商业地产研究11031296

10.5.26 1 万科北京区域独立和底层商铺 指引 产品策划中心 张涌/朱宁 2008年8月12日 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 2 目录 前言 第一部分 业态需求及产品 第二部分 概念设计 第三部分 建筑及环境设计 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 3 1、目的 1）统一商铺设计语言 2）推进商铺设计标准化 3）减少商铺设计失误 4）为商铺设计评审提供依据 2、适用范围 适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积 500 m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。 前言 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 4 3、术语解释 1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规 模一般为0.3万—1.5万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专 业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。 2）独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一 种商铺与住宅不连接，是独立建筑。 3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分落在住宅 下部。 4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。 5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整 体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入主力店，其销售 价格或租金均较低。 前言 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 5 6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的商铺通 常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。 7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。 8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（指多层、小高、高层，不含TH、 情花）销售均价（毛坯）的比值。 4、执行标准 1）“必须”、“禁止”：示表示很严格，非这样做不可。 2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。 3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。 前言 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 6 目录 第一部分 业态需求及产品清单 一、业态需求 二、产品清单 三、产品配比 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 7 第一部分 业态需求及产品清单 1、业态需求 50~200克丽缇娜 SPA、足疗、养生馆、棋牌室、网吧、雪茄吧、 水吧 4、娱乐休 闲S 15~200中大恒基、翰华、柯达 中介机构、储蓄所、彩票投注、鞋类保养、照 相彩印、旅游机票代理 50~150牙科诊所专项诊所、宠物店 50~150福奈特、伊尔萨洗染类 50~300审美美容美发 3、服务配 套S 15~200 7-11 雅芳、安踏、户外用品、同 仁堂、亮视点 便利店 服饰类、家居家饰类、医药保健类、(登山户外) 体育用品、图书音像、鲜花、烟酒、眼镜店 200~500华联、华润社区超市 2、零售S 100~400茶馆、酒吧、星巴克休闲餐饮 150~500麦当劳、肯德基、必胜客西式快餐 200~2000星期五、品客牛扒西式正餐 150~300永和大王、中式快餐 200~3000金百万、郭林中式正餐 1、餐饮R 需求面积m2典型商家业态分类 注：R（restaurant)指餐饮类业态，S(shop) 指非餐饮类业态（零售、服务配套、娱乐休闲类） 社区商业业态分为以下四大类： PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 8 1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为R1~R3、S1~S3六种。 注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。 2、单套产权面积超过500平米的商铺必须先招商后设计，以招商定设计。 第一部分 业态需求及产品清单 2、产品清单 应集中布 置，方便组 合成 200~500大 户型 无 单设（不 分男女） 无1个 独立或底 商 1或1+2 100~150S3 无 单设（不 分男女） 无1个 独立或底 商 160~100S2 零 售、 配套 服 务、 娱乐 休闲 无共用无1个 独立或底 商 115~60S1 应方便组合 成300~500 大户型 无 单设（分 男女） 有独立1或1+2 200~300R3 无 单设（分 男女） 有 1个独立进 出通道+1个 进出货通道 独立1或1+2 100~200R2 餐饮 无共用有1个独立150~100R1 备注 适合 业态 专用 车位 卫生间厨房出入口数量独立/底商层数户型面积户型编号 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 9 1、在项目定位阶段，营销部负责提供以下表格，作为设计的必要输入条件。 第一部分 业态需求及产品清单 3、产品配比 均价：100%合计 100~150S3 60~100S2 零售、服务配 套、娱乐休闲 15~60S1 S 200~300R3 100~200R2 餐饮 50~100R1 R 适合业态 总价（单 套） 单价 面积占比 % 面积套数户型面积产品 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 10 2、G类住区商业住宅价格比不应低于2，C、T类住区商业住宅价格比不应低 于1.5。 3、通常情况，餐饮面积占商业总面积约30%较为合适。 4、如完全依赖本社区居民的消费需求，人均可以支持的社区商业面积为 0.8~1m2。（参考伟业顾问07年8月”商业物业发展规划相关内容摘要“） 5、商业面积占小区地上建筑面积5%以内时，商铺销售相对容易。 6、S3（100~150m2）户型面积不宜超过S户型总面积的30%。 第一部分 业态需求及产品清单 3、产品配比 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 11 目录 第二部分 概念设计 一、用地分析（商业价值排序） 二、规划布局模式（3种基本模式） 三、强排（7个要素） PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 12 第二部分 概念设计 一、用地分析 6、相邻城市广场等人流活动场所 消极因素 1、相邻道路过宽，不利于积聚人气（如城市主干道、高架桥等） 积极因素 2、相邻高速路（阻挡人流） 5、面向未来城市发展、建设方向，规划有交通规划站点等 4、相邻城市公园等景观区域，有利于结合形成休闲商业氛围 3、相邻人流密集的交通站点，如轻轨车站、公交站点等 2、相邻住区、学校、影剧院等人流汇聚的出入口 1、相邻其它住区底商或区域性商业，有利于营造商业气氛，聚拢人气 商铺规划设计之前，应比较分析用地各个沿街面的商业价值，影响商业价值 排序的因素如下： PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 13 案例：深圳金域蓝湾商业面积6400 m2。商业定位与住宅看齐，定位高端，排斥了北侧村民和租住 白领的消费需求，商业布置在主要人流难于到达的一侧，损失了巨大的商业价值。 金域蓝湾主力店租金25~50元/m2.月，普通店70~150元/m2.月；城中村商铺租金100~400元/m2.月。 第二部分 概念设计 一、用地分析 哪一个位置最适宜 做商业？ PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 14 1F 1F 1F 1F 1F 1F 1 1F 2F 2F 外街模式 集中模式 内街模式 集中模式 外街模式 1F 1F 小区 入口 独立和底层商铺的规划布 局分为三种基本模式： 1、集中模式 2、外街模式 3、内街模式 第二部分 概念设计 二、规划布局模式 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 15 模式1：集中模式 什么情况下适宜采用集中模式? 1、如外部街道人流量稀少，则住区商业规划应以聚为主，建议结合小区主入 口布置集中的商业区域，设置小型商业休闲广场等，充分聚拢人气，提高商 铺价值。 2、如商业指标较高，而沿街长度不足，可考虑在小区主入口、街道转角等人 流汇聚位置，或沿人流量特别大、商业气氛浓厚的街道，采用集中模式，地 尽其用，发挥最大商业价值。 第二部分 概念设计 二、规划布局模式 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 16 模式1：集中模式 案例1：北京假日风景周边人 流稀少，在小区入口和街道转角 之间布置独立和底层商铺 （7600m2），包括主力店，形 成相对集中的商业圈，有利于积 聚人气，提高商铺的整体价值。 第二部分 概念设计 二、规划布局模式 A区 B区 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 17 模式1：集中模式 沈阳魅力 案例2：北京四季花城结合主入口布 置集中商业，内街商铺共13套（不含2 层独立商业，前期作为销售卖场），套 面积51~75m2，06年12月开盘，当月 消化12套，均价11303，与住宅价格比 2.1。A底商价格是B底商的1.5倍。 A底商 B底商 底商 第二部分 概念设计 二、规划布局模式 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 18 模式1：集中模式 案例3：深圳万科金色家园在街道转角处布置小广场，设主力店（民润超市）入口，超 市占用首层非沿街面和二层面积，将首层沿街面留给小商铺。主力店和普通商铺组合，达 到沿街商业价值最大化。 一层二层 第二部分 概念设计 二、规划布局模式 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 19 模式2：外街模式 如何提高沿街商铺的销售价值？ 第二部分 概念设计 二、规划布局模式 商 业 价 值 高 2.5 万 1.5 万 2.0万 2.0万 2.5 万 1.5 万 商 业 价 值 低 提高商业价值做法 2.5 万 2.0万 端部大铺 次端部两向 开口大商铺 满足每个商业最 小开间，增加进 深 开间做大 进深缩小 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 20 模式2：外街模式 案例：沈阳新里程商铺与住宅脱 离，形成独立商铺，提高商业销售 价值，减少对住宅的干扰 第二部分 概念设计 二、规划布局模式 沿街道布置小型喷水广场等吸引人驻留的场所， 可以增加商业机会 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 21 第二部分 概念设计 二、规划布局模式 模式3：内街模式 1、禁止布置封闭式或尽端式商业内街。（案例：深圳四季花城、西山庭院、万科青青家园） 案例：深圳四季花城商业面积7700平米，全 部布置为封闭且尽端式内街底商。目前租金 70~80元/m2.月，基本到顶。由于排斥了外部 人流，无法分享城市发展、人流量增加带来的 升值，损失了巨大的商业机会。 案例：西山庭院商业面积1965 m2 ，售价12000， 商业住宅价格比仅0.7，其中一个原因是布置了尽 端式商业内街。 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 22 案例：成都金色家园单边商业街，影响了商业气氛营造。 第二部分 概念设计 二、规划布局模式 模式3：内街模式 2、商业内街应避免形成单边商业街，独立和底层商铺都应向内街开门和布置展 示橱窗。 3、除独立商铺外，商业内街不宜布置两层复式商铺。 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 23 模式3：内街模式 4、商业内街动线必须与城市和住区主要人 流动线吻合，且流线尽可能单一。 第二部分 概念设计 二、规划布局模式 案例：天津金奥国际通过设置一条穿越住区的商 业内街将商务公寓区和居住组团分隔，既服务两 个区域又将城市人流引入住区。 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 24 第二部分 概念设计 三、强排方案 7.1 餐饮商铺停车位不应少于1.7个/100m2营业面积，非餐饮商铺停车位不应少于0.3个/ 100m2营业 面积（参考《北京地区建设工程规划设计通则》2003年版） 停车位7 6.2 S3户型应集中布置，方便客户根据需要组合成大户型 6.1 为带动整体商铺的销售，应规划适量主力商家，小区入口、街道转角等位置人流量较大，商铺 经营价值高，引入主力店较为容易，适宜布置大户型（R3、S3及组合）主力店6 5.2 建议独立商铺柱网为8m*8m，以方便拆分成4m+4m面宽，或3m+5m面宽，对地下车库停车位布置 也比较经济 5.1 最小面宽不小于3m，进深面宽比不超过4：1 标准商铺5 4.1 应集中布置，方便客户根据需要组合成大户型 餐饮 （R）户 型 4 3.1 首层商铺净高（板下）不应低于3.5m，二层商铺净高（板下）不应低于3m层高3 2.5 商业内街：除独立商铺外，商业内街不宜布置两层复式商铺 2.4 底层商铺：因业态受限，建议只做S1和S2（100m2以下）户型，尽可能只做一层 2.3 复式户型：建议复式户型面积比例不超过商铺总建筑面积的60% 2.2 禁止出现二层及二层以上独立交通的小商铺 2.1 除非项目位于城市或区域商业中心位置，否则商铺不应超过两层 层数2 1.1 动线长度：由用地商业价值排序和规划布局模式决定动线长度1 规划原则及要求要素 序 号 商铺强排方案应考虑以下7个要素： PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 25 案例：西山庭院、万科星园、建外SOHO等项目都设计了独立交通的二层独立产权铺位，销售及经营 不佳。 独立交通 第二部分 概念设计 三、强排方案 西山庭院 万科星园 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 26 目录 第三部分 建筑及环境设计 1、户型设计原则 2、立面设计原则 3、结构及设备专业设计 4、室外环境设计 5、导识系统设计 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 27 1、商铺得房率（套内建筑面积/销售面积*100%）不应低于90%。 2、首层商铺净高（板下）不应低于3.5m，二层商铺净高（板下）不应低于3m。 3、底层商铺做结构转换的必要条件为： 1）商铺位于区域商业中心位置，人流量很大，商业销售价值很高。 2）做100m2以上大户型（依然可以取得很高的销售价值）。 4、底层商铺层高应考虑上部管线转换的影响，满足商铺的净空要求。 第三部分 建筑及环境设计 1、户型设计原则 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 28 5、复式户型设计应尽可能提 高二层空间的经营价值，建 议： 1）降低首层层高（满足净高低限 即可），缩短客户上二层楼梯的距 离。 2）入口做挑高二层的空间，增加 上下层互动。 3）上二层楼梯做成简易钢梯，方 便客户拆改。 第三部分 建筑及环境设计 1、户型设计原则 22m 3m PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 29 1、商铺室内地坪与外部市政道路高差不应超 过240mm，即2步台阶。 2、禁止残疾人坡道遮挡商铺入口。 3、立面部品（如遮阳篷等）设置不应遮挡门 头店招。 4、立面应预留门头店招位置，高度不应小于 1200mm。 5、立面必须预留充足的室外空调机位置。 第三部分 建筑及环境设计 2、立面设计原则 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 30 6、沿街商铺应考虑下雨时行人购物方便，建议设置连续的外廊、骑楼或雨篷。 外廊顶部可利用作为露台，提高住宅的价值。 第三部分 建筑及环境设计 2、立面设计原则 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 31 第三部分 建筑及环境设计 2、立面设计原则 案例：厦门金域蓝湾，首层沿街商铺，屋顶围合成二层住宅露台。两层高商业立面给店 招预留了充足面积。 样板间二层住宅露台底层商铺 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 32 第三部分 建筑及环境设计 2、立面设计原则 案例：露台栏杆、空调位、雨篷、广告位 的组合关系 案例：广告位与建筑立面融为一体 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 33 案例：建外SOHO店招设于窗洞口内，类似橱 窗形式，与建筑结合紧密，采用外打灯。 第三部分 建筑及环境设计 2、立面设计原则 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 34 考虑组合成 150~500大户 型 -- 户式中 央空调 或分体 空调 220V， 方便改 为380V 动力电 100~150S3 --60~100S2 --分体空 调市政或 壁挂炉 供暖， 暖气片 电 话、 电 视、 宽带 接口 220V 预留 上下 水接 口 ≥350 15~60S1 考虑组合成 300~500大户 型 户式中 央空调 或分体 空调 200~300R3 100~200R2 预留排 烟口和 进出风 口 提供 燃气 接口 分体空 调市政或 壁挂炉 供暖， 暖气片 电 话、 电 视、 宽带 接口 厨房 380V动 力电 预留 上下 水接 口， 设隔 油池 顾客区 ≥350， 厨房区 ≥450 50~100R1 新风排 烟 燃气空调采暖弱电强电水 楼板承 重kg/m2 备注 设备结构 户型面 积 户型编号 第三部分 建筑及环境设计 3、结构及设备专业设计 注：300m2以上的餐饮户型应每户配备一个隔油池，各自清洗。 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 35 1、禁止绿化、旗招等设施高度阻挡街道行人视线。 灌木带高度≤0.5m，装饰绿化高度≤1.2m 旗招及乔木分枝点距地面≥１.8m 第三部分 建筑及环境设计 4、室外环境设计 商 铺 商 铺 步行空间 绿化 步行空间 步行空间 步行空间绿化 绿化 装饰绿化 １.２米 灌木带0.5米 装饰绿化 １.２米 旗招距地面 １.8米 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 36 2、禁止树木、灯杆等正对商铺大门。 3、禁止商铺前大面积种植绿化隔离带，保证人流的顺畅、通达。 第三部分 建筑及环境设计 4、室外环境设计 案例：深圳万科城 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 37 1、禁止底层商铺店招占用上部住宅墙面。 2、独立和底层商铺应设置整体标识、广告牌。 第三部分 建筑及环境设计 5、导识系统设计 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn 10.5.26 38 PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 www.fineprint.cn