地产 —写字楼（公允价值变动）500万 贷：公允价值变动损益 500万 二、资本化后续支出 （一）成本模式 220页 例8-6二、资本化后续支出 （一）成本模式 220页 例8-6例8-6华联公司对投资性房地产成本模式进行后续计量，华联与B公司签订一项厂房经营租赁合同即将于2007年12月31日到期。该厂房原价为1850万元，租赁合同到期日累计已提折旧370万元。 2007年12月31日华联与B公司合同到期，厂房随即转入改建。改建中用银行存款支付改建支出160万元。 2008年8月31日，改建完工，即日按合同将厂房出租给C公司使用。二、资本化后续支出 （一）成本模式 220页 例8-6续二、资本化后续支出 （一）成本模式 220页 例8-6续（1）2007年12月31日，厂房转入改建工程 借：投资性房地产—厂房（在建）1 480万 借：投资性房地产累计折旧 370万 贷：投资性房地产 —厂房 1850万 （2） 2008年1月1日—8月31日，发生改建支出 借：投资性房地产—厂房（在建）160万 贷：银行存款 160万 （3） 2008年8月31日，改建工程完工 借：投资性房地产—厂房 1640万 贷：投资性房地产—厂房（在建） 1640万二、资本化后续支出 （二）公允价值模式221页 例8-7 二、资本化后续支出 （二）公允价值模式221页 例8-7 例8-7 ，按例8-6资料，假定华联公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2007年12月31日，厂房账面价值为2150万元，其中，成本为1850万元，累计公允价值变动金额为300万元，其他条件不变。 （1）2008年1月1日，厂房转入改建工程 借：投资性房地产—厂房（在建） 2150万 贷：投资性房地产—厂房（成本） 1850万 贷：投资性房地产—厂房（公允价值变动） 300万 二、资本化后续支出 （二）公允价值模式221页 例8-7续二、资本化后续支出 （二）公允价值模式221页 例8-7续（2） 2008年1月1日—8月31日，发生改建支出 借：投资性房地产—厂房（在建）160万 贷：银行存款 160万 （3） 2008年8月31日，改建工程完工 借：投资性房地产—厂房（成本） 2310万 贷：投资性房地产—厂房（在建） 2310万 三、费用化后续支出 221页 例8-8三、费用化后续支出 221页 例8-8费用化后续支出—计入“当期损益”（其他业务成本） 例8-8 华联公司某月对其投资性房地产进行日常维修，发生维修支出2万元。 借：其他业务成本 2万 贷：银行存款 2万 二、采用成本计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-17 二、采用成本计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-17例8-17华联公司将一栋写字楼出租，采用成本模式计量。租赁期满后，华联将写字楼出售给N公司,合同价款为12500万元。 N公司以用银行存款付清。写字楼成本11000万元，累计已提折旧1320万元。不考虑相关税费。 （1）收取出售价款,确认收入 借：银行存款 12500万 贷：其他业务收入 12500万 （2）结转成本 借：其他业务成本 9680万 借：投资性房地产累计折旧 1320万 贷：投资性房地产—写字楼 11000万第六节 投资性房地产处置 225页第六节 投资性房地产处置 225页、采用成本计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-17三、采用公允价值计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-18三、采用公允价值计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-18 例8-18 某房地产开发公司与C公司签订经营租赁协议，将其原为自用的一栋写字楼出租给C公司使用，租赁期开始日为2006年7月1日。 写字楼实际建造成本46000万元，截止2006年6月30日，累计已提折旧5750万元，对投资性房地产采用公允价值模式计量。 2006年7月1日写字楼公允价值42000万元； 2006年12月31日写字楼公允价值41000万元； 2007年12月31日写字楼公允价值44000万元； 2008年6月30日，租赁届满，房地产公司收回写字楼，并以45000万元售出，价款已收存银行。假定不考虑相关税费。三、采用公允价值计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-18续三、采用公允价值计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-18续（1）2006年7月1日租赁开始日，自用房转为投资性房地产 借:投资性房地产—写字楼（成本）42000万（公允价值） 借:累计折旧 5750万（折旧） 贷：固定资产—写字楼 46000万（账面价值） 贷：资本公积—其他资本公积 1750万（差额） 自用房转为投资性,其公允价值大于账面价值的差额，贷记“资本公积”。 （2） 2006年12月31日，确认公允价值变动 借:公允价值变动损益 1 000万 贷:投资性房地产—写字楼（公允价值变动）1000万三、采用公允价值计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-18续三、采用公允价值计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-18续（3） 2007年12月31日，确认公允价值变动 借:投资性房地产—写字楼（公允价值变动）3000万 贷:公允价值变动损益 3000万 （4） 2008年6月30日，出售投资性房地产 借:银行存款 45000万 贷：其他业务收入 45000万 借：其他业务成本 44000万 贷：投资性房地产—写字楼（成本） 42000万 贷：投资性房地产—写字楼（公允价值变动）2000万三、采用公允价值计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-18续三、采用公允价值计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-18续（4） 2008年6月30日，出售投资性房地产 （续） 借:公允价值变动损益 2000万 （平） 贷：其他业务成本 2000万 借：资本公积—其他资本公积 1750 万 （平） 贷：其他业务成本 1750 万 三、采用公允价值计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-18续三、采用公允价值计量模式的投资性房地产处置 226页 例8-18续（2） 2008年6月30日，出售投资性房地产 （合并成一个分录） 借:银行存款 45000万 借:公允价值变动损益 2000万 借：资本公积—其他资本公积 1750 万 借：其他业务成本 40250万 贷：其他业务收入 45000万 贷：投资性房地产—写字楼（成本） 42000万 贷：投资性房地产—写字楼（公允价值变动）2000万null